AIUTO
RICERCA
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Numero d'incarto:
12.2001.110
Data decisione, Autorità:
13.09.2001, IICCA
Incarto n.
12.2001.00110
Lugano
13 settembre
2001/dp
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La
seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente
Chiesa e Rusca
segretario:
Petrini
sedente
per statuire nella procedura speciale per lo sfratto dei conduttori - inc. no.
SF.2001.00127 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 - promossa con
istanza 17 maggio 2001 da
rappr. dall'avv. __________
contro
ora __________
rappr. dallo studio legale __________
che il
Segretario assessore, con sentenza 18 luglio 2001, ha accolto, facendo ordine
alla convenuta di liberare entro 10 giorni dall'intimazione di quel giudizio, i
locali da lei occupati nello stabile sito in __________ a _________ e meglio la
cantina e il pianterreno;
appellante
la convenuta con atto di appello 30 luglio 2001, con cui chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza di sfratto, protestando spese
e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre
l'istante, con osservazioni 31 agosto 2001, postula la reiezione del gravame
con protesta di spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 31 luglio 2001 con cui il presidente di questa Camera ha concesso
all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti
ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,
ritenuto
in
fatto:
A. Il
dott. __________ ha concesso in locazione, a far tempo dal 1° luglio 1998, a
__________, lo stabile di 6 piani in __________ a _________ (doc. A inc.
SF.2001.00085 richiamato) e quest'ultima ne ha subaffittato il pianterreno e la
cantina alla __________ (doc. 2).
B. Con
l'istanza in rassegna il locatore, rilevando come il contratto di locazione con
__________ fosse stato nel frattempo disdetto ai sensi dell'art. 257d CO, ha
chiesto lo sfratto della subconduttrice __________.
La
convenuta ha innanzitutto eccepito l'irregolarità della notifica della
citazione all'udienza, non intimata al gerente della società. Nel merito,
ritiene che in assenza di un contratto tra le parti l'istante non poteva
pretendere il suo sfratto, tanto più che la disdetta nei confronti della
conduttrice __________ era inefficace, non risultando in particolare che essa
fosse in mora al momento in cui era stata diffidata ex art. 257d CO.
C. Il
Segretario assessore, con il giudizio qui impugnato, ha innanzitutto accertato
la regolarità della notifica della citazione. Dopo aver rammentato che in base
alla giurisprudenza del Tribunale d'appello il locatore era senz'altro
legittimato a postulare lo sfratto del subconduttore in caso di cessazione
della locazione principale, egli ha quindi esaminato se il contratto tra
l'istante e __________ fosse effettivamente terminato, concludendo, con
riferimento all'incarto SF.2001.00085, che ciò era senz'altro il caso. Di qui
l'accoglimento dell'istanza.
D. Con
l'appello che qui ci occupa la convenuta chiede la riforma del primo giudizio
nel senso di respingere l'istanza di sfratto.
L'appellante
auspica innanzitutto che l'intera procedura venga dichiarata nulla per il fatto
che l'istanza non era stata regolarmente intimata al suo socio gerente. Essa
contesta inoltre che il contratto di locazione tra l'istante e __________ sia effettivamente
terminato a seguito della disdetta per mora, censurando in particolare la
decisione con cui il Segretario assessore aveva escluso che quest'ultima
potesse prevalersi dell'eccezione di compensazione: il primo giudice aveva in effetti
misconosciuto che essa aveva già sollevato verbalmente l'eccezione in epoca
precedente, mentre era del tutto infondato l'argomento sviluppato in via abbondanziale
secondo cui l'eccezione andava in ogni caso disattesa in quanto il credito
posto in compensazione non era incontestato, non risultando da un riconoscimento
di debito o da una decisione giudiziale; la disdetta in questione era in ogni
caso da annullare, siccome abusiva, in quanto significata a seguito della
volontà di __________ di compensare i propri crediti. Il termine di 10 giorni assegnato
dal primo giudice alla convenuta per liberare l'ente locato era infine eccessivamente
breve, per potervi ragionevolmente dar seguito.
E. Delle
osservazioni con cui l'istante postula la reiezione del gravame si dirà, se
necessario, nei successivi considerandi.
considerando
in
diritto:
- L'appellante,
come detto, censura innanzitutto il fatto che la citazione all'udienza di
discussione sia stata intimata alla sua sede luganese, piuttosto che al domicilio
germanico del suo socio gerente __________, ravvisando con ciò una violazione
delle disposizioni concernenti la notifica degli atti, che comporterebbe la
nullità della notifica (art. 124 cpv. 7 CPC) e con ciò dell'intera procedura.
La censura è infondata.
L'art.
121 cpv. 1 lett. c CPC stabilisce che gli atti giudiziari sono notificati alle
persone giuridiche di diritto privato ed alle società commerciali nella persona
di uno dei loro amministratori o procuratori, così che nel caso di specie,
trattandosi di intimare un atto a una società a garanzia limitata, la notifica
doveva avvenire nelle mani del suo socio gerente. Contrariamente a quanto
ritenuto dall'appellante, ciò tuttavia non significa che l'atto in questione
doveva essere indirizzato al luogo di dimora del gerente o dove egli svolgeva
la sua attività, ovvero in Germania (cfr. doc. B), ma unicamente che lo stesso
gli doveva essere consegnato nella sede della società, luogo quest'ultimo in
cui egli aveva o comunque avrebbe dovuto avere il suo ufficio: non si
spiegherebbe altrimenti il senso del cpv. 2 della medesima norma secondo cui se
le persone di cui sopra non si trovano nel loro ufficio la notificazione viene
fatta ad un impiegato o funzionario, quando la situazione analoga di assenza
della persona fisica destinataria della notifica era già regolata dall'art. 120
cpv. 3 CPC. Nel caso di specie l'appellante non contesta che la citazione
all'udienza di discussione, indirizzata alla sede della società, sia stata regolarmente
ritirata, con tutta evidenza, da un dipendente della società stessa, così che
in base al menzionato art. 121 cpv. 2 CPC la notifica dell'atto deve essere
considerata valida.
Quand'anche,
per ipotesi, la stessa fosse stata irregolare, la convenuta non poteva in ogni
caso prevalersene: il fatto, incontestato, che essa, nonostante l'irregolarità,
sia comunque venuta in possesso dell'atto a lei destinato ed abbia con ciò
potuto provvedere alla propria difesa esclude in effetti che essa possa in
seguito eccepire la nullità dell'intimazione (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 8 e n. 413 ad
art. 120).
- Il
conduttore che non vuole vedersi rescisso il contratto sulla base dell’art.
257d CO è confrontato con due alternative: da un lato versare il corrispettivo
insoluto, dall’altro provare che il mancato pagamento non costituisce una
violazione contrattuale, in particolare perché la pigione è stata validamente
compensata, poiché il conduttore giusta l’art. 259d CO era autorizzato a
ridurre il corrispettivo, oppure poiché quest’ultimo è stato depositato presso
l’Ufficio di conciliazione in applicazione dell’art. 259g CO (Higi, Zürcher Kommentar, ad art.
257d CO N. 13-16; SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 2. ed, ad art. 257d
CO N. 17-23). Il termine assegnato dal locatore per il pagamento degli
arretrati ha carattere perentorio e deve in ogni caso essere ossequiato: entro
lo stesso il conduttore deve pertanto operare il relativo versamento (Higi, op. cit., ad art. 257d CO N.
12; SVIT, op. cit., ad art. 257d CO N. 15), fare l’avviso di
compensazione (DTF 119 II 248 con numerosi rif.), comunicare la
riduzione della pigione (Higi,
op. cit., ad art. 257d CO N. 15; Züst,
Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, p. 177), oppure
effettuare il deposito in applicazione dell’art. 259g CO (IICCA 7
settembre 1994 in re I. SA/T. SA, 5 dicembre 1994 in re C. SA/T., 28 novembre
1996 in re P./M. SA, 17 febbraio 1997 in re F./R. SA).
Nel
caso di specie la convenuta asserisce che __________ non era in mora, avendo
essa dichiarato verbalmente la compensazione ben prima della scadenza del
termine di diffida di 30 giorni, e in questa sede preliminarmente chiede
pertanto l'assunzione di tutta una serie di prove, in particolare testimoniali,
che attesterebbero per l'appunto i tempi e le modalità di tale dichiarazione
rispettivamente il consenso dell'istante all'esecuzione delle opere oggetto
della compensazione e il valore di queste ultime. La richiesta assunzione di
prove, non riservate in prima sede e dunque irricevibile, non può tuttavia
trovare accoglimento, l'esito della lite non essendo in ogni caso diverso
nemmeno nel caso in cui tutte quelle circostanze fattuali avessero trovato
conferma (cfr. Cocchi/Trezzini,
op. cit., m. 1 segg. ad art. 184).
L'argomento
secondo cui __________ non sarebbe stata in mora, avendo essa compensato i
crediti vantati dall'istante, è stato sollevato dall'appellante per la prima
volta in questa sede ed è pertanto irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC).
A prescindere da quanto precede, la pretesa che la conduttrice pone in compensazione
si riferisce pacificamente ad opere di miglioria da lei eseguite - non è dato
sapere se con o senza il consenso dell'istante - nell'ente locato (doc. 4 inc.
SF.2001.00085 richiamato), ma la parte non si avvede che tale pretesa non può
essere in concreto posta in compensazione ed anzi nemmeno esiste. Contrariamente
a quanto ritenuto nel gravame, non è l'esecuzione di opere di miglioria in
quanto tale bensì l'esistenza di un aumento di valore dell'ente locato al
termine della locazione che, a determinate condizioni, fa sorgere a favore del
conduttore il diritto ad un'indennità nei confronti del locatore (art. 260a
cpv. 3 CO): se dovuta, l'indennità in questione può pertanto esserlo, e dunque
sarà esigibile, al più presto alla fine della locazione (Higi, op. cit., N. 73 ad art. 260a
CO; SVIT, op. cit., N. 84 ad art. 260-260a CO). È proprio sulla base di
queste considerazioni che la dottrina ha escluso che il conduttore potesse
compensare con una tale indennità eventuali pigioni scadute prima della fine
della locazione (Higi, op.
cit., ibidem; SVIT, op. cit., N. 85 ad art. 260-260a CO), non essendo
per principio possibile una compensazione nel caso in cui la pretesa
compensatoria non sia ancora esigibile (per tanti: Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht,
Allgemeiner Teil, 7. ed., Zurigo 1998, Vol. II, N. 3350). Ma vi è di più. Nel
contratto di locazione principale (doc. A inc. SF.2001.00085 richiamato) le
parti, in deroga all'art. 260a cpv. 3 CO - che è di natura dispositiva (DTF
124 III 149 consid. 5) - avevano espressamente pattuito che al termine della
locazione al conduttore non era dovuta alcuna indennità per eventuali modifiche
da questi effettuate nell'ente locato (clausola 6), così che in concreto
nemmeno vi era una valida pretesa compensatoria.
-
La
tesi secondo cui la disdetta del contratto tra l'istante e __________ sarebbe
in ogni caso da annullare, in quanto significata proprio in seguito alla
volontà di quest'ultima di compensare i propri crediti, è stata sollevata per
la prima volta in questa sede ed è pertanto irricevibile (art. 321 cpv. 1 lett.
b CPC).
-
Quanto
al termine di 10 giorni assegnato dal primo giudice per liberare l'ente locato,
ritenuto eccessivamente breve dall'appellante per potervi ragionevolmente dar
seguito, lo stesso non può essere modificato in questa sede, già per il fatto
che per giurisprudenza il termine per l'abbandono fissato dal giudice ha natura
meramente ordinatoria e non può dunque formare oggetto di impugnativa (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 9 ad
art. 508). A prescindere da quanto precede, il termine assegnato, che di regola
non deve essere superiore a quanto strettamente indispensabile sul piano
umanitario e pratico (Cocchi/Trezzini,
op. cit., n. 1044 ad art. 508; IICCA 11 marzo 1996 in re S. SA/T.), appare
in concreto consono alla situazione di fatto, la concessione di un termine
superiore contrastando oltretutto con la perentorietà del diritto federale e la
speditezza voluta dal legislatore cantonale (Cocchi/ Trezzini, op. cit., m. 1 ad art. 508; IICCA
27 giugno 1995 in re R. e F./M.). Qualora la convenuta fosse tuttavia in grado
di provare l'esistenza di ragioni elementari di umanità (quali malattia grave o
decesso di un inquilino o di un membro della famiglia, età avanzata o
situazione economica modesta) - ciò che non sembra ora essere il caso, le
difficoltà da essa evocate nel gravame, tra cui la malattia di un'altra
subconduttrice __________ ed i problemi per organizzare il trasloco, essendo a
suo dire risolte con la fine del mese di agosto - essa potrà in ogni caso
chiedere all'autorità di esecuzione dello sfratto la concessione, in via
eccezionale, di un breve periodo di moratoria (Cocchi/Trezzini, op. cit., n. 1044 ad art. 508; IICCA
11 marzo 1996 in re S. SA/T., 14 ottobre 1996 in re G. SA/D., 26 giugno 1997 in
re R./P.).
-
Ne
discende la reiezione del gravame, del tutto infondato.
La
tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di questa sede seguono la soccombenza
(art. 148 CPC).
Per i
quali motivi,
richiamati
gli art. 148 CPC e la TG
dichiara
e pronuncia:
I. L’appello 30 luglio 2001 di __________ in liquidazione è respinto.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia fr. 480.--
b)
spese fr. 20.--
Totale fr. 500.--
da
anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 600.- per ripetibili.
III. Intimazione a: - __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano,
Sezione
4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente
Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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