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20% reduction in land valuation for poor urbanization

40.2005.73Outro Tribunal16 de ago. de 2005Granted

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RI 1 appealed against the revised official valuation of parcel no. 2049 RFD after the Ufficio cantonale di stima had already granted only a 10% reduction for insufficient urbanization. Following an on-site inspection, the Tribunal of Expropriation found that the plot was accessible only by a narrow, steep ramp and that numerous exposed rocks increased building costs and lowered market value. It therefore increased the corrective reduction to 20% and fixed the official valuation at CHF 115,680. Court costs of CHF 500 were imposed on the valuation office.

Sumário Omnilex

Art. 15, 16, 7 and 20 Lst.; valuation of building land and metrical land value in light of insufficient urbanization and physical disadvantages. Official valuation must reflect the land’s venal value under ordinary market conditions, with schematic and prudent assessment criteria. A reduction of the land value is justified where access is materially impaired and terrain conditions, such as steep access, limited vehicular accessibility and exposed rock, increase construction costs and diminish market value. The extent of the corrective reduction depends on the overall impact of these factors on the parcel’s usability and marketability (consid. 6-7).

Texto completo

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 40.2005.73

Data decisione, Autorità: 16.08.2005, TE

Titolo: riduzione del 20% sul valore metrico del terreno per grado di urbanizzazione insufficiente (accessibile per mezzo di una rampa di misure ridotte e in forte pendenza) e per la presenza di numerose rocce affiorate

Incarto n. 40.2005.73

Lugano 16 agosto 2005

Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e dai membri

arch. Bruno Buzzini ing. Giorgio Caprara

segretario giurista

Alan Gianinazzi

statuendo sul ricorso presentato in data 10/11 maggio 2005 da

RI 1

contro

la decisione su reclamo emessa il 15 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente al mappale no. 2049 RFD di __________,

esperito il sopralluogo in data 20 luglio 2005,

letti ed esaminati gli atti,

considerato in fatto e in diritto

1.1.

Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996, entrata in vigore il

  1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.

1.2.

Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

  1. Per la part. no. 2049 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 144'100.-

Il reclamo interposto in data 10 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con decisione 15 aprile 2005.

L’ autorità di prima istanza ha in sostanza riconosciuto un correttivo del

-10% sul valore metrico del terreno per l’insufficiente grado di urbanizzazione del fondo, riconfermando per il resto la propria decisione, con la conseguenza che il valore di stima ufficiale è stato diminuito e stabilito in CHF 129'890.-

  1. Con ricorso 10/11 maggio 2005 la ricorrente è insorta innanzi a questo Tribunale riproponendo in sostanza le medesime argomentazioni già proposte in prima istanza, volte in particolare a sottolineare la difficoltà di raggiungere il fondo, che sarebbe privo di accesso carrabile e la presenza a confine, su due lati, di un bosco, che diminuirebbe sensibilmente le possibilità di edificazione e postulando il riconoscimento di un correttivo di riduzione più importante del valore metrico del terreno.

  2. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’ art. 37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’ oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

  3. Giusta l’ art. 15 cpv. 1 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione.

I fondi edificati devono invece essere valutati come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione. Circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 7 cpv. 1 Lst.).

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.

Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

  1. Nel corso del sopralluogo esperito il 20 luglio 2005, presenti __________, figlia della ricorrente e l’avv. __________, entrambi legittimatisi mediante adeguata procura, questo Tribunale ha potuto constatare che:

  • Il fondo è raggiungibile unicamente per mezzo di autoveicoli leggeri, ritenuto che il relativo accesso, di circa 15 metri di lunghezza, è fortemente in pendenza e ha una larghezza minima di circa 2 metri.

Si tratta di un terreno in pendenza, parzialmente terrazzato, sul quale, in diversi punti, affiora della roccia e che è utilizzato come giardino/vigneto.

A nord, confinante con la particella oggetto di stima, si constata la presenza di bosco, con un riale che scorre a fondo valle, mentre il confine ad ovest è ricoperto da robinie.

  • È presente un edificio prefabbricato in legno, con tetto a due falde in eternit.
  1. Alla luce di tali risultanze, il Tribunale, appurato il grado non ottimale di urbanizzazione del fondo, che è accessibile unicamente per mezzo di una rampa di misure ridotte e in forte pendenza, non percorribile da automezzi pesanti, constatata inoltre le presenza di numerose rocce affiorate, tutti fattori che incidono sui costi di un’eventuale costruzione e pertanto sul valore venale del fondo, ritiene più adeguato alla fattispecie riconoscere un correttivo di riduzione del 20% del valore metrico del terreno.

Il valore di stima ufficiale della part. no. 2049 RFD di __________ è pertanto fissato in CHF 115'680.- e la scheda di calcolo viene aggiornata di conseguenza.

  1. Giusta l’art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente.

Per questi motivi

richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 ed il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 2049 RFD di __________ stabilito in CHF 115'680.-, come da scheda di calcolo annessa.

  1. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima, Bellinzona.

  2. La presente decisione é definitiva.

  3. Intimazione a:

per il Tribunale di espropriazione

la Presidente Il segretario giurista

Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Palavras-chave

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the official valuation of parcel no. 2049 should be reduced beyond the 10% already granted by the valuation office because of insufficient urbanization, difficult access, and exposed rock.

Decisão extraída

The land warranted a 20% reduction in the metrical land value, leading to a revised official valuation of CHF 115,680.

Fundamentação extraída

The court found that the plot was reachable only by a short, steep, narrow ramp unusable by heavy vehicles and that several rock outcrops increased construction costs and reduced market value. These factors justified a larger corrective reduction than that granted below.

Questão jurídica principal

Allocation of court costs.

Decisão extraída

The justice fee of CHF 500 was charged to the Ufficio cantonale di stima as the losing party.

Fundamentação extraída

Costs follow the outcome and are borne by the unsuccessful authority under Art. 38 cpv. 4 Lst.

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