16.1996.77•Cassation rejected in tenancy early termination dispute
16.1996.77Outro Tribunal16 de jul. de 1996Dismissed
Extraído pela Omnilex
The Civil Cassation Chamber of the Ticino Court of Appeal rejected the tenant’s cassation appeal in a tenancy dispute. It upheld the lower court’s finding that no serious reason justified early termination of the lease as of 31 October 1995, and that the lease ended only on 31 January 1996, with rent and ancillary charges due until then. The court also held that Art. 266a CO applied to older leases, refused to consider new facts, new evidence, and first-time compensation claims, and denied legal aid because the appeal was plainly hopeless. Costs of CHF 50 were charged to the appellant.
Art. 266a CO, Art. 266g CO, Art. 321 cpv. 1 lett. b CPC, Art. 157 CPC; cassation against a tenancy judgment is limited to legally cognizable errors, while new facts, new evidence and claims raised for the first time are inadmissible. Art. 266a CO applies also to leases concluded before the entry into force of the new tenancy law. A serious reason under Art. 266g CO must be concretely established; a mere contractual warning or vague reservation does not suffice. Legal aid is refused where the appeal is manifestly devoid of prospects of success.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 16.1996.77
Data decisione, Autorità: 16.07.1996, CCC
Incarto n. 16.96.00077
Lugano 16 luglio 1996
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Chiesa, presidente, Cocchi e Giani
segretaria:
Petralli, vicecancelliera
sedente per giudicare il ricorso per cassazione 10 giugno 1996 presentato da
contro
la sentenza 31 maggio 1996 del Segretario assessore della Pretura del Distretto di Bellinzona nella causa a procedura speciale in materia di locazione promossa con istanza 3 aprile 1996 nei confronti di
patr. dall’__________
con la quale l’istante ha chiesto l’annullamento della decisione 14 marzo 1996 dell’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Bellinzona, domanda respinta dal primo giudice,
letti ed esaminati gli atti,
considerato
in fatto e in diritto:
che con decisione 14 marzo 1996 l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Bellinzona, adito dalla __________ con la quale il signor __________ aveva concluso un contratto di locazione in data 17 giugno 1982, ha dichiarato valida la disdetta anticipata del contratto notificata dal conduttore il 28 settembre 1995 per il 31 gennaio 1996, data a far tempo dalla quale è stato trovato un subentrante solvibile;
che in data 3 aprile 1996 il signor __________ è insorto contro questa decisione proponendone l’annullamento con la conseguente conferma dell’efficacia della sua disdetta, data per motivi gravi, per il 31 ottobre 1995, data dalla quale si ritiene libero da qualsiasi impegno di pagamento nei confronti della locataria;
che con il querelato giudizio il primo giudice, previa valutazione
delle risultanze istruttorie dalle quali non è emersa l’esistenza di una causa grave tale da legittimare la rescissione anticipata del contratto da parte del conduttore per il 31 ottobre 1995, ha confermato la fine del contratto di locazione per il 31 gennaio 1996, data sino alla quale l’istante, fatto salvo l’avvenuto subingresso di altro inquilino per il 1.2.1996, è tenuto al pagamento del canone di locazione e delle spese accessorie, importi sui quali dovrà essere computato a favore della locataria il deposito di garanzia di fr. 500.--;
che con il presente tempestivo gravame, al quale è stato concesso effetto sospensivo con decreto 27 giugno 1996 del vicepresidente di questa Camera, __________ è insorto contro il predetto giudizio postulandone l’annullamento con la conseguente conferma della validità della sua disdetta per il 31 ottobre 1995, rispettivamente la cessazione del suo obbligo di pagamento della pigione a far tempo da tale data, subordinatamente dal 1. gennaio 1996;
che lo scritto integrativo del ricorso - di data 17.6.1996 - non offre argomenti diversi, mentre non può essere tenuto in considerazione il documento annesso, ostandovi l’art. 321 cpv. 1 lett. b CPC che vieta alle parti di produrre in questa sede prove e fatti nuovi;
che la censura ricorsuale secondo la quale il primo giudice avrebbe erroneamente applicato l’art. 266a CO è manifestamente infondata, trattandosi di un disposto per il quale è prevista l’applicabilità anche ai contratti conclusi prima dell’entrata in vigore del nuovo diritto di locazione (SVIT Kommentar, Schweizerisches Mietrecht, n.3 ad art 266a CO);
che altrettanto dicasi per la censura ricorsuale relativa all’esistenza di un motivo grave ai sensi dell’art. 266 g CO, tale da legittimare la disdetta del contratto già per il 31 ottobre 1995 senza dover attendere la ricerca di un subentrante solvibile;
che infatti, come correttamente rilevato dal primo giudice, dal contenuto dello scritto 18 settembre 1995 della convenuta non è sostenibile desumere, come lo pretende l’insorgente, l’impossibilità per quest’ultimo di mantenere il rapporto di locazione sino al prossimo termine utile di disdetta o quantomeno sino alla presentazione di un subentrante solvibile: il testo del documento non necessita di interpretazioni, costituendo un richiamo a un comportamento contrattualmente conforme che, a dipendenza della situazione ripetuta, contiene una comminatoria di disdetta, per altro abbastanza vaga nei termini (“se dovessimo ricevere ulteriori reclamazioni”), ciò che è nei diritti del conduttore; né il ricorrente contesta i motivi che stanno alla base del richiamo;
che pertanto non può essere censurata la decisa inapplicabilità dell’art. 266g CO;
che non sono, per contro, oggetto del ricorso, le pretese scorrettezze della convenuta che avrebbero ritardato il subingresso del nuovo inquilino oltre il 1.1.1996;
che comunque per quanto attiene al richiamo alle regole della buona fede e dell’abuso di diritto (art. 2 CC) a sanzione del comportamento della convenuta, va rilevato che chi si avvale di tale normativa - pur ammettendo che la stessa va applicata d’ufficio
che le pretese risarcitorie (equo indennizzo) fatte valere per la prima volta in questa sede ricorsuale, quindi senza che sulle stesse il primo giudice abbia potuto pronunciarsi, non possono essere esaminate (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC);
che di conseguenza il ricorso, nel quale non è ravvisabile nessun titolo di cassazione non può essere accolto;
che giusta l’art. 313 bis CPC, applicabile anche alla procedura di ricorso per cassazione in virtù del rinvio di cui all’art. 331 cpv. 1 CPC, questa Camera può decidere con breve motivazione la reiezione dello stesso senza notifica alla controparte per le osservazioni qualora questo si rilevi inammissibile o manifestamente infondato;
che visto l’esito del gravame, nonchè il fatto che già di primo acchito esso era sprovvisto di ogni possibilità di successo, la domanda di assistenza giudiziaria non può trovare accoglimento (art. 157 CPC);
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 327 segg. CPC
pronuncia:
Il ricorso per cassazione 10 giugno 1996 __________ è respinto.
Le spese e la tassa di giustizia, per complessivi fr. 50.-, sono poste a carico del ricorrente.
Intimazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona
Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
| Informazioni legali | Requisiti minimi | Contatta il webmaster
Extraído pela Omnilex
Whether the tenancy contract could be terminated early for serious reasons already on 1995-10-31
No serious reason was shown that would justify termination on 1995-10-31.
The letter of 1995-09-18 did not show that the tenant was unable to continue the lease until the next possible termination date or until a solvent replacement was found; it was merely a contractual warning.
Whether Art. 266a CO was wrongly applied to a lease concluded before the new tenancy law entered into force
No; the provision also applies to contracts concluded before the new law entered into force.
The complaint was manifestly unfounded because Art. 266a CO is retroactively applicable to earlier contracts.
Whether new facts, a new document, and new damages claims could be considered on cassation
No; new facts/evidence and first-time compensation claims were inadmissible at cassation stage.
Art. 321(1)(b) CPC bars new evidence and facts on cassation, and claims not decided below cannot be examined for the first time.
Whether legal aid should be granted
No, because the appeal had no prospect of success.
Given the manifest lack of merit, legal aid could not be granted under Art. 157 CPC.
Conecte o Omnilex para pesquisar o corpus jurídico pelo seu assistente de IA.