40.2005.56•Property valuation corrections for accessory building and simple dwelling
40.2005.56Outro Tribunal16 de ago. de 2005Partially Granted
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RI 1 challenged the cantonal valuation of two parcels in the general reassessment of real estate values. After a site inspection, the Tribunal of Expropriation found that the accessory building on parcel 458 was overvalued and applied a 50% class correction, reducing the value. It also found the valuation of parcel 469 too high given the building’s economical standard, increasing depreciation and lowering the cubic-meter and income values. The appeal was therefore granted in part and the official values were reduced for both parcels. Costs of CHF 500 were imposed on the valuation office.
Art. 15 cpv. 2, 16 cpv. 1-2, 17, 18 cpv. 1, 20 and 38 cpv. 4 Lst.; valuation of built land and judicial review of official real-estate assessments. Built parcels are to be assessed as an economic unit comprising buildings and the adjoining land. Market value corresponds to the price normally obtainable in open-market dealings; exceptional or personal circumstances are irrelevant. For built property, the official value results from a weighted combination of metric and income value. Metric value depends on replacement cost less depreciation, with the depreciation rate varying according to construction type, condition, use, and improvements. In judicial review, the tribunal may correct excessive class or depreciation assessments where the building’s actual condition and standard justify it; costs follow the outcome and are borne by the unsuccessful authority.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 40.2005.56
Data decisione, Autorità: 16.08.2005, TE
Titolo: correttivo di classe del -50% per edificio accessorio di struttura semplice senza alcuna isolazione (un fondo)
Incarto n. 40.2005.56
Lugano 16 agosto 2005
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini ing. Giorgio Caprara
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 28 aprile/2 maggio 2005 da
RI 1 go
contro
la decisione su reclamo emessa il 15 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente ai mappali n. 458 e 469 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 20 luglio 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.1
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
CHF 167'150.- per la part. no. 458 RFD di __________.
CHF 93'776.- per la part. no. 469 RFD di __________.
Il reclamo interposto in data 28 giugno 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione del 15 aprile 2005.
L’autorità di prima istanza ha respinto il reclamo per quanto attiene al mappale no. 458 RFD di __________, ritenendo corretti i dati e i valori utilizzati per il calcolo della stima, accogliendolo invece parzialmente in merito al valore ufficiale di stima del mapp. no. 469 RFD di __________, per il quale si è proceduto alla modifica del valore cubimetrico a nuovo, da CHF/mc 331.- a CHF/mc 302.-, della vetustà, da -34% a -44% e del reddito presunto, da CHF 7'100.06 a CHF 6'023.46, con la conseguenza che il relativo valore di stima ufficiale è stato ridotto a CHF 78'872.-
Il Tribunale non può comunque esimersi dal rimarcare come l’UCS, malgrado la natura delle rivendicazioni del reclamante, non abbia ritenuto di dover esperire un sopralluogo, che avrebbe senzaltro permesso di valutare meglio la fondatezza delle argomentazioni poste dal proprietario a fondamento del proprio gravame.
Una lacuna, questa, evitabile e quindi censurabile, ritenuto che la competenza del Tribunale di espropriazione di giudicare con pieno potere cognitivo non è finalizzata a sopperire ad eventuali carenze istruttorie né solleva l’UCS dai suoi obblighi di accertamento.
Con ricorso 28 aprile/2 maggio 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo Tribunale chiedendo che il valore di stima ufficiale di entrambe le particelle venga ridotto e rapportato al loro reale valore venale, a giudizio del ricorrente inferiore a quanto stabilito dall’autorità di prima istanza.
La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario degli oggetti stimati e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Giusta l’art. 15 cpv. 2 Lst. i fondi edificati devono essere valutati come un’unità economica comprendente fabbricati e relativo terreno annesso.
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
La part. no. 458 RFD di __________ è caratterizzata da un terreno in pendenza parzialmente terrazzato, per metà vignato e per il resto prativo. I subalterni B e A corrispondono a delle costruzioni accessorie destinate al deposito di attrezzi e legna: il primo è una semplice copertura dell’accesso, mentre il secondo, la cui struttura è in legno con rivestimento in perline, ha la copertura in eternit e carta ondulata bituminosa senza alcuna isolazione. L’accesso è garantito dal versante a monte e non ha alcun muro di sostegno lungo la parte confinante con il riale.
La part. no. 469 RFD di __________ è un terreno di ridotte dimensioni sul quale è presente un edificio distribuito su due piani. Il piano inferiore (seminterrato) è composto da un locale soggiorno e da un servizio doccia-bagno, mentre al piano superiore vi è un unico locale dove è presente un soggiorno con divano-letto e una cucina. La costruzione, massiccia intonacata, presenta delle finiture economiche, mentre i serramenti sono in legno con vetri doppi non isolati e il riscaldamento è garantito unicamente da una stufa a legna. Il tetto, a falde, è costituito da eternit non isolato.
per quanto concerne il mappale no. 458 RFD di __________, questo Tribunale considera esagerato il valore metrico stabilito per l’edificio accessorio sub. A, una semplice costruzione in legno con copertura in eternit e carta ondulata bituminosa senza alcuna isolazione, ritenendo più consono alla fattispecie applicare un correttivo di classe del -50%, con la conseguenza che il relativo valore di stima ufficiale viene ridotto da CHF 167'150.- a CHF 164'150.-
per quanto concerne invece il mappale no. 469 RFD di __________, vista la natura dell’edificio e le relative finiture, di standard decisamente economico, il Tribunale ritiene corretto modificare il valore metrico dell’edificio sub. A, riducendo in particolare da CHF/mc 312.- a CHF/mc 237.- il relativo prezzo al metro cubo a nuovo e aumentando dal 44% al 48% il correttivo inerente la vetustà, nonché riducendo di conseguenza da CHF/mq 94,12 a CHF/mq 88,14 il valore di reddito. Il valore ufficiale di stima viene pertanto ridotto da CHF 78'872.- a CHF 64'545.-
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 e il relativo Regolamento
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima immobiliare così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:
CHF 164'150.- per il mapp. no. 458 RFD di __________;
CHF 64'545.- per il mapp. no. 469 RFD di __________.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’ Ufficio cantonale di stima, Bellinzona.
La presente decisione é definitiva.
Intimazione a:
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the appeal against the valuation decision was admissible
The appeal was admissible in form and filed in time by the owner of the assessed properties.
The tribunal had jurisdiction under Art. 37 Lst., and the appellant was the addressee of the valuation decision.
Whether the official value of parcel 458 had to be reduced because the accessory building was overvalued
Yes. A class correction of -50% was appropriate for the simple accessory building without insulation.
The site inspection showed a very simple wooden accessory structure with an asbestos/corrugated-bitumen roof and no insulation, making the initial metric value excessive.
Whether the official value of parcel 469 had to be reduced because the building standard and depreciation were misassessed
Yes. The tribunal lowered the cubic-meter price, increased the depreciation for age, and consequently reduced the income value.
The building had very economical finishes and non-insulated components; the valuation parameters had to be corrected accordingly.
Who must bear the court fee
The valuation office, as the losing party, must pay the CHF 500 court fee.
Costs follow the outcome under Art. 38 cpv. 4 Lst.
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