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Late notice of defects in real estate sale

12.1998.227Outro Tribunal1 de mar. de 1999Modified

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The buyers had purchased a condominium unit and later claimed a price reduction for water infiltration and cracks. The first instance rejected the claim only in part and awarded CHF 25,000. On appeal, the seller argued that the notice of the crack defects was late. The Court of Appeal held that the cracks were plainly observable and that the buyers waited too long before notifying the seller, even though they first consulted a private expert and a lawyer. The defect notice was therefore untimely under Art. 201 CO, causing forfeiture of the warranty claim. The appeal was allowed, the first judgment was reformed, and the petition was dismissed with costs against the buyers.

Sumário Omnilex

Art. 201 cpv. 3 CO in Verbindung mit Art. 221 CO; timeliness of notice of defects in real estate sales. For defects not discoverable by ordinary inspection, the buyer must notify the seller immediately upon discovery; immediate notice is required without awaiting a private expert report or legal advice where the defect is of obvious and readily understandable nature. The assessment of timeliness depends on the concrete circumstances, but a delay of several weeks or months after first perception of plainly visible defects is incompatible with the statutory promptness requirement and entails forfeiture of warranty rights (consid. 2). Costs follow the outcome under Art. 148 CPC.

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AIUTO RICERCA

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Numero d'incarto: 12.1998.227

Data decisione, Autorità: 01.03.1999, IICCA

Incarto n. 12.98.00227

Lugano 1° marzo 1999

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa, Zali

segretario:

Petrini

sedente per giudicare nella causa ordinaria appellabile OA.95.1473 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione 2 ottobre 1995 da

rappr. dall'avv. __________

contro

rappr. dallo studio legale __________

con cui gli attori hanno chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 50’000.-- oltre interessi;

Domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 24 settembre 1998 ha accolto per fr. 25’000.-- oltre interessi;

Appellante la convenuta, che con atto di appello del 16 ottobre 1998 postula la riforma del querelato giudizio in via principale nel senso di respingere la petizione, ed in via subordinata nel senso di ammetterla limitatamente a fr. 2’500.-- oltre interessi;

Appello al quale gli attori con osservazioni 17 novembre 1998 si oppongono, postulandone la reiezione con protesta di spese e ripetibili;

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione

    • se deve essere accolto l’appello

tassa di giustizia e ripetibili

Ritenuto

in fatto:

A. Il 28 agosto 1991, con atto pubblico rogato dal notaio avv. __________ (doc. A), gli attori hanno acquistato dalla convenuta la quota di proprietà per piani fol. 17246 del fondo base __________, corrispondente ad una causa, con uso riservato di determinate parti comuni, al prezzo di fr. 670’000.--.

B. Con la petizione gli attori sostengono che il bene venduto sarebbe gravato da numerosi difetti, in particolare infiltrazioni d’acqua lungo il muro perimetrale nella zona del garage e crepe alle pareti dell’appartamento, per il che essi, invocando l’art. 205 CO, postulano il risarcimento del minor valore nella misura di fr. 50’000.--.

C. La convenuta si è opposta alla petizione invocando in primo luogo una clausola contrattuale di esclusione della garanzia, e contestando per il resto l’esistenza degli asseriti difetti e la tempestività della loro notifica. Responsabili per gli eventuali difetti sarebbero comunque i compratori stessi, oppure gli artigiani esecutori dell’opera, avendo la venditrice trasmesso agli acquirenti le relative garanzie contrattuali.

D. Le parti hanno in seguito sostanzialmente mantenuto le rispettive tesi e domande, contestando nel contempo quelle della parte avversaria.

E. Nel giudizio qui impugnato il Pretore ha dapprima negato che l’invocata clausola contrattuale escluderebbe la garanzia per i difetti dell’immobile venduto, accertando in seguito la tardività della notifica del difetto relativo all’umidità della parete dell’autorimessa e la tempestività della notifica del difetto costituito dalla presenza di crepe alle pareti dell’appartamento, per il quale si giustificherebbe l’attribuzione di un minor valore di fr. 25’000.--, importo pari a quello necessario alla riparazione.

F. Con l’appello la convenuta -in sintesi- ribadisce la propria tesi della tardività e della lacunosità anche della notifica del difetto costituito dalla presenza delle crepe, contestando in subordine l’ammontare del conseguente minor valore, che ammonterebbe a soli fr. 2’500.--.

G. Delle argomentazioni dei resistenti -che postulano la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili- si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

Considerato

in diritto:

  1. Secondo l’art. 201 cpv. 3 CO, applicabile anche in materia di compravendita immobiliare in virtù del rinvio di cui all’art. 221 CO, quando vengano scoperti difetti che non erano riconoscibili mediante l’ordinario esame del bene venduto deve esserne data notizia al venditore subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene accettata anche rispetto a tali difetti.

  2. Al riguardo delle crepe delle pareti dell’appartamento, gli attori nelle osservazioni all’appello affermano che esse, nella forma di “minimi difetti”, si sarebbero evidenziate al ritorno dalle ferie del 1994, ossia nella seconda metà del mese di settembre. In seguito “constatato l’aumento delle crepe nel corso del mese di ottobre, il 14 novembre 1994 i compratori hanno segnalato i difetti, nel frattempo divenuti significanti” (punto 3.1, pag. 5).

2.1 Questa Camera ha già ripetutamente stabilito che il compratore (o il committente nel contratto di appalto) confrontato con l’insorgenza di difetti passibili di garanzia non può attendere per la loro notifica le risultanze di una perizia privata da lui ordinata, nella misura in cui non sussistono difficoltà nella verifica della situazione e il referto si limita perciò ad accertare l’esistenza di vizi già divenuti evidenti e pertanto di manifesta comprensione (II CCA 12 gennaio 1999 in re G./B., 12 settembre 1996 in re W./P.). Analoga argomentazione vale per l’intervento di un legale (cfr. il doc. B), non dovendosene presumere la necessità per la notifica di semplici crepe nelle pareti di un appartamento.

2.2 Già solo il fatto che gli attori hanno differito la notifica del difetto fino all’avvenuto intervento del perito e del legale, ritenuta oltretutto l’esigenza di estendere il loro intervento ad analoghi accertamenti per l’abitazione dei signori __________ (cfr. doc. B), permette di presumere che sia venuta meno l’imprescindibile immediatezza della segnalazione dei difetti ex art. 201 CO che, lo si ripete, dovrebbe invece avvenire “subito dopo la scoperta”.

Ed infatti, a fronte di difetti di meridiana comprensione che -secondo la narrazione degli attori stessi, e solo nell’ipotesi a loro più favorevole- si sarebbero evidenziati al più tardi alla fine del mese di ottobre del 1994, l’intervento del perito privato arch. __________ per un’inutile constatazione ad opera di persona dell’arte è del 10 novembre 1994 (cfr. doc. E), mentre la loro notifica per mano dell’avv. __________ si situa al 14 novembre 1994.

2.3 E’ ben vero che non è possibile applicare uno schematismo eccessivo alla questione della tempestività della notifica dei difetti, e non si può pertanto stabilire una sorta di tempario per misurare con esattezza in termini di giorni il lasso di tempo spettante al compratore per l’effettuazione dell’indispensabile comunicazione circa l’esistenza e la natura dei difetti, ma alla luce delle predette circostanze di questo caso concreto nulla risulta giustificare l’attesa nella segnalazione di crepe nelle pareti dell’appartamento individuate da oramai circa due mesi, e divenute, per esplicita ammissione dei compratori, “significanti” da almeno 14 giorni.

Ne discende l’accertamento della tardività della notifica dei difetti, e perciò la perenzione del diritto degli acquirenti a postulare l’attribuzione del minor valore del bene immobile acquistato (art. 201 cpv. 3 CO).

Ne deriva, già solo per questo motivo, l’accoglimento del gravame nella sua domanda principale.

Tassa di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza degli attori (art. 148 CPC).

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG

dichiara e pronuncia

I. L’appello 16 ottobre 1998 di __________ è accolto.

Di conseguenza la sentenza 24 settembre 1998 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 3, è riformata nel modo seguente:

  1. La petizione 2 ottobre 1995 di __________ è respinta.

  2. La tassa di giustizia di fr. 1’700.-- e le spese sono a carico degli attori, che, in solido, rifonderanno alla convenuta complessivi fr. 4’000.-- per ripetibili.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 750.--

b) spese fr. 50.--

T o t a l e fr. 800.--

già anticipati dall’appellante, sono a carico degli attori in solido che, pure in solido, rifonderanno alla convenuta complessivi fr. 1’000.-- per ripetibili di appello.

III. Intimazione: -

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Palavras-chave

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether notice of the cracks in the apartment walls was timely under Art. 201(3) CO as applied via Art. 221 CO.

Decisão extraída

No. The buyers waited too long after discovering plainly visible cracks, so the defect notice was untimely and the warranty claim for reduction in value was forfeited.

Fundamentação extraída

For defects that are easily comprehensible, the buyer must notify the seller immediately after discovery. Buyers need not wait for a private expert report or lawyer involvement. On the facts, the notice given about two months after first observation was not immediate.

Questão jurídica principal

Allocation of court costs and party costs after the appeal.

Decisão extraída

Costs follow the losing party; the buyers must bear first- and second-instance costs and reimburse the seller.

Fundamentação extraída

Since the appeal was upheld and the buyers lost entirely, procedural costs and party compensation were imposed on them jointly and severally under the applicable cantonal procedural rule.

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