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Building height measurement excludes gable and terracing within limits

52.1997.23Outro Tribunal24 de mar. de 1997Dismissed

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Resumo Omnilex

The appellant challenged a building permit for a single-family house on sloping terrain, arguing that the roof gable and the terraced fill should be included when measuring the building height. The court held that, for pitched roofs, height is measured to the eaves line and the gable front is not counted. It also held that only the portion of the terracing exceeding 1.50 m at 3 m from the façade counts, and even with that addition the project remained below the 7.50 m zone limit. The appeal was dismissed and costs were imposed on the appellant.

Sumário Omnilex

Art. 40-41 LE; Art. 21, 30 NAPR: building-height measurement for pitched roofs and terraced ground works. For buildings with sloping roofs, the decisive upper reference point is the upper edge of the eaves; the ridge and any gable front are not included in the statutory height calculation unless a special zoning rule expressly regulates ridge height or roof slope. The use of the attic or mansard is irrelevant to height measurement. For prepared ground, the lower reference point is the finished ground; in the case of fills, only the portion exceeding 1.50 m at a distance of 3 m from the façade is counted (consid. 2-4).

Texto completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 52.1997.23

Data decisione, Autorità: 24.03.1997, TRAM

Incarto n. 52.97.00023

Lugano 24 marzo 1997

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

Il Tribunale cantonale amministrativo

composto dei giudici:

Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi

segretario:

Leopoldo Crivelli

statuendo sul ricorso 7 febbraio 1997 di

patr. da: avv. __________

contro

la decisione 22 gennaio 1997 (n. 159) del Consiglio di Stato che respinge l'impugnativa presentata dall'insorgente avverso la licenza edilizia 5 settembre 1996 rilasciata dal municipio di __________ ad __________ e __________ per l'edificazione di una casa d'abitazione monofamiliare sulla part. n. __________ RFD;

viste le risposte:

  • 18 febbraio 1997 del Consiglio di Stato;

  • 24 febbraio 1997 del municipio di __________;

  • 3 marzo 1997 di __________ e __________;

letti ed esaminati gli atti;

ritenuto, in fatto

A. Il 22 aprile 1996 i resistenti __________ e __________ hanno chiesto al municipio di __________ il permesso di costruire una casa d'abitazione monofamiliare in località "__________" , su un terreno in pendio (part. n. __________ RFD; zona RP2). I piani presentati prevedono l'edificazione di uno stabile a forma di "L", strutturato su due livelli e dotato di un tetto a due falde, con i colmi orientati da E ad W, rispettivamente da N a S. Per la sistemazione del terreno è prevista la formazione di un terrapieno alto sino a m 2,80 in corrispondenza del ciglio a valle.

Alla domanda si è opposta la ricorrente __________, proprietaria di due fondi (part. n. __________ e __________ RFD), confinanti con quello dedotto in edificazione. L’opponente contestava in particolare l'estetica e l'altezza dell'edificio.

B. Raccolto il preavviso favorevole del Dipartimento del territorio, il 5 settembre 1996 il municipio di __________ ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo l'opposizione della vicina.

Contro questa decisione __________ si è aggravata davanti al Consiglio di Stato, riproponendo in quella sede le censure sollevate senza successo con riferimento all'altezza della costruzione.

C. Con giudizio 22 gennaio 1997 il Consiglio di Stato ha respinto l'impugnativa, confermando la licenza all'unica condizione di assicurare l'inabitabilità del sottotetto, riducendo ad una sola le finestre previste in corrispondenza del timpano delle facciate.

Riconosciuta all'insorgente la qualità per agire in giudizio, il Governo ha in sostanza ritenuto che l'altezza della costruzione, misurata senza prendere in considerazione né il frontone (timpano) della facciata S, né la sistemazione del terreno, rientrasse nel limite di m 7.50 prescritto dalle norme di zona.

D. Contro il predetto giudizio governativo, la soccombente insorge davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che venga annullato assieme alla controversa licenza.

Richiamandosi all'art. 21 cpv. 3 NAPR di __________, che stabilisce i criteri di misurazione dell’altezza degli edifici dotati di mansarde e di attici, la ricorrente pretende che l'altezza dello stabile in contestazione venga misurata tenendo conto anche dell'ingombro costituito dal timpano (frontone) formato dalle falde del tetto sulla facciata S. Ai fini della misurazione dell'altezza - soggiunge l'insorgente - occorrerebbe poi ancora tener conto dell'altezza del terrapieno, superiore al limite di m 1,50 fissato dall'art. 41 LE.

Misurata in questo modo, l’altezza della costruzione supererebbe il limite fissato dall’art. 41 NAPR ed osterebbe irrimediabilmente al rilascio della licenza edilizia.

E. All'accoglimento del ricorso si oppongono il Consiglio di Stato ed il municipio di __________, che non formulano particolari osservazioni.

Ad identica conclusione pervengono i beneficiari della licenza, che contestano partitamente le tesi dell'insorgente.

Considerato, in diritto

  1. Il ricorso, tempestivo, è ricevibile in ordine giusta l'art. 21 LE.

Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm). Le generiche prove chieste dalla ricorrente non appaiono in effetti suscettibili di procurare a questo Tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio.

  1. Punto superiore di misurazione dell’altezza

2.1. L'altezza degli edifici, dispone l'art. 40 LE, è misurata dal terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda (nel caso di tetti a falde) o del parapetto ( nel caso di tetti piani).

Determinante ai fini della misurazione dell'altezza delle costruzioni è quindi il limite superiore dell'ingombro verticale.

Nel caso di edifici muniti di tetti a falde, il legislatore non ha tuttavia preso in considerazione il colmo del tetto, ma il filo superiore del cornicione di gronda. Ciò significa che per il diritto cantonale l'altezza del colmo del tetto è irrilevante. Poco importa che il tetto sia a due o quattro falde. L'ingombro che oltrepassa la quota del cornicione di gronda non incide sull'altezza della costruzione. Assume rilevanza solo se altre norme (NAPR, RE) pongono limiti all'altezza del colmo od alla pendenza delle falde del tetto.

Escluso dal computo dell’altezza è quindi anche il timpano formato dagli spioventi dei tetti a due falde sulle facciate perpendicolari alla direzione del colmo.

2.2. A norma dell'art. 30 NAPR di __________, i tetti non devono di regola avere una pendenza superiore al 50 % (cifra 1). Sopra i tetti possono sorgere unicamente i corpi tecnici e le condotte di aerazione come previsto dall'art. 21 NAPR.

Quest’ultima disposizione stabilisce che i corpi tecnici possono superare di m 2,50 al massimo l'altezza della gronda (cifra 1) e che gli attici e le mansarde non sono computati nell'altezza a condizione che l'ingombro massimo della costruzione sia contenuto nella pendenza massima teorica di un tetto a falde con un'inclinazione del 50 % (cifra 3) e meglio come al seguente schizzo:

2.3. Appellandosi all'art. 21 cifra 3 NAPR, la ricorrente pretende in concreto di includere nella misurazione dell'altezza dell’edi-ficio anche l'ingombro costituito dal frontone (timpano) formato dalle due falde del tetto sulla facciata S.

Manifestamente a torto tuttavia, poiché la pendenza del tetto della costruzione non supera il limite del 50 % fissato dall'art. 30 cifra 1 NAPR e nulla, salvo un piccolo comignolo, sporge oltre questo limite.

Invano si affanna la ricorrente a cercare di dimostrare il contrario richiamandosi al fatto che il sottotetto è definito come mansarda. Dal profilo della misurazione delle altezze, l'uso previsto per questi spazi è irrilevante. Decisivo è il fatto che il legislatore non ha imposto di coprire le costruzioni con tetti a tante falde quante sono le facciate dell'edificio. Né ha vietato la formazione di tetti a due falde. Omissione, questa, che porta necessariamente a concludere che nel caso di tetti a due falde debba essere ammessa anche la formazione di timpani (frontoni) non computabili ai fini della misurazione dell'altezza delle costruzioni (cfr. In senso conforme STA 30.7.91 in re comune di __________).

Da questo profilo il ricorso è quindi infondato.

  1. Punto inferiore di misurazione dell’altezza

3.1. Punto inferiore di misurazione dell'altezza degli edifici è il terreno sistemato (art. 40 LE).

La sistemazione del terreno può aver luogo mediante escavazione del suolo o mediante formazione di terrapieni. In quest'ultima ipotesi, la maggior altezza conseguita attraverso l'innalzamento del terreno naturale viene conteggiata soltanto nella misura in cui supera il limite di m 1,50 ad una distanza di 3 m dal piede della facciata (cfr. art. 41 LE; Scolari, Commentario ad art. 13-14 LE N. 6-10).

4.2. Nel caso in esame, i resistenti intendono sistemare il loro terreno mediante formazione di un terrapieno sorretto da un muro che in corrispondenza del ciglio a valle raggiunge l'altezza di m 2,80 dal terreno naturale.

Determinante ai fini della misurazione dell'altezza dell’edificio non è tuttavia l’altezza del terrapieno in corrispondenza del ciglio a valle, ma quella raggiunta dallo stesso terrapieno ad una distanza di 3 m dal piede della facciata S.

Ora, stando ai piani, l’altezza del terrapieno in questo punto si situa attorno a valori di m 2,20-2,30 per rapporto al terreno naturale (cfr. sezione G-H; rispettivamente piano facciata E). Ne discende che all'altezza dell'edificio fuori terra (m 6,07 misurati al filo di gronda) va aggiunto un supplemento di 70-80 cm corrispondente all'eccedenza di altezza del terrapieno rispetto al limite di m 1,50 fissato dall'art. 41 LE.

Fissandosi attorno a m 6,80-6,90 l'altezza dell'edificio risulta comunque ampiamente inferiore al limite di m 7,50 posto dall'art. 41 NAR per la zona RP2.

Anche da questo punto di vista, l’impugnativa non può pertanto essere accolta.

  1. Ferme queste premesse, il giudizio governativo impugnato va quindi confermato siccome immune da violazioni del diritto.

La tassa di giustizia e le ripetibili seguono la soccombenza.

Per questi motivi,

visti gli art. 21, 40, 41 LE; 21, 30 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm,

dichiara e pronuncia:

  1. Il ricorso è respinto.

  2. La tassa di giustizia di fr. 1'000.-- è a carico della ricorrente che rifonderà fr. 1'200.-- ai resistenti a titolo di ripetibili.

  3. Intimazione a:

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the gable front formed by a two-slope roof must be counted in building-height calculation.

Decisão extraída

No. Under the cantonal rules, height is measured to the upper edge of the eaves, so the ridge and the gable front are not counted unless a specific rule limits roof-ridge height or slope.

Fundamentação extraída

Art. 40 LE makes the eaves line decisive for pitched roofs. Art. 21 NAPR does not require counting the fronton for a two-slope roof, and the roof slope stayed within the 50% limit of Art. 30 NAPR.

Questão jurídica principal

Whether the terracing and fill must be counted in the lower reference point for building height beyond the statutory limit.

Decisão extraída

Only the excess of the fill above 1.50 m at 3 m from the façade is counted. On the plans, the excess still left the building below the zone limit of 7.50 m.

Fundamentação extraída

Art. 40 LE uses the prepared ground as the lower reference point, and Art. 41 LE limits the countable fill to the amount exceeding 1.50 m at 3 m from the façade. Applying that rule, the projected total height remained about 6.80–6.90 m.

Questão jurídica principal

Whether the government decision upholding the permit should be annulled.

Decisão extraída

No. The permit complied with the relevant height rules, so the government decision was lawful.

Fundamentação extraída

The appellant's objections on both the upper and lower measurement points failed.

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