52.1998.11•Building line and compulsory contiguity override setback rules
52.1998.11Outro Tribunal6 de out. de 1998Dismissed
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Two neighboring owners appealed against a municipal building permit confirmed by the cantonal government for a two-story residential superstructure above a garage in a village core. They alleged a violation of their right to be heard because no site inspection was ordered and argued that the project breached setback and window-protection rules. The tribunal held that the file was sufficient, that an inspection would not yield relevant new facts, and that the local plan imposed a third-type building line with compulsory contiguity. As a special rule, it prevailed over general distance provisions. The appeal was dismissed and CHF 800 in costs were imposed on the appellants jointly and severally.
Art. 9 NAPR; building line with obligation of contiguity; relation to general setback rules and to civil-law distance provisions. A building line may, depending on its type, require not only alignment but also contiguity along the frontage and, where provided, over a defined depth. Where a local plan clearly establishes such a special rule, it prevails over general distance norms as lex specialis. Existing building protrusions on the neighboring parcel do not prevent fulfillment of the contiguity requirement once one owner builds up to the boundary, unless the plan or other norms expressly require simultaneous construction or alteration of pre-existing structures. A site inspection may be refused when the file allows a reliable decision and the anticipated evidentiary value is lacking.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 52.1998.11
Data decisione, Autorità: 06.10.1998, TRAM
Incarto n. 52.98.00011
Lugano 6 ottobre 1998
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 16 gennaio 1998 di
e __________ patrocinato da: avv. __________
Contro
la decisione 19 dicembre 1997, no. 6492, del Consiglio di Stato che respinge l'impugnativa presentata dagli insorgenti avverso la licenza edilizia 24 settembre 1997 rilasciata dal municipio di __________ ad __________ e __________ per la sopraelevazione di un edificio situato nel nucleo di __________ (part. no. __________ RFD);
viste le risposte:
27 gennaio 1998 del Consiglio di Stato;
30 gennaio 1998 di __________ e __________;
6 febbraio 1998 del municipio di __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. I resistenti __________ e __________ sono proprietari di un’autorimessa multipla per cinque veicoli, situata nel nucleo di __________, a monte della strada comunale, parzialmente interrata nel pendio sovrastante (part. no. __________ RFD; zona NT).
I ricorrenti __________ e __________ sono invece proprietari dello stabile contiguo, suddiviso su tre livelli (autorimesse al piano terreno ed abitazione ai piani superiori; part. no. __________ RFD). Lo stabile è posto di sbieco per rapporto al confine verso il fondo dei resistenti. L’angolo situato in prossimità della strada dista circa 90 cm dal confine, mentre quello verso monte addirittura l’oltrepassa, invadendo per una ventina di cm il fondo dei resistenti.
Entrambi i fondi sono gravati da una linea di costruzione che corre parallela al fronte stradale a circa m 1.50 dal corrispondente confine.
B. Il 24 giugno 1996 __________ e __________ hanno chiesto al municipio il permesso di costruire sul tetto piano dell'autorimessa un edificio a due piani ad uso abitativo, posto a confine con il fondo dei ricorrenti.
Data la particolare posizione della casa di quest’ultimi rispetto al confine, le due costruzioni risulterebbero contigue in corrispondenza dell’angolo a monte, mentre verso la strada verrebbero a distare circa 90 cm, formando - sul terreno dei ricorrenti - un interstizio cuneiforme profondo circa 6 m.
Alla domanda di costruzione si sono opposti i vicini __________, obiettando che la nuova costruzione avrebbe comportato l'otturazione della finestra che si affaccia sul tetto dell'autorimessa nel punto in cui la loro costruzione sconfina sul fondo dei resistenti.
B. Raccolto il preavviso dell'autorità cantonale, il 24 settembre 1997 il municipio di __________ ha respinto l'opposizione e rilasciato la licenza richiesta.
C. Con giudizio 19 dicembre 1997 il Consiglio di Stato ha confermato il provvedimento, respingendo l'impugnativa contro di esso inoltrata dagli opponenti.
In sostanza, il Governo ha ritenuto che la controversa edificazione rispettasse compiutamente la linea di costruzione e l'obbligo di contiguità che gravano i fondi delle parti in causa.
Dato che l'art. 51 LE ha dichiarato inapplicabili le distanze prescritte dall'art. 124 LAC, la finestra esistente al piano rialzato dell'abitazione dei ricorrenti non imporrebbe il rispetto di particolari distanze.
D. Contro il predetto giudizio governativo i soccombenti si aggravano ora davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che venga annullato assieme alla controversa licenza.
In limine, i ricorrenti rimproverano al Consiglio di Stato di aver violato il loro diritto di essere sentiti, rifiutandosi di esperire il sopralluogo richiesto. Nel merito, contestano invece che la linea di costruzione prevista dal vigente PR imponga un obbligo di contiguità.
Le distanze prescritte dalle norme di zona andrebbero comunque rispettate. A maggior ragione ove si consideri che la contiguità implicherebbe l'eliminazione della finestra esistente sulla facciata N della loro abitazione e che comunque la contiguità non è concretamente attuabile a causa della particolare posizione della loro casa rispetto al confine.
E. Il ricorso è avversato dal Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.
In favore del suo rigetto si sono pronunciati anche il municipio di __________ ed i beneficiari della licenza con argomenti che verranno semmai ripresi più avanti.
Considerato, in diritto
Il ricorso, tempestivo (art. 46 PAmm), è dunque ricevibile in ordine.
Infondate sono di conseguenza le censure di violazione del diritto di essere sentiti che i ricorrenti rivolgono al Consiglio di Stato con riferimento alla mancata assunzione di questa prova.
La valutazione anticipata negativa espressa dal Governo in merito alla concludenza di questa prova regge perfettamente alle loro critiche.
3.2. Nel caso concreto, la variante di PR adottata dal consiglio comunale il 10 ottobre 1995 ed approvata dal Consiglio di Stato il 29 maggio 1996, ha gravato i fondi delle parti in causa con una linea di costruzione volta ad allineare i rispettivi edifici sul fronte della strada sulla quale si affacciano. Il piano precisa che si tratta di una linea di costruzione con obbligo di edificazione lungo tutta la sua estensione e su tutta l'altezza. Si tratta quindi incontestabilmente di una linea di costruzione del terzo tipo (art. 9 cifra 4 NAPR). La profondità massima vincolata all'obbligo di contiguità è fissata in 10 m.
I ricorrenti non hanno contestato il vincolo pianificatorio al momento in cui è stato adottato. Trattandosi di un vincolo di natura chiaramente intellegibile e di portata concreta e limitata a soli tre fondi (part. n. __________, __________ e __________ RFD) e non essendosi, d'altro canto, modificate le premesse che ne hanno giustificato l'adozione, i ricorrenti non sono abilitati a contestarne la legittimità in caso di applicazione concreta (cfr. DTF 106 Ia 387; ZBl 1986, 502; Rhinow/Krähenmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Erg. Bd., N. 143 B II h). Vanno quindi respinte siccome improponibili le censure da sollevate con riferimento all'interesse pubblico sotteso a tale vincolo.
3.3. La controversa edificazione rispetta compiutamente la linea di costruzione e l'altezza prescritte dalla variante di PR di cui si è detto.
Incontestabilmente, l'opera risulta pertanto conforme al diritto edilizio applicabile.
A torto lamentano i ricorrenti una violazione delle distanze tra edifici fissate dalle norme di zona o di quelle imposte dall'art. 124 LAC verso edifici con aperture. La disposizione di PR che obbliga a costruire in contiguità prevale, in quanto norma speciale, sulle prescrizioni generali relative alle distanze. L’art. 124 LAC è per contro diventato inapplicabile in seguito all’entrata in vigore del PR (cfr. art. 51 LE). Il fatto che l’edificazione in esame determini l’occlusione dell’unica finestra che si apre sulla facciata N dello stabile dei ricorrenti non osta d’altro canto al rilascio della licenza. E’ soltanto una conseguenza ineludibile derivante dal rispetto dell’obbligo di contiguità sancito dal PR.
Né si frappone al rilascio della licenza il fatto che la contiguità non sia perfetta a causa dell'arretramento dello stabile dei ricorrenti dal confine verso il fondo dei resistenti. Salvo contraria disposizione che costringa i proprietari ad edificare contemporaneamente o a modificare le costruzioni preesistenti ad una certa distanza dal confine, l'obbligo di costruire in contiguità è soddisfatto a partire dal momento in cui un proprietario costruisce sin sul confine, creando in tal modo le premesse per l'attuazione delle finalità perseguite dal PR. Ipotesi, quest’ultima, che si verifica compiutamente nel caso in esame.
La tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza.
Per questi motivi,
visti gli art. 21 LE; 124 LAC; 9 NAPR di __________; 3, 18, 28, 60, 61 PAmm
dichiara e pronuncia:
Il ricorso è respinto.
La tassa di giustizia e le spese di fr. 800.-- sono a carico dei ricorrenti in solido.
Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the refusal to order an on-site inspection violated the right to be heard
No. The record, plans, and photographs were sufficient; an inspection was unnecessary.
The tribunal held that the requested evidence could not add relevant facts and that anticipatory assessment of the evidence was not arbitrary.
Whether the planning line imposed only alignment or also compulsory contiguity
It imposed compulsory contiguity along the street frontage and for the regulated depth.
The local plan constituted a third-type building line under the zoning rules, requiring construction on the line and contiguity over the permitted height and depth.
Whether general setback provisions and window-protection rules prevented the permit
No. The special planning rule on contiguity prevailed over general setback distances, and the window obstruction was a necessary consequence of compliance.
The zoning rule was lex specialis; the former civil-law distance rule had become inapplicable, and the existing protruding building position did not prevent fulfillment of the contiguity requirement.
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