12.2000.51•Standing in condominium defect claims and partial reversal of damages
12.2000.51Outro Tribunal16 de jun. de 2000Partially Granted
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The plaintiff appealed a first-instance judgment that partially upheld his condominium defect claims. The Court of Appeal rejected the main appeal, holding that the challenges to hotel expenses and a safety parapet failed, the latter also because the plaintiff lacked standing to sue alone over a common part. On the defendants' adhesive appeal, the court confirmed the parquet replacement and the CHF 3,665.50 award for the tamponamento wall, but set aside the CHF 1,225 award concerning the staircase fountain for lack of individual standing. Costs were redistributed accordingly.
Art. 712m and 712t CC; standing of a condominium co-owner to sue for defects affecting common parts; a co-owner may not unilaterally assert claims concerning common property without authorization of the condominium assembly. Claims directed at common parts are therefore inadmissible on the merits when brought individually. In appeal, the court will nevertheless uphold repair measures and damage awards concerning individual units if the evidence supports the defect and the chosen remedy. Appellate costs are allocated according to success and defeat under Art. 148 CPC; partial success may justify a revised apportionment both in first instance and on appeal, including compensatory payments.
AIUTO RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto: 12.2000.51
Data decisione, Autorità: 16.06.2000, IICCA
Incarto n. 12.2000.00051
Lugano 16 giugno 2000/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare nella causa ordinaria appellabile OA.96.364 della Pretura del distretto di Bellinzona, promossa con petizione 26 settembre 1991 da
rappr. dall’avv.
contro
rappr. dall’avv. __________
lite in cui è intervenuta
rappr. dall’avv.
con cui l'attore ha chiesto la condanna dei convenuti all'effettuazione della riparazione gratuita dei difetti di cui all'appartamento fol. PPP __________ del fondo base n. __________ di __________, oppure alla rifusione del minor valore;
Domanda avversata dai convenuti, che hanno postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 23 febbraio 2000 ha parzialmente accolto, condannando i convenuti all'effettuazione di determinate riparazioni e al pagamento di fr. 4'890.50 oltre interessi a titolo di minor valore;
Appellante l'attore, che con atto di appello del 16 marzo 2000 postula la riforma del querelato giudizio nel senso di un migliore accoglimento della propria domanda, mentre i convenuti con osservazioni e appello adesivo del 13 aprile 2000 si oppongono al gravame avversario e chiedono a loro volta la riforma del giudicato pretorile nel senso della loro condanna all'esecuzione di solo parte delle riparazioni, respinta ogni altra richiesta di controparte;
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i seguenti punti di questione
Ritenuto
in fatto:
A. L'attore sostiene di avere acquistato dai convenuti il 26 luglio 1989 la quota di PPP n. __________ del fondo base n. __________ di __________.
Ritenendo che lo stabile sarebbe gravemente difettoso, sia nelle parti comuni che nell'appartamento oggetto del diritto esclusivo -di tutti i singoli difetti lamentati si dirà più avanti- l'attore procede nella presente causa per ottenere la loro riparazione gratuita da parte dei venditori, il risarcimento del minor valore nella misura in cui non fosse possibile procedere alla riparazione, e un non precisato importo a titolo di risarcimento del danno.
B. I convenuti in risposta si sono opposti alla petizione.
Essi hanno in primo luogo osservato di dovere rispondere per eventuali difetti in qualità di venditori, e non, come preteso dall'attore, come degli appaltatori. Il fondo sarebbe oltretutto stato venduto nello stato di fatto e di diritto noto al compratore.
Il 16 marzo 1990 i convenuti avrebbero diramato una circolare, invitando i condomini ad annunciare eventuali difetti, che sarebbero gli unici ad entrare in linea di conto, mentre notifiche successive andrebbero considerate tardive. Nonostante l'assenza di responsabilità da parte loro -le azioni per i difetti dell'opera sarebbero da rivolgere contro progettista ed artigiani- i convenuti si sarebbero adoperati nel tentativo di trovare delle soluzioni, e ad esempio la ventilazione dei servizi sarebbe stata sistemata. I difetti sarebbero per il resto in massima parte contestati, così come contestata sarebbe comunque la responsabilità dei convenuti per il caso della loro esistenza.
C. La causa è stata congiunta per l'istruttoria con le altre 5 procedure, promosse per motivi analoghi da altrettanti condomini nei confronti dei convenuti.
Con le conclusioni l'attore ha presentato domande parzialmente diverse rispetto a quelle della prima parte del processo (delle quali si dirà più avanti), ma le parti hanno per il resto sostanzialmente mantenuto le rispettive tesi ed argomentazioni, contestando nel contempo quelle della parte avversaria.
D. Nel giudizio qui impugnato il Pretore, riassunti i fatti rilevanti, ha rammentato l'esistenza di una clausola contrattuale che permetterebbe all'acquirente di chiedere la riparazione dei difetti e perciò, stante la tempestività della loro notifica, ha esaminato le singole doglianze dell'attore, attribuendo il minor valore di fr. 1'225.-- (consid. 10.3, atrio scale), fr. 3'665.50 in risarcimento del costo per la posa della parete di tamponamento (consid. 10.8), e condannando i convenuti all'effettuazione delle riparazioni di cui al dispositivo n. 1.1, mentre ogni altra richiesta dell'attore è stata respinta.
E. Delle domande ed argomentazioni dei gravami, come pure del contenuto delle rispettive osservazioni, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
A. Appello principale
I primi 4 punti sono una testuale trascrizione di parte del voluminoso allegato conclusionale, del tutto inutile ai fini della presente procedura di appello, visto che non vi si trovano (né ciò sarebbe possibile) censure di sorta ad un giudizio pretorile che non esisteva ancora al momento della redazione delle conclusioni.
A prescindere dalla pesantezza dell'esposizione che ne risulta, la conseguenza è quella dell'irricevibilità dell'allegato nella misura in cui le citazioni tratte dalle conclusioni non sono al servizio di circostanziate censure al giudizio pretorile (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 309, m. 21 e 22; II CCA 2 maggio 2000 in re M./S.) o, nella migliore delle ipotesi, quella dell'assoluta irrilevanza ai fini del giudizio delle inutili citazioni.
Il punto 5 enuncia unicamente il fatto che l'attore si è determinato per la riparazione dei difetti e, qualora essa non fosse possibile, per l'attribuzione del minor valore.
Il punto 6 (pag. 8 e 9) tratta in astratto, ovvero senza trarne conseguenza alcuna ai fini della causa, delle questioni della colpa dei convenuti nel contesto della domanda di risarcimento danni e della relazione tra la pretesa della riparazione gratuita e quella dell'attribuzione del minor valore, ed in particolare della possibilità di presentare in subordine quest'ultima domanda senza quantificarla. La questione, come si vedrà, è del tutto priva di rilevanza pratica per rapporto alle concrete domande dell'appellante.
Entrambe queste richieste sono però infondate.
2.1 La richiesta di risarcimento delle spese d'albergo risulta priva del necessario supporto probatorio.
L'attore, gravato dell'onere della prova, non ha infatti allegato (e dimostrato) alcunché circa la durata dei lavori di rifacimento del parchetto, che verosimilmente potrebbero essere effettuati nel corso di un unico giorno, né appare assodato il fatto che tali lavori renderanno inagibile l'appartamento al punto da rendere necessario il soggiorno in albergo.
2.2 La richiesta di formazione di un parapetto di sicurezza sul prato per ovviare ad una situazione di pericolo è stata respinta dal Pretore per il motivo che non si tratterebbe di un difetto e che lo stesso non sarebbe previsto dal contratto di vendita o dai piani di costruzione.
La motivazione non è convincente, ma il giudizio di reiezione va confermato per un altro motivo: trattandosi della richiesta di intervento su di una parte comune della proprietà per piani, l'attore -in assenza del benestare dell'assemblea dei condomini- non possiede la legittimazione attiva per procedere giudizialmente in tal senso (art. 712m e 712t CC), questione che va esaminata d'ufficio in ogni stadio della causa (Cocchi/Trezzini, opera citata, ad art. 97, m. 1 e nota 366).
B. Appello adesivo
3.1 Censurata è in particolare la decisione del Pretore di accordare all'attore il rifacimento del parchetto del soggiorno, mentre che i convenuti vorrebbero accordare solo la riparazione di quei tasselli che si staccano utilizzando una colla idonea.
Si tratta di una censura infondata.
I convenuti (punto 10, pag. 11) partono infatti dall'erronea premessa, che essi riprendono dal giudizio impugnato, che il rivestimento unidirezionale utilizzato per il pavimento in legno nei soggiorni fosse idoneo alla posa su di un riscaldamento a serpentine.
In corso di causa la questione dei difetti al parchetto è stata demandata al perito ing. __________, mentre che il 13 luglio 1991 __________ aveva allestito una prova peritale a futura memoria (inc. 81/91).
Il perito __________ aveva definito senz'altro idoneo il materiale impiegato per il rivestimento dei pavimenti dei soggiorni, ma a prescindere dal fatto che egli effettuato le sue constatazioni molti anni prima del perito giudiziario - che difatti ha constatato un aggravamento dei difetti- egli ha segnalato soprattutto i problemi di abbassamento del pavimento dovuti, secondo lui, eminentemente a difetti del sottofondo.
L'ing. __________ nel proprio referto (pag. 10) ha invece sollevato dubbi circa l'idoneità del materiale (parchetto del tipo unidirezionale), definendolo particolarmente delicato in caso di sbalzi di umidità e movimenti del betoncino sottostante riscaldato dalle serpentine.
Egli (nel 1995) ha altresì constatato un generalizzato peggioramento della situazione, rilevando che non vi sarebbero di contro problemi nell'appartamento in cui è stato posato un parchetto bidirezionale (pag. 10 e 11) e nelle camere, in cui vi è il medesimo tipo di rivestimento.
Per rimediare ai difetti, l'ing. __________ proponeva, in alternativa, di incollare i listini staccatisi con una colla idonea -soluzione fatta propria dal Pretore-, accorgimento che non darebbe una garanzia completa ma permetterebbe di migliorare la situazione, oppure di sostituire il rivestimento con uno bidirezionale, soluzione a quel momento proponibile solo nell'appartamento __________, particolarmente danneggiato, anche se la necessità del rifacimento è comunque deducibile dalla frase del perito (pag. 11), secondo cui esso è "attualmente proponibile solo nell'appartamento __________ ", laddove la sottolineatura, unita all'accertamento di una situazione in evoluzione, è intesa ad affermare che a medio termine il rifacimento si renderà necessario anche in altri appartamenti.
Nel complemento scritto di perizia dell'11 luglio 1995 (pag. 12 e 13) l'esperto ha sostanzialmente confermato questa presa di posizione, mentre che nell'ulteriore complemento di data 18 novembre 1997 egli si è pronunciato per l'idoneità del parchetto del tipo unidirezionale, addebitando i problemi ad altri fattori. Ciò appare contraddittorio, visto che all'udienza del 14 giugno 1995 il perito aveva invece esplicitamente affermato (verbali, pag. 10) che "il tipo di parchetto scelto per soggiorni e corridoi non è idoneo in funzione del tipo di riscaldamento che è a pavimento", affermazione ribadita a pag. 11: "Ripeto che il parchetto di tipo unidirezionale non è idoneo per riscaldamenti a pavimento".
A fronte di queste risultanze, ancorché parzialmente contraddittorie, deve essere condivisa la decisione del Pretore di accordare il rifacimento del parchetto: l'inidoneità del materiale posato va infatti ammessa, non tanto in base alle contraddittorie affermazioni del perito, quanto piuttosto alle sue constatazioni del fatto che dove tale materiale non è stato utilizzato non vi sono stati problemi. Inoltre, proprio per l'appartamento del qui attore è stata segnalata l'esistenza di un'attuale esigenza di procedere al rifacimento (perizia, pag. 38) indipendentemente dalla questione dell'idoneità del materiale attualmente in uso, ragione per cui non si vede come potrebbe trovare accoglienza la contraria tesi dei resistenti.
3.2 I convenuti avversano in seguito la decisione del Pretore di condannarli alla sostituzione dei vetri delle finestre della facciata sud-est, contestando che si sia in presenza di un difetto, o comunque sostenendo che basterebbe trattare i davanzali con silicone e procedere a una pulizia e lisciatura radicale dei vetri.
Anche questa obiezione è ingiustificata.
L'esistenza del difetto è infatti incontestabile, stante il preciso accertamento peritale in tal senso, ammesso dagli appellanti stessi.
Il fatto che il perito abbia affermato che egli constatava un simile difetto per la prima volta non modifica evidentemente l'accertamento che di difetto si tratta, mentre la generica (e inammissibilmente peritale) deposizione del teste arch. __________, secondo cui i davanzali in questione non avrebbero mai creato problemi è manifestamente sconfessata dalle evidenze della fattispecie.
Stabilita l'esistenza del difetto, la necessità di sostituire le finestre risulta dalla successiva argomentazione dei convenuti, fondata su un accertamento peritale, secondo cui il fenomeno non si era più ripetuto nell'appartamento __________ dopo la sostituzione dei vetri ad opera del proprietario.
Non essendovi alcuna indicazione peritale circa l'adeguatezza della soluzione palliativa proposta dai resistenti, consistente nella "pulizia e lisciatura radicale dei vetri" (pag. 13), non può che conseguirne, su questo punto, la piena conferma del giudizio impugnato.
3.3 I resistenti insorgono anche contro l'attribuzione all'attore di fr. 1'225.-- a titolo di valore a seguito della messa fuori esercizio della fontana sita nell'atrio scale (giudizio impugnato, consid. 10.3).
Indipendentemente dalle motivazioni addotte dai convenuti, la doglianza merita protezione per il medesimo motivo di cui al considerando 2.2, ovvero perché si tratta di un vizio riguardante una parte comune dello stabile, che l'attore non aveva la facoltà di fare valere da solo, ancorché in proporzione alla propria quota di comproprietà.
3.4 I convenuti censurano infine l'attribuzione di fr. 3'665.50 per la posa della parete di tamponamento, dichiarandosi disposti a riconoscere solo fr. 600.--, essendo questa la spesa preventivata dal perito.
La censura è infondata: sia dalle risultanze peritali, che dal giudizio impugnato risulta in effetti, con convincente motivazione (pag. 11 e 12) che la spesa sostenuta dall'attore non è di per sé ingiustificata o esorbitante, e che il costo decisamente inferiore proposto dal perito sarebbe ottenibile solo in conseguenza della razionalizzazione conseguibile con l'effettuazione simultanea di quest'opera in tutti gli appartamenti, il che però non vincola l'attore, che non era cioè obbligato a consentire ai convenuti, inadempienti, una più economica riparazione, ma che era invece libero di procedere (come ha fatto) al lavoro di ripristino per proprio conto.
C. Spese e ripetibili
Il Pretore in base al proprio giudizio aveva ritenuto soccombente in misura preponderante (3/4) i convenuti, gravandoli di un'indennità di fr. 1'100.-- per ripetibili ridotte.
L'attore si è visto respingere buona parte delle proprie richieste (consid. 10.1, 10.2, 10.3, 10.6, 10.7, 10.8 in parte, 11.4, 11.5), ragione per cui - indipendentemente da un computo rigorosamente aritmetico- l'attore non può essere ritenuto interamente vittorioso, come egli pretende a torto, mentre incomprensibile, e comunque priva d'oggetto, è la censura relativa a ripetibili che gli sarebbero state accollate (pag. 10).
Questa situazione, seppure lievemente, va qui modificata a danno dell'attore per effetto del parziale accoglimento delle censure di cui all'appello adesivo.
E' opinione di questa Camera che il grado di soccombenza dell'attore in prima sede sia pari ad 3/10, mentre che i convenuti soccombono per i 7/10.
L'attore è inoltre interamente soccombente per l'appello principale, mentre che per l'appello adesivo i convenuti soccombono nella preponderante misura di 9/10 (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello 16 marzo 2000 dell'arch. __________ è respinto.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 480.--
b) spese fr. 20.--
T o t a l e fr. 500.--
già anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere ai convenuti complessivi fr. 600.-- per ripetibili di appello.
III. L’appello adesivo 13 aprile 2000 di __________ e __________ è parzialmente accolto.
Di conseguenza la sentenza 23 febbraio 2000 della Pretura del distretto di Bellinzona è riformata nel modo seguente:
1.1 Invariato.
1.2 __________, e __________, sono condannati in solido a pagare a __________, fr. 3'665.50 oltre interessi al 5% dal 1° luglio 1995.
IV. Le spese della procedura d’appello adesivo consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 280.--
b) spese fr. 20.--
T o t a l e fr. 300.--
già anticipati dagli appellanti, restano a loro carico per 9/10 e per 1/10 sono a carico dell'attore, al quale i convenuti in solido rifonderanno fr. 500.-- per ripetibili dell'appello adesivo.
V. Intimazione: -
Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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Whether the plaintiff's principal appeal should succeed and the first-instance judgment be improved in his favor.
The principal appeal was unfounded and had to be rejected.
The court found the appellant's brief largely irrelevant or inadequately targeted, and the only substantive challenges concerning hotel costs and a safety parapet failed on proof and standing grounds.
Whether the defendants' adhesive appeal should succeed against the order to redo the parquet floor.
The order to replace the parquet floor was upheld.
Despite some contradictory expert statements, the evidence overall supported that the chosen parquet type was not suited to the underfloor heating and that replacement was justified.
Whether the award of CHF 1,225 for the fountain in the staircase atrium could stand.
The award had to be set aside because the plaintiff lacked standing to sue alone regarding a common part of the condominium.
Claims concerning defects in common parts required authorization from the condominium assembly; the plaintiff could not assert them individually.
Whether the award of CHF 3,665.50 for the tampering wall could stand at the plaintiff's cost estimate.
The award was upheld because the actual expense was not shown to be unjustified or excessive.
The lower cost suggested by the expert depended on simultaneous work in all apartments, which did not bind the plaintiff, who was entitled to proceed independently with repairs.
How appellate and first-instance costs and party compensation should be allocated.
Costs were redistributed mainly against the plaintiff in first instance and fully against him for the main appeal, while the adhesive appeal costs were mostly borne by the defendants.
Allocation followed the respective degrees of success and defeat, with the plaintiff partly unsuccessful in first instance and entirely unsuccessful in his main appeal, but the defendants largely unsuccessful on the adhesive appeal.
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