Lease debt confirmed; legal aid granted on appealGerado por IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1995.92

Data decisione, Autorità: 08.08.1995, IICCA

Incarto n. 12.95.00092

Lugano 8 agosto 1995

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per giudicare nella causa civile in materia di locazione (inc. no. 42 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4/1994 dipendente da istanza 27 ottobre 1994 di

__________ rappr. dallo studio legale __________

contro

__________ rappr. dall'avv. __________

chiedente la condanna del convenuto al pagamento dell’importo di fr. 112’500.- oltre interessi a titolo di pigione arretrata;

domanda accolta dal pretore con sentenza 15 febbraio 1995;

appellante il convenuto con atto 27 febbraio 1995 che, in riforma della decisione impugnata, ne chiede la riforma nel senso di respingere l’ istanza;

lette le osservazioni all’ appello;

esaminati gli atti dell’incarto;

considera

in fatto e in diritto

1. Il convenuto è titolare del __________ che fin dal lontano 1929 è ubicato alla __________, su un sedime di proprietà del Comune di __________ che ha occupato a titolo di locazione. Disdetta la locazione da parte dell’ente pubblico a tutti i conduttori per il 29 marzo 1991 in vista della ristrutturazione dell’area circostante la foce, l’occupazione del sedime è poi continuata a titolo provvisorio, ma sempre nella forma della locazione con possibilità di disdetta nel termine di tre mesi in ogni momento, ovvero in attesa che i lavori di sistemazione prendessero effettivamente avvio. Durante questo tempo era previsto un canone di locazione annuo di fr. 4’800.-: che il medesimo venisse effettivamente esatto dal Comune non è certo: il fatto non risulta al teste __________, responsabile del __________.

Sennonché il giorno 9 marzo 1992 uno scoscendimento di terreno fece scivolare nel lago parte delle istallazioni del cantiere e rese inagibile la parte restante: in tal modo l’attività del convenuto fu paralizzata.

Per porre riparo alle proprie attrezzature e per poter continuare in qualche modo la propria attività, egli occupò un capannone di proprietà dell’istante, sito a __________.

Con la presente azione __________ si prefigge l’incasso dei canoni di locazione scaduti, per fr. 4’500.- mensili, ossia dal 1. luglio 1992 al 31 luglio 1994, credito per gran parte del quale egli ha escusso __________ con i PE __________e __________ dell’UE di Lugano. Nel frattempo il rapporto fra le parti, relativamente al capannone di __________, è terminato.

2. Il convenuto si oppone all’istanza sostenendo l’inesistenza di un rapporto di locazione fra le parti. Afferma di essere sì stato d’accordo di occupare il capannone in attesa che la città ponesse riparo alle distruzioni avvenute in zona __________, ma di non aver mai inteso pagare un canone di locazione, sproporzionato alle possibilità della propria azienda; in sostanza l’occupazione sarebbe stata pattuita fra __________ e la __________, tenuta a offrirgli riparo dopo l’evento dannoso. Ne sarebbe prova il fatto che l’occasione di trasferire l’impresa a __________ è sorta in seguito all’interessamento dell’arch. __________, capo dell’Ufficio tecnico __________; che l’ente pubblico ha pagato la locazione per i primi tre mesi e si è dichiarato disposto a pagare altre due mensilità e che __________ non volle sottoscrivere una bozza di contratto, trasmessagli dal convenuto via fax il 9 febbraio 1993.

3. Il pretore, accogliendo l’istanza, ha constatato che nessun contratto di locazione è stato concluso fra l’istante e il Municipio di __________; mentre le parti della causa, in forma orale, hanno trovato consenso sui punti essenziali della locazione, ossia sull’occupazione dell’immobile per un canone mensile di fr. 4’500.-

4. L’appellante ripropone in questa sede la stessa tesi già esposta davanti al pretore, pur sfumando la sua posizione sull’esistenza di un contratto di locazione fra la controparte e il Comune di __________: egli afferma al proposito che è, tutto sommato, indifferente se questo rapporto esista poiché determinante è invece l’esistenza di quello preteso dall’istante che invece non è mai venuto in essere. Rimprovera al pretore di aver tralasciato dalle sue motivazioni elementi essenziali per il giudizio di questa vertenza come la storia dell’impresa __________ e dei suoi rapporti con la Città, rispettivamente di aver valutato in modo arbitrario i numerosi particolari fattuali che avrebbero dovuto indurlo a contraria conclusione.

Delle singole censure e delle osservazioni all’appello si dirà, se necessario, nel seguito.

5. E’ pacifico che un contratto di locazione può essere pattuito prescindendo dalla forma scritta, ossia in conformità con la norma generale dell’art. 11 cpv. 1 CO ( cfr. Comm. SVIT. art. 253 CO, n. 3 ).

Qualora questa forma non sia stata adottata dalle parti, l’esistenza della locazione dev’essere giudicata in base ad altre prove: si tratterà - come nel caso in esame - di documentazione e di testimonianze.

Su quanto sia stato discusso fra le parti nella primavera del 1992, ossia dopo lo scoscendimento di marzo e prima dell’occupazione del capannone di __________, hanno riferito sia il teste arch. __________, sia il signor __________, nell’ ambito dell’interrogatorio formale. Da queste prove risulta che l’interessamento del capo dell’Ufficio __________ è avvenuto a titolo “personale”, essendo egli a conoscenza della situazione d’emergenza venutasi a creare a carico del convenuto e, d’altra parte, della circostanza per cui l’istante disponeva di diversi capannoni industriali. Sostiene di essersi limitato a segnalare l’occasione al signor __________ affinché potesse mettersi in contatto direttamente con il signor __________. Non risulta per contro che l’architetto abbia preso impegni per il Comune di __________, né forse avrebbe potuto farlo, o che egli abbia discusso con l’interessato il problema del pagamento del canone di locazione: in particolare egli afferma di non aver mai detto né all’uno, né all’altro contraente che la Città avrebbe effettuato il pagamento del canone di locazione.

Non avendo il teste partecipato in modo alcuno ai contatti diretti fra le parti in causa, l’unica prova diretta a disposizione sui termini del loro incontro è costituita dall’interrogatorio formale dell’ istante: egli afferma di aver sottoposto al convenuto diverse possibilità, fra le quali __________ preferì __________ e di averlo informato sul canone di locazione, calcolato, in base alla superficie occupata in fr. 4’500.- al mese. Giustifica l’assenza della forma scritta con la conoscenza di lunga data del signor __________, cui da molti anni faceva capo per ogni questione riguardante un proprio natante. Non avendo più avuto incontri con rappresentanti del Comune, l’istante “non crede” di aver detto a __________ che avrebbe pagato la città di __________anche se ammette che parlarono in generale della situazione venutasi a creare con la scoscendimento.

Questi elementi di prova fanno già dire che l’ente pubblico è rimasto estraneo alle trattative che hanno condotto all’occupazione del capannone dell’ istante, onde ben difficilmente, già a questo punto dell’indagine, si può concepire la conclusione di un contratto di locazione tra l’istante e il Comune di __________.

6. Nel seguito la fattispecie è connotata dall’atteggiamento del convenuto nei confronti dell’istante, da una parte, e nei confronti del Comune di __________, dall’altra.

Da parte di __________, a partire dal mese di settembre del 1992 ( doc. 3 ), ma fors’anche prima, secondo l’interrogatorio formale di questi, __________ ha ricevuto ripetutamente e regolarmente conteggi dei canoni scoperti, quindi del suo debito complessivo con il sollecito a voler far fronte ai propri impegni entro termini precisi ( cfr. doc. E, F, G, T, K): egli tuttavia, non solo non ha rispettato quelle ingiunzioni, ma - per quanto riguarda la questione in esame - non si è mai dichiarato estraneo al rapporto in virtù del quale venivano emessi quei conteggi. Non solo, ma il 26 settembre 1992 (doc. 3) egli si rivolgeva all’istante informandolo che l’importo relativo ai canoni di aprile, maggio e giugno di quell’anno - complessivamente fr. 13’500.- - gli era stato bonificato dal Comune “da fare seguire a Voi”, mentre restava in attesa di un riscontro dell’autorità per quanto concerneva le mensilità successive, con l’impegno: “poi ve li farò seguire”. Esprimendosi così, egli è ben lontano dal presumere che la Città abbia concluso un rapporto di locazione direttamente con il signor __________: egli dimostra di avere contezza di un suo obbligo di controprestazione in tanto in quanto occupante del capannone. Né egli pretende di trovarvisi come comodatario. Ciò non toglie che egli ritenga giusto nei suoi confronti che il Comune risarcisca i pregiudizi che gli sono derivati dallo scoscendimento. E’ esattamente la situazione che formalizzerà egli stesso preparando la bozza di un “contratto di locazione” scritto, che per finire non è stato firmato dall’istante, il quale afferma - per altro - di non esserne nemmeno venuto a conoscenza ( cfr. Interrogatorio formale __________ ). Quella bozza indica come conduttore lo stesso __________, indica lo stesso canone di locazione mensile di fr. 4’500.-, ma reca la precisazione che il contratto dovrebbe essere sottoscritto per approvazione dal Municipio di __________, quale garante del pagamento del canone di locazione. Questa particolarità del patto non corrisponde affatto a ciò che ancora in questa sede sostiene il convenuto, ovvero che l’istante avrebbe ripetutamente affermato di aver locato il capannone alla Città di __________, ma appare semmai come una proposta tardiva di soluzione da parte di __________ che, tuttavia, non tiene conto della posizione chiara, già espressa dell’ente pubblico. Il Comune, su questo aspetto è stato fin dall’ inizio molto prudente: alla richiesta rivoltagli dal legale del convenuto pochi giorni dopo lo scoscendimento, nel senso di voler “disporre i dovuti passi legali ( sottoscrizione dei necessari contratti ) perché il signor __________ possa usufruire del capannone della ditta __________ o... “ (doc. 2), veniva risposto che il Municipio aveva risolto di “anticipare al suo patrocinato, in 5 rate, l’importo necessario per il versamento del canone di locazione per 5 mesi d’uso del capannone di __________ del signor __________, di cui al contratto che verrà stipulato fra il suo patrocinato ed il proprietario”, precisando che questi versamenti non volevano rappresentare riconoscimento di responsabilità del Comune; anzi essi sarebbero avvenuti con riserva di restituzione ( doc. U ): questa era la posizione di __________ nei confronti del contratto in esame, esposta al convenuto il 30 marzo 1992, ossia all’inizio dell’ occupazione dell’ immobile da parte sua.

Tutto questo serve ad escludere ulteriormente qualsiasi coinvolgimento della Città di __________ nel rapporto di locazione, mentre conforta la tesi dell’istante, nei confronti del quale il convenuto è apparso, secondo buona fede, come un partner contrattuale informato degli oneri che la locazione gli imponeva in modo diretto. Che poi __________ sapesse dei tentativi del conduttore di farsi anticipare dalla Città le spese di locazione a dipendenza della sua eventuale responsabilità, appare irrilevante per la pattuizione come tale, come irrilevanti sono purtroppo le speranze del convenuto, riposte nell’ atteggiamento dell’ente pubblico. Così come ha affermato __________ nell’interrogatorio formale, “__________ aspettava l’allestimento delle perizie per poi definire i suoi rapporti con il __________ ” ( verbale cit., ad 4).

7. Da parte del Comune di __________, a prescindere da ogni suo eventuale diritto alla copertura dei danni causati dallo scoscendimento della riva del lago, il convenuto non ha mai avuto assicurazioni di sorta per quanto riguarda il pagamento della locazione in particolare. In aggiunta a quanto fin qui considerato, e contrariamente a quanto sostiene l’appellante, il testo dell’ ordine di bonifico impartito alla __________ per il pagamento all’istante della cennata somma di fr. 13’500.- (doc. 4) non indizia nulla e ciò già per il fatto che il motivo del pagamento (“ Città di __________ tramite __________ ” ) è stato redatto dal convenuto stesso che, ricevuto l’importo dal Comune, doveva versarlo nelle mani di __________. Ben diverso appare l’ordine di pagamento per la medesima somma allestito dalla Città di __________ in favore del convenuto: “ ... al __________ di __________

• __________ - ccp __________contributo alla locazione come da comprovata richiesta del 3.6.92 ( mesi aprile - giugno 1992 ) “. Richiesta firmata da __________ che dice correttamente: “Il signor __________ mi ha inviato la fattura per l’affitto di aprile, maggio e giugno 1992 “ ( si tratta di tre fatture intestate __________ di __________) . “ Che le allego perché possa essergli pagata conformemente a quanto accordatomi dal municipio “. Ed è chiaro quale fosse a quel momento la posizione della Città in virtù del doc. U ; posizione ribadita dal Municipio di __________ nello scritto 23 giugno 1992 al legale del convenuto ( doc. V ) dove si rimanda al citato precedente scritto e si accenna alla mancanza di una copia del contratto di locazione, quale giustificativo perché possano avvenire ulteriori pagamenti in favore del convenuto. Posizione confermata ancora l’8 ottobre 1992 ( doc. Z1).

8. Da questo complesso di fatti si deve concludere che l’occupazione del capannone di __________ è avvenuta sulla base di un contratto di locazione al quale il convenuto ha acceduto in piena coscienza e conoscenza dei termini: di fronte a pochi riscontri probatori riferiti al momento della pattuizione, esistono prove numerose riguardo al successivo comportamento del convenuto che non lasciano dubbi al riguardo. Che egli, a dipendenza del debito maturato in costanza di locazione, si trovi in una situazione difficile appare in modo abbastanza evidente: altrettanto evidente è tuttavia che i suoi problemi dovranno semmai trovare soluzione nei confronti del Comune di __________ di cui egli invoca la responsabilità per i danni dallo scoscendimento della riva del lago e di cui, implicitamente, lamenta la presa di posizione nei confronti suoi, ossia di un conduttore (relativamente al fondo alla __________), privato della possibilità oggettiva di usufruire del bene locato. Ma si tratterà, se del caso, di tutt’altra vertenza.

Va ancora osservato che l’appellante giunge persino a rimproverare alla controparte di non aver esatto dal Comune un diverso intervento in suo favore, affinché fosse garantito il pagamento regolare dei canoni di locazione: appare invece incomprensibile come, di fronte allo stabilizzarsi di una situazione tanto imbarazzante per il convenuto, egli si sia assunto il rischio di un contratto oneroso, senza nessunissima garanzia da parte di chi riteneva responsabile nei suoi confronti.

Non v’è pertanto alcun motivo perché la sentenza pretorile debba venir riformata.

9. In questa sede l’appellante ha formulato domanda di assistenza giudiziaria e di gratuito patrocinio esponendo la sua delicata situazione finanziaria, condizionata dall’impossibilità di lavorare dopo la perdita del cantiere nello scoscendimento della riva del lago e dalla mancata definizione dei risarcimenti poiché l’esame della fattispecie da parte delle diverse compagnie d’assicurazione non è ancora concluso.

L’opposizione di __________ a questa domanda appare più che altro formulata a titolo prudenziale, mettendo in dubbio le possibilità di esito favorevole del gravame e indicando che controparte potrebbe fors’anche sopperire agli oneri del processo facendo capo all’aiuto del coniuge.

In virtù dell’art. 155 CPC, le persone fisiche che giustificano di non essere in grado di sopperire alle spese della lite possono ottenere l’assistenza giudiziaria.

Tale beneficio decorre solo dal momento in cui è stato chiesto ( Cocchi / Trezzini, CPC annotato, art. 155, n. 6 ). Esso può essere negato quando l’istante è in grado di sopportare i costi del processo con l’intervento finanziario del suo coniuge, in applicazione dell’art. 159 CC ( Cocchi / Trezzini, ibidem, n. 8 ).

Comunque, dev’essere negato se la causa non presenta alcuna probabilità di esito favorevole ( art. 157 CPC ), ossia quando le possibilità di vincere la causa sono così esigue che una persona ragionevole e di condizione agiata rinuncerebbe al processo in considerazione delle spese a cui si esporrebbe ( Rep 1981, 112 ).

Nel caso in esame, non esiste nessun indizio concreto a sostegno dell’ipotesi avanzata dalla parte resistente, nel senso che l’appellante potrebbe sostenere le spese del processo invocando il soccorso del coniuge: il giudice non dispone pertanto di motivo sufficiente per intraprendere indagini in tal senso, mentre dispone di sufficiente documentazione attestante la sua indigenza: in particolare l’attestato municipale 23 marzo 1995, la notifica della tassazione cantonale 1993 - 1994 che indica nessun reddito o sostanza imponibili, nonché la decisione 16 gennaio 1995 dell’ Ufficio cantonale dell’assistenza sociale che mette l’istante al beneficio di una rendita, per il periodo 1. dicembre 1994 - 31 maggio 1995 per tutte le esigenze della sua economia domestica.

Per quanto riguarda le probabilità d’esito favorevole dell’ appello, a prescindere quindi dalla presente decisione sul merito, ben si può dire - a dipendenza della particolarità della fattispecie - che a priori il gravame non poteva essere considerato privo di qualsiasi probabilità di successo.

L’istanza, limitatamente alla procedura d’appello, può essere pertanto accolta.

Per tutti questi motivi,

richiamati per le spese gli art. 147 segg. CPC, la LTG e la TOA

dichiara e pronuncia

1. L’appello 27 febbraio 1995 __________ è respinto.

2. L’ istanza di assistenza giudiziaria e di gratuito patrocinio di __________, relativamente al presente giudizio, è accolta.

3. Non vengono emesse spese, né tassa di giustizia.

A __________ sono assegnate indennità ripetibili in misura di fr. 1’500.-.

4. Intimazione: -

---

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano,

Sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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