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Numero d'incarto:
40.2005.3
Data decisione, Autorità:
16.02.2006, TE
Titolo:
Riduzione del 50% del valore metrico dell'edificio in quanto si trova essenzialmente nello stato originario (antecedente il 1919).
Incarto n.
40.2005.3
Lugano
16 febbraio 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
arch.
Bruno Buzzini
ing. Gianfranco Sciarini
segretario
giurista
Alan
Gianinazzi
statuendo
sul ricorso presentato in data 18/21 febbraio 2005 da
RI
1,
contro
la
decisione su reclamo emessa il 17 febbraio 2005 dall'Ufficio cantonale di
stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
di __________,
relativamente
al mappale no. 3712 MF di __________,
sentita la
ricorrente in data 22 novembre 2005,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato in
fatto e in diritto
1.1.
Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.
1.2.
Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
- Per
la part. no. 3712 MF di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 4'011.-
Il
reclamo interposto in data 15 luglio 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con
decisione 17 febbraio 2005.
L’autorità
di prima istanza ha riconfermato la propria decisione ribadendo che tutti gli
argomenti sollevati in sede di reclamo sono già stati considerati nella
determinazione del valore di stima.
-
Con
ricorso 18/21 febbraio 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale
postulando una sensibile riduzione del valore di stima. Ciò poiché nella
fattispecie concreta si è in presenza di una stalletta in disuso da una
quarantina d’anni, in pessimo stato, situata ad un’altitudine di 1'100 metri e
raggiungibile unicamente a piedi in ca. un’ora di cammino.
-
Nel
corso dell’udienza che si è tenuta a __________ il 22 novembre 2005, il
Tribunale, viste le difficoltà di accesso al fondo, d’accordo con la
ricorrente, ha rinunciato al sopralluogo e si è limitato a constatare la
situazione così come descritta nell’inventario degli edifici situati fuori zona
edificabile. Nell’estate del 2005 il tetto dell’edifico, in piode, è stato
riparato ed in parte rifatto.
-
La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.
37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e
destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai
sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I
fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A
seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.
6.3.
Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).
Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità
(art. 20 Lst.).
7.1.
Nella
fattispecie concreta il Tribunale ritiene eccessivo il prezzo al mc stabilito
dall’UCS e accoglie il ricorso applicando un correttivo del -50% sul valore
metrico dell’edificio che, ad eccezione di un intervento al tetto, eseguito
comunque nell’estate 2005 e pertanto successivamente alla valutazione
effettuata dall’UCS, si trova ancora nello stato originario. Oltre a ciò la
stalla dista un’ora di cammino dalla strada cantonale.
7.2.
Per
il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.
8.1.
Di
conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no.
3712 MF di __________ stabilito in CHF 2'011.-, come da scheda di calcolo
annessa.
8.2.
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente
(art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per
questi motivi
richiamati i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore
ufficiale di stima del mappale no. 3712 MF di __________ stabilito in CHF
2'011.-, come da scheda di calcolo annessa.
-
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di
stima.
-
La presente decisione è definitiva.
-
Intimazione
a:
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giurista
Margherita
De Morpurgo Alan
Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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