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Numero d'incarto:
40.2005.266
Data decisione, Autorità:
29.08.2006, TE
Titolo:
Edificio sopraelevato rispetto alle NAPR: influenza sul valore metrico del terreno.
Incarto n.
40.2005.266
Lugano
29 agosto 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Giorgio Caprara
arch. Giancarlo Fumasoli
segretario
giurista
Alan
Gianinazzi
statuendo
sul ricorso presentato in data 12/13 dicembre 2005 da
RI
1,
contro
la
decisione su reclamo emessa il 5 dicembre 2005 dall'Ufficio cantonale di
stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune
di __________,
relativamente
al mappale no. 1487 RFD di __________,
esperito il
sopralluogo in data 11 luglio 2006,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato in
fatto e in diritto
1.1.
Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.
1.2.
Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a
partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali
reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
- Per
la part. no. 1487 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 881'925.-.
Il
reclamo interposto in data 13 luglio 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con
decisione 5 dicembre 2005.
L’autorità
di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che sono stati
considerati i redditi dichiarati dai proprietari e che il valore di base del
terreno, che rispecchia in modo prudenziale il valore di mercato, è stato
maggiorato del 15% poiché l’edificio è costituito da un piano terreno e da 4
ulteriori piani laddove le normative di piano regolatore prevedono l’edificazione
di due soli piani.
- Con
ricorso del 12/13 dicembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale
postulando la presa in considerazione dei redditi dichiarati e realmente
conseguiti nonché la riduzione del valore metrico del terreno da CHF 103.50 a
CHF 70.-/80.-.
Ciò
poiché l’UCS non avrebbe considerato che i redditi ammontano in realtà a soli
CHF 57'000.-, compresi gli affitti dei garages, che l’edificio è stato
costruito da oltre 30 anni e che il mercato dell’alloggio nella zona si trova
in un periodo di marcata crisi. Inoltre, il valore assegnato al terreno non
reggerebbe a dei confronti con i valori stabiliti per altre zone del cantone che
si trovano in località ben più pregiate, hanno infrastrutture migliori e non
hanno problematiche di tipo geologico (zona valangaria).
- Nel
corso del sopralluogo esperito l’11 luglio 2006 il ricorrente ha dichiarato di
accettare i valori di reddito e di vetustà stabiliti dall’UCS e che in realtà è
il prezzo unitario al m3 che è ritenuto eccessivo e viene pertanto contestato.
Il
Tribunale ha constatato che l’edificio è composto da un piano terreno con i
locali tecnici, le cantine e otto autorimesse nonché da quattro ulteriori piani
di due appartamenti ciascuno. I serramenti, il tetto, le facciate e i balconi
sono stati rifatti a nuovo alla fine del 2005.
Il
terreno retrostante la casa è in forte pendenza, mentre la parte a valle (lato
strada) è un piazzale asfaltato.
I
ricorrenti sostengono che la loro proprietà si trova in zona valangaria rossa.
- La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.
37 Lst. e il tempestivo gravame del ricorrente, comproprietario sino al 22
giugno 2006 dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è
ricevibile in ordine.
Ai
sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti
determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di
seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può
riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I
fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A
seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.
6.3.
Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).
Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
In
concreto, il Tribunale respinge il ricorso. Ciò per i seguenti motivi:
Al di là degli interventi eseguiti
verso la fine del 2005, quando sono stati rifatti i serramenti, il tetto, le
facciate e i balconi, le caratteristiche costruttive dell’edificio constatate
in sede di sopralluogo giustificano la presa in considerazione di un valore
cubimetrico a nuovo di CHF/mc 309.-, al quale è stato successivamente applicato
un correttivo della vetustà del -36% che ha portato al valore attuale
determinante di CHF/mc 197.76.
Il correttivo del +15% sul valore
metrico di base del terreno è ampiamente giustificato dal fatto che l’edificio,
composto da un piano terreno e da quattro ulteriori piani di due appartamenti
ciascuno, risulta sopraelevato di ben due piani rispetto a quanto prevedono le
NAPR del Comune di __________ per la zona residenziale R2. A ben vedere, vista
l’entità del beneficio di cui ha potuto godere il ricorrente, tale aumento
risulta invero ancora contenuto, ma viene confermato così come stabilito
dall’autorità di prima istanza anche in considerazione del fatto che la parte di
terreno retrostante la casa risulta in forte pendenza. Il valore metrico del
terreno deve inoltre essere confermato in quanto in realtà il mappale non si
trova in zona valangaria . Del resto, nella determinazione del valore di base
dei terreni presenti nella specifica zona residenziale R2 già si é tenuto conto
della loro posizione, posto che il valore assegnato a tali terreni, decisamente
prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per oggetti analoghi in
una libera contrattazione, è stato fissato in CHF/mq 90.-.
7.2.
Per
il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.
8.1.
Di
conseguenza il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.
1487 RFD di __________ confermato in CHF 881'925.-, come da scheda di calcolo
annessa.
8.2.
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente, parte
soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per
questi motivi
richiamati i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause
amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore
ufficiale di stima del mappale no. 1487 RFD di __________ confermato in CHF
881'925.-, come da scheda di calcolo annessa.
-
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a
carico del ricorrente.
-
La
presente decisione è definitiva.
-
Intimazione a:
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giurista
Margherita
De Morpurgo Alan
Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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