Appeal dismissed in brokerage commission disputeGerado por IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.2002.151

Data decisione, Autorità: 04.08.2003, IICCA

Incarto n. 12.2002.151

Lugano 4 agosto 2003

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Epiney-Colombo

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa -inc. n. OA.2001.00658 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 3- promossa con petizione 3 ottobre 2001 da

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rappr. dall'avv.

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contro

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rappr. dall'avv.

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con cui l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 21'250.-- oltre interessi nonché il rigetto in via definitiva dell'opposizione interposta al PE n. __________ dell'UE di Lugano;

domande che il convenuto, precluso in causa, non ha contestato e che il Pretore, con sentenza 8 luglio 2002, ha integralmente accolto;

appellante il convenuto con atto di appello 29 agosto 2002, con cui chiede, previa l'assunzione di un documento, la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione o in subordine di ammetterla per un importo imprecisato, comunque non superiore a fr. 5'000.--, il tutto protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre l'attrice con osservazioni 2 ottobre 2002 postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. Con la petizione in rassegna la società __________ procede nei confronti di __________ per ottenere il pagamento di fr. 21'250.-- più accessori. Essa adduce in sostanza di essere stata incaricata dal convenuto, nell'agosto 1999, di trovargli un acquirente per la part. n. __________ RFD di __________, ciò che avrebbe fatto, segnalando ben presto il nominativo di un certo signor __________, il quale in seguito avrebbe provveduto all'acquisto della part. n. __________, ricavata frazionando il mappale in questione, per un prezzo di fr. 425'000.--. Essa ritiene pertanto di poter pretendere una mercede di mediazione pari al 5% del prezzo di vendita, come previsto dalle tariffe di categoria.

2. Con il giudizio qui oggetto di impugnativa, il Pretore, dopo aver evidenziato la preclusione del convenuto, il quale non aveva presentato l'allegato di risposta nemmeno entro il termine di grazia (art. 169 CPC), si è di fatto limitato ad esaminare se l'attrice avesse fatto fronte all'onere probatorio a suo carico. Ritenuto che l'istruttoria di causa e meglio l'audizione del teste __________ -della cui fedefacenza non vi era motivo di dubitare- aveva permesso di confermare l'esistenza tra le parti di un contratto di mediazione a titolo oneroso nei termini indicati dall'attrice, egli ha senz'altro concluso per l'integrale accoglimento della petizione.

3. Con l'appello che qui ci occupa il convenuto chiede, previa l'assunzione di un documento (doc. 1), non ammessa a suo tempo dal Pretore, di riformare il querelato giudizio nel senso di respingere la petizione o in subordine di ammetterla per un importo imprecisato, comunque non superiore a fr. 5'000.--. Evidenziata innanzitutto l'inattendibilità del teste __________, egli ritiene che la controparte non aveva assolutamente dimostrato l'esistenza di un contratto di mediazione tra le parti, tanto più che nemmeno era stato provato un consenso sui suoi punti essenziali, segnatamente il suo carattere oneroso. A suo dire, l'attrice non aveva inoltre dimostrato di disporre dell'autorizzazione cantonale per svolgere l'attività di mediatore immobiliare, dal che la nullità del contratto eventualmente venuto in essere (DTF 117 II 286). La controparte aveva pure omesso di chiarire se il contratto avesse per oggetto una mediazione per indicazione oppure solo per interposizione, ritenuto che in quest'ultima evenienza essa sarebbe risultata del tutto inadempiente, avendo tutt'al più trovato un interessato, sempre che alla dichiarazione scritta di cui al doc. D del signor __________ potesse essere riconosciuta forza probatoria, ciò che era contestato. Contestato era infine anche il diritto dell'attrice ad una mercede pari al 5% del prezzo di vendita, percentuale mai concordata in precedenza e che in ogni caso doveva essere ridotta dal giudice in applicazione dell'art. 417 CO, fermo restando che l'interpretazione dell'eventuale accordo tra le parti permetteva semmai di concludere che la somma dovuta alla controparte era al massimo di fr. 5'000.--.

4. Delle osservazioni con cui l'attrice postula la reiezione del gravame si dirà, per quanto necessario, nei prossimi considerandi.

5. Prima di entrare nel merito dell'appello, occorre evadere la richiesta del convenuto, formulata giusta gli art. 309 cpv. 1 lett. g e 322 lett. b CPC, volta all'assunzione in questa sede di un documento, la cui acquisizione era stata a suo tempo rifiutata dal primo giudice nell'ambito di una domanda di assunzione suppletoria di prove. La richiesta dev'essere disattesa.

L'art. 192 CPC consente l'acquisizione di nuove prove che, per cause oggettive e indipendenti dalla volontà della parte che se ne prevale, non poterono essere addotte unitamente ai fatti e ribadite in sede di udienza preliminare, nel caso in cui la parte possa dimostrare che l'esistenza o la concludenza di queste altre prove risultino da successive emergenze di causa: la possibilità dell'assunzione suppletoria va pertanto limitata al caso in cui una parte ha conosciuto soltanto nel corso della lite l'importanza o l'esistenza di una certa prova, così da dover escludere il caso in cui essa per negligenza o per qualsiasi altra ragione abbia omesso di richiedere, nell'ambito degli allegati preliminari, una prova, che più tardi potrebbe essersi appalesata necessaria a fronte dell'inconcludenza, contraddittorietà o insufficienza delle altre prove appuntate in sede di udienza preliminare e successivamente esperite (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 1 ad art. 192). Nel caso di specie, a prescindere dal benfondato o meno dell'argomentazione addotta dal Pretore nell'ordinanza 11 aprile 2002, secondo cui la parte preclusa, che di principio non è legittimata a proporre mezzi di prova (art. 169 cpv. 1 CPC), non possa far capo a questo particolare istituto, è in ogni caso chiaro che il convenuto non può assolutamente chiedere in concreto l'assunzione suppletoria del formulario messole a disposizione dell'attrice, da lui non firmato (doc. 1), asserendo che la sua rilevanza si sarebbe manifestata solo con l'audizione del teste __________: l'inesistenza del contratto di mediazione tra le parti per mancanza di consenso da parte sua, che il convenuto intendeva in tal modo dimostrare (cfr. appello p. 2), avrebbe in effetti potuto essere da lui evidenziata già negli allegati preliminari, per cui, se egli ha nondimeno rinunciato -per motivi su cui non torna conto disquisire- ad esporla a quel momento e dunque alla conseguente possibilità di proporre prove a sostegno della stessa, egli, in base ai principi giurisprudenziali appena evocati, non può evidentemente più prevalersi dell'art. 192 CPC.

6. La giurisprudenza cantonale riconosce anche alla parte preclusa il diritto di appellare per dimostrare che la sentenza del giudice di prime cure non adempie il requisito di un giudizio pronunciato a termini di ragione e secondo il diritto (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 7 ad art. 169). Poiché la procedura d’appello si caratterizza quale accertamento critico della decisione del primo giudice senza possibilità che queste emergenze processuali possano essere mutate e questo rigore non trova eccezione nei confronti del convenuto contumace, quest’ultimo, tuttavia, pur avendo la facoltà d’appellare, non può -in quanto l’art. 321 cpv. 1 lett. b CPC esclude la facoltà di addurre fatti nuovi, prove ed eccezioni- avvalersi di contestazioni non sollevate in prima istanza e non rilevabili d’ufficio dal giudice (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 11 ad art. 321 CPC). D’altro canto, per giurisprudenza invalsa, le contestazioni sollevate dalle parti per la prima volta solo con le conclusioni sono tardive e perciò proceduralmente irricevibili (art. 78 CPC; Rep. 1980 p. 268, 1982 p. 120, 1989 p. 110; per tante: IICCA 30 luglio 1999 in re R. SA/C. SA e llcc.).

6.1 La censura in merito all'inattendibilità del teste __________ non può trovare accoglimento. Il fatto che egli fosse un dipendente dell'attrice non permette in effetti ancora di mettere in dubbio la credibilità delle sue dichiarazioni, che potrebbe semmai essere intaccata qualora fosse accertata una grave discordanza dei fatti tessuti sul contenuto testimoniale al cospetto degli elementi di fatto deducibili da altre prove (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 34 ad art. 90), ciò che però il convenuto non ha preteso ancor prima che provato. D'altro canto, contrariamente a quanto ritenuto dalla stessa parte, neppure risulta che il teste si sia limitato a riportare quanto riferitogli da terze persone o dalle parti -ciò che ne avrebbe compromesso la forza probatoria (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 1 ad art. 237)- il fatto che egli abbia riportato il contenuto dei colloqui avuti personalmente con l'attore non rientrando ovviamente in tale eventualità.

6.2 L'attendibilità del teste __________, così confermata, permette di evadere buona parte delle censure sollevate nel gravame, segnatamente quelle riferite alla mancata perfezione del contratto di mediazione per l'assenza del necessario consenso sui suoi punti essenziali (volontà di contrarre da parte del convenuto e onerosità del contratto, oltretutto con una provvigione di mediazione del 5%), al particolare genere di mediazione concordata ed all'effettivo adempimento del contratto da parte dell'attrice, ritenuto che in questa sede ci si può esimere dal pronunciarsi in dettaglio sulle altre circostanze di fatto addotte dal convenuto, che non hanno in realtà trovato alcuna conferma nel giudizio pretorile e nell'istruttoria di causa.

Il teste ha innanzitutto riferito che il convenuto nel corso di un primo colloquio telefonico aveva incaricato l'attrice di vendere il terreno, precisando in seguito, con riferimento al colloquio avvenuto durante il successivo sopralluogo, che quest'ultimo aveva aderito alla proposta con cui l'attrice si era offerta di trovargli un acquirente per lo stesso. Che l'accordo così intervenuto tra le parti, finalizzato dunque alla ricerca di un potenziale acquirente, fosse di carattere oneroso e costituisse dunque un vero e proprio contratto di mediazione per indicazione ai sensi dell'art. 412 CO, come addotto in petizione (p. 2 e 3), è provato dal fatto, sempre riferito dal teste, che ad un certo momento egli aveva comunicato al convenuto che l'attrice applicava come provvigione per le compra-vendite un tasso del 5%, previsto per altro anche dalle tariffe professionali (cfr. doc. G, art. 414 CO), senza che questi abbia avuto nulla da ridire rispettivamente abbia preteso dall'attrice di sospendere la sua attività, tanto più che il teste ha pure riferito che nemmeno in seguito il convenuto aveva contestato che la commissione non fosse dovuta. In tali circostanze, il fatto da lui evocato che il convenuto, pur avendo ricevuto nel corso di quel sopralluogo il formulario prestampato contenente i dettagli delle condizioni contrattuali, non l'abbia in seguito ritornato firmato all'attrice, è del tutto irrilevante: ciò non prova in effetti ancora che egli non abbia firmato quel documento, ma solo che lo stesso non è stato riconsegnato alla controparte; d'altro canto, se anche si volesse ammettere con il convenuto che lo stesso non sia stato firmato, ciò non significherebbe ancora che la parte non fosse d'accordo con il suo contenuto, tanto più che per la dottrina la formale sottoscrizione di un contratto dopo la conclusione orale del relativo accordo non è in ogni caso presunta essere una condizione per la venuta in essere dello stesso, ma serve unicamente a scopi probatori (Schwenzer, Basler Kommentar, N. 4 ad art. 16 CO). Il teste, affermando a chiare lettere che il convenuto aveva poi venduto il terreno alla persona indicata dall'attrice, come del resto risulta dal doc. C, ha infine provato, a prescindere dalla rilevanza probatoria attribuibile o meno al doc. D, che il contratto di mediazione era stato perfettamente adempiuto (art. 413 cpv. 1 CO).

6.3 Le rimanenti censure d'appello, in larga misura irricevibili, devono parimenti essere respinte.

Il fatto che l'attrice non abbia provato di disporre della necessaria autorizzazione cantonale per svolgere l'attività di mediatore immobiliare è tutto sommato irrilevante, ritenuto che in Ticino la mancanza di tale autorizzazione può semmai essere sanzionata con misure disciplinari, con la multa o l'arresto, oppure ancora con altre misure atte a far cessare la situazione di fatto contraria alla legge (art. 17,19 e 20a della legge sull'esercizio delle professioni di fiduciario), ma non implica assolutamente la nullità del contratto di mediazione venuto in essere in violazione di questa norma, tale sanzione non essendo desumibile né dal senso né dallo scopo della normativa stessa.

Del tutto irricevibile, in quanto la relativa contestazione è stata sollevata per la prima volta con le conclusioni (art. 78 CPC), è invece la censura con cui il convenuto chiede che la provvigione concordata dalle parti, da lui ritenuta eccessiva, venga ridotta dal giudice in applicazione dell'art. 417 CO, tanto più che, già per il suo tenore, non si tratta di una disposizione applicabile d'ufficio ma solo su istanza di parte.

Altrettanto irricevibile, questa volta però siccome formulato per la prima volta in sede di appello (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), è infine il rilievo del convenuto, a dir poco suggestivo, secondo cui l'interpretazione dell'eventuale accordo tra le parti, e meglio la pattuizione di un prezzo di vendita "non tondo" di fr. 708.333 al metro quadro invece di fr. 700.--, permetterebbe in ogni caso di concludere che la somma dovuta alla controparte poteva al massimo essere di fr. 5'000.--.

7. Ne discende la reiezione del gravame, di chiara natura dilatoria e decisamente al limite del temerario.

La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 29 agosto 2002 di __________ è respinto.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 580.--

b) spese fr. 20.--

Totale fr. 600.--

da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla parte appellata fr. 600.-- per ripetibili.

III. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, Sezione 3.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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