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Locative value reduced due to special housing conditions

80.1995.49Outro Tribunal31 de mai. de 1995Partially Granted

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Resumo Omnilex

The taxpayer appealed against the tax office's decision fixing the locative value of his house at CHF 20,150. He argued that the increase over the previous period was unjustified and that the lack of central heating reduced the market rent. The tax chamber accepted that the standard schematic method generally applies, but held that the specific circumstances of the property justified an exceptional downward adjustment. It reduced the locative value to CHF 18,000 on an average annual basis, sent the file back for new tax calculations, and ordered no costs or party compensation.

Sumário Omnilex

Art. 20 lett. b LT; art. 21 cpv. 1 b DIFD; locative value of owner-occupied housing; schematic valuation and exceptional individual assessment. The locative value must correspond, in principle, to the rent that could be obtained on the market for an equivalent dwelling, taking adequate account of the construction and installations. A schematic percentage of the official valuation may generally be used for uniform treatment, and equality of treatment does not preclude such standardization. An individual valuation is justified only where special, atypical or unforeseeable circumstances make the official valuation manifestly untenable. In such a case, a downward departure is permissible (consid. 3-4).

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AIUTO RICERCA

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Numero d'incarto: 80.1995.49

Data decisione, Autorità: 31.05.1995, CDT

Incarto n. 80.95.00049

Lugano

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Michele Rusca

segretario:

Fiorenzo Gianinazzi segretario di Camera

statuendo sul ricorso del 15 marzo 1995

in materia di: IC 93/94

presentato da:

ritenuto

in fatto ed in diritto

  1. __________ __________, domiciliato a , è proprietario di un una casa d'abitazione a __________ - ed è quindi limitatamente imponibile nel nostro __________. Nel periodo di tassazione IC/IFD 1991-92 l'UT gli ha esposto un valore locativo di fr. 15'500.--, pari al 5% del valore ufficiale di stima. Nel periodo successivo il valore locativo è stato portato a fr. 20'150.--:al valore di stima è stato applicato il parametro del 6,5% in considerazione della vetustà della stima (1° semestre del 1986). In particolare l'UT ha ritenuto abitabile l'immobile anche durante i mesi invernali malgrado l'assenza di riscaldamento centrale (cfr. decisione su reclamo del 13 febbraio 1995).

  2. Con il presente, tempestivo ricorso il contribuente chiede la riduzione del valore locativo a fr. 15'600.--, come nel precedente periodo di tassazione. Considera ingiustificato un aumento del valore locativo del 30% circa rispetto al precedente periodo senza che nel frattempo siano state apportate migliorie all'immobile. Si deve inoltre considerare, nel caso si ammettesse l'abitabilità della casa durante l'intero anno, che l'assenza di riscaldamento centrale si ripercuote negativamente sul canone di locazione conseguibile.

Pendente il ricorso, il giudice delegato ha conferito incarico al perito della Camera di valutare il canone di locazione conseguibile se l'immobile venisse locato.

  1. 3.1.

Giusta l'art. 20 lett. b LT e 21 cpv. 1 b DIFD l'uso da parte del proprietario (o dell'usufruttuario) del suo immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza immobiliare: ad esso viene attribuito un valore locativo. Di regola il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente. Altrimenti detto: il valore locativo deve corrispondere di massima alla mercede che, secondo le condizioni di mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando lo stesso immobile ad un terzo.

3.2.

Il Tribunale federale ha precisato che il valore locativo deve corrispondere “al canone che si potrebbe esigere equamente da un locatario desideroso di assicurarsi il godimento di un oggetto del genere - tenendo conto in modo adeguato delle particolarità della costruzione e delle sue installazioni, in quanto esse rispondano ai bisogni normali di un utente di condizioni economiche e sociali analoghe a quelle del proprietario” (ASA 15 p. 361; 438 consid. 1; DTF 69 I 24/25; Rusconi, L’imposition de la valeur locative, Losanna 1988, p. 98). Che il valore locativo così stabilito corrisponda o meno ad una rimunerazione normale del capitale investito nel fondo non è essenziale (DTF 66 I 80), e il proprietario è tenuto a lasciarsi fiscalmente imputare il corrispettivo del reddito in natura così percepito, non l'interesse normale del valore in capitale dell' oggetto (DTF 69 I 24; STF del 12 novembre 1975 in re A. S. p. 4 s.). Ne viene, anche per questo tipo di abitazioni, che il valore locativo non corrisponde necessariamente alla rimunerazione, al tasso normale, del capitale investito.

3.3.

Secondo la circolare del 24 marzo 1987 dell'Amministrazione cantonale delle contribuzioni (ACC) il valore locativo di abitazioni unifamiliari corrisponde, di massima, al tasso del 5% del valore di stima dell'immobile, se entrata in vigore dopo il 1° gennaio 1981, rispettivamente a quello del 6,5% se la stima risale a tale data o ad una precedente. Il citato termine di riferimento viene periodicamente adeguato per tener conto dell'invecchiamento dei valori di stima: nel periodo fiscale 1993/94 fa stato per i valori di stima la data del 1° gennaio 1989. La suddetta circolare va esaminata sotto il profilo della parità di trattamento, qualora la sua applicazione schematica dovesse favorire determinati contribuenti, fissando il valore locativo in misura chiaramente inferiori, in contrasto con il principio secondo cui esso deve corrispondere a quello reperibile sul mercato. Il tema è, in sostanza, quello dell'uguaglianza nell'illegalità (ASA 54 p. 82 ss., in particolare p. 86; Auer, L'égalité dans l'illégalité, in ZBl 79 p. 281 ss.). Questa Camera ha già avuto modo di osservare (CDT n. 424 dell'11 novembre 1986 in re M.B. e CDT n. 498 del 12 dicembre 1986 in re C.S.) che, in linea di principio, l'uguaglianza di trattamento non impedisce di procedere secondo parametri schematici.

Si dovrà invece ricorrere a valutazioni individualizzate, per non ledere il principio della parità di trattamento, quando ricorrono circostanze del tutto particolari e o imprevedibili che rendono manifestamente insostenibile la stima ufficiale.

  1. Questa Camera, allo scopo di esprimere un giudizio equilibrato, ha invitato il proprio perito a esprimere una valutazione. Quest'ultimo, considerata la mancanza di riscaldamento, l'assenza di autorimessa o di posteggio esterno, la scomodità dell'accesso (scalinata di 86 gradini) e il momento congiunturale, ha considerato equo e corrispondente ai canoni di locazione reperibili sul mercato un affitto mensile di fr. 1'500.--.

Questa camera ritiene quindi giustificato e prudente scostarsi, in via eccezionale, dalla valutazione, normalmente applicata nei casi di abitazioni monofamiliari, che scaturisce dall'applicazione del parametro del 6,5% al valore di stima e di ridurre il valore locativo a fr. 18'000.-- di media annua.

Per questi motivi,

visto per le spese l'art. 185 LT

dichiara e pronuncia

  1. Il ricorso è parzialmente accolto.

§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 13 febbraio 1995 è riformata nel senso che il valore locativo è ridotto da fr. 20'150.-- a fr. 18'000.-- di media annua.

§§ Gli atti del procedimento vengono pertanto retrocessi all' Ufficio di tassazione per l'emissione di nuovi conteggi.

  1. Non si prelevano né spese né tassa di giustizia. Non si assegnano ripetibili.

  2. Intimazione alle parti.

  3. Il presente giudizio è definitivo (art. 184 cpv. 3 LT).

per la Camera di diritto tributario

del tribunale di appello

Il Presidente: Il Segretario:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Palavras-chave

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the locative value of the taxpayer's owner-occupied house should be reduced from CHF 20,150 to CHF 15,600 or another amount.

Decisão extraída

The locative value was to be reduced, but only to CHF 18,000 as an average annual value.

Fundamentação extraída

Although schematic percentage-based valuation is generally permissible, the absence of central heating, lack of garage or outdoor parking, difficult access via 86 steps, and market conditions justified an exceptional departure from the usual 6.5% valuation and a downward adjustment.

Questão jurídica principal

How costs and procedural expenses should be allocated.

Decisão extraída

No court costs or justice fee were charged and no party compensation was awarded.

Fundamentação extraída

The court applied the relevant cost provision and ordered no costs in view of the partial success of the appeal.

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