Deductibility of fire insurance premiums and rental valueGerado por IA

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Numero d'incarto: 80.1996.12

Data decisione, Autorità: 21.03.1996, CDT

Incarto n. 80.96.00012

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi Il segretario

statuendo sul ricorso del 12 gennaio 1996

in materia di: IC/IFD 95/96

presentato da:

__________, __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. __________ è proprietaria di un immobile del valore di stima di fr. 21'666.-- situato nel Comune di __________. L'UT nella tassazione IC/IFD 1995-96 le ha esposto un valore locativo di fr. 1'560.-- di media annua, rifiutando tuttavia la deduzione di fr. 1'170.--, chiesta dalla contribuente a titolo di spese di manutenzione e amministrazione, comprensiva del premio pagato all'assicurazione contro gli incendi e del premio per l'assicurazione responsabilità civile (cfr. notifica di tassazione dell'11 settembre 1995, confermata con decisione su reclamo del 18 dicembre 1995).

2. Con il presente, tempestivo ricorso __________ chiede nuovamente la deduzione di fr. 1'170.--, rilevando che non tutti i contratti di locazione prevedono oggi la possibilità di caricare agli inquilini i premi dell'assicurazione contro gli incendi e che quindi tali costi gravano in taluni casi sui proprietari di immobili di locazione.

All'udienza del 5 marzo 1996 le parti si sono confermate nel ricorso, ribadendo che la questione sottoposta a giudizio riveste per loro carattere di principio.

3. 3.1

Secondo l'art. 32 cpv. 2 LIFD, come pure secondo l'art. 31 cpv. 2 LT 1994 di identico tenore, il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, i premi d'assicurazione e le altre spese d'amministrazione da parte di terzi. Sono deducibili, conformemente all'art. 1 cpv. 1 lett. b dell' Ordinanza del 24 agosto 1992 dell' Amministrazione federale delle contribuzioni concernente i costi deducibili di immobili del patrimonio privato in materia di imposta federale diretta (RS 642.116.2) i premi d'assicurazione, segnatamente quelli dell'assicurazione sui beni materiali (assicurazione contro gli incendi, contro i danni dell'acqua, contro la rottura vetri e di responsabilità civile) (cfr. anche Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995 p. 11).

A sua volta la Circolare n. 7 del 1° dicembre 1994 della Divisione cantonale delle contribuzioni sulle deduzioni dai proventi della sostanza immobiliare privata (RL 5.2.7) elenca alla cifra 3, in modo non esauriente come lascia intendere la parola ecc., i premi assicurativi deducibili: assicurazione contro gli incendi, i danni dell'acqua all'immobile, la responsabilità civile del proprietario e la rottura dei vetri. Essa precisa tuttavia che i contratti di locazione più recenti includono questi premi d'assicurazione fra le spese accessorie accollate agli inquilini, traendo la conclusione che essi non dovrebbero quindi figurare fra le spese chieste in deduzione (N.d.R.: in corsivo nel testo della Circolare).

3.2

Né il diritto federale previgente (cfr. art. 22 cpv. 1 lett. e DIFD) né quello cantonale (cfr. art. 30 cpv. 1 LT 1976) menzionavano espressamente tra i costi deducibili dai proventi di immobili del patrimonio privato i premi d'assicurazione.

La loro deduzione era nondimeno pacificamente ammessa, nella misura in cui essi, nel caso di immobili di locazione, non potevano essere accollati agli inquilini (cfr. per il diritto cantonale Circolare n. 33/1 del 15 gennaio 1995 dell' Amministrazione cantonale delle contribuzioni, cifre 2.5 e 4.2; per il diritto federale M1asshardt/Tatti, Commentario IFD, Lugano 1985, p. 180 e Circolare del 31 ottobre 1967 dell' Amministrazione federale delle contribuzioni, in ASA 36 272 ss.).

4. La riserva fatta dalla cifra 3 della citata Circolare n. 7 del 1° dicembre 1994 della Divisione cantonale delle contribuzioni relativa ai premi assicurativi accollati contrattualmente agli inquilini, ripresa per altro dal diritto previgente, pone in sostanza il problema di sapere quale sia la sua rilevanza nel caso di immobili usati in proprio dal proprietario (Eigengebrauch).

Il tenore della legge, come pure il chiaro testo dell' Ordinanza dell'art. 1 cpv. 1 lett. b dell' Amministrazione federale delle contribuzioni federale non lasciano spazio all' interpretazione. Nel caso di immobili usati in proprio, i premi assicurativi che per loro natura servono a garantire il mantenimento del valore dell'immobile in caso di calamità e i premi per l'assicurazione responsabilità civile del proprietario sono quindi deducibili. Non lo sono invece i premi per l'assicurazione economia domestica (mobilio, furto, ecc.) (cfr. Aa.Vv., Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 374).

In linea di principio, tali costi, per loro natura, sono pure deducibili dal provento di immobili privati locati a terzi. La riserva contenuta nella circolare della Divisione cantonale delle contribuzioni altro non è che una regola o, meglio, un richiamo all'autorità di tassazione volto a evitare la doppia deduzione di tali premi, qualora per contratto l'inquilino si fosse obbligato a rifonderli separatamente al proprietario dell'immobile (cfr. anche Aa.Vv., Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Berna 1991, p. 373).

5. È comunque del tutto evidente che la natura di costi di manutenzione non può essere fatta dipendere di volta in volta dalle modifiche che le associazioni dei proprietari di stabili apportano al contratto-tipo di locazione. Le clausole contenute in simili contratti altro non sono che clausole di diritto obbligatorio tra proprietario e inquilino volte semplicemente a stabilire se il canone di locazione sia da intendere al netto o al lordo del premio assicurativo, così come viene di regola stabilito per altri costi cosiddetti accessori.

È il caso di rilevare che, proprio su questo tema, si è recentemente pronunciata la 4.a Sezione della Pretura di Lugano, la quale con sentenza del 7 giugno 1995 ha stabilito che i premi d’assicurazione non possono essere caricati agli inquilini come spese accessorie. Essi non possono infatti essere considerati spese di manutenzione, ossia insorte spese in relazione all'uso dell'ente locato, bensì devono essere considerati spese concernenti la cessione dell'ente locato, il suo mantenimento in uno stato idoneo all'uso cui è destinato e l'adempimento dei doveri di sorveglianza e di protezione della cosa locata (Sentenza del 7 giugno 1995 della Pretura del distretto di Lugano, Sez. 4, con riferimento a Zihlmann, Das neue Mietrecht, Zurigo 1995, p. 55 e Portner, Wegleitung zum neuen Mietrecht, Berna 1990, p. 31). Per questo detti premi d'assicurazione vengono presi in considerazione nella quantificazione della pigione (cfr. sentenza cit. con riferimento a Gmür, Rechtssprechung des Bundesgerichtes zur Mietzinserhöhung, Zurigo 1993, p. 21).

6. In simili condizioni, il ricorso deve quindi essere accolto sul principio della deducibilità del premi per l’assicurazione contro gli incendi.

La decisione su reclamo deve tuttavia essere annullata in ordine sulla determinazione del valore locativo, per quanto verrà detto in seguito.

7. 7.1

Va Innanzi tutto rilevato che dal profilo procedurale la Camera di diritto tributario decide le questioni di ordine e di merito in base alle risultanze dell’istruttoria senza essere vincolata alle proposte delle parti e alla tassazione impugnata (art. 230 cpv. 1 LT 1994). Essa prende la sua decisione fondandosi sui risultati dell’inchiesta. Sentito il ricorrente, può modificare la tassazione anche a svantaggio del medesimo (art. 230 cpv. 2).

7.2

Giusta l'art. 20 cpv. 1 lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD l'uso da parte del proprietario del suo immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza immobiliare: ad esso viene attribuito un valore locativo. Anche l'uso di quote di comproprietà, erette in PPP (art. 712 seg. CC) e considerate fondi secondo l'art. 655 CC, soggiace quindi all'imposta conformemente alle citate norme fiscali.

La legge non indica tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria. Secondo la giurisprudenza il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente. Il Tribunale federale ha per altro confermato che il valore locativo deve corrispondere “al canone che si potrebbe esigere equamente da un locatario desideroso di assicurarsi il godimento di un oggetto del genere - tenendo conto in modo adeguato delle particolarità della costruzione e delle sue installazioni, in quanto esse rispondano ai bisogni normali di un utente di condizioni economiche e sociali analoghe a quelle del proprietario” (ASA 15 p. 361; 438 consid. 1; DTF 69 I 24/25; Rusconi, L’imposition de la valeur locative, Losanna 1988, p. 98). Che il valore locativo così stabilito corrisponda o meno ad una rimunerazione normale del capitale investito nel fondo non è essenziale (DTF 66 I 80), e il proprietario è tenuto a lasciarsi fiscalmente imputare il corrispettivo del reddito in natura così percepito, non l'interesse normale del valore in capitale dell' oggetto (DTF 69 I 24; STF del 12 novembre 1975 in re A. S. p. 4 s.).

7.3

Va inoltre rilevato che l'art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo è stabilito tenendo conto della promozione e dell'accesso alla proprietà e della previdenza personale. Tale precisazione è stata voluta dal Legislatore cantonale per consentire di stabilire il valore locativo mediante parametri schematici prudenziali. Per l'imposta cantonale esso corrisponde quindi, di regola, a una percentuale del valore di stima dell'immobile, che varia a dipendenza dell'anno di costruzione dell'immobile. Quando però questo metodo porta a dei risultati in contrasto con il principio secondo cui il valore deve corrispondere a quello reperibile sul mercato, è consentito far capo a valutazioni individualizzate (cfr. Circolare n. 15 del 15 gennaio 1995 concernente il valore locativo della Divisione cantonale delle contribuzioni, cifra 2.2.1)

L'art. 21 cpv. 2 LIFD precisa, a sua volta, che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell'utilizzazione effettiva dell'abitazione al domicilio del contribuente. Il riferimento alle condizioni locali usuali sta a significare, come per il passato, che determinante per l'IFD rimane il valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa tenendo conto anche delle vecchie abitazione e quindi non necessariamente il canone di locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann, Kommentar zum Gesetz die direkte Bundessteuer, p. 92). Il riferimento all'utilizzazione effettiva, dal canto suo, va inteso unicamente quale limitazione spaziale ma non temporale dell'uso dell'immobile da parte del proprietario. Con ciò il Legislatore federale ha voluto venire incontro a determinate situazioni, segnatamente a quelle di coniugi o vedovi, che, una volta allevati i figli, si ritrovano a vivere in abitazioni divenute troppo grandi, perché rispondenti alle esigenze di una famiglia numerosa.

7.4

Per ragioni di praticità e di praticabilità del diritto, il valore locativo di abitazioni unifamiliari verrà stabilito, di massima, come accennato sopra, applicando al valore di stima ufficiale dell'immobile il tasso del 5%, se la stima è entrata in vigore dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima risale a un periodo compreso tra il 1° gennaio 1986 e il 1° gennaio 1989 e del 7,25% se la stima risale al 1° gennaio 1985 o è anteriore a tale data (Istruzioni 1995-96 per la compilazione della dichiarazione d'imposta). Tale modo di procedere non è, in linea di principio, contrario al principio dell'uguaglianza di trattamento (CDT n. 424 dell'11 novembre 1986 in re M.B.; CDT n. 498 del 12 dicembre 1986 in re C.S.).

Una valutazione individualizzata del valore locativo si giustifica laddove le vecchie stime ufficiali appaiono manifestamente inadeguate e danno luogo non solo a disparità di trattamento tra proprietari immobiliari di tipi di abitazione diversi, ma anche a valori assai distanti da quelli di mercato (CDT n. 202 del 14 dicembre 1995 in re H. F.-W.).

8. Orbene, nel caso in esame, non v’è chi non veda come, a causa della vetustà dei valori ufficiali di stima nel comune di __________, esistano più che fondati motivi di ritenere che il valore locativo esposto dall’ Ufficio di tassazione alla ricorrente sia chiaramente inferiore alla realtà. Prova ne è che esso è quasi totalmente assorbito dalla deduzione per spese di manutenzione, segnatamente del premio dell’assicurazione contro gli incendi. Non v’è d’altronde chi non veda come un valore locativo di soli fr. 130.-- al mese per una casa unifamiliare, per modesta che sia, sia inadeguato.

Questa Camera non può quindi fare a meno di annullare in ordine la decisione impugnata su questo punto e retrocedere gli atti all’ Ufficio di tassazione, affinché determini nuovamente il valore locativo, offrendo alla contribuente la facoltà di esprimersi (diritto d’essere sentita) e tenendo altresì conto del principio della parità di trattamento tra contribuenti del comune nella medesima situazione.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 18 dicembre 1995 è annullata in ordine e gli atti del procedimento vengono retrocessi all'UT perché, da un lato, stabilisca nuovamente il valore locativo dopo ulteriori accertamenti e, dall'altro, conceda la deduzione per spese di manutenzione di fr. 1'170.--, come richiesto dalla ricorrente.

2. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese.

3. Intimazione alle parti.

4. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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