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Numero d'incarto:
40.2005.144
Data decisione, Autorità:
24.03.2006, TE
Titolo:
Applicazione non giustificata di un correttivo di classe sul valore metrico a nuovo dell'edificio; ulteriore correttivo del -5% (complessivamente del -30%) sul valore metrico del terreno, con accesso esclusivamente pedonale, gravato da oneri fondiari e di configurazione particolare.
Incarto n.
40.2005.144
Lugano
24 marzo 2006
Sentenza
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto
dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e
dai membri
ing.
Giancarlo Rosselli
arch. Claudio Morandi
segretario
giurista
Alan
Gianinazzi
statuendo
sul ricorso presentato in data 21/22 luglio 2005 da
ISPP
1composta da:
MIST 1,
MIST 2,
contro
la
decisione su reclamo emessa il 6 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima
nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente
al mappale no. 265 RFD di __________,
esperito il
sopralluogo in data 11 gennaio 2006,
letti
ed esaminati gli atti,
considerato in
fatto e in diritto
1.1.
Con
decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima
ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in
vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione
generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti
i comuni del Cantone.
1.2.
Con
decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,
l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori
ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire
dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami
scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con
decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha
stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul
territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
- Per
la part. no. 265 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio
2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 604'507.-.
Il
reclamo interposto in data 22 agosto 2004 da MIST 1 e MIST 2 è stato parzialmente
accolto dall’UCS con decisione 6 luglio 2005.
L’autorità
di prima istanza, a seguito delle risultanze di sopralluogo, ha in sostanza
ridotto da 1'034 a 1'010 mc la volumetria dell’edificio principale sub. A, ridotto
da CHF/mc 144.- a CHF/mc 115.- il valore metrico a nuovo dell’edificio
accessorio sub. B ed infine aumentato il correttivo della vetustà relativo a
quest’ultimo subalterno dal -24% al -53%. Tutte le altre censure sollevate dai
reclamanti sono state per contro respinte.
Il
valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 600'302.-
- Con
ricorso 21/22 luglio 2005 MIST 1 e MIST 2 sono insorti innanzi a questo
Tribunale postulando quanto segue:
Lo stralcio del correttivo di classe del + 5% applicato dall’UCS sul valore
metrico a nuovo dell’edificio principale sub. A, ritenuto non giustificato e
non motivato;
l’aumento del correttivo della vetustà stabilito per l’edificio principale sub.
A sino ad una percentuale del 25%-30%, ciò in considerazione del fatto che la
casa, edificata negli anni ’50, è stata ristrutturata negli anni ’70 per quanto
concerne il piano terreno - che oggi, visto il suo stato di conservazione e le
infrastrutture antiquate abbisogna di nuovi interventi - e negli anni ’90
limitatamente al primo piano.
l’applicazione di un correttivo di almeno il -35% sul valore metrico del
terreno poiché in forte pendenza, accessibile unicamente tramite una scalinata
di oltre 200 scalini, difficilmente sfruttabile, se non a costi sproporzionati,
per l’edificazione di ulteriori costruzioni e gravato da diversi oneri iscritti
a registro fondiario. Ciò anche per confronti con i mapp. nr. 1032, 264, 769,
266 e 847.
- Nel
corso del sopralluogo esperito l’11 gennaio 2006 il Tribunale ha constatato che
l’edificio principale sub. A, oltre ad una mansarda parzialmente abitabile, è
strutturato su due piani. Il piano terreno, ad eccezione delle camere, è stato
ristrutturato negli ’70 ed è abitato dai genitori dei ricorrenti, mentre il
primo piano, abitato da __________, è stato completamente ristrutturato negli
anni 1990/1992.
Lo
stato di conservazione di entrambi i piani si può definire normale, mentre le
finiture sono economiche per quanto riguarda il piano terreno e normali per
quello superiore. La proprietà, accessibile unicamente tramite una scalinata,
gode di un’ampia vista sul golfo di Lugano.
Il
terreno, utilizzato come giardino, è terrazzato e presenta una pendenza
media-forte.
- La
competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.
37 Lst. e il tempestivo gravame di MIST 1 e MIST 2, proprietari dell’oggetto
stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai
sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di
espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di
principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti
per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza
non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la
decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.1.
I
fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati
e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di
diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A
seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un
adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente
eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo
la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È
considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un
oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o
personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono
considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è
determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la
media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il
valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione
e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il
valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’
art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata
con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino
ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è
determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla
destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o
ampliamento della costruzione.
6.3.
Il
valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il
reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento
è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di
mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se
non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo
da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante
fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono
determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e
significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore
metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto
del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento
sulla stima ufficiale).
Ove
vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto
l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente
conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le
stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di
prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.1.
Nella fattispecie concreta, il Tribunale, che deve
accertare d’ufficio i fatti determinanti per la causa e non è tenuto dalle
domande dei ricorrenti (art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.), non ritiene giustificato il
correttivo di classe del + 5% applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo
dell’edificio principale. Ciò poiché, oltre a non essere stato minimamente
argomentato dall’autorità di prima istanza e a risultare ingiustificato per
rapporto alle caratteristiche specifiche della casa constatate nel corso del
sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella Lst., che definisce il valore
metrico di un fabbricato come il valore a nuovo della costruzione e dei costi
accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal
regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei correttivi unicamente sul
valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con la nota marginale
dell’art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Al di là di quest’ultimo aspetto, che può anche
rimanere indeciso, il correttivo deve essere stralciato d’ufficio siccome
comunque e in tutti i casi ingiustificato e non sostanziato.
7.2.
Il Tribunale, visto l’anno di edificazione situato tra
il 1946 e il 1954 e ritenuto che il piano terreno è stato ristrutturato
completamente negli anni ’70, mentre il primo piano lo è stato nel 1992
(dichiarazione per la stima ufficiale della sostanza immobiliare – modulo 1-,
punti 2.4 e 2.5; verbale di sopralluogo 11 gennaio 2006), ritiene invece
sostanzialmente corretto il correttivo della vetustà del -19% applicato
dall’autorità di prima istanza, che tiene in debita considerazione tutti i
fattori di incidenza previsti dal legislatore (art. 9 del Regolamento sulla
stima ufficiale) ed in particolare lo stato di fatto differente in cui si
trovano i due piani dell’edificio.
7.3.
Il Tribunale ritiene infine che un correttivo del -30%
sul valore metrico del terreno sia più adeguato alla fattispecie concreta e
tenga in giusta considerazione tutti i fattori negativi che incidono sul prezzo
normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione,
in particolare l’accessibilità unicamente pedonale al fondo, la presenza di
oneri fondiari iscritti a registro fondiario e la configurazione particolare
del fondo, terrazzato e di pendenza media-forte, senza per questo dimenticare
che la proprietà gode di una vista imprendibile sul golfo di __________. Ciò anche
per confronti con il confinante mapp. no. 769, che presenta sostanzialmente le
medesime caratteristiche e per il quale è stato riconosciuto un identico correttivo.
Il confronto non è invece realmente sostenibile con
gli altri mappali citati dal ricorrente, che presentano caratteristiche
differenti e sono o di superficie ampiamente maggiore, come il no. 847 o di
superficie ridotta e di forma irregolare, come i nr. 264 e 1032. Del resto,
pure sul valore metrico del terreno di cui al mapp. no. 266, confinante con il
mapp. no. 769, è stato riconosciuto un identico correttivo del -30% per
esposizione del terreno.
7.4.
Per
il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna
critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono
in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo
in una libera contrattazione.
8.1.
Di
conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima
del mappale no. 265 RFD di __________ stabilito in CHF 586'970.-, come da
scheda di calcolo annessa.
8.2.
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della
rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per
questi motivi
richiamati i
disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e
il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative
(LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il
valore ufficiale di stima del mappale no. 265 RFD di __________ stabilito in
CHF 586'970.-, come da scheda di calcolo annessa.
-
La
tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione di
1/2 ciascuno.
-
La presente decisione è definitiva.
-
Intimazione a:
per il Tribunale di
espropriazione
la
Presidente Il
segretario giurista
Margherita
De Morpurgo Alan
Gianinazzi
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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