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Building permit: one-storey extension may keep boundary distance

52.2001.16Outro Tribunal9 de mai. de 2001Dismissed

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Resumo Omnilex

The condominium owners appealed against a cantonal decision upholding a municipal building permit for the raising and partial enlargement of a pre-existing villa. They argued that the project lost the building’s identity and therefore had to comply with new-building boundary distances, and they also invoked foreign-acquisition rules. The court held that Art. 10 cpv. 3 NAPR applies to a one-storey elevation even if the intervention significantly changes the building, provided the existing setback on the affected facade is preserved. It also held that foreign-acquisition compliance cannot be reviewed in building-permit proceedings. The appeal was dismissed and costs were imposed on the appellant.

Sumário Omnilex

Art. 10 cpv. 3 NAPR; one-storey elevation of pre-existing buildings and boundary distances; the provision applies without any separate requirement that the building retain its identity. For old buildings erected before the planning regime, the decisive criterion is that the existing distance from the confining boundary be maintained along the facade concerned; the fact that the intervention substantially alters the building's appearance or internal layout is irrelevant, provided the elevation remains within the statutory limit. Ancillary alterations not encroaching on the protected setback, such as a minor compliant extension, do not preclude the benefit of the rule (consid. 2). Questions under the foreign real-estate acquisition legislation fall outside the scope of the building-permit review (consid. 3).

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Numero d'incarto: 52.2001.16

Data decisione, Autorità: 09.05.2001, TRAM

Incarto n. 52.2001.00016

Lugano 9 maggio 2001

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 15 gennaio 2001 della

Comunione dei comproprietari del Condominio

patr. da: avv. __________

contro

la decisione 13 dicembre 2000 (n. 5645) del Consiglio di Stato che ha respinto il ricorso dell'insorgente contro la decisione 26 luglio 2000 con cui il municipio di __________ ha rilasciato a __________ la licenza edilizia per la ristrutturazione dell'edificio al mapp. __________ di quel comune;

viste le risposte:

  • 23 gennaio 2001 del Consiglio di Stato;

  • 30 gennaio 2001 di __________;

  • 30 gennaio 2001 del municipio di __________;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. a) __________ è proprietario del mapp. __________ di __________, sul quale sorge una villa edificata, per la maggior parte, su un solo piano fuori terra. Il 7 giugno 2000 __________ ha inoltrato al municipio di __________ una domanda di licenza edilizia volta alla ristrutturazione dell'edificio, che prevede - segnatamente

  • il suo innalzamento (integrale) su due piani fuori terra.

b) La comunione dei comproprietari del condominio __________, insistente sul confinante mapp. __________, si è opposta al rilascio della licenza edilizia invocando la violazione delle distanze da confine. A giudizio dell'opponente l'intervento prospettato, di notevole entità, muta l'identità dell'edificio. Quest'ultimo deve pertanto rispettare la distanza dal confine al pari di una nuova costruzione; è invece esclusa la possibilità di applicare il beneficio dell'art.10 cpv. 3 NAPR, che permette di sopraelevare di un piano le costruzioni erette prima dell'entrata in vigore del PR senza dover rispettare tali distanze.

c) Raccolto l'avviso, favorevole, del dipartimento del territorio, con decisione 26 luglio 2000 il municipio di __________ ha rilasciato la licenza edilizia, respingendo l'opposizione. Esso ha ritenuto che il mantenimento dell'identità dell'edificio non è un requisito per poter applicare l'art. 10 cpv. 3 NAPR.

d) Con pronuncia 13 dicembre 2000 il Consiglio di Stato ha condiviso tale motivazione, respingendo il ricorso inoltratogli dall'opponente il 2 agosto precedente.

B. Con impugnativa 15 gennaio 2001 la comunione dei comproprietari del condominio __________ insorge avverso il giudicato governativo dinanzi a questo Tribunale, al quale chiede di annullarlo insieme alla decisione municipale di rilascio della licenza edilizia. L'insorgente ribadisce ed amplia la censura di disattenzione della distanza dal confine dell'edificio. Mette anche in discussione la conformità del permesso edilizio con la legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero.

Il Consiglio di Stato, il municipio di __________ e __________ postulano la reiezione del gravame.

Considerato, in diritto

  1. La competenza del Tribunale è data (art. 21 cpv. 1 LE). Il ricorso è tempestivo (art. 46 cpv. 1 PAmm) e la legittimazione della ricorrente certa (art. 21 cpv. 2 LE; 43 PAmm). Il gravame è pertanto ricevibile in ordine. Può inoltre essere deciso sulla scorta degli atti, senza istruttoria (art. 18 cpv. 1 PAmm).

  2. La villa al mapp. __________ di __________, costruita prima dell'entrata in vigore - il 23 dicembre 1987 - del vigente PR è disposta parallelamente al confine con i mapp. __________, sul quale insiste il condominio __________, e __________. Eretta prevalentemente su un solo piano fuori terra, essa presenta verso i menzionati fondi una facciata di 49,60 m. Nel punto più prossimo ai confini l'edificio presenta una distanza dagli stessi di m 2,40 circa. Mediante il controverso intervento il resistente intende innalzare su due piani tutto l'edificio, il quale verrebbe altresì ampliato, in una certa misura, a pianterreno. Poiché l'altezza dell'edificio raggiunge la quota di m 6,80 alla gronda, questo dovrebbe di principio osservare una distanza dai retrostanti mapp. __________ e __________ di m 4,50 (= 3 m di base + supplemento di 1,5 m per maggior lunghezza della facciata; art. 9 cpv. 2 e 3 NAPR): distanza che non è tuttavia ossequiata in concreto. Il municipio ha nondimeno ritenuto di poter approvare il progetto sulla scorta dell'art. 10 cpv. 3 NAPR, secondo cui, in caso di sopraelevazione di un unico piano di costruzioni fino a due piani erette prima dell'entrata in vigore del PR la cui destinazione è conforme alla zona di utilizzazione, le distanze dal confine possono essere mantenute a condizione che siano rispettati i vincoli relativi all'indice di sfruttamento e la distanza minima di 6 m tra edifici. La ricorrente non ritiene applicabile tale disposto, sostenendo che l'importanza quantitativa del controverso intervento muterebbe l'identità dello stabile, il quale dovrebbe - di conseguenza - essere trattato alla stregua di un nuovo edificio. A torto, tuttavia.

Intanto, come ha argomentato il municipio, condiviso dal Governo, l'applicazione del beneficio di cui all'art. 10 cpv. 3 NAPR prescinde da una valutazione circa l'entità dell'intervento rispetto all'edificio esistente, purché circoscritto entro il limite dell'innalzamento di un solo piano. La sopraelevazione di un intero piano di un edificio eretto su un solo piano implica del resto sempre e necessariamente una significativa modifica dell'identità dello stesso: a voler seguire le tesi della ricorrente la ricordata disposizione legale sarebbe relegata all'inapplicabilità. Determinante, ma anche sufficiente, per l'applicazione dell'art. 10 cpv. 3 NAPR è piuttosto che la sopraelevazione rispetti, lungo la facciata interessata (e solo quella), la distanza dal confine misurata fino a quel momento. E' senz'altro il caso nella fattispecie. Fa eccezione un modesto ampliamento dell'angolo est dell'edificio (di fronte al mapp. __________): ampliamento che è nondimeno legittimo, in quanto rispetta pienamente la distanza da confine prescritta per nuove costruzioni, ovvero m 4,5.

Nemmeno la circostanza secondo cui alla sopraelevazione venga abbinata una ridistribuzione degli spazi a pianterreno della villa - fatto abbastanza ovvio, trattandosi di un'abitazione monofamigliare

  • oltre ad un suo ampliamento sul lato opposto a quello del fondo della ricorrente, permette di mutare l'anzidetta conclusione: trattandosi di applicare esclusivamente delle disposizioni sulle distanze, basta, per contro, che il pianterreno della facciata dell'edificio rivolta verso il fondo della ricorrente venga conservato intatto, come si verifica incontestabilmente nella fattispecie. L'intenzione di eseguire alcune aperture lungo tale facciata per dar luce all'edificio non ha alcuna rilevanza dal profilo della polizia delle costruzioni.

  1. La ricorrente chiede anche al Tribunale di verificare la conformità dell'intervento con la legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero. La censura esula però da quelle ricevibili nella procedura di rilascio della licenza edilizia (art. 2 cpv. 1 LE).

  2. Sulla scorta di quanto precede il ricorso deve pertanto essere respinto. La tassa di giudizio deve essere posta a carico della ricorrente (art. 28 PAmm), la quale deve essere altresì tenuta alla rifusione a favore del resistente, assistito da un legale, di adeguate ripetibili (art. 31 PAmm).

Per questi motivi,

visti gli art. 21 LE, 3, 18, 28, 31, 43, 46, PAmm;

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è respinto.

  2. La tassa di giudizio e le spese, per complessivi fr. 800.--, sono poste a carico della comunione dei comproprietari del condominio __________, la quale è inoltre tenuta a versare a __________ identico importo per ripetibili.

  3. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Palavras-chave

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether Art. 10 cpv. 3 NAPR allows the one-storey elevation despite existing boundary distances and a changed building identity.

Decisão extraída

Yes. The provision applies whenever an old building is raised by one floor within the rule's limits; it does not require the existing building to retain its identity. What matters is that the existing setback along the affected facade is maintained, and the small expansion at the corner complied with the distance for new buildings.

Fundamentação extraída

A contrary approach would make the provision practically unusable, since raising a one-storey building by one full floor necessarily changes its identity. The ordinance focuses on boundary distances, not on a qualitative assessment of the intervention's extent.

Questão jurídica principal

Whether compliance with the Federal Act on the Acquisition of Real Estate by Persons Abroad could be reviewed in the building-permit proceedings.

Decisão extraída

No. That complaint was outside the scope of objections admissible in the building-permit procedure.

Fundamentação extraída

The permit proceedings are limited to building-law questions; foreign-acquisition issues cannot be raised in that framework.

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