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Uncontested rent increase notice is not an enforceable title

16.1995.122Outro Tribunal15 de mai. de 1996Modified

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The tenant appealed in cassation against a first-instance judgment granting definitive dismissal of opposition in debt-enforcement proceedings for CHF 2,400 rent arrears. The landlords relied on an uncontested official notice of rent increase. The cantonal civil cassation chamber held that such a notice is only a unilateral declaration; non-objection before the conciliation authority amounts at most to tacit acceptance of the increase, but it does not transform the notice into an enforceable title under Art. 80 LEF. The appeal was therefore upheld, the pretorial judgment annulled, and the landlords’ application dismissed. Costs of both instances were placed on the landlords.

Sumário Omnilex

Art. 80 LEF; definitive dismissal of objection: an uncontested official notice of rent increase does not constitute an enforceable title. The list of enforceable titles in Art. 80 LEF is exhaustive. A rent-increase notice is a unilateral act of the landlord; the tenant’s failure to object before the conciliation authority may amount to tacit acceptance of the contractual modification, but it does not elevate the notice to the status of a judicial settlement or other executory title. A judicial settlement requires an explicit agreement concluded before the judge to terminate a dispute; it cannot be presumed or inferred merely from silence (consid. 5-6).

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AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 16.1995.122

Data decisione, Autorità: 15.05.1996, CCC

Incarto n. 16.95.00122

Lugano 15 maggio 1996/kc

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Chiesa, presidente, Cocchi e Giani

segretaria:

Petralli, vicecancelliera

sedente per giudicare il ricorso per cassazione 3 luglio 1995, erroneamente presentato nella forma dell’appello, da

(patr. dall’avv. __________)

Contro

la sentenza 21 giugno 1995 del Pretore del distretto di Lugano, Sezione 5, nella causa a procedura sommaria in tema di esecuzioni e fallimenti promossa con istanza 21 giugno 1994 da

(patr. dall’avv. __________)

con la quale si chiedeva il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta dalla convenuta al PE no. __________ dell’UE di Lugano, domanda accolta dal primo giudice,

letti ed esaminati gli atti,

considerato

in fatto e in diritto:

  1. Con istanza 21 giugno 1994 __________ e __________ hanno chiesto il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta da __________ al PE sopra menzionato notificatole per il recupero di fr. 2’400.- oltre accessori, importo corrispondente alla differenza di pigione dovuta per il periodo dal 1° febbraio al 30 settembre

Quale titolo di rigetto dell’opposizione gli istanti e proprietari dell’ente locato hanno prodotto il formulario ufficiale per la notifica dell’aumento di pigione del 12 giugno 1991 (doc. B), notifica che la conduttrice non ha contestato.

La convenuta si è opposta alla pretesa avversaria contestando l’esistenza di un valido titolo di rigetto definitivo dell’ opposizione.

  1. Con il querelato giudizio il primo giudice, facendo propria la tesi di parte istante secondo la quale il formulario per la notifica dell’ aumento di pigione non contestato dalla convenuta costituisce valido titolo esecutivo ai sensi dell’art. 80 LEF, ha accolto l’istanza.

  2. Con il presente tempestivo gravame, che deve essere trattato quale ricorso per cassazione in virtù dei combinati disposti di cui agli art. 15 CPC e 13 LOG, __________ postula l’annullamento

della decisione pretorile rimproverando al primo giudice di aver erroneamente applicato il diritto materiale attribuendo al formulario ufficiale per la notifica dell’aumento di pigione la qualifica di titolo esecutivo.

Con osservazioni 26 luglio 1995 la controparte chiede la reiezione del gravame.

  1. Giusta l’art. 327 lett. g CPC, disposto sul quale la ricorrente fonda implicitamente il proprio gravame, una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente erronea di atti di causa o di prove.

Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 119 Ia 32 consid. 3, 119 Ia 117 consid. a).

  1. Nella procedura di rigetto definitivo dell’opposizione il giudice accerta d’ufficio ed in ogni stadio di causa se il titolo prodotto dall’ istante possiede tutti i requisiti indispensabili perché possa essergli riconosciuto carattere esecutivo ai sensi dell’art. 80 LEF (DTF 113 III 9; CEF 13.03.1990 in re S.AG/B.).

Questo esame tende ad accertare: l’identità tra il titolo indicato nel precetto e la documentazione prodotta; il suo carattere esecutivo; il ben fondato di eventuali obiezioni opposte dall’ escusso nei limiti di quelle proponibili in base all’art. 81 LEF.

In particolare, l’esame inteso ad accertare se la documentazione prodotta può essere parificata a sentenza esecutiva si estende ai seguenti requisiti: regolarità ed autenticità della forma del titolo, regolarità della sua intimazione, sua forza di cosa giudicata.

  1. Secondo l’enumerazione esaustiva di cui all’art. 80 LEF, sono titoli esecutivi le sentenze passate in giudicato, le transazioni e le ricognizioni giudiziali come pure, entro il territorio del Cantone, i decreti e le decisioni delle autorità amministrative riguardanti obbligazioni fondate sul diritto pubblico a cui il Cantone attribuisca forza esecutiva (Amonn, Grundriss des Schuldbetreibungs und Konkursrechts, 1993, n. 17, p. 132).

Nel caso concreto l’istante intende equiparare la notifica di aumento della pigione rimasta incontestata dinanzi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione, a una per altro non avvenuta transazione giudiziale, il cui verbale - se esistesse - costituirebbe titolo esecutivo ai sensi dell’art. 80 cpv. 2 LEF.

Simile argomentazione non può essere condivisa.

La transazione giudiziale è l’accordo che le parti siglano davanti al giudice allo scopo di porre fine alla lite (Fritzsche/Walder-Bohner, Schuldbetreibung und Konkurs nach schw. Recht, 1984, n. 6, p. 234).

Contrariamente alla tesi di parte istante, condivisa a torto dal pretore, non è possibile assimilare una notifica di aumento della pigione rimasta incontestata dal conduttore a una transazione giudiziale.

La prima costituisce infatti un atto unilaterale con il quale il locatore manifesta la sua intenzione di modificare il contratto aumentando la pigione inizialmente pattuita. La mancata contestazione dell’aumento dinanzi all’Ufficio di conciliazione equivale semplicemente ad accettazione tacita dello stesso (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1992, n. 2.2.3, p. 193; SVIT- Kommentar Mietrecht, 1991, n. 11 ad art. 270b CO), ma non può in alcun modo far assurgere la notifica medesima a titolo esecutivo. D’altra parte, una transazione giudiziale esiste solo qualora vi sia una vertenza che possa essere composta bonalmente. Nel concreto non esiste nulla di tutto ciò. Né va dimenticato che una transazione giudiziale dev’essere esplicita (Panchaud/Caprez, La mainlevée de l’opposition, 1980, § 104, n. 4): quindi non può semplicemente essere supposta.

Con le osservazioni al ricorso gli istanti, pur non facendola loro, riferiscono la tesi esposta dal primo giudice secondo cui la fattispecie litigiosa sarebbe analoga alla procedura di sfratto dove a una disdetta ordinaria rimasta incontestata non potrebbe che far seguito una decisione di sgombero dei vani locati. Anche a prescindere dalle precisazioni in punto all’efficacia della disdetta non contestata di cui alla DTF 129 III 156 tale paragone, già prima facie, appare fuori luogo a dipendenza della natura estranea degli istituti in discussione: sostanziale quella legata all’applicazione dell’art. 273 CO, procedurale (in senso lato) quella legata all’applicazione delle norme sul rigetto dell’opposizione.

Ne discende che la decisione pretorile, frutto di un’errata applicazione del diritto materiale, deve essere annullata.

Accogliendo il ricorso e ricorrendo i presupposti d’applicazione dell’art. 332 cpv. 2 CPC, la Camera è tenuta a decidere il merito della controversia.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la vigente TarLEF

pronuncia: I. Il ricorso per cassazione è accolto.

Di conseguenza la sentenza 21 giugno 1995 del Pretore del distretto di Lugano, Sezione 5 è annullata e sostituita dalla seguente pronuncia:

  1. L’istanza è respinta.

  2. La tassa di fr. 80.-, da anticipare dalla parte istante, rimane a suo carico con l’obbligo di ri- fondere alla convenuta fr. 200.- a titolo di ripe- tibili.

II. Tasse e spese del presente giudizio, per complessivi fr. 150.-, già anticipati dalla ricorrente, vanno poste a carico di __________ e __________ i quali rifonderanno in solido a __________ l’importo di fr. 300.- a titolo di ripetibili di questa sede.

III. Intimazione a:

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 5

Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Palavras-chave

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether an uncontested official notice of rent increase is an enforceable title under Art. 80 LEF

Decisão extraída

No. The notice is a unilateral act and, even if uncontested before the conciliation authority, it does not become a judicial settlement or other enforceable title.

Fundamentação extraída

Art. 80 LEF exhaustively lists enforceable titles. An uncontested rent-increase notice only implies tacit acceptance of the contractual modification; it is not an explicit judicial settlement and cannot be assimilated to one.

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