52.2003.169•Building permit denied for excessive usable floor area
52.2003.169Outro Tribunal3 de set. de 2003Granted
Extraído pela Omnilex
A neighboring owner challenged the State Council’s annulment of the municipality’s refusal of a permit for a 15-apartment building. The administrative court held that the usable floor area had been miscalculated: the fifth-floor access spaces, balconies and partly covered roof terraces had to be counted, while only the justified deductions for non-computable spaces could be taken. The project thus exceeded the permitted index by 71.41 m², a breach too significant to be tolerated or cured by conditions. The height objection was admitted but rejected on the merits. The court therefore annulled the State Council decision, reinstated the municipal refusal, and ordered costs against the appellant.
Art. 38 LE; computation of usable floor area and treatment of roof-level access areas and partly covered terraces. Surface areas integrated into apartments and usable for habitation must be included in the usable floor area even if they also serve access to terraces; terraces covered and substantially enclosed laterally do not benefit from the exclusion for open roof terraces. Where the resulting exceedance of the floor-area index is not minor, proportionality cannot justify tolerance, especially in new construction designed through structural devices to reduce computable surface. An objection concerning building height is admissible in appeal against the administrative decision, but fails if based on an incorrect reading of the plans (consid. 3–4).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.2003.169
Data decisione, Autorità: 03.09.2003, TRAM
Incarto n. 52.2003.169
Lugano 3 settembre 2003
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 22 maggio 2003 di
patrocinato da: avv. __________
contro
la decisione 6 maggio 2003 del Consiglio di Stato (n. 1944) che annulla la decisione 18 novembre 2002 con cui il municipio di __________ ha respinto la domanda di costruzione inoltrata da __________ per l'edificazione di uno stabile di 15 appartamenti sulle part. n. __________ e __________ RF;
viste le risposte:
27 maggio 2003 del municipio di __________;
3 giugno 2003 del Consiglio di Stato;
12 giugno 2003 di __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Dopo vicissitudini note alle parti, che non occorre qui rievocare, il 10 settembre 2002 __________ e __________ hanno chiesto al municipio di __________ il permesso di costruire uno stabile di 15 appartamenti sulle part. n. __________ e __________ RF.
L'edificio si sviluppa su sei piani abitabili fuori terra (pianterreno, 1° - 4° piano, piano tetto = 5° piano). Il pianterreno ed il 1° piano sono suddivisi in 6 appartamenti disposti su due livelli collegati fra loro da una scala interna (duplex). Al 2° piano vi sono 3 appartamenti posti su un unico livello. I piani sovrastanti (3° - 5°) sono infine costituiti da 6 unità abitative, che occupano tre livelli collegati fra loro da una scala interna (triplex). Al 5° piano (piano tetto) questi appartamenti dispongono di un'ampia terrazza, parzialmente coperta, raggiungibile attraverso la scala interna ed una balconata che si apre sul locale (sala) sottostante. A questo stesso livello i due appartamenti triplex situati alle estremità opposte dell'immobile dispongono inoltre di un locale ad uso studio. Sempre al piano tetto, sul retro dei 4 appartamenti centrali, vi sono poi due ampi locali destinati al gioco dei bambini dell'intero immobile. Tutti gli appartamenti sono infine dotati di un locale ad uso ripostiglio e di un locale ad uso lavanderia.
Alla domanda era allegato il seguente calcolo dell'i.s.:
SUL disponibile mq 2'225.00
SUL da PT al 4° piano senza deduzioni
per ripostigli, lavanderie ecc. mq 2'420.12
SUL 5° piano solo 2 appartamenti
laterali con studio mq 47.09
mq 2'467.21
Deduzioni
ripostigli al PT mq 41.26
lavanderie al 1° piano mq 48.71
lavanderie al 2° piano mq 32.30
ripostigli al 2° piano mq 28.19
lavanderie al 3° piano mq 48.71
ripostigli al 4° piano mq 49.28
mq 248.46
SUL effettiva 2'467.21 - 248.46 = 2'218.77
Al rilascio della licenza si è opposto il vicino qui ricorrente, contestando l'intervento del profilo delle distanze e dell'indice di sfruttamento (i.s.).
B. La domanda, preavvisata favorevolmente dal Dipartimento del territorio, è stata respinta dal municipio, che con decisione 18 novembre 2002 ha ritenuto che la SUL superasse di mq 46.81 quella massima consentita.
Contro questa decisione __________ è insorto davanti al Consiglio di Stato chiedendone l'annullamento. In quella sede l'insorgente ha fra l'altro prodotto il seguente calcolo dell'i.s.:
SUL disponibile mq 2'225.00
SUL da PT al 4° piano senza deduzioni
per ripostigli, lavanderie ecc. mq 2'420.12
SUL 5° piano solo 2 appartamenti
laterali con studio mq 46.43
mq 2'466.55
Deduzioni
scale da PT a PC mq 27.07
ripostigli al PT mq 39.79
lavanderie al 1° piano mq 42.69
lavanderie al 2° piano mq 27.44
ripostigli al 2° piano mq 28.19
lavanderie al 3° piano mq 42.69
ripostigli al 4° piano mq 39.17
mq 247.04
SUL effettiva 2'466.55 - 247.04 = 2'219.47
C. Con giudizio 6 maggio 2003 il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso, annullando la decisione impugnata e rinviando gli atti al municipio, affinchè rilasciasse la licenza richiesta.
Disattese le censure sollevate dall'opponente con riferimento alle distanze, il Governo ha in sostanza ritenuto che la SUL dell'immobile rientrasse nei limiti dell'i.s. prescritto per la zona (1.00). Dalla superficie lorda dei singoli piani, osserva il Consiglio di
Stato, andrebbe dedotta la superficie dei due locali gioco bambini, gli spazi occupati dalla tromba dell'ascensore, le tre rampe di scale principali a pianterreno, le sei rampe di scale degli appartamenti duplex e le sei rampe di scale degli appartamenti triplex. Non sarebbero inoltre computabili i ripostigli del 5° piano, mentre andrebbero conteggiati i corridoi che servono per accedere alle terrazze coperte dal tetto.
D. Contro il predetto giudizio governativo, l'opponente __________ insorge davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento e postulando il ripristino della decisione di diniego della licenza.
Rielaborato il calcolo della SUL annesso alla domanda di costruzione, l'insorgente sostiene che la SUL dei primi quattro piani ammonterebbe a 2080 mq. Per il quinto piano (piano tetto) rimarrebbe disponibile una SUL di 145 mq, che sarebbe abbondantemente superata, poiché anche deducendo i locali comuni (gioco bambini), i ripostigli e i vuoti sul soggiorno sottostante, la SUL di questo piano ammonterebbe a 240 mq.
La riserva sarebbe superata di 59 mq anche se si deducesse la superficie delle terrazze coperte e chiuse lateralmente.
Abbandonate le censure sulle distanze, il ricorrente rileva infine che l'edificio supererebbe di m 1.10 anche l'altezza massima consentita dall'art. 44.2 NAPR (m. 16,50).
E. All'accogliemento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.
Il municipio si rimette invece al giudizio di questo tribunale.
postula infine il rigetto dell'impugnativa contestando succintamente le tesi dell'insorgente con argomenti che saranno discussi nei seguenti considerandi.
F. Su richiesta di questo tribunale, il resistente ha prodotto una serie di piani con le misure esatte dei vani portati in deduzione della SUL. Ai piani ha annesso il seguente, ulteriore calcolo dell'i.s.:
SUL disponibile mq 2'225.00
SUL da PT al 4° piano senza deduzioni
per ripostigli, lavanderie ecc. mq 2'420.12
SUL 5° piano solo 2 appartamenti
laterali con studio mq 46.43
mq 2'466.55
Deduzioni
scale da PT a PC mq 23.62
ripostigli al PT mq 34.65
lavanderie al 1° piano mq 35.62
lavanderie al 2° piano mq 21.47
ripostigli al 2° piano mq 24.24
lavanderie al 3° piano mq 35.62
ripostigli al 4° piano mq 34.65
vani ascensori mq 44.22
sottoscale interne mq 47.88
mq 301.97
SUL effettiva 2'466.55 - 301.97 = 2'162.41 (recte: 2'165.09)
Delle osservazioni del ricorrente e del municipio si dirà nei seguenti considerandi.
Considerato, in diritto
Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.
Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, integrati dal complemento d'informazioni richiesto da questo tribunale (art. 18 PAmm).
I principi che reggono la materia del contendere sono stati correttamente illustrati dal Consiglio di Stato e non sono controversi. Non mette quindi conto di soffermarvisi ulteriormente.
La superficie occupata dai primi quattro piani è di 2'420.12 mq.
Su questi dati le parti concordano.
Le divergenze riguardano essenzialmente la SUL del 5° piano e le deduzioni per superfici non computabili come SUL dei piani inferiori.
3.1. Superfici del 5° piano
Il resistente pretende di computare come SUL soltanto la superficie dei locali ad uso studio degli appartamenti laterali del 3° - 5° piano (triplex) e quella delle scale d'accesso (complessivamente 46.43 mq). La superficie delle scale d'accesso alle terrazze del tetto dei 4 appartamenti centrali, rispettivamente quella dei percorsi (corridoi) e delle balconate di tutti gli appartamenti non sarebbero invece computabili perché servono soltanto per uscire sulle terrazze, che come tali sarebbero escluse dal conteggio della SUL. La tesi non può essere condivisa.
La superficie delle scale, delle balconate e dei percorsi di accesso alle terrazze va computata come SUL, poiché costituisce una superficie integrata senza soluzione di continuità nei singoli appartamenti, che come tale può essere utilizzata per scopi abitativi. Il fatto che serva anche per accedere alle terrazze non è un motivo sufficiente per escluderla dal conteggio. Non si può invero negare che le balconate, sulle quali i piani raffigurano piante ornamentali, possano essere utilizzate come spazi abitabili.
Per i 4 appartamenti centrali, tale superficie va inoltre computata come SUL, poiché serve per accedere a terrazze del tetto parzialmente coperte, che - essendo quasi completamente chiuse sui lati - non possono beneficiare dell'eccezione prevista dall'art. 38 cpv. 1 ultima frase LE.
Oltre alla SUL dei locali ad uso studio (35.48 mq) va quindi computata la superficie (mq 105.89) delle scale di accesso al 5° piano e quella delle balconate di questo livello (m 3.50 x 6.00 x 6 = mq 126.00), dedotta la superficie (mq 20.11) degli spazi definiti vuoti su sala [(m 2.10 x 1.60 x 5) + (1.95 x 1.70)]. Va inoltre conteggiata la superficie coperta delle 4 terrazze dei 4 appartamenti centrali (m 6.41 x 1.40 x 4 = mq 35.89).
Alla SUL dal PT al 4° piano (mq 2'420.12), determinata dal resistente prima di dedurre la superficie degli spazi non computabili, va quindi aumentata a mq 2'597.38, ossia:
SUL da PT al 4° piano senza deduzioni
per ripostigli, lavanderie ecc. mq 2'420.12
SUL 5° piano
locali studio appartamenti laterali mq 35.48
scale d'accesso e balconate mq 105.89
terrazze coperte mq 35.89
mq 2'597.38
3.2. Deduzioni per ripostigli, lavanderie ecc.
Il primo conteggio, allegato alla domanda di costruzione, prevedeva di dedurre dalla superficie determinata nel modo sopra indicato una superficie di mq 248.46 per ripostigli e lavanderie interne agli appartamenti. Il secondo conteggio, prodotto con il ricorso al Consiglio di Stato, anche se impostato diversamente, deduceva dalla SUL una superficie di mq 247.06. Il terzo conteggio, allestito dal resistente su richiesta di questo tribunale, giunge ora a dedurre per questo titolo una superficie di mq 301.97.
La superficie degli spazi portati in deduzione non appare sufficiente per rientrare nei limiti della SUL disponibile (mq 2597.38 -
· scale da piano cantina (PC) al pianterreno (PT):
la deduzione può essere ammessa, poiché se le scale che figurano sulla planimetria del PT sono quelle che portano al PC, le scale raffigurate dalla planimetria del 4° piano sono quelle (computabili ed effettivamente computate), che collegano questo piano al 3°. Diversamente, se si volesse ritenere che le scale figuranti sulla planimetria del PC sono quelle che collegano questo piano al PT e che, di conseguenza, quelle raffigurate dalla planimetria del PT sono quelle che portano al 1° piano, occorrerebbe per coerenza dedurre le scale raffigurate dalla planimetria del 4° piano in quanto destinate ad accedere ai locali ad uso comune (gioco bambini) del 5° piano.
La misura della deduzione, ridotta da mq 27.07 (II° conteggio) a mq 23.62 (III° conteggio), non presta il fianco a critiche.
· ripostigli a PT:
con l'ultimo (III°) conteggio la superficie di questi vani si è ridotta a mq 34.65 (I° conteggio: mq 41.26; II° conteggio: mq 39,79). Entro questi limiti, la deduzione può comunque essere ammessa.
· lavanderie al 1° piano:
con l'ultimo (III°) conteggio la superficie di questi vani si è ridotta da mq 48.71 (I° conteggio) a mq 35.62 (II° conteggio: mq 42.69). La deduzione di mq 35.62 non è contestabile.
· lavanderie al 2° piano:
anche per questi vani, i successivi conteggi denotano una progressiva riduzione della superficie deducibile (I° conteggio: mq 32.30; II° conteggio: mq 27.44; III° conteggio: mq 24.24). La deduzione di mq 24.24 è corretta.
· ripostigli al 2° piano:
la superficie del II° conteggio (mq 28.19) corrispondeva a quella del I°. L'ultimo conteggio l'ha ridotta leggermente a mq 24.24. In questa misura anche questa deduzione va riconosciuta.
· lavanderie al 3° piano:
vale quanto detto a proposito delle lavanderie del I° piano.
· ripostigli al 4° piano:
come per i vani sin qui esaminati, anche in questo caso si nota una progressiva riduzione delle superfici portate in deduzione (I° conteggio: mq 49.28; II° conteggio: 39.17). La misura ritenuta dall'ultimo conteggio (mq 34.65) appare ora corretta.
· vani ascensori:
la superficie portata in deduzione (mq 44.22) per la prima volta con il III° conteggio è sostanzialmente esatta. Le piccole differenze (1.5 mq) segnalate dal ricorrente rientrano sicuramente nei limiti di una ragionevole tolleranza. La deduzione va quindi ammessa.
· sottoscale interne:
nei primi due conteggi le rampe delle scale interne agli appartamenti duplex sono state erroneamente computate come SUL per entrambi i livelli. Vanno invece conteggiate una volta sola. La deduzione di mq 47.88, controllata da questo tribunale (m 1.90 x 2.10 x 6 x 2) non presta il fianco a critiche.
· locali gioco bambini:
pur suscitando forti perplessità, dal profilo dell'idoneità funzionale, i due grandi locali gioco per bambini previsti nel sottotetto non sono certamente sovradimensionati. Vanno quindi disattese le obiezioni sollevate al riguardo dal ricorrente.
3.3. Riepilogando i conteggi sin qui esaminati, emerge che la SUL della costruzione supera di 71.41 mq (= 2'597.38 - 301.97) il limite ammissibile. Il sorpasso è consistente (3.2 %). Non rientra di certo nei limiti di una ragionevole tolleranza. Trattandosi oltre tutto di nuova costruzione, progettata con una serie di discutibili accorgimenti (ripostigli, vuoti per balconate, locali gioco ecc.), destinati a ridurre la SUL, è escluso che il difetto possa essere tollerato per motivi di proporzionalità. L'esperienza ha peraltro dimostrato che la tolleranza di modici superamenti di indice ha indotto gli operatori del ramo a non attenersi ai parametri di legge, progettando sistematicamente in modo da superarli leggermente.
Il difetto riscontrato non può nemmeno essere facilmente corretto mediante l'imposizione di clausole accessorie. Da questo profilo, la decisione del Consiglio di Stato non regge pertanto alla critica.
L'eccezione è tuttavia infondata, poiché l'altezza di m 17.60 che il ricorrente deduce dal piano facciata est (vista D-D) si riferisce al colmo delle piccole falde inserite nella falda principale del tetto rivolta verso sud.
La tassa di giustizia, commisurata al valore della costruzione ed alla minuziosa verifica imposta a questo tribunale dalle imprecisioni dei piani e dei conteggi, è posta a carico del resistente al pari delle ripetibili.
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 38 LE; 3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm;
dichiara e pronuncia:
§. Di conseguenza:
1.1. la decisione 6 maggio 2003 del Consiglio di Stato
(n. 1944) è annullata.
1.2. la decisione 18 novembre 2002 con cui il municipio di __________ ha respinto la domanda di costruzione inoltrata da __________ per l'edificazione di uno stabile di 15 appartamenti sulle part. n. __________ e __________ RF è confermata.
La tassa di giustizia di fr. 2'500.- è posta a carico del resistente, che rifonderà identico importo al ricorrente a titolo di ripetibili.
Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
| Informazioni legali | Requisiti minimi | Contatta il webmaster
Extraído pela Omnilex
Whether the building complied with the maximum usable floor area index under Art. 38 LE.
No. The project exceeded the admissible usable floor area by 71.41 m².
The court counted the fifth-floor access areas, balconies and partly covered roof terraces as usable floor area, and accepted only the deductions actually justified for internal non-computable spaces.
Whether the objection concerning building height could justify setting aside the State Council decision.
No. The height objection was admissible but unfounded, because the alleged 17.60 m referred to the ridge of small roof slopes, not the building height limit.
The appellant’s reading of the elevation plan was incorrect; the asserted exceedance did not establish a breach of Art. 44.2 NAPR.
What should be done with the State Council decision and the municipal permit refusal.
The State Council decision had to be annulled and the municipal refusal confirmed.
Because the project exceeded the permissible floor-area index and the defect could not be cured by proportionality or accessory conditions, the refusal of the permit stood.
Conecte o Omnilex para pesquisar o corpus jurídico pelo seu assistente de IA.