Partial acceptance of appeal in condominium defect caseGerado por IA

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Numero d'incarto: 12.2000.50

Data decisione, Autorità: 16.06.2000, IICCA

Incarto n. 12.2000.00050

Lugano 16 giugno 2000/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per giudicare nella causa ordinaria appellabile OA.96.360 della Pretura del distretto di Bellinzona, promossa con petizione 26 settembre 1991 da

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rappr. dall’avv. __________

contro

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rappr. dall’avv. __________

lite in cui è intervenuta

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rappr. dall’avv. __________

con cui l'attore ha chiesto la condanna dei convenuti all'effettuazione della riparazione gratuita dei difetti di cui all'appartamento fol. PPP __________ del fondo base n. __________ di __________, oppure alla rifusione del minor valore;

Domanda avversata dai convenuti, che hanno postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 23 febbraio 2000 ha parzialmente accolto, condannando i convenuti all'effettuazione di determinate riparazioni e al pagamento di fr. 2'812.50 oltre interessi a titolo di minor valore;

Appellante l'attore, che con atto di appello del 16 marzo 2000 postula la riforma del querelato giudizio nel senso di un migliore accoglimento della propria domanda, mentre i convenuti con osservazioni e appello adesivo del 13 aprile 2000 si oppongono al gravame avversario e chiedono a loro volta la riforma del giudicato pretorile nel senso della loro condanna all'esecuzione di solo parte delle riparazioni, respinta ogni altra richiesta di controparte;

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione

1. • se deve essere accolto l’appello
2. • se deve essere accolto l’appello adesivo
3. • tassa di giustizia e ripetibili

Ritenuto

in fatto:

A. L'attore sostiene di avere acquistato dai convenuti il 24 marzo 1989 la quota di PPP n. __________ del fondo base n. __________ di __________, all'epoca ancora in costruzione e della quale egli avrebbe preso possesso solo all'inizio di giugno di quell'anno.

Ritenendo che lo stabile sarebbe gravemente difettoso, sia nelle parti comuni che nell'appartamento oggetto del diritto esclusivo -di tutti i singoli difetti lamentati si dirà più avanti- l'attore procede nella presente causa per ottenere la loro riparazione gratuita da parte dei venditori, il risarcimento del minor valore nella misura in cui non fosse possibile procedere alla riparazione, e un non precisato importo a titolo di risarcimento del danno.

B. I convenuti in risposta si sono opposti alla petizione.

Essi hanno in primo luogo osservato di dovere rispondere per eventuali difetti in qualità di venditori, e non, come preteso dall'attore, come degli appaltatori. Il fondo sarebbe oltretutto stato venduto nello stato di fatto e di diritto noto al compratore.

Il 16 marzo 1990 i convenuti avrebbero diramato una circolare, invitando i condomini ad annunciare eventuali difetti, che sarebbero gli unici ad entrare in linea di conto, mentre notifiche successive andrebbero considerate tardive. Nonostante l'assenza di responsabilità da parte loro -le azioni per i difetti dell'opera sarebbero da rivolgere contro progettista ed artigiani- i convenuti si sarebbero adoperati nel tentativo di trovare delle soluzioni, e ad esempio la ventilazione dei servizi sarebbe stata sistemata. I difetti sarebbero per il resto in massima parte contestati, così come contestata sarebbe comunque la responsabilità dei convenuti per il caso della loro esistenza.

C. La causa è stata congiunta per l'istruttoria con le altre 5 procedure, promosse per motivi analoghi da altrettanti condomini nei confronti dei convenuti.

Con le conclusioni l'attore ha presentato domande parzialmente diverse rispetto a quelle della prima parte del processo (delle quali si dirà più avanti), ma le parti hanno per il resto sostanzialmente mantenuto le rispettive tesi ed argomentazioni, contestando nel contempo quelle della parte avversaria.

D. Nel giudizio qui impugnato il Pretore, riassunti i fatti rilevanti, ha rammentato l'esistenza di una clausola contrattuale che permetterebbe all'acquirente di chiedere la riparazione dei difetti e perciò, stante la tempestività della loro notifica, ha esaminato le singole doglianze dell'attore, attribuendo in un caso il minor valore di fr. 1'812.50 (consid. 10.3, atrio scale), aggiudicando in un altro caso fr. 1'000.-- in risarcimento del costo di una riparazione pagata dall'attore (consid. 11.2, finestre della facciata sud-est), e condannando i convenuti all'effettuazione delle riparazioni di cui al dispositivo n. 1.1, mentre ogni altra richiesta dell'attore è stata respinta.

E. Delle domande ed argomentazioni dei gravami, come pure del contenuto delle rispettive osservazioni, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Considerato

in diritto:

A. Appello principale

1. A titolo di premessa alla disamina del gravame principale non ci si può astenere dal rilevare che il prolisso atto di appello è in buona parte una semplice trascrizione testuale del voluminoso allegato conclusionale.

Questa Camera ha ripetutamente stigmatizzato questo inconcludente modo di procedere (da ultimo: II CCA 2 maggio 2000 in re M./S.); il significato dell'atto di appello è infatti quello dell'esposizione avanti alla Camera adita di circostanziate critiche all'accertamento dei fatti e/o all'applicazione del diritto di cui alla sentenza impugnata, così da consentire, entro i limiti delle domande formulate, la sua verifica da parte dell'autorità superiore ed eventualmente la sua riforma nel senso auspicato dal ricorrente.

Sembrerebbe perciò scontato presumere che l'atto di appello abbia necessariamente a confrontarsi in forma critica con i contenuti del giudizio che si intende impugnare.

E' però ovvio che ciò non può avvenire laddove vengano richiamate o riprodotte le argomentazioni già esposte negli atti della procedura svolta avanti al Pretore, poiché in tali scritti si cercherebbero invano delle critiche ad un giudizio che non è ancora stato emanato, ragione per cui la giurisprudenza prevede la sanzione dell'irricevibilità per il gravame che si limita a richiamare argomentazioni espresse in precedenti allegati (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, ad art. 309, m. 21) oppure che si esaurisce nella testuale o quasi trascrizione dell'allegato conclusionale (Cocchi/Trezzini, opera citata, ad art. 309, m. 22, ancorché non categorico).

La riproduzione di ampi stralci del memoriale conclusivo soggiace necessariamente ai medesimi principi nella misura in cui si tratta di narrazioni redatte allo scopo di convincere il Pretore della bontà delle proprie argomentazioni alla luce delle risultanze dell'istruttoria, e non invece con la diversa finalità di suffragare avanti alla Camera d'appello l'erroneità del giudizio impugnato.

Visto che, come si è detto, l'appello dell'attore è in buona parte costituito dalla letterale trascrizione di lunghi brani delle sue conclusioni del 5 ottobre 1999, esso è perciò irricevibile nella misura in cui le citazioni tratte da quell'allegato non sono al servizio di circostanziate censure al giudizio pretorile.

2. I punti 1 a 7 compresi dell'appello (pag. 1-14) sono interamente ripresi dalle conclusioni del 5 ottobre 1999. L'attore vi riassume la propria versione dei fatti (punti 1 - 5), richiama dottrina e giurisprudenza relative agli art. 205 e 368 CO (punto 6), e riassume le risultanze peritali "per i difetti più importanti e quelli relativi alle parti comuni" (punto 7).

Essi non contengono però censure di sorta al giudizio impugnato, ad eccezione di una precisazione del riassunto dei fatti del Pretore (appello, punto 2, pag. 4 in alto), dalla quale il ricorrente non trae invero conseguenze di sorta ai fini delle sue domande. La natura interlocutoria di questa prima parte del gravame risulta del resto anche da quanto affermato in entrata al punto 7, dove si precisa che i considerandi decisivi della sentenza impugnata "saranno ripresi più sotto in quanto necessario discutendosi delle pretese dell'attore".

3. Il punto 8 del gravame (pag. 14 e 15) tratta -in astratto, ovvero (nuovamente) senza trarne conseguenza alcuna ai fini della causa- delle questioni della colpa dei convenuti nel contesto della domanda di risarcimento danni e della relazione tra la pretesa della riparazione gratuita e quella dell'attribuzione del minor valore, ed in particolare della possibilità di presentare in subordine quest'ultima domanda senza quantificarla.

Il punto 9 (pag. 15 e 16) è invece dedicato ad una generica critica dell'apprezzamento operato dal Pretore nei confronti delle risultanze peritali, discorso fine a se stesso visto che non vengano evidenziati, con motivata critica, i punti in cui il Pretore avrebbe dovuto dipartirsi dal responso del perito, al quale peraltro lo stesso attore nel proprio gravame attinge a piene mani.

Incomprensibile, e alla quale non può ovviamente essere dato seguito, risulta perciò la domanda di giudizio n. I, laddove chiede la riforma del giudizio impugnato "previa ev. assunzione di prove complementari laddove la perizia risultasse immotivata e/o inconcludente ai fini del giudizio, in particolare per decidere del minor valore se la riparazione gratuita fosse giudicata esorbitante": in primo luogo eventuali censure alla perizia giudiziaria (e con esse l'eventuale richiesta di una nuova perizia) andavano tempestivamente sollevate durante il primo processo; secondariamente l'attore -come detto- non si premura di indicare dove e perché la perizia sarebbe "immotivata e/o inconcludente", ed in terzo luogo è addirittura manifesto che a fronte di bagattelle come quelle in discussione

• perché di questo si tratta a fronte di un prezzo di acquisto di fr. 425'000.-- (doc. A)- la domanda di riparazione gratuita non può risultare esorbitante.

Su questi temi, qui accennati per completezza di motivazione e per seguire la sistematica del gravame, si tornerà, se necessario più avanti.

4. Al punto 10 del gravame (pag. 16-18) l'attore affronta finalmente il giudizio del Pretore sulle sue singole domande di causa.

4.1 In relazione a vari interventi ordinati dal Pretore (segnatamente la posa di una parete di tamponamento, il tinteggio del soffitto della sala, la riparazione del cilindro della porta d'entrata), la domanda di giudizio dell'appellante di cui a pag. 20 del gravame risulta diversa nella formulazione rispetto al dispositivo del giudizio impugnato che ha accolto la richiesta. Queste modifiche redazionali non sono però il frutto di una doglianza al giudizio del Pretore, prova ne è il fatto che su questi interventi l'attore si esprime unicamente per segnalare che il Pretore ha accolto la sua domanda. Si deve perciò ritenere, a dispetto della richiesta di modifica del dispositivo, che non vi sia in proposito alcuna censura, ragione per cui il giudizio pretorile va confermato su questi punti così come formulato dal primo giudice.

4.2 Una delle argomentazioni principali del gravame (pag. 16 e 17) riguarda il parchetto del soggiorno, del quale l'attore chiede, ancora in questa sede, la sostituzione "totale, ev. anche parziale ma con garanzia", mentre che il Pretore (consid. 11.1) ha accordato solo la riparazione di quei tasselli che si staccano utilizzando una colla idonea.

In corso di causa la questione dei difetti al parchetto è stata demandata al perito ing. __________, mentre che il 13 luglio 1991 __________ aveva allestito una prova peritale a futura memoria (inc. 81/91).

Il perito __________ aveva definito senz'altro idoneo il materiale impiegato per il rivestimento dei pavimenti dei soggiorni, ma a prescindere dal fatto che egli ha effettuato le sue constatazioni molti anni prima del perito giudiziario - che difatti ha constatato un aggravamento dei difetti- egli ha segnalato soprattutto i problemi di abbassamento del pavimento dovuti, secondo lui, eminentemente a difetti del sottofondo.

L'ing. __________ nel proprio referto (pag. 10) ha invece sollevato dubbi circa l'idoneità del materiale (parchetto del tipo unidirezionale), definendolo particolarmente delicato in caso di sbalzi di umidità e movimenti del betoncino sottostante riscaldato dalle serpentine.

Egli (nel 1995) ha altresì constatato un generalizzato peggioramento della situazione, rilevando che non vi sarebbero di contro problemi nell'appartamento in cui è stato posato un parchetto bidirezionale (pag. 10 e 11) e nelle camere, in cui vi è il medesimo tipo di rivestimento.

Per rimediare ai difetti, l'ing. __________ proponeva, in alternativa, di incollare i listini staccatisi con una colla idonea -soluzione fatta propria dal Pretore-, accorgimento che non darebbe una garanzia completa ma permetterebbe di migliorare la situazione, oppure di sostituire il rivestimento con uno bidirezionale, soluzione a quel momento proponibile solo nell'appartamento __________, particolarmente danneggiato, anche se la necessità del rifacimento è comunque deducibile dalla frase del perito (pag. 11), secondo cui esso è "attualmente proponibile solo nell'appartamento __________ ", laddove la sottolineatura, unita all'accertamento di una situazione in evoluzione, è intesa ad affermare che a medio termine il rifacimento si renderà necessario anche in altri appartamenti.

Nel complemento scritto di perizia dell'11 luglio 1995 (pag. 12 e 13) l'esperto ha sostanzialmente confermato questa presa di posizione, mentre che nell'ulteriore complemento di data 18 novembre 1997 egli si è pronunciato per l'idoneità del parchetto del tipo unidirezionale, addebitando i problemi ad altri fattori. Ciò appare contraddittorio, visto che all'udienza del 14 giugno 1995 il perito aveva invece esplicitamente affermato (verbali, pag. 10) che "il tipo di parchetto scelto per soggiorni e corridoi non è idoneo in funzione del tipo di riscaldamento che è a pavimento", affermazione ribadita a pag. 11: "Ripeto che il parchetto di tipo unidirezionale non è idoneo per riscaldamenti a pavimento".

A fronte di queste risultanze, parzialmente contraddittorie, non può essere condivisa la decisione del Pretore di negare il rifacimento del parchetto: l'inidoneità del materiale posato va infatti ammessa -non tanto in base alle contraddittorie affermazioni del perito, quanto piuttosto alle sue constatazioni del fatto che dove tale materiale non è stato utilizzato non vi sono stati problemi- e la soluzione proposta appare di conseguenza un inutile palliativo, che difatti secondo il perito non offre garanzie di riuscita.

Infatti, anche se il danno riguarda al momento una limitata superficie del pavimento, dai referti si evince, come detto, una tendenza all'aggravamento, ragione per cui si giustifica un intervento risolutore, che non rappresenta una miglioria, ma solo il corretto compimento dell'opera, così come avrebbe sin dall'inizio dovuto essere effettuata, con l'impiego di materiale idoneo.

Non va inoltre dimenticato che il rifacimento, mettendo a nudo il betoncino, permetterebbe di intervenire anche in favore del problema dell'isolazione fonica (cfr. delucidazione 11 luglio 1995 della perizia fonica, pag. 3, 5).

A margine della richiesta, accolta, di rifacimento del parchetto del soggiorno l'attore postula anche la condanna dei convenuti al risarcimento delle spese di soggiorno in albergo per gli occupanti dell'appartamento durante l'esecuzione dei lavori.

Si tratta di una richiesta infondata, siccome priva del necessario supporto probatorio.

L'attore non ha infatti allegato (e dimostrato) alcunché circa la durata dei lavori, che verosimilmente potrebbero essere effettuati nel corso di un unico giorno, né appare assodato il fatto che tali lavori renderanno inagibile l'appartamento al punto da rendere necessario il soggiorno in albergo.

4.3 L'attore chiede poi che i convenuti vengano astretti alla formazione di uno scarico per il troppo pieno sul balcone.

Il Pretore (consid. 12.6) ha respinto la richiesta con la motivazione secondo cui il problema sarebbe già stato risolto con una modifica sul balcone soprastante, così come indicato dal perito alla risposta 37.

Tale risposta (perizia, pag. 21) riguarda però infiltrazioni nell'appartamento dell'attore, mentre che il perito, come rettamente rilevato dall'appellante, propone effettivamente la soluzione della formazione di uno scarico per risolvere il diverso problema dell'acqua che filtra sul balcone (perizia, risposta 70; delucidazione 11 luglio 1995, risposta 41, pag. 19).

Anche questa richiesta deve perciò essere accolta.

4.4 L'appellante postula in seguito la formazione di un parapetto di sicurezza sul prato per ovviare ad una situazione di pericolo, richiesta respinta dal Pretore per il motivo che non si tratterebbe di un difetto e che lo stesso non sarebbe previsto dal contratto di vendita o dai piani di costruzione.

La motivazione non è convincente, ma la richiesta deve essere respinta per un altro motivo: trattandosi della richiesta di intervento su di una parte comune della proprietà per piani, l'attore -in assenza del benestare dell'assemblea dei condomini- non possiede la legittimazione attiva per procedere giudizialmente in tal senso (art. 712m e 712t CC), questione che va esaminata d'ufficio in ogni stadio della causa (Cocchi/Trezzini, opera citata, ad art. 97, m. 1 e nota 366).

B. Appello adesivo

5. Così come l'appello principale, anche l'impugnazione adesiva non è esente da vizi formali. I convenuti hanno infatti presentato un unico promiscuo allegato di "osservazioni e appello adesivo", nella cui sistematica l'appello adesivo è relegato alle sole pagine 25-28.

Tolta la premessa di cui al punto 12 (dell'intero allegato, ma in realtà punto 1 dell'appello adesivo), secondo la quale il giudizio pretorile era accettabile, e lo si impugna solo perché l'attore ha presentato l'appello principale, esso è confinato al solo punto 13 dell'allegato (pag. 26), che esordisce "Rifacendosi a quanto già esposto diffusamente nelle osservazioni all'appello che precedono", ed è perciò del tutto privo di motivazioni autonome, visto che il punto 13 consta in pratica unicamente delle domande di giudizio dei convenuti.

Sennonché, come già rammentato all'attore al considerando 1, risulta irricevibile quel gravame che richiama argomentazioni contenute in precedenti allegati. Non essendo compito di questa Camera quello di esaminare nel suo complesso il voluminoso allegato, e separarvi le argomentazioni con cui i convenuti impugnano a loro volta il giudizio del Pretore da quelle in cui commentano invece il gravame avversario, se ne deve concludere che i resistenti hanno presentato un'impugnazione che si limita a richiamare parte delle argomentazioni di un altro allegato di causa, e che perciò va dichiarata nel suo complesso irricevibile.

C. Spese e ripetibili

6. Entrambe le parti si aggravano infine contro il giudizio in materia di spese e ripetibili, contestando in sostanza la propria soccombenza a dipendenza dell'esito della causa che essi auspicano per effetto dei rispettivi gravami.

Con decisione ineccepibile, il Pretore in base al proprio giudizio aveva ritenuto soccombente in misura preponderante l'attore.

Questa situazione va qui modificata per effetto dell'accoglimento della doglianza dell'attore relativa al parchetto, il che costituiva -dal profilo economico- uno dei temi principali della causa, ed in quale vi è in pratica l'aumento da fr. 4'000.-- a fr. 15'000.-- circa del costo della riparazione.

Ciò nonostante l'attore non può ritenersi, come egli a torto pretende, interamente vittorioso nella causa, avendo il Pretore disatteso parte delle sue domande, ed essendo anche questo giudizio solo parzialmente favorevole alle sue tesi.

E' opinione di questa Camera che il grado di soccombenza dell'attore, in entrambe le sedi, sia pari ad 1/3, mentre che i convenuti soccombono per i 2/3 e sono inoltre interamente soccombenti per gli oneri causati dall'appello adesivo (art. 148 CPC).

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 16 marzo 2000 di __________ è parzialmente accolto.

Di conseguenza la sentenza 23 febbraio 2000 della Pretura del distretto di Bellinzona è riformata nel modo seguente:

1. La petizione è parzialmente accolta.

1.1 __________, e __________, sono condannati in solido all'esecuzione dei seguenti interventi:

A. nello stabile situato sulla particella no. __________ RFD del Comune di __________:

• ovviare al rumore della porta automatica del garage;

B. nell'appartamento PPP no. __________:

• posare una parete di tamponamento nella camera matrimoniale, verso la camera matrimoniale dell'appartamento __________;

• sostituire il parchetto del soggiorno utilizzando un rivestimento di tipo bidirezionale;

• posare una soglia piombata fra la sala e il tinello;

• trattare con silicone i davanzali della facciata sud-est;

• rifare la masticatura dei giunti fra le finestre e il muro;

ritinteggiare il soffitto della sala;

• riparare il cilindro della porta d'entrata;

• formare uno scarico per il troppo pieno sul balcone;

entro 6 mesi dalla crescita in giudicato della presente sentenza, data a partire dalla quale l'attore potrà far eseguire i lavori di riparazione a spese dei convenuti in solido.

1.2 Invariato.

2. La tassa di giustizia di fr. 800.-- e le spese di fr. 6'422.--, con saldo da anticipare dall'attore, restano a suo carico per 1/3, mentre che per 2/3 sono a carico dei convenuti in solido che, pure in solido, rifonderanno all'attore fr. 1'000.-- per parte di ripetibili.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 480.--

b) spese fr. 20.--

T o t a l e fr. 500.--

già anticipati dall’appellante, restano a suo carico per 1/3, mentre che per 2/3 sono a carico dei convenuti in solido che, pure in solido, rifonderanno all'attore fr. 500.-- per parte di ripetibili di appello.

III. L’appello adesivo 13 aprile 2000 di __________ e __________ è irricevibile.

IV. Le spese della procedura d’appello adesivo consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 280.--

b) spese fr. 20.--

T o t a l e fr. 300.--

già anticipati dagli appellanti, restano a loro carico, con l'obbligo solidale di rifondere all'attore fr. 400.-- per ripetibili dell'appello adesivo.

V. Intimazione: - __________

Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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