AIUTO
RICERCA
Anteprima di stampa
Numero d'incarto:
12.1995.265
Data decisione, Autorità:
03.01.1996, IICCA
Incarto n.
12.95.00265
Lugano
3 gennaio 1996
In nome
della Repubblica e Cantone
del Ticino
La seconda Camera
civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi,
presidente,
Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare nella causa ordinaria inc. n.
OA.94.469 della Pretura del distretto di
Lugano, sezione 1, promossa con petizione 31 agosto 1992 da
__________ rappr. dall'avv. __________
contro
rappr.
dall'avv. __________
con cui
l’attrice ha chiesto la condanna dei convenuti in solido al pagamento di fr.
37’000.-- oltre interessi a titolo di mercede del mediatore;
Domanda
avversata dai convenuti, che hanno postulato la reiezione della petizione, e
che il Pretore con sentenza 21 agosto 1995 ha accolto per fr. 10’000.-- oltre
interessi.
Appellante
l’attrice, che con atto di appello del 2 ottobre 1995 chiede la riforma del
querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente la petizione;
Mentre i
convenuti con osservazioni e appello adesivo del 10 novembre 1995 chiedono la
reiezione del gravame principale e l’accoglimento di quello adesivo, con il
quale postulano la riforma della sentenza pretorile nel senso di respingere la
petizione;
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i
seguenti punti di questione
-
- se
deve essere accolto l’appello
-
- se
deve essere accolto l’appello adesivo
-
tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
in fatto:
A. La
presente causa concerne una pretesa mediatoria di fr. 37’000.-- relativa
all’acquisto da parte dei convenuti avvenuto il 29 marzo 1990 al prezzo di fr.
740’000.-- dell’appartamento e del posteggio di cui ai fogli PPP n. __________e
__________ del fondo base n. __________di __________.
B. Nella
petizione del 31 agosto 1992 l’attrice ha sostenuto che i convenuti le
avrebbero conferito verbalmente il mandato di reperire a scopo di acquisto un
appartamento di loro gradimento.
L’attrice
avrebbe indicato loro l’appartamento in questione, che essi avrebbero
acquistato mediante il tempestivo esercizio di un diritto di compera, così che
essa potrebbe vantare un credito per mercede mediatoria pari al 5% del prezzo
di vendita, così come previsto dalle tariffe in uso.
C. I
convenuti nella risposta del 7 ottobre 1992 si sono opposti alla petizione.
Essi
non avrebbero conferito alcun mandato all’attrice, né avrebbero accettato di
assumersi eventuali e denegati oneri della parte venditrice relativi a mandati
di mediazione da lei conferiti.
D. Le
parti hanno in seguito mantenuto le rispettive tesi e domande, contestando nel
contempo quelle della parte avversaria.
E. Nel
giudizio qui impugnato il Pretore ha escluso che tra le parti qui in causa si
sia perfezionato un contratto di mediazione. L’attrice avrebbe in effetti
proposto ai convenuti l’immobile in questione di propria iniziativa, senza
essere stata incaricata in tal senso né dai convenuti, né dai proprietari.
Solo
in un secondo tempo, dopo cioè che i convenuti avevano manifestato interesse
per l’oggetto di cui trattasi, l’attrice si sarebbe interposta tra i venditori
e i futuri acquirenti, con l’effetto di stipulare un contratto di mediazione
con i venditori, che avrebbero consapevolmente tollerato l’agire del mediatore.
I
convenuti, per loro parte, avrebbero accettato di assumersi la mercede
mediatoria, limitatamente però a fr. 10’000.--, somma per la quale il Pretore
ha accolto la petizione.
F. Con
tempestivo gravame datato 2 ottobre 1995 l’attrice ha chiesto la riforma della
sentenza pretorile nel senso di accogliere integralmente la petizione.
Il
Pretore avrebbe innanzitutto negato a torto il perfezionamento tra le parti di
un contratto di mediazione, avendo l’attrice su richiesta dei convenuti
indicato loro l’occasione per concludere un contratto di compravendita.
Anche
volendo ammettere la tesi dell’avvenuta assunzione di debito, sarebbe comunque
errata la decisione di limitare la stessa a fr. 10’000.--, dovendosi piuttosto
ammettere l’assunzione da parte dei convenuti dell’intera pretesa dell’attrice,
indipendentemente dal suo ammontare.
Gli
interessi di mora sulla somma dovuta, infine, decorrerebbero già dal 12 maggio
1992, data del sollecito doc. D.
G. Delle
osservazioni 10 novembre 1995 dei convenuti, nelle quali essi chiedono la
reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili, si dirà, se
necessario, nei successivi considerandi.
Nel
medesimo allegato essi hanno inoltre impugnato in via adesiva il giudizio
pretorile, chiedendone la riforma nel senso di respingere la petizione.
Essi
non avrebbero stipulato alcun contratto di mediazione con l’attrice, né
siffatto contratto sarebbe stato concluso dai venditori, con il che non avrebbe
potuto aver luogo alcuna vincolante assunzione del debito, in realtà
inesistente.
H. Con
osservazioni del 21 dicembre 1995 l’attrice chiede la reiezione dell’appello
adesivo con protesta di spese e ripetibili in base a motivazioni di cui, se del
caso, si dirà più avanti.
Considerato
in diritto:
- Ai
sensi dell’art. 412 cpv. 1 CO, col contratto di mediazione il mediatore riceve
il mandato di indicare l’occasione per concludere un contratto (“Nachweismäklerei”)
o di interporsi per la conclusione di un contratto (“Vermittlungsmäklerei”)
contro pagamento di una mercede.
Gli
elementi essenziali del contratto di mediazione sono il servizio richiesto dal
mandante e il principio della sua onerosità (DTF 104 IV 208, 84 II 525; Rep.
1988, pag. 360; II CCA 12 gennaio 1994 in re I. SA/V. e llcc, 28
settembre 1993 in re G./P. e llcc.; Gautschi, Berner Kommentar, n. 2a ad
art. 412 CO; Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du
courtier, Losanna, 1994, pag. 179 e 180).
Stante
il consenso su di essi, questione da risolvere riferendosi ai principi generali
sulla conclusione del contratto e alle norme sul mandato, cui l’art. 412 cpv. 2
CO rinvia (Gautschi, opera citata, n. 5a e segg. ad art. 412 CO), la
premessa necessaria per poter pretendere la mercede di mediazione è la
stipulazione del contratto mediato a seguito dell’indicazione o
dell’interposizione del mediatore.
-
Nella
presente causa è di centrale importanza la questione a sapere se tra l’attrice
come mandataria e i convenuti come mandanti si sia perfezionato un contratto di
mediazione.
-
Nella
mediazione di immobili, in Ticino è usualmente il venditore a rivolgersi al
mediatore professionista affinché questi abbia a favorire la vendita del suo
fondo.
Ciò
non esclude evidentemente la possibilità che sia l’acquirente ad interpellare
il mediatore né, entro i limiti di cui all’art. 415 CO, può essere esclusa
l’eventualità che il mediatore sia validamente stato incaricato da entrambe le
potenziali parti della vendita immobiliare da mediare (DTF 111 II 368).
Ciò
premesso, si può comunque indubitabilmente affermare che l’interessato
all’acquisto che risponde all’inserzione di un mediatore professionista e si
presenta a lui per informarsi sull’oggetto dell’inserzione non stipula per
questo solo fatto un contratto di mediazione (Schweiger, Der Mäklerlohn,
Zurigo, 1986, pag. 40; Marquis, opera citata, pag. 182 e 183).
Nemmeno
si può senz’altro ammettere il perfezionamento di detto contratto allorché,
come nella specie, il mediatore sottopone all’interessato delle proposte di
acquisto differenti da quella oggetto dell’inserzione che ha indotto
l’interessato ad entrare in relazione con il mediatore d’immobili.
In
tal caso, infatti, in difetto di espliciti accordi divergenti -ed in
particolare di un’espressa dichiarazione di volontà del mediatore, che renda
attento l’interessato dell’onerosità delle sue ulteriori prestazioni- colui che
intende acquistare può legittimamente ammettere, secondo l’ordinario andamento
delle cose, che il mediatore agisca nei suoi confronti quale rappresentante del
venditore, in quanto così autorizzato e incaricato nell’ambito di un precedente
rapporto contrattuale (verosimilmente proprio di mediazione) tra il venditore e
l’agente immobiliare, con la conseguenza che l’interessato all’acquisto non è
in buona fede tenuto ad attendersi l’onerosità per lui dell’agire del
mediatore, potendo egli ritenere che il mediatore sia retribuito dal venditore,
che prima di lui gli ha conferito un mandato.
In
altri termini, in simili circostanze il mediatore che vuole essere retribuito dal
compratore deve renderlo esplicitamente attento del fatto che le prestazioni mediatorie
a lui offerte, che oggettivamente sembrano costituire il tentativo del
mediatore di adempiere nell’ottica di un precedente rapporto con il venditore,
costituiscono in realtà l’offerta per atti concludenti di una prestazione
onerosa anche nei suoi confronti (Schweiger, opera citata, pag. 38 e
41).
In
caso contrario, le circostanze -in particolare la predetta evidenza agli occhi
dell’interessato di un contratto di mediazione con il venditore o almeno di un
rapporto di rappresentanza- non permetteranno di ammettere che l’assenza di
opposizione da parte dell’interessato all’agire del mediatore possa essere
interpretata come volontà di concludere un mandato di mediazione (Marquis,
opera citata, pag. 185 e 188), mancando il necessario consenso sull’elemento
essenziale costituito dall’onerosità della prestazione offerta dal mediatore e
non dovendosi presumere, né per legge e nemmeno in base alle usanze, il
perfezionamento del rapporto di mediazione nei confronti di entrambe le parti.
- Nel
caso in esame, dalla deposizione __________ (pag. 4) non risulta che l’attrice
in occasione dell’incontro con la convenuta __________ l’abbia resa attenta
sull’onerosità della prestazione consistente nell’indicazione dell’occasione di
acquisto delle unità di proprietà per piani della signora __________ La
convenuta, per sua parte, non aveva motivo di pensare che a quel momento
l’attrice non agiva nei suoi confronti nell’ambito di un contratto con la
proprietaria del fondo da vendere (deposizione __________, pag. 6), ma poteva
al contrario dalle circostanze e dal silenzio dell’attrice dedurre
positivamente l’esistenza di un simile contratto, e di conseguenza la gratuità
della prestazione effettuata nei suoi confronti.
Si
deve perciò ammettere, come rettamente ritenuto dal Pretore, che tra l’attrice
e i convenuti non è venuto in essere alcun contratto di mediazione immobiliare.
- Dopo
aver ammesso l’inesistenza di un contratto di mediazione tra le parti in causa,
il Pretore ha nondimeno condannato i convenuti al pagamento di fr. 10’000.--
oltre interessi, ammettendo per tale importo un obbligo da parte loro
conseguente all’assunzione di debito ex art. 176 CO della mercede mediatoria dovuta
all’attrice dalla venditrice del fondo.
Si
tratta di una soluzione che non può essere condivisa, e questo per ragioni sia
procedurali che sostanziali.
5.1 Proceduralmente
si osserva che l’attrice ha a più riprese esplicitamente affermato di procedere
nei confronti dei convenuti in virtù del contratto di mediazione concluso con
loro (cfr. petizione, pag. 4 e 5; replica, pag. 5, 6, 7; conclusioni, punto 2,
pag. 4).
La
tesi secondo cui i convenuti avrebbero invece assunto un debito di altri è stata
timidamente addotta dall’attrice solo nell’allegato di replica (pag. 7), non
nel senso di attribuire a detta assunzione il fondamento della sua pretesa -è
infatti esplicita in quella medesima frase la negazione dell’ipotesi per cui
sarebbe la venditrice ad essere debitrice del debito da assumere-, ma invece
con l’intento di fornire con tale assunzione di debito la prova dell’esistenza
del conferimento contrattuale dai convenuti all’attrice stessa (conclusioni,
punto 3, pag. 4).
Difatti,
l’attrice non ha per il resto addotto alcuna circostanza di fatto da cui eruire
il conferimento a lei di un mandato di mediazione da parte della venditrice del
fondo o di suoi rappresentanti, e nell’allegato conclusionale è stata del tutto
abbandonata la tesi dell’assunzione di debito.
I
convenuti, per loro parte, hanno contestato l’esistenza di qualsivoglia
contratto di mediazione tra l’attrice e le parti della vendita (risposta, pag.
3), e hanno motivato la loro disponibilità al pagamento all’attrice di un certo
importo non già su base contrattuale, e perciò nemmeno nell’ottica
dell’assunzione di un debito della venditrice, ma con il desiderio di
riconoscerle extracontrattualmente un onorario per il disturbo avuto (risposta,
pag. 4).
Con
queste premesse, se ne dovrebbe concludere che le ipotesi dell’esistenza di un
contratto di mediazione tra la venditrice e l’attrice, della conseguente
esistenza di una pretesa dell’attrice per mercede di mediazione nei confronti
della venditrice, e dell’assunzione di tale debito da parte dei convenuti, sono
circostanze non addotte dalle parti nei loro allegati introduttivi (art. 78
CPC), e perciò estranee alla realtà processuale di questa causa (Cocchi/Trezzini,
CPC, ad art. 78, n. 2), e quindi non suscettibili di essere poste a fondamento
di un credito dell’attrice nei confronti dei convenuti.
5.2 In
ogni caso la tesi dell’assunzione di debito da parte dei convenuti è esclusa
anche per motivi di merito: a prescindere dalla questione a sapere se vi sia un
debito della venditrice nei confronti dell’attrice, i convenuti hanno accettato
di assumersi tale debito solo fino a concorrenza di fr. 10’000.-- o al massimo
di fr. 15’000.--.
Avendo
l’attrice manifestamente rifiutato una tale parziale assunzione del debito, non
si è perfezionato il contratto di cui all’art. 176 cpv. 1 CO, e perciò
l’attrice non può ora ottenerne giudizialmente l’adempimento da parte dei
convenuti.
Ne
devono conseguire, ai sensi dei considerandi, la reiezione dell’appello
principale e l’accoglimento di quello adesivo.
Tassa
di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza
dell’attrice (art. 148 CPC).
Per i quali motivi, richiamati gli art.
148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia
I. L’appello
2 ottobre 1995 __________ è respinto.
II. Le
spese della procedura d’appello consistenti in:
a)
tassa di giustizia fr. 880.--
b)
spese fr. 20.--
T
o t a l e fr. 900.--
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico. L’attrice rifonderà ai
convenuti complessivi fr. 1’200.-- per ripetibili d’appello.
III. L’appello
adesivo 10 novembre __________ è accolto.
Di
conseguenza la sentenza 21 agosto 1995 della Pretura del distretto di Lugano,
sezione 1, è riformata nel modo seguente:
-
La
petizione è respinta.
-
La
tassa di giustizia di fr. 1’200.-- e le spese sono a carico dell’attrice,
che rifonderà ai convenuti complessivi fr. 3’700.-- per ripetibili.
IV. Le
spese della procedura d’appello adesivo consistenti in:
a)
tassa di giustizia fr. 480.--
b)
spese fr. 20.--
T
o t a l e fr. 500.--
già
anticipati dall’appellante, restano a suo carico. L’attrice rifonderà ai
convenuti complessivi fr. 600.-- per ripetibili d’appello.
V. Intimazione: - __________
Comunicazione
alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 1.
Per
la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il
presidente Il segretario
Ultimo aggiornamento: 02.07.2026
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