Ineffective lease termination and abuse of rightsGerado por IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1998.61

Data decisione, Autorità: 08.10.1998, IICCA

Incarto n. 12.98.00061

Lugano 8 ottobre 1998/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per statuire nella causa a procedura speciale in materia di locazione -inc. no. DI.96.00128 SP della Pretura del distretto di Riviera- promossa con istanza 23 ottobre 1996 da

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contro

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con cui l’istante ha chiesto che fosse accertato che il contratto di locazione tra le parti era valido fino al 30 settembre 1996 e che quindi fossero dovuti tutti gli importi da esso dipendenti, e in subordine che fossero rigettate in via definitiva le opposizioni interposte ai PE n__________e __________ dell’UE di Faido;

domande avversate dai convenuti, che hanno postulato la reiezione dell’istanza, e che il Pretore, con sentenza 9 febbraio 1998, ha parzialmente accolto condannando questi ultimi in solido al pagamento di fr. 9’917.-;

appellanti i convenuti, con atto di appello 2 marzo 1998, con cui chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto

1. Con due separati contratti datati 3 settembre 1994 __________ ha locato a far tempo dal 1° ottobre 1994 a __________ e __________ l’appartamento n. al IV. piano dello stabile “ ” a __________ e un posteggio esterno: i contratti, di durata indeterminata e disdicibili con un preavviso di 3 mesi alla scadenza del 30 settembre e la prima volta il 30 settembre 1995, prevedevano una pigione mensile di fr. 1’090.- più fr. 100.- per spese accessorie.

2. Il 28 settembre 1995 i conduttori hanno significato al locatore la disdetta di entrambi i contratti con effetto al 31 gennaio 1996. Preso atto che la stessa non è stata contestata dalla controparte davanti all’Ufficio di conciliazione nei 30 giorni dal suo ricevimento, il 27 novembre 1995 essi hanno sottoscritto un nuovo contratto di locazione per un appartamento a __________

Con lettera 29 aprile 1996 il locatore dell’appartamento di __________ ha comunicato loro che, essendo la disdetta inefficace, essi erano tenuti al pagamento delle pigioni fino al 30 settembre 1996, primo termine di disdetta valido. Il rifiuto dei conduttori a tale richiesta ha dato origine alla presente causa.

3. Dopo aver adito l’Ufficio di conciliazione, che si è limitato a confermare la mancata intesa tra le parti, con l’istanza in rassegna __________ ha chiesto che fosse accertato che il contratto di locazione tra le parti relativo all’ente locato a __________ era valido fino al 30 settembre 1996 e che quindi fossero dovuti tutti gli importi da esso dipendenti, nonché in subordine che fossero rigettate in via definitiva le opposizioni interposte ai PE, con i quali egli aveva postulato il pagamento delle pigioni insolute.

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si sono opposti a tali richieste, osservando come il comportamento (passivo) tenuto dall’istante li avesse in definitiva indotti a ritenere che quest’ultimo aveva accettato la disdetta per il 31 gennaio 1996, tanto più che la stessa non era stata contestata nei 30 giorni davanti all’Ufficio di conciliazione: in ogni caso l’atteggiamento tenuto dalla controparte, che non li aveva immediatamente informati dell’inefficacia della disdetta e che glielo aveva comunicato solo ad oltre 7 mesi di distanza, dopo che essi in particolare avevano preso in locazione un nuovo appartamento e interrotto la ricerca di subentranti per quello di __________, costituiva un chiaro abuso di diritto che non poteva trovare protezione alcuna.

4. Con la sentenza qui impugnata il Pretore, ritenuta l’inefficacia della disdetta e non ritenendo che nell’atteggiamento tenuto dall’istante si potesse ravvisare un abuso di diritto, ha concluso per la validità del contratto di locazione fino al 30 settembre 1996 e di conseguenza, accogliendo parzialmente l’istanza, ha condannato in solido i convenuti al pagamento di fr. 9’917.-, pari alle pigioni insolute sino a quella data.

5. Con l’appello che ci occupa i convenuti hanno chiesto la riforma del primo giudizio nel senso di respingere l’istanza.

Essi contestano innanzitutto il fatto che il Pretore li abbia condannati al pagamento di determinati importi, quando controparte nell’istanza si era limitata a chiedere l’accertamento della validità del contratto fino al 30 settembre 1996, senza per altro aver indicato le somme che intendeva farsi riconoscere. L’istanza andava in ogni caso respinta in quanto nell’atteggiamento della controparte, che aveva atteso 7 mesi prima di comunicare che non accettava la disdetta, si ravvisava un manifesto abuso di diritto.

6. Con la sentenza DTF 121 III 156 il Tribunale federale ha modificato la sua precedente giurisprudenza (DTF 119 II 147) ed ha stabilito che in presenza di una disdetta nulla o inefficace -come quella qui in esame, che non ossequia il termine di disdetta previsto contrattualmente (cfr. pure Corboz, La nullité du congé dans le nouveau droit du bail, in CdB 1994, p. 55 e seg.; IICCA 21 febbraio 1995 in re O. e lc./B. SA)- la parte che la riceve non è obbligata a contestarla entro 30 giorni davanti all’Ufficio di conciliazione ai sensi dell’art. 273 CO (cfr. pure Higi, Commentario zurighese,
   14. 64 ad art. 273 CO; DTF 122 III 95; ICCTF 23 ottobre 1995 in re
   15. SA/O. e lc.; IICCA 11 marzo 1996 in re S. SA/T., 25 maggio 1998 in re
   T./B.), ma può senz’altro attendere ad eccepirne la validità, se conduttrice al momento della procedura di sfratto, se locatrice al momento in cui la controparte intende lasciare l’ente locato.

Nella medesima sentenza l’alta Corte ha tuttavia precisato che tale principio trova un limite nel divieto dell’abuso di diritto: quest’ultimo è dato in particolare nel caso in cui la parte che riceve una disdetta che essa ritiene inefficace taccia alla controparte tale circostanza e con ciò la induca a ritenere che essa l’abbia invece considerata valida (DTF 121 III 156, con rif. alla sentenza non pubblicata 7 aprile 1994, 4C.465/1993, cons. 3c).

7. Nel caso di specie è chiaro che al momento dell’inoltro della disdetta l’istante fosse cosciente della sua inefficacia: la circostanza è implicitamente confermata dallo stesso istante nelle sue lettere alla controparte, all’UE ed all’Ufficio di conciliazione, in cui egli aveva asserito di averlo a suo tempo comunicato alla controparte (doc. 3, E e 5 nonché lettera 12.7.1996 allegata all’inc. 56/96 UC). In assenza di qualsiasi prova in tal senso agli atti -la tesi contraria sostenuta dall’istante con le missive appena citate essendo rimasta allo stadio di puro parlato- è altrettanto chiaro che si debba ritenere che egli abbia però taciuto tale circostanza ai convenuti.

Questi ultimi, dal conto loro, dal particolare comportamento tenuto dall’istante hanno tratto in buona fede -che per altro è presunta (art. 3 CC)- l’impressione che la disdetta fosse senz’altro stata accettata per atti concludenti: l’istruttoria ha in effetti dimostrato che essi, prima di vincolarsi con un nuovo contratto di locazione, hanno atteso che trascorressero i 30 giorni previsti dall’art. 273 CO per l’eventuale contestazione della loro disdetta (come riferito dal teste __________ “... mi hanno comunicato che dalla disdetta data non avevano avuto reazioni particolari: essi mi hanno pertanto detto che consideravano la disdetta accettata e proprio per questo hanno poi sottoscritto il nuovo contratto ...”); essi, a conferma del fatto che ritenevano accettata la disdetta, preso atto che nemmeno nel corso dell’incontro per la riconsegna delle chiavi, avvenuto verso fine dicembre 1995 (conclusioni di parte convenuta p. 3), sia stata comunicata loro tale circostanza -anche in questo caso la tesi contraria dell’istante non essendo stata minimamente provata-, hanno deciso di interrompere ogni sforzo in atto (annuncio sul portone d’entrata dello stabile, cfr. teste __________) nella ricerca di eventuali subentranti.

Ad ulteriore conferma della bontà della tesi dei convenuti va osservato che questa Camera ha già avuto modo di precisare che nell’ambito di un persistente rapporto contrattuale -e perciò a maggior ragione nell’ambito di un contratto di locazione, che per sua natura si fonda sulla fiducia- la mancata reazione ad uno scritto della controparte (in particolare a fatture o a estratti conto: IICCA 18 ottobre 1995 in re G. Srl/A. Snc, 16 novembre 1995 in re I. Srl/A., 8 marzo 1996 in re F. SA/M., 12 marzo 1996 in re F. SA/F.) può senz’altro essere intesa quale accettazione, se la sua contestazione -come nel caso di specie, ove la stessa è avvenuta unicamente a distanza di ben 7 mesi dalla notifica della disdetta e comunque a quasi 3 mesi dalla scadenza del 31 gennaio- non avviene entro un termine ragionevole (così pure Corboz, op. cit., p. 55, con specifico riferimento al caso, qui in discussione, di una disdetta non ossequiosa dei termini contrattuali o legali).

È in definitiva proprio per questo motivo, per evitare cioè di creare nella controparte un’insicurezza circa la continuazione o meno del rapporto contrattuale, che a colui che riceve una disdetta inefficace o nulla e non la contesta davanti all’Ufficio di conciliazione nei successivi 30 giorni (art. 273 CO) oggi come oggi le associazioni di categoria consigliano di prendere contatto tempestivamente e per iscritto con la controparte per informarla delle sue intenzioni (MRA 1995 p. 104).

8. Dovendosi perciò ravvisare nel comportamento dell’istante un abuso di diritto, ne discende la reiezione dell’istanza, senza che sia necessario chinarsi sulla seconda censura d’appello con cui al primo giudice veniva rimproverata l’emanazione di un giudizio condannatorio a fronte di una semplice azione di accertamento, ove inoltre gli eventuali crediti dovuti non erano stati nemmeno quantificati.

9. L’appello è pertanto accolto ai sensi dei considerandi.

La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che la riforma del primo giudizio impone altresì di attribuire ai convenuti, che -diversamente dall’istante- si sono avvalsi del patrocinio di un professionista, un’equa indennità per ripetibili per la procedura davanti al Pretore.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 2 marzo 1998 di __________ è accolto.

Di conseguenza la sentenza 9 febbraio 1998 della Pretura del distretto di Riviera è così riformata:

1. L’istanza è respinta.

2. La tassa di giustizia di fr. 100.- e le spese in fr. 100.-, da anticipare dalla parte istante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 1’000.- per titolo di ripetibili.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 480.-

b) spese fr. 20.-

Totale fr. 500.-

da anticiparsi dagli appellanti, sono poste a carico dell’appellato, che rifonderà alla controparte fr. 500.- per ripetibili di appello.

III. Intimazione a: - __________

Comunicazione alla Pretura del distretto di Riviera

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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