Mediator’s fee awarded after sale concluded through intermediaryGerado por IA

AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1995.38

Data decisione, Autorità: 12.04.1995, IICCA

Incarto n. 12.95.00038

Lugano 12 aprile 1995

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Cocchi, presidente, Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per giudicare nella causa civile inc. no. 73 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con petizione 16 agosto 1989 da

__________ (rappr. dallo studio legale __________

contro

__________ già in __________, e ora:

---

(tutti rappr. dall'avv. __________)

con cui l'attrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 50'000.-- oltre accessori a titolo di mercede del mediatore;

Domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione e che il Pretore con sentenza 17 marzo 1994 ha respinto;

Appellante l'attrice, che con appello del 25 aprile 1994 chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione;

Mentre i convenuti con osservazioni 12 gennaio 1995 chiedono la reiezione del gravame protestando spese e ripetibili.

Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

posti a giudizio i seguenti punti di questione

1. • se deve essere accolto l'appello
2. • tassa di giustizia e ripetibili

Ritenuto

in fatto:

A. La presente causa concerne una pretesa mediatoria di fr. 50’000.-- relativa alla vendita avvenuta il 30 gennaio 1987 al prezzo di fr. 1’300’000.-- dello stabile di cui al mappale no. ____________________ di

---

B. Con petizione 16 agosto 1989 __________ ha chiesto la condanna di __________ al pagamento di fr. 50'000.-- oltre interessi, ritenendo che tra le parti si sarebbe perfezionato un contratto di mediazione e che la vendita del fondo in questione sarebbe stata conclusa a seguito del suo intervento.

__________, nipote e rappresentante della convenuta, sarebbe dapprima entrato in contatto con i signori __________ e __________ e poi con il signor __________, presentatogli dallo __________. Il __________ avrebbe poi accordato al __________o, che l’avrebbe chiesta in concomitanza con il __________ e lo __________, un'esclusiva di vendita per il fondo in questione, e la vendita sarebbe avvenuta grazie all'intervento di queste persone, così che sarebbe dovuta la mercede mediatoria richiesta.

C. Nella risposta 21 settembre 1989 la convenuta si è opposta alla petizione, asserendo che __________ __________ avrebbe riferito a __________ dell'intenzione di vendere in occasione di un incontro informale, senza peraltro conferire alcun mandato di vendita né a quest'ultimo né all'attrice. Lo stesso discorso varrebbe nei confronti di __________

Un mandato di vendita esclusiva relativo all'oggetto in questione sarebbe stato sottoscritto unicamente con __________ personalmente il 26 ottobre 1984, con scadenza al 31 dicembre 1984.

A vendita avvenuta sarebbe stata pagata alla Immobiliare __________, società d'intermediazione immobiliare di cui __________ era impiegato, una provvigione di fr. 70'000.--, di modo che nulla sarebbe dovuto all’attrice.

D. Le parti hanno in seguito confermato le rispettive tesi e domande, contestando nel contempo quelle della parte avversaria.

E. Nel giudizio impugnato il Pretore ha respinto le richieste dell'attrice, rilevando che se da un lato è indubbio che __________ ha stipulato un contratto di mediazione con la __________ in rappresentanza della convenuta, non si potrebbe d’altro canto ammettere la conclusione del negozio mediato in conseguenza dell’intervento dell’attrice, così che non sussisterebbe il suo diritto alla mercede mediatoria.

F. Con l'appello in rassegna l'attrice chiede la riforma del pronunciato pretorile nel senso di accogliere la petizione.

Il Pretore avrebbe erroneamente ritenuto che la conclusione del contratto di vendita è stata possibile grazie all'intervento di __________ e non dell’attrice. Dalle risultanze di causa emergerebbe infatti chiaramente che il mandato di agire quale intermediario nella vendita immobiliare sarebbe stato conferito unicamente a __________ e che tutti coloro che hanno agito nell'ambito di tale transazione immobiliare lo avrebbero fatto in nome e per conto di quest'ultima.

Il giudice di prime cure non avrebbe inoltre considerato il fatto che il contratto di compravendita è stato concluso dalla convenuta con __________, il quale avrebbe un interesse nella Immobiliare __________La provvigione pagata dalla convenuta alla Immobiliare __________ non sarebbe in pratica altro che uno sconto sul prezzo di vendita accordato dalla convenuta al __________ allo scopo di facilitare la vendita.

G. Nelle osservazioni 12 gennaio 1995 la parte convenuta chiede la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili in base ad argomentazioni delle quali, per quanto necessario, si dirà nei successivi considerandi.

H. Le parti hanno dichiarato di rinunciare all’eccezione di nullità conseguente all’emanazione del giudizio pretorile senza avere sospeso la causa in conseguenza del decesso della convenuta, avvenuto il 24 gennaio 1994.

Considerato

in diritto:

1. A questo stadio della causa è incontestato, per esplicita ammissione dell’appellata (osservazioni all’appello, pag. 2, con riferimento alla pag. 4 del giudizio impugnato), che __________ aveva facoltà di stipulare con terzi un contratto di mediazione in nome e per conto della convenuta.

Nemmeno vi può essere discussione sul quantum della mercede, avendo la convenuta per il medesimo titolo pagato senza battere ciglio il maggiore importo di fr. 70’000.-- ad altro mediatore.

Ciò premesso, l’esito della causa dipende:

• dall’esistenza di un contratto di mediazione tra l’attrice e la convenuta, in ciò rappresentata dal nipote;

• dalla causalità dell’agire dell’attrice per la stipulazione del negozio mediato;

questioni per le quali l’attrice sopporta l’onere della prova (art. 8 CC).

2. Dall’esame delle testimonianze in atti si può ricostruire il seguente andamento dei fatti:

2.1 __________ si è rivolto dapprima a __________, dipendente dell’attrice, al quale ha consegnato documentazione relativa all’immobile.

---

riferisce che la sua conoscenza con il __________ era dovuta al fatto che egli lavorava nel medesimo stabile in cui si trovano gli uffici dell’attrice. Ne consegue che il __________ sapeva, o doveva in buona fede sapere, che __________ agiva nel suo ambito professionale quale rappresentante della ditta attrice, con il che va senz’altro condivisa la decisione del Pretore nella misura in cui ammette l’avvenuto perfezionamento di un contratto di mediazione con l’attrice.

2.2 __________ ha esplicitamente dichiarato di aver ricevuto mandato dal __________, e perciò dall’attrice, di cercare a sua volta degli acquirenti per il fondo della convenuta.

Si può di conseguenza ammettere che egli abbia agito in qualità di ausiliario dell’attrice (art. 101 CO) od eventualmente quale sottomediatore.

Non risulta invece dalla sua deposizione il diretto conferimento di un mandato dal __________ in suo favore, tesi del resto esplicitamente esclusa dallo stesso

---

2.3 __________ entra in scena perché chiamato dallo __________ (cfr. sul tema le loro concordanti deposizioni).

Egli, presente __________, si accorda con __________ nel senso che la provvigione di fr. 50’000.-- sarà di spettanza della stessa __________, dal che si può con certezza arguire che se gli sforzi del __________ avessero avuto successo, egli sarebbe stato retribuito dall’attrice (e non dalla convenuta) con una frazione di questa prefissata provvigione.

Anche il __________ risulta perciò agire dapprima come ausiliario o sottomediatore dell’attrice.

2.4 Ci si deve però chiedere se questa situazione è in qualche modo stata modificata dal conferimento in data 26 ottobre 1984 di un mandato in esclusiva dal __________ al __________ (doc. A).

La prima osservazione da fare in merito è che detto mandato, a prescindere dal suo tenore letterale, non era affatto esclusivo, dato che non risulta che il __________ abbia revocato il precedente mandato conferito all’attrice, che continuava perciò a sussistere e sul quale la “dichiarazione” doc. A non ha ovviamente avuto effetto alcuno.

Deve poi essere osservato che durante il periodo di cosiddetta “esclusiva” del __________, scadente al 31 dicembre 1984 e che nessuno afferma essere poi stata rinnovata, non si è giunti alla stipulazione del negozio mediato, visto che il diritto di compera in favore del __________ (che non equivale ancora alla stipulazione del negozio da mediare: cfr. II CCA 30 giugno 1992 in re B./B.) è stato costituito solo il 25 aprile 1985 ed esercitato il 30 gennaio 1987 (doc. C).

In ogni caso, a mente del __________ la dichiarazione in questione doveva solo servire affinché egli potesse trattare direttamente con il __________, e questo con l’accordo dell’attrice.

Non potendosi in buona fede ritenere che l’attrice intendesse con ciò cedere il mandato o il diritto alla retribuzione al __________ ma al contrario che tali trattative dirette avvenissero nel rispetto dei precedenti accordi che vedevano __________ subordinato all’attrice stessa, ben si può ammettere che la dichiarazione doc. A aveva comunque valore più formale che sostanziale, questione comunque superata -si è detto- dall’infruttuosa decorrenza del periodo di esclusiva.

2.5 Dovendosi considerare terminato l’eventuale rapporto diretto tra l’attrice e il __________ già solo per lo scadere infruttuoso del termine del 31 dicembre 1984 (Gautschi, Berner Kommentar, n. 8b ad art. 412 CO), ne deve conseguire che la successiva vendita del fondo, innegabilmente ascrivibile all’intervento del __________ (cfr. sua deposizione), sia avvenuta nell’ambito dei servigi che egli si era impegnato a prestare per __________, che lo stesso __________ riteneva del resto titolare del mandato anche nell’eventualità di un intervento del __________ o della sua agenzia immobiliare.

Ciò consente in definitiva di considerare il negozio mediato come concluso a seguito dell’interposizione di __________ agente per mandato dell’attrice, piuttosto che di __________ agente per conto di __________ o di Immobiliare __________, così da rendere preferibile la soluzione secondo cui l’attrice può richiedere la mercede mediatoria alla convenuta rispetto a quella contraria adottata dal Pretore, la quale lascerebbe comunque aperta la questione -da valutare se del caso in separata sede- del comportamento anticontrattuale del __________ nei confronti dell’attrice.

Ne consegue l’accoglimento del gravame.

Gli interessi al 5% sulla mercede di fr. 50’000.-- possono decorrere dal 16 agosto 1989, data della petizione, non figurando in atti alcuna preventiva messa in mora.

Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).

Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la vigente TG

dichiara e pronuncia

I. L'appello 25 aprile 1994 di __________ è accolto.

Di conseguenza la sentenza 17 marzo 1994 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 1, è riformata nel modo seguente:

1. La petizione è accolta.

__________, e per essa ora i signori __________ a, __________ e __________, sono condannati a pagare in solido a __________ la somma di fr. 50’000.-- oltre interessi al 5% dal 16 agosto 1989.

2. La tassa di giustizia di fr. 1’800.-- e le spese sono a carico dei convenuti in solido i quali, sempre in via solidale, rifonderanno all’attrice fr. 4’000.-- per ripetibili.

II. Le spese della procedura in appello consistenti in

a) tassa di giustizia fr. 950.--

b) spese fr. 50.--

Totale fr. 1’000.--

già anticipati dall'appellante, sono a carico dei convenuti in solido i quali, sempre in solido, rifonderanno all’attrice fr. 2’000.-- per ripetibili d'appello.

III. Intimazione a: - __________.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

  |  Informazioni legali  |  Requisiti minimi  |  Contatta il webmaster