12.2002.76•Moot tenancy extension appeal: costs decided on prospects
12.2002.76Outro Tribunal6 de nov. de 2002Not Examined
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Tenants had sought a first extension of their lease until 31 December 2001. After they later vacated the property, the appeal by the landlord against the first-instance extension decision became moot. The Court of Appeal therefore struck the appeal from the roll. It nevertheless decided the costs by examining the likely outcome before mootness and held that the extension would probably have been upheld, so the landlord had to bear the first-instance court fees and disbursements. No appellate costs were charged.
Art. 351 CPC; costs in a case that becomes moot are determined by analogy to Art. 72 PCF. If a dispute loses its object or legal interest, the court terminates the proceedings without further debate and allocates costs according to a summary assessment of the parties' prospects at the time immediately before mootness. The decisive criterion is the probable outcome on the merits; if the claim would likely have succeeded, first-instance costs may remain with the unsuccessful party, while appellate costs may exceptionally be waived in view of the circumstances (consid. 1-4).
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2002.76
Data decisione, Autorità: 06.11.2002, IICCA
Incarto n. 12.2002.76
Lugano 6 novembre 2002/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente, Chiesa e Rusca
segretaria:
Zanetti, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa a procedura di locazione e affitto inc. n. LA.2001.00009 della Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4, promossa con istanza 15 gennaio 2001 da
entrambi rappr. dalla __________
Contro
rappr. dall’avv. __________
con cui gli istanti hanno chiesto una prima protrazione fino al 31 dicembre 2001 del contratto di locazione relativo all’abitazione di proprietà della __________ sita in via __________ a __________, protestando spese e ripetibili;
domanda avversata dalla convenuta e che il Pretore, con sentenza 28 marzo 2002 ha accolto, concedendo ai conduttori una prima proroga del contratto di locazione della durata di un anno, e meglio fino al 31 dicembre 2001;
appellante la convenuta che, con memoriale 12 aprile 2002, chiede la riforma del querelato giudizio, nel senso di respingere integralmente la richiesta di protrazione della locazione presentata dagli istanti, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la convenuta, con osservazioni 3 maggio 2002, postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti
ritenuto in fatto:
A. __________ e __________ conducevano in locazione una villetta sita sulla part. N. __________ RFD di __________ in virtù di un contratto concluso il 1. gennaio 1992 con la __________ (doc. A). A far tempo dal 1. gennaio 2000, su richiesta degli stessi conduttori - i quali avevano altresì comunicato all’amministrazione dello stabile il prossimo inizio della costruzione di una casa di abitazione propria a __________ - detto contratto veniva modificato nel senso che la locazione passava da annuale a trimestrale con preavviso di disdetta di tre mesi (doc. A, 2, 3). A seguito della aggiudicazione ai pubblici incanti del predetto fondo, il 15 febbraio 2000 la __________ subentrava nel contratto quale nuova locatrice (doc. 11 sub cartelletta documenti UC).
B. Il 2 agosto 2000, la __________ notificava ai conduttori __________ e __________ la disdetta del contratto di locazione, con effetto a decorrere dal 31 dicembre 2000 (doc. B, B1). Il 23 agosto 2000, i conduttori presentavano tempestiva istanza all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno volta ad ottenere una prima protrazione del rapporto contrattuale della durata di un anno (doc. F). L’Ufficio di conciliazione accoglieva parzialmente l’istanza accordando ai conduttori una proroga unica e definitiva di tre mesi, ossia fino al 31 marzo 2001 (doc. 1).
C. Con istanza 15 gennaio 2001 i conduttori adivano il competente tribunale postulando l’ottenimento di una prima proroga del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2001. Infatti, a mente degli istanti, entro quella data la costruzione della loro abitazione avrebbe dovuto essere terminata. La convenuta si opponeva alla richiesta di protrazione del rapporto di locazione, adducendo di avere l’opportunità di vendere l’ente locato a seri interessati e di avere offerto ai conduttori, i quali però non avevano accettato, un appartamento sostitutivo dell’ente locato a condizioni favorevoli quale soluzione transitoria prima di entrare definitivamente nella casa di loro proprietà.
D. Con sentenza 28 marzo 2002 il Pretore ha accolto l’istanza concedendo ai conduttori una protrazione del contratto fino al 31 dicembre 2001 (per la seconda proroga v. scritto del 18.2.2002 della parte istante, sub cartelletta corrispondenza/ citazioni). Il giudice ha stabilito che nonostante ai conduttori fosse stato offerto un alloggio sostitutivo, la questione relativa all’adeguatezza di tale alloggio non doveva essere ulteriormente vagliata in quanto lo stesso, in un prossimo futuro, non sarebbe più servito ai coniugi __________ (in quanto di lì a poco gli stessi si sarebbero trasferiti nell’abitazione di loro proprietà). Di conseguenza ai conduttori non poteva essere ragionevolmente richiesto di affrontare due traslochi entro un breve lasso di tempo. D’altro canto, secondo il Pretore, la richiesta della locatrice di avere la possibilità di disporre dell’immobile per procedere alla vendita rappresentava un mero interesse economico che non era prevalente rispetto agli interessi dei conduttori.
E. Con appello 12 aprile 2002, la convenuta ha contestato le motivazioni poste alla base della sentenza pretorile. La protrazione non avrebbe dovuto essere concessa ai conduttori poiché la disdetta non avrebbe sortito alcun effetto gravoso nei loro confronti. I conduttori, al momento della richiesta di proroga, sarebbero stati al corrente che la costruzione della loro abitazione avrebbe richiesto un tempo superiore a un anno. In tal caso quindi, ai conduttori poteva essere ragionevolmente richiesto di effettuare un doppio trasloco, tenuto conto anche del fatto che la __________ avrebbe loro offerto un alloggio sostitutivo equivalente. Del resto, i conduttori sarebbero anche stati avvisati con largo anticipo della disdetta del rapporto di locazione. L’interesse della locatrice, ossia la vendita dell’ente locato a terzi, sarebbe stato quindi preponderante rispetto a quello dei conduttori. Con osservazioni 3 maggio 2002, la parte appellata si è sostanzialmente riconfermata nelle allegazioni addotte in prima istanza.
F. Il 15 maggio 2002 i conduttori notificavano alla __________ la disdetta del contratto relativo all’ente locato con effetto a decorrere dal 30 giugno 2002, data per la quale i conduttori hanno lasciato l’ente locato.
Con scritto del 23 agosto 2002 il Presidente della Seconda Camera civile del Tribunale d’appello comunicava alle parti che tale circostanza faceva divenire la controversia priva di oggetto e proponeva quindi di stralciare sia la procedura d’appello senza addebito di tasse o spese di giustizia, sia la procedura di prima istanza con ripartizione per metà delle spese giudiziarie, procedendo alla compensazione delle ripetibili di entrambe le sedi. La proposta veniva integralmente accolta da __________ con lettera datata 11 settembre 2002. La parte appellata, in data 28 agosto 2002, pur dichiarando la sua adesione sostanziale, poneva una condizione quo alle tasse e le spese di prima istanza, e meglio che le stesse fossero interamente accollate all’appellante.
considerato in diritto:
È pacifico che a seguito della avvenuta riconsegna dell’ente locato da parte di __________ e __________ il procedimento relativo alla protrazione della locazione avviato il 15 gennaio 2001 è divenuto privo di oggetto (II CCA 27 settembre 2002 in re V.P. SA/P. SA). Se una lite diventa priva di oggetto o di interesse giuridico (art. 351 CPC), per la decisione in materia di spese e ripetibili si applica per analogia l’art. 72 PCF (REP. 1990, pag. 284; I CCA 22 febbraio 1993 in re B./B: e 27 settembre 1993 in re P./P.; II CCA 23 marzo 1994 in re I. SA e llcc./L. SA e llcc e 24 ottobre 1996 in re BFC/V.O. e llcc.), norma in virtù della quale, quando una lite diventa senza oggetto o priva d’interesse giuridico per le parti, il tribunale, udite le parti ma senza ulteriore dibattimento dichiara il processo terminato e statuisce, con motivazione sommaria, sulle spese, tenendo conto dello stato delle cose prima del verificarsi del motivo che pone fine alla lite. In altre parole, si tratta di valutare, sommariamente, quale possibilità di buon esito avrebbe avuto in concreto la causa (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 9 ss. ad art. 151 CPC e m. 4 ad art. 351 CPC; DTF111 Ib 191).
Nel caso specifico, la proposta formulata in data 23 agosto 2002 dal Presidente di questa Camera ha trovato consenso nelle parti nel rinuciare alle ripetibili di entrambe le sedi (in prima istanza la __________ era stata obbligata a corrispondere agli istanti fr. 200.-- a titolo di indennità), mentre non vi è stata concordanza sulla sorte delle tasse e delle spese di prima istanza. Di conseguenza, vista la particolare situazione, rimane così unicamente aperta la questione a sapere a quale parte, eventualmente in che misura, debbano essere caricate la tassa di giustizia (fr. 850.--) e le spese (fr. 150.--), già poste in prima istanza a carico della __________. Occorre quindi procedere ad un esame sommario della fattispecie per valutare il buon fondamento della vertenza.
Dall’istruttoria è emerso che in effetti la __________ aveva offerto ai conduttori, i quali non avevano però accettato, un appartamento sostitutivo a far tempo dal mese di gennaio 2001 (v. documenti sub cartelletta UC). Al momento della presentazione dell’istanza di protrazione all’Ufficio di conciliazione, il 23 agosto 2000, i conduttori potevano fondatamente ritenere che la costruzione della loro abitazione a __________ sarebbe stata terminata entro il 31 dicembre 2001 e quindi postulavano una proroga fino a quella data (v. lettera 27 settembre 2000 dello studio di architettura __________ di __________, doc. annesso al verbale di discussione 3 ottobre 2000 presso l’Ufficio di conciliazione, sub cartelletta doc. UC: “iniziare l’edificazione durante il mese di gennaio 2001 e portarla a termine per la fine dello stesso anno”). Dagli atti è infatti emerso che solitamente per una costruzione di quel genere si prevedono dodici mesi di lavoro (verbale teste __________ 6 giugno 2001, pag. 1).
Soltanto successivamente, e meglio nel corso della causa avviata davanti al Pretore, sono emerse circostanze che hanno causato il ritardo nella consegna immobile (v. verbale teste __________ 6 giugno 2001, pag. 1). La licenza edilizia è stata concessa il 29 marzo 2001 e di conseguenza i conduttori hanno avviato una seconda procedura volta ad ottenere un’ulteriore proroga del contratto di locazione.
A giusta ragione il Pretore ha stabilito che se i conduttori avessero accettato l’appartamento sostitutivo offerto dalla locatrice, gli stessi avrebbero dovuto effettuare un doppio trasloco in un breve lasso di tempo. Questo fatto è stato reputato assai gravoso da parte del primo giudice e quindi i conduttori ottenevano una prima protrazione della locazione fino al 31 dicembre 2001.
Questa decisione appare corretta, stante soprattutto che l’interesse della locatrice alla vendita dell’immobile non appariva urgente ed era di mera natura economica. Del resto, dalla documentazione agli atti risulta che vi era almeno un altro possibile acquirente dell’ente locato oltre ai coniugi __________ (v. verbali audizione testi, 2 aprile 2001, pag. 4 e 5). Infatti, anche il vicino di casa dei conduttori, il signor __________, era concretamente interessato all’acquisto della casa di __________ e aveva preso contatto con il signor __________ della __________ (doc. L e verbale audizione teste __________, 6 giugno 2001, pag. 2; SJZ 91/1995, pag. 116 e contrario). Ne consegue che i bisogni della parte locatrice non risultano predominanti rispetto agli interessi dei conduttori.
Vista inoltre la particolarità della fattispecie e tenuto conto della proposta del Presidente di questa Camera, si rinuncia a prelevare tasse e spese per la procedura di appello.
Per i quali motivi
pronuncia: I. L’appello 12 aprile 2002 della __________ è stralciato dai ruoli, con la conseguenza che il dispositivo 2 della sentenza 28 marzo 2002 del Pretore di Lugano viene così riformata:
II. Non si prelevano tasse e spese per la procedura di appello.
III. Intimazione:
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente La segretaria
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the appeal on the lease extension had become moot after redelivery of the premises.
The dispute had become moot because the tenants had returned the leased property.
Once the leased premises were surrendered, the extension proceedings lost their object or legal interest under Art. 351 CPC.
How costs and party compensation should be allocated after the case became moot.
First-instance costs were kept on the landlord, while no appellate costs were levied.
Applying by analogy Art. 72 PCF, the court assessed the likely merits as of the time before mootness and found that the extension would likely have been upheld; therefore first-instance costs stayed with the appellant-landlord. In view of the parties' stance and the special circumstances, appellate costs were waived.
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