40.2005.7•Appeal partly withdrawn and partly upheld on property valuation
40.2005.7Outro Tribunal31 de mai. de 2005Partially Granted
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Two owners challenged a cantonal valuation of parcel 1016 in the commune of __________. After a site inspection, they withdrew the appeal as to sub. D, so that part was struck out. As to sub. C, the court found the structure to be a modest accessory building with no reliable gross income ascertainable and held that the valuation had to be based on depreciated metric value under Art. 23 Lst. It reduced the new metric value from CHF 144 to CHF 71 per cubic meter and confirmed 12% depreciation, fixing the overall parcel valuation at CHF 100,728. The court fee of CHF 500 was charged to the Ufficio cantonale di stima.
Art. 23 Lst.; valuation of a building where no reliable gross income can be established. If the income method cannot be applied because a trustworthy gross income is unavailable, the official valuation may be based on depreciated metric value according to age. In assessing the metric value, the authority must reflect the actual construction standard, especially for modest accessory buildings with simple materials and no insulation or foundations; an excessive new-building value is to be corrected. Where an appeal is withdrawn in part, that part is struck from the docket, while the remaining part is decided on the merits and costs are allocated to the losing authority (consid. 6-7).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.7
Data decisione, Autorità: 31.05.2005, TE
Titolo: Ricorso parzialmente stralciato dai ruoli per desistenza e accolto per il resto. Diminuzione del valore metrico dell'edificio. Impossibilità di stabilire un reddito lordo attendibile con conseguente applicazione del solo valore metrico deprezzato secondo il grado di vetustà
Incarto n. 40.2005.7
Lugano 31 maggio 2005
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
II Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Giorgio Caprara arch. Alberto Canepa
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 23/25 febbraio 2005 da
MIST 1 2. MIST 2
contro
la decisione su reclamo emessa il 27 gennaio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 1016 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 18 maggio 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996, entrata in vigore il
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
Il reclamo interposto in data 26 agosto 2004 da MIST 1 e MIST 2 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 27 gennaio 2005. Ai proprietari è stato infatti riconosciuto un correttivo del 50% per il terreno a causa della configurazione ritenuta non adeguata.
Con ricorso 23/25 febbraio 2005 MIST 1 e MIST 2 si sono aggravati innanzi a questo Tribunale, postulando una riduzione dei valori metrici ed un aumento della vetustà stabiliti per i subalterni C e D, entrambi classificati quali edifici accessori.
La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’ art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione emanata dall’UCS, è ricevibile in ordine.
Giusta l’ art. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art.16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art.16 cpv. 2 Lst.).
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art.17 Lst.).
L’ art. 23 Lst., la cui nota marginale si riferisce pure ai fondi industriali, stabilisce che, laddove non è possibile accertare un reddito lordo attendibile, il valore di stima può essere determinato in base al valore metrico deprezzato secondo il grado di vetustà.
6.Il sopralluogo esperito in data 18 maggio 2005 ha permesso di constatare che l’edificio di cui al sub. C è costruito su un solo piano adibito sostanzialmente a deposito di materiale ed è costituito da una struttura in metallo e legno amovibile ad incastro, con una semplice chiusura dei quattro lati e una copertura a pannelli, senza isolazione né fondamenta. Lo standard delle finiture deve pertanto essere ritenuto “economico” e non normale come preteso dall’ UCS, visto che si tratta di una edificio modesto costruito con materiali non ricercati e poco costosi.
Questo Tribunale ritiene pertanto eccessivo il valore metrico a nuovo di 144.- CHF/mc stabilito dall’UCS per tale subalterno e più confacente alla realtà un valore a nuovo di 71.- CHF/mc (classe 13), al quale va dedotto un parametro di vetustà pari al 12%, del resto già considerato in prima istanza dall’ UCS.
Ritenuta l’impossibilità di stabilire un reddito lordo attendibile per una simile costruzione, nella fattispecie trova applicazione l’ art. 23 Lst., che in tali casi prevede che il valore di stima può essere determinato in base al valore metrico deprezzato secondo il grado di vetustà. Il valore di stima del mapp. no. 541 RFD di __________, ritenuto come nel corso del sopralluogo esperito il 18 maggio 2005 i ricorrenti hanno dichiarato a verbale di ritirare il gravame per quanto attiene al sub. D, è pertanto stabilito in complessivi CHF. 100'728.-
La scheda di calcolo è quindi aggiornata di conseguenza.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 ed il relativo Regolamento
dichiara
e pronuncia: 1. Per quanto concerne il sub. D del mapp. no 1016 RFD di __________ il ricorso è stralciato dai ruoli per desistenza.
Per quanto concerne il sub. C il ricorso è accolto e il valore di stima complessivo del mapp. no. 1016 RFD di __________ viene di conseguenza stabilito in CHF. 100'728.-, come da scheda di calcolo annessa.
La tassa di giustizia, di CHF. 500.-, è posta a carico dell’UCS, Bellinzona.
La presente decisione é definitiva.
Intimazione a:
Per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the appeal concerning sub. D should be removed from the docket due to withdrawal.
The appeal was struck from the docket for sub. D because the appellants formally withdrew it at the site inspection.
A withdrawal of the grievance terminates review of that part of the case.
What valuation method and figures apply to sub. C of the property.
For sub. C, no reliable gross income could be established; the value had to be fixed using depreciated metric value according to age, with a new value of CHF 71 per cubic meter and 12% depreciation.
The building was a modest, low-cost accessory structure without insulation or foundations; therefore the office’s higher new metric value was excessive and Article 23 Lst. applied because no reliable rental income could be determined.
How the overall official valuation of parcel 1016 should be adjusted.
The overall valuation of parcel 1016 was set at CHF 100,728.
Because sub. C had to be revalued and sub. D was withdrawn, the valuation sheet had to be updated accordingly.
Who bears the court fee.
The court fee of CHF 500 was charged to the Ufficio cantonale di stima as the losing party.
Costs follow the losing party.
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