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Solidary IMVI payment is not deductible as acquisition cost

80.1996.188Outro Tribunal4 de jun. de 1997Dismissed

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Resumo Omnilex

The spouses appealed a tax assessment on real-estate gains, arguing that the IMVI paid when they acquired the property as solidary debtors should be deducted as an acquisition cost. The court rejected the appeal. It held that the former IMVI and the current real-estate gains tax are taxes on the gain, not on the transfer, and therefore are not acquisition costs. This is true even where the buyer contractually assumes the tax, is assessed on an official upward valuation, or is solidarily liable by law. The court ordered the appellants to bear the procedural costs equally.

Sumário Omnilex

Art. 4 LIMVI; Art. 134 cpv. 1 LT 1994: the IMVI/real-estate gains tax does not constitute an acquisition or investment cost. The tax is levied on the gain arising from the transfer, not on the transfer itself; consequently, amounts paid as tax, whether assumed contractually, imposed through official revaluation, or owed under statutory solidarity, cannot be capitalized as purchase price components. A statutory solidarity guarantee under former Art. 4 cpv. 5 LIMVI is, a fortiori, not an acquisition cost, because it is merely a legal consequence of the gain realized and of the debtor’s non-payment, not an expenditure incurred to acquire the property (consid. 4.1-4.4).

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AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 80.1996.188

Data decisione, Autorità: 04.06.1997, CDT

Incarto n. 80.96.00177 80.96.00188

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 29 agosto 1996

in materia di: imposta sugli utili immobiliari

presentato da:

e __________ __________, rappr. da: avv. __________. __________, __________ __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. Con atto notarile del 24 agosto 1995 __________ __________ acquistava dai coniugi __________ e __________ __________ i mappali n. __________ e __________ RFP in territorio di __________ al prezzo complessivo di fr. 450’000.--.

Il 3 gennaio 1996 il notaio avv. __________ inoltrava per conto dell’alienante la dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari, indicando tra i costi di acquisto e di vendita deducibili un importo di fr. 12’823,95, pari all’imposta sul maggior valore immobiliare che i coniugi __________ avevano dovuto pagare all’acquisto in qualità debitori solidali. L’utile imponibile ammontava quindi, secondo la dichiarazione degli alienanti, a fr. 120’976,05.

L’UT, invece, nella tassazione del 28 gennaio 1996 non ammetteva la deduzione dell’imposta sul maggior valore immobiliare pagata all’acquisto in via solidale e determinava pertanto l’utile imponibile in fr. 133’800.

  1. I coniugi __________ presentavano reclamo in tempo utile, chiedendo che dall’utile imponibile venisse dedotta anche l’imposta sul maggior valore immobiliare pagata all’acquisto in via solidale.

Il reclamo veniva respinto con decisione del 28 luglio 1997.

Dei motivi del reclamo e della relativa decisione verrà detto in seguito, per quanto necessario.

  1. Con il presente, tempestivo ricorso i coniugi __________ chiedono nuovamente che dall’utile imponibile venga dedotta anche l’imposta sul maggior valore immobiliare pagata all’acquisto in via solidale. Avvertono sostanzialmente che il debito IMVI è originato da un trasferimento immobiliare a titolo oneroso e che la legge accollava ipso facto all’acquirente la responsabilità solidale. Il valore di acquisto, proseguono i ricorrenti, è comprensivo di tutti i costi correlati all’acquisizione della proprietà, compreso l’obbligo del pagamento di un’imposta. Dal profilo economico, poi, l’investimento è una somma di costi, indipendenti dalla causale, purché in relazione con l’elemento di sostanza.

L’UT non si è determinato sul ricorso.

  1. Vigente la LIMVI, l’acquirente poteva essere tenuto a pagare l’imposta sul maggior valore immobiliare in tre diverse ipotesi:

  • nella prima, quando si assumeva contrattualmente l’imposta sul maggior valore immobiliare dovuta per legge dall’alienante (cfr. art. 4 cpv. 1 LIMVI);

  • nella seconda, quando l’autorità di tassazione, considerando il prezzo indicato dalle parti manifestamente inferiore al valore reale, lo stabiliva d’ufficio (cfr. art. 4 cpv. 2 LIMVI);

  • nella terza, in quanto solidalmente obbligato verso lo Stato, per legge, con l’alienante per l’imposta dovuta da quest’ultimo (cfr. art. 4 cpv. 5 LIMVI).

4.1.

Preliminarmente è opportuno chiedersi se la vecchia imposta sul maggior valore immobiliare e l’attuale imposta sull’utile immobiliare a carico dell’alienante siano da considerare un costo d’investimento, segnatamente un costo d’acquisto.

La risposta della dottrina è unanimemente negativa, poiché non si tratta di un’imposta sul trasferimento come i tributi percepiti per le mutazioni di diritti nel Registro fondiario, bensì di un’imposta sull’utile sorto a seguito del trasferimento (cfr. Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari, Lugano 1996, p. 254, inoltre p. 252; con riferimento a Richner, Die Grundstückgewinn- und die Handänderungssteuer im Kanton Zürich, in ZStP 4/94, p. 254 s.; Reimann/Zuppinger/Schärrer, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, vol. IV, Berna 1966, p. 258 s.; Rumo, Die Liegenschaftsgewinn- und Mehrwertsteuer des Kantons Freiburg, Friburgo 1993, p. 252; Mettler, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, Zurigo 1990, p. 171; Grossmann, Die Besteuerung der Gewinne auf Geschäfts-grundstücken, Berna 1977, p. 320; Baur/Klöti-Weber/Koch/ Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Muri-Berna 1991, p. 757).

Si osservi che l’argomento circa l’oggetto dell’imposta, rappresentato dall’utile e non dal trasferimento in sé, coincide con quello adottato dalla giurisprudenza in materia di espropriazione, per negare l’indennizzo della perdita patrimoniale subita dall’espropriato obbligato a pagare l’imposta sull’utile immobiliare (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 254 con riferimento a p. 243).

4.2.

Tornando ora al pagamento dell’imposta sull’utile immobiliare da parte dell’acquirente, nella prima ipotesi indicata sopra, la giurisprudenza di questa Camera (cfr., ad es., CDT n. 419 del 29 dicembre 1989 in re A. SA), ha avuto modo di precisare che il prezzo di vendita determinante è quello che l’acquirente deve solvere quale controprestazione del trasferimento della proprietà dell’immobile a suo favore. I costi, che per legge o per contratto sono a carico del venditore, quali ad esempio l’imposta sul maggior valore immobiliare o una mercede di mediazione, rappresentano tuttavia economicamente una parte del prezzo soluto dall’acquirente, quando vengono assunti dall’acquirente. Il prezzo di vendita viene quindi maggiorato di quelle prestazioni accessorie che sono per contratto sopportate dall’acquirente al posto dell’alienante, che ne era originariamente gravato (cfr., inoltre, STF del 21 giugno 1972 in re M. SA, consid. 4, p. 12, con espresso riferimento all’assunzione dell’IMVI da parte del compratore; inoltre Soldini/Pedroli, op. cit., p. 221 s.; Soldini, Le provvigioni di vendita secondo la LIMVI, in RTT 1987 p. 659 con riferimenti anche alla giurisprudenza della Corte di cassazione penale, segnatamente a CCRP del 23 marzo 1981 in re X., consid. 3).

Ne viene, nell’ipotesi in discorso, che il valore del precedente acquisto risulta maggiorato dell’imposta sul maggior valore immobiliare soluta dall’acquirente al posto dell’alienante obbligato per legge. Essa viene quindi automaticamente inclusa nel valore d’acquisto.

4.3.

Nemmeno nella seconda ipotesi, l’imposta sul maggior valore immobiliare può essere considerata spesa d’investimento computabile. Infatti l’imposta, pagata dall’acquirente a seguito della rivalutazione d’ufficio del valore dell’alienazione da parte dell’autorità fiscale, costituiva il tributo per la plusvalenza soltanto teorica conseguita dall’acquirente che aveva concluso un affare vantaggioso sotto prezzo o a un prezzo di favore (STF del 23 marzo 1981 in re W.B.; Rapporto della Commissione d’esperti sul progetto di legge sugli utili immobiliari, del 30 marzo 1990, p. 28; Soldini/Pedroli, op. cit., p. 56, p. 69 n. e p. 213; inoltre, ad es., CDT n. 89 del 17 maggio 1991 in re H. M.; CDT n. 354 del 31 dicembre 1991 in re S. SA; CDT n.134 del 23 giugno 1994 in re E.).

Anche in questo caso, non diversamente dall’imposta sull’utile immobiliare che la legge accolla all’alienante, si tratta di un tributo che è in stretta relazione non con il trasferimento immobiliare, ma col vantaggio che ne è derivato all’acquirente.

Anche in questo caso l’oggetto dell’imposta è rappresentato dall’utile e non dal trasferimento.

Se ne deve quindi concludere, che anche l’imposta, che il venditore potrebbe aver pagato quale acquirente in applicazione dell’art. 7 cpv. 2 LIMVI, non può essere computata quale costo d’investimento.

4.4.

La risposta alla terza ipotesi, che qui interessa, discende, a fortiori, da quanto detto in precedenza.

4.4.1.

L’art. 4 cpv. 5 LIMVI (abrogata dal 1° gennaio 1995) stabiliva il principio della responsabilità solidale dell’acquirente per l’imposta sul maggior valore immobiliare dovuta dall’acquirente, precisando altresì che allo Stato non possono essere opposti i rapporti di ripartizione interna, né di carattere legale, né di carattere convenzionale (cfr. RTT 1968 p. 123 s.; CDT n. 81 del 14 aprile 1986 in re C.C). Tale norma, che costituiva una particolarità del diritto ticinese, segnatamente dell’abrogata LIMVI (cfr. Ochsner, Die Besteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 55), non era stata considerata contraria alla costituzione federale (cfr. STF dell’11 aprile 1986 in re E. K. S., consid. 2).

Lo Stato accollava così ex lege una garanzia all’acquirente per il pagamento dell’imposta sul maggior valore immobiliare dovuta dall’alienante.

4.4.2.

Se già la dottrina nega unanimemente (cfr. consid. 4.1.) carattere di costo d’acquisto all’imposta sul maggior valore immobiliare, risp. sull’utile immobiliare, poiché non è dovuta per l’acquisto dell’immobile ma quale conseguenza del guadagno realizzato con l’acquisto, a maggior ragione il carattere di costo d’acquisto deve essere negato alla garanzia che l’acquirente è tenuto a prestare ex lege per il pagamento di tale imposta.

Non può certo essere negato, dal profilo pratico, che quando il nuovo proprietario dovesse rivendere l’immobile, egli sarà indotto a considerare che il suo guadagno è ridotto per effetto della garanzia che ha dovuto pagare. Dal profilo giuridico, tuttavia, non si può e non si deve tener conto di tale esborso, poiché esso non configura un costo d’acquisto, come disposto dalla legge all’art. 134 cpv. 1 1a frase LT 1994, bensì un costo che è conseguenza dell’acquisto e, meglio, dell’utile con esso conseguito e, più precisamente ancora, del mancato pagamento del tributo da parte del debitore.

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

  1. I ricorsi sono respinti.

  2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 200.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 280.–

sono a carico dei ricorrenti in ragione di metà ciascuno.

  1. Intimazione alle parti.

  2. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Palavras-chave

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether IMVI paid by the purchaser as joint and several debtor can be deducted as an acquisition cost for real-estate gains tax

Decisão extraída

No. The tax is not a transfer cost but a tax on the gain; even when paid by the buyer under solidarity, it remains a consequence of the gain and not an acquisition expense.

Fundamentação extraída

The court distinguished the three LIMVI situations in which the buyer may bear IMVI and held that in none of them does the tax become an acquisition or investment cost. The solidarity guarantee under former Art. 4(5) LIMVI is even further removed from the purchase price than a contractual assumption of the tax.

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