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Extraordinary tenancy termination must be challenged within 30 days

12.1995.163Outro Tribunal23 de mai. de 1995Dismissed

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The landlord terminated a commercial lease for serious nuisance caused by the tenant’s use of parking spaces and obtained an eviction order in first instance. On appeal, the tenant argued that the substantive grounds for the extraordinary termination should be reviewed in the eviction proceedings. The appellate court held that even an extraordinary termination under Art. 257f CO must be challenged before the conciliation authority within 30 days, otherwise it becomes final. Since the tenant had not timely contested the notice, the eviction could not be resisted on the merits. The appeal was dismissed and the tenant was ordered to pay costs of CHF 300.

Sumário Omnilex

Art. 273 cpv. 1 CO, art. 271a cpv. 3 lett. c CO; contestazione della disdetta straordinaria per violazione dell’obbligo di diligenza: the ordinary time-limit and forum for challenging a termination apply also to extraordinary termination under Art. 257f CO. Failure to bring the challenge before the conciliation authority within 30 days renders the notice final and precludes re-litigation of the substantive grounds in subsequent eviction proceedings. Only in exceptional cases of manifest abuse of rights, ascertainable ex officio, may the court disregard the notice; such cases are narrowly construed and cannot be used to circumvent the statutory peremptory regime (consid. 4-5).

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AIUTO RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 12.1995.163

Data decisione, Autorità: 23.05.1995, IICCA

Incarto n. 12.95.00163

Lugano 23 maggio 1995

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Cocchi, presidente Chiesa e Zali

segretario:

Petrini

sedente per giudicare nella procedura di sfratto dei conduttori (inc. no. 95'00091 della Pretura del distretto di Lugano), Sezione 5, dipendente da istanza 13 aprile 1995 di

rappr. dall'avv. __________

Contro

che il Segretario assessore della Pretura ha accolto, facendo ordine alla società convenuta di mettere a libera disposizione dell’istante i 5 locali ad uso commerciale al primo piano nello stabile in via __________ a __________, entro 10 giorni dell’intimazione della decisione;

appellante la convenuta, con allegato 16 maggio 1995, con cui chiede la riforma della sentenza impugnata con la reiezione dell’istanza di sfratto;

appello corredato di una domanda di effetto sospensivo che non viene evasa a dipendenza della presente decisione sul merito;

in virtù dell’art. 313 bis CPC

considera

in fatto e in diritto

  1. L’istante ha concesso in locazione alla convenuta un appartamento di 5 locali adibiti a ufficio, nonché quattro posti auto all’aperto, sul piazzale antistante l’immobile.

Il contratto ,iniziato il 1 marzo 1992, sarebbe scaduto dopo un anno, salvo disdetta con preavviso di sei mesi.

Sorte divergenze in merito all’occupazione dei posti auto, la locatrice inviò alla __________ una lettera raccomandata 10 novembre 1994 in cui denunciava una situazione di notevole disturbo per la circolazione degli altri inquilini, minacciando la disdetta della locazione qualora non si fosse attenuta per il futuro alle norme di occupazione previste dal contratto.

Rimasta presumibilmente senza effetto quella missiva, l’istante si è vista costretta a inviare a controparte un secondo scritto - di data 11 gennaio 1995 - lamentando i medesimi disagi e dando disdetta dal contratto in virtù dell’art. 257f CO per il termine del 28 febbraio successivo. Il 25 gennaio la disdetta veniva formalizzata, ossia espressa su formulario ufficiale.

  1. A questo atto dell’istante la convenuta non reagiva né contestando la disdetta davanti all’Ufficio di conciliazione, né postulando la protrazione della locazione.

Venuta così a termine la locazione, l’istante ha introdotto la presente istanza di sfratto che il primo giudice ha protetto, sostenendo che ogni disdetta, anche straordinaria, dev’essere contestata davanti all’Ufficio di conciliazione nel termine perentorio di 30 giorni; in mancanza di contestazione tempestiva, la discussione sui presupposti materiali non può più essere discussa nella successiva procedura di sfratto.

  1. In questa sede, l’appellante ammette il proprio atteggiamento di fronte alla disdetta; tuttavia, sostiene che la contestazione dei motivi di una disdetta anticipata dev’essere esaminata dal giudice dello sfratto: non avendovi proceduto il segretario assessore e non esistendo concretamente i presupposti d’applicazione dell’art. 257f CO, si giustifica il presente appello.

  2. Questa Camera ha già dovuto affrontare il tema proposto con l’appello, giungendo alla conclusione che le disposizioni relative alla contestazione di una disdetta trovano applicazione non solo nel caso di disdetta ordinaria ( contrattuale o legale ), ma anche in quello di disdetta straordinaria dell’art. 257f cpv. 3 CO per violazione dell’obbligo di diligenza; affermando che questa conclusione risulta dalla lettera dell’art. 271a cpv. 3 lett. c CO, stante il quale la contestazione della disdetta per violazione grave dell’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini è esclusa solo per i casi previsti al capoverso 1 lett. d ed e; negli altri casi è quindi possibile far capo alla stessa ( II CCA 14.10.1992 in re Rodenhäuser / Guida ).

D’altra parte il Tribunale federale ha avuto modo di decidere, in una fattispecie analoga, ovvero in un caso di disdetta straordinaria dovuta alla mora del conduttore nel pagamento della pigione, che - in assenza di una contestazione tempestiva - la disdetta passa in giudicato ( I CCTF 21.8.1992 in re __________ c/ Danielli ).

Va ancora ricordato che, mentre il DAL prevedeva casi di nullità assoluta della disdetta che poteva essere rilevata in ogni tempo, il nuovo diritto della locazione ha precisato i casi di disdetta abusiva che possono dar luogo a contestazione, indicando che la relativa richiesta deve essere presentata - sotto pena di perenzione - all’autorità di conciliazione entro trenta giorni dal ricevimento della disdetta ( art. 273 cpv. 1 CO ).

L’opinione contraria, espressa da determinati autori ( cfr. in particolare Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, ed. 2, p. 301 e - con conseguenze diverse - Schweizerisches Mietrecht, Comm. SVIT, art. 257f N. 53 ) può creare ulteriore insicurezza in un campo del diritto civile dove, malgrado il tempo trascorso dalla riforma legislativa, le questioni irrisolte non sono poche, a discapito - tutto sommato -proprio delle parti giustamente considerate più deboli dal legislatore. Non v'è dubbio che l’eventualità di poter discutere anche davanti al giudice dello sfratto la presenza dei presupposti sostanziali all’applicazione dell’art. 257f CO avrebbe come conseguenza di mettere in causa il carattere perentorio del termine di contestazione della disdetta.

D’altra parte, come implicitamente sostengono altri autori ( cfr. Zihlmann P., Das neue Mietrecht, Zurigo 1990, p 112 segg.), tale possibilità è data esclusivamente laddove la legge stessa lo prevede, ossia nell’ambito dell’art. 274g CO, quando al giudice dello sfratto vengono attribuite competenze normalmente riservate agli uffici di conciliazione, rispettivamente ai giudici del merito, a motivo del fatto che davanti a lui sia già pendente - per altre circostanze - una procedura esecutiva di espulsione.

  1. Estranei a questa fattispecie restano i casi in cui si verifica un manifesto abuso di diritto che qualsiasi giudice può constatare d’ufficio: si deve tuttavia trattare di casi eccezionali ( II CCA, sent. cit. ) che non devono rendere vane le disposizioni, per altro sufficientemente dettagliate, del nuovo diritto della locazione.

Nel caso concreto il quesito non si pone dal momento che la convenuta non sostiene l’assenza di alcun motivo da parte della proprietaria dell’immobile che renda abusivo il ricorso alla norma in discussione, ma mette unicamente in forse la sufficiente rilevanza degli inconvenienti creati alla controparte e ai coinquilini, ossia la gravità dei motivi addotti in causa, ciò che - evidentemente

  • ricade nell’apprezzamento del giudice del merito, senza contravvenire in modo manifesto al principio dell’affidamento.
  1. Le spese processuali seguono la soccombenza. Alla parte appellata - che non ha dovuto presentare osservazioni - non possono essere attribuite ripetibili.

Per i quali motivi,

richiamati per le spese gli art. 147 segg. CPC

dichiara e pronuncia

  1. L’appello di __________, __________, è respinto.

  2. Le spese e la tassa di giustizia, per complessivi fr. 300.-, sono poste a carico della società appellante.

  3. Intimazione: __________

Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano,

sezione 5.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether an extraordinary lease termination under Art. 257f CO must be challenged before the conciliation authority within 30 days.

Decisão extraída

Yes. The challenge rules for termination apply also to extraordinary termination for breach of diligence duties; if not timely contested, the notice becomes final.

Fundamentação extraída

The court relied on Art. 271a para. 3(c) CO and prior case law, stressing that the new tenancy law channels challenges to allegedly abusive terminations to the conciliation authority within the statutory peremptory period, except where the law expressly assigns the eviction judge special competence. Allowing the eviction judge to review the substantive grounds would undermine the time limit.

Questão jurídica principal

Whether the eviction order should be overturned because the tenant contested the substantive grounds for termination only in the eviction appeal.

Decisão extraída

No. Since the termination was not timely challenged, its substantive grounds could no longer be examined in the eviction proceedings.

Fundamentação extraída

The tenant admitted not having challenged the notice or sought extension in time. The appellate court held that only manifest abuse of rights, reviewable ex officio in exceptional cases, could still be considered, and no such abuse was shown.

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