Possessory action against occupants after auction purchaseGerado por IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 11.2004.112

Data decisione, Autorità: 30.09.2004, ICCA

Titolo: azione possessoria rivolta agli occupanti di due appartamenti e chiedente lo sgombero immediato

Incarto n. 11.2004.112

Lugano 30 settembre 2004/rgc

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Lardelli

segretaria:

Locatelli, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa DI.2004.972 (azione possessoria) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con istanza del 23 agosto 2004 da

AO1 (patrocinati dall' RA1 )

contro

AP2 AP3;

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 13 settembre 2004 presentato da AP6 e AP6, AP4, AP1, AP2 e AP3 contro la sentenza emessa il 9 settembre 2004 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3;

2. Il giudizio sulle spese e sulle ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. AO1 ed AO1 si sono aggiudicati ai pubblici incanti il 6 luglio 2004, nell'ambito di una procedura esecutiva contro AP6, AP4 e __________, la particella n. 781 RFD di __________, comproprietà degli escussi in ragione di un terzo ciascuno. Il trapasso di proprietà è stato iscritto nel registro fondiario il 19 luglio 2004 ed è stato comunicato ai nuovi proprietari dall'Ufficio di esecuzione di Lugano il 26 luglio 2004.

B. Il 23 agosto 2004 AO1 ed AO1 hanno intentato un'azione possessoria davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, perché fosse ingiunto a AP6 e alla moglie AP6, a AP4 e alla moglie AP1, come pure ai figli AP2 (1998) e AP3 (2000) – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – di liberare immediatamente gli appartamenti da loro occupati. Alla discussione del 7 settembre 2004 sono comparsi unicamente AP6 e AP4, i quali hanno proposto di respingere l'istanza con l'argomento che gli istanti erano d'accordo di esaminare con loro la possibilità di stipulare un contratto di locazione. AO1 ed AO1 anno contestato l'asserto, ribadendo le loro domande di giudizio. Non è stata chiesta l'assunzione di prove.

C. Con sentenza del 9 settembre 2004 il Pretore, accertato come i convenuti non avessero reso verosimile un valido titolo per rimanere nell'immobile, ha accolto l'istanza e ordinato ai convenuti di liberare lo stabile entro 20 giorni, sotto la comminatoria dell'esecuzione effettiva (art. 490 CPC). Le spese, con una tassa di giustizia di fr. 250.–, sono state poste a carico dei convenuti in solido, tenuti a rifondere agli istanti, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 300.– per ripetibili.

D. Contro la sentenza appena citata AP6, AP4, AP1, AP2 e AP3 sono insorti con appello del 13 settembre 2004 per ottenere che – conferito all'appello effetto sospensivo – la sentenza del Pretore sia “revocata” o, in subordine, sia accordato loro un termine di sei mesi dalla sentenza d'appello per sgomberare lo stabile. L'appello non è stato intimato a AO1 ed AO1.

Considerando

in diritto: 1. Il Pretore statuisce su un'azione possessoria con la procedura contenziosa di camera di consiglio (art. 374 CPC con rinvio agli art. 361 segg.). La sua sentenza è quindi appellabile senza riguardo al valore litigioso (I CCA, sentenze del 26 settembre 1991 in re S., consid. 6 e del 19 dicembre 2002 in re C., consid. 1). È vero che in concreto AP6 e AP1 non si sono presentate all'udienza del 7 settembre 2004 davanti al Pretore, lasciandosi precludere dalla lite. Ciò non impedisce loro tuttavia di appellare (Anastasi, Il sistema dei mezzi d'impugnazione del Codice di procedura civile ticinese, Zurigo 1981, pag. 128, n. 8.1.4 con richiami; Rep. 1969 pag. 286 consid. 7A), sempre che non contestino – come nel caso specifico – i fatti allegati dagli istanti (art. 169 cpv. 1 in fine CPC per analogia). Tempestivo, l'appello in esame è pertanto ricevibile.

2. L'appello è un rimedio giuridico di carattere riformatorio, in fatto e in diritto. Chi appella non può quindi limitarsi a richieste di mera indole cassatoria, ma deve formulare le proprie conclusioni di merito (art. 309 cpv. 2 lett. e CPC; Cocchi/Trezzini, CPC massimato e commentato, Lugano 2000, n. 13 ad art. 309). Nella misura in cui gli appellanti si limitano a postulare, in concreto, la “revoca” della sentenza impugnata, ci si potrebbe interrogare pertanto sulla ricevibilità del gravame (art. 309 cpv. 5 CPC). Dall'insieme del memoriale si può desumere tuttavia che con tale domanda i convenuti intendono ottenere la riforma della sentenza impugnata nel senso di vedere respinta l'istanza avversaria. Seppure impreciso, l'appello può pertanto ritenersi ammissibile anche nella richiesta principale.

3. Gli istanti hanno introdotto un'azione possessoria con generico rinvio agli art. 926 segg. CC, senza indicare se si trattasse di un'azione di reintegra (art. 927 cpv. 1 CC) o di manutenzione (art. 928 cpv. 1 CC). La distinzione non è senza rilievo, poiché nell'ipotesi di un'azione di manutenzione il convenuto non ha alcuna possibilità di opporre un proprio diritto prevalente: la sola turbativa del possesso dovuta a un atto di illecita violenza basta a giustificare l'accoglimento dell'azione (Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3ª edizione, pag. 101, n. 365). In concreto l'eventualità di un'azione di manutenzione appare nondimeno esclusa, giacché gli istanti non lamentano una semplice turbativa del possesso, bensì la vera e propria impossibilità di disporre degli appartamenti occupati dai convenuti. Tanto in un'azione di reintegra quanto in un'azione di manutenzione, per converso, il possessore deve avere reclamato immediatamente, appena conosciuto l'atto di violenza e l'autore di esso (art. 929 cpv. 1 CC). Inoltre l'azione dev'essere intentata entro un anno, il quale comincia a decorrere dalla spogliazione o dalla turbativa, anche se il possessore ha avuto conoscenza più tardi del fatto e del suo autore (art. 929 cpv. 2 CC).

4. Le azioni possessorie competono anche al possessore indiretto che intende procedere contro il possessore diretto, a condizione che il problema di sapere se sia dato un “atto di illecita violenza” non dipenda da questioni di diritto legate a un eventuale rapporto giuridico instauratosi fra le parti (Stark in: Berner Kommentar,

3ª edizione, note 56 segg. all'introduzione degli art. 926–929 CC; Steinauer, op. cit., pag. 92, n. 331 con richiami e pag. 97, n. 353a; I CCA, sentenza del 4 ottobre 1994 in re P., consid. 3, 5 e 6; Baurecht 1995 pag. 43, n. 36). Questa Camera ha già avuto modo di giudicare ricevibile, quindi, un'azione di reintegra promossa dal possessore indiretto contro il possessore diretto allorché nessun negozio giuridico era mai sorto fra l'uno e l'altro (Rep. 1996 pag. 187, 1978 pag. 295; I CCA: sentenza del 2 novembre 1998 in re Z.; del 22 ottobre 1993 in re A.; del 31 gennaio 1991 in re M.). Nella fattispecie il problema è di sapere anzitutto, perciò, se fra le parti sussista un contratto qualsiasi.

5. I convenuti medesimi ammettono che con gli istanti non è mai sorto alcun negozio giuridico. Subito dopo l'asta pubblica del luglio 2004 sarebbero intervenuti – a loro dire – “contatti” in vista di giungere alla firma di un contratto di locazione, ma senza esito. Né risulta che gli istanti abbiano mai dato la benché minima assicurazione sul fatto che avrebbero tollerato la presenza dei convenuti nell'immobile dopo l'aggiudicazione all'asta (sicché mal si comprende il rimprovero di malafede loro rivolto nell'appello). Ora, non ravvisandosi alcun nesso contrattuale fra le parti, nemmeno per atti concludenti, l'azione di reintegra di AO1 e AO1 è proponibile. Ciò premesso, occorre verificarne la tempestività.

6. Si è detto che le azioni possessorie soggiacciono a un duplice limite di tempo (art. 929 CC): anzitutto gli istanti devono avere reclamato “immediatamente”; inoltre essi devono avere promosso causa entro un anno dalla spogliazione (sopra, consid. 3). Tali condizioni, che vanno esaminate d'ufficio (Rep. 1987 pag. 209 consid. 1, 1985 pag. 307 consid. 1), sono date nella fattispecie. Gli istanti si sono aggiudicati l'immobile ai pubblici incanti (art. 656 cpv. 2 CC) il 6 luglio 2004. Il trapasso di proprietà è stato iscritto nel registro fondiario il 19 luglio 2004 (doc. B) e materialmente gli istanti hanno potuto prendere possesso del bene solo in quel momento (doc. B: verbale d'incanto dei fondi, clausola n. 13 con richiamo degli art. 137 LEF e 67 segg. RFF). Gli istanti sostengono di avere preteso lo sgombero dei locali già prima di adire la via giudiziaria. I convenuti contestano, ma poco importa poiché ad ogni modo, introducendo l'azione il 23 agosto 2004 (cinque settimane dopo la consegna del bene), gli istanti hanno reclamato con tempestività. Secondo giurisprudenza, infatti, una reazione successiva di 7 settimane alla scoperta della spogliazione rientra ancora, nel caso di occupazione abusiva di uno stabile, nel lasso di tempo che un giudice può ragionevolmente ammettere facendo uso del suo potere di apprezzamento (Steinauer, op. cit., pag. 97 n. 350b in fine). E il reclamo può anche consistere, evidentemente, nell'avvio di una causa (Steinauer, op. cit., pag. 96 n. 350a). A ragione perciò il Pretore ha ritenuto l'azione di reintegra proponibile.

7. Altrettanto giustamente il primo giudice ha accolto le richieste degli attori e ha ingiunto ai convenuti di liberare l'immobile. Già si è spiegato che tra le parti non esiste alcun vincolo contrattuale che abiliti in qualche modo i convenuti a occupare oltre lo stabile. Invano essi pretendono perciò che il primo giudice dovesse ponderare l'interesse dei nuovi proprietari all'immediato sgombero dell'edificio con il loro interesse a trovare nuovi alloggi dignitosi e confacenti. La mancanza di qualsivoglia contratto osta già d'acchito alla benché minima concessione. Quanto al termine di sgombero fissato dal Pretore (20 giorni dalla notifica della sentenza), esso appare adeguato alle circostanze. Ai convenuti, in mora nel pagamento di interessi ipotecari e ammortamenti, era infatti nota almeno dal 21 giugno 2004 (doc. B, data del deposito delle condizioni d'incanto) l'impossibilità di onorare i debiti e la conseguente perdita della proprietà dell'immobile all'asta pubblica. Nemmeno la richiesta presentata in via subordinata per ottenere una proroga del termine fissato dal Pretore può dunque essere accolta.

8. Gli appellanti sostengono di non poter “eseguire l'ordine del Pretore così come formulato” perché l'alloggio n. 2 sarebbe a disposizione di __________, il quale era comproprietario (con loro) dell'immobile finito all'asta. Essi dimenticano però di avere dichiarato, all'udienza del 7 settembre 2004, che l'appartamento in questione non era più occupato. L'ordine di liberare e mettere l'immobile a completa disposizione degli istanti, così com'è impartito dal Pretore, non si presta pertanto a equivoci. Nessuno esige, in altri termini, che gli appellanti sgomberino i locali precedentemente occupati da __________. Si impone unicamente che essi liberino quelli occupati da loro medesimi. E a nulla rileva approfondire di quali vani precisamente si tratti, già per il fatto che nello stabile passato in proprietà degli istanti essi non hanno più diritto di occupare vano alcuno.

9. Se ne conclude che, manifestamente infondato, l'appello è destinato all'insuccesso. L'emanazione del giudizio odierno rende senza oggetto la richiesta di effetto sospensivo contenuta nel ricorso. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC), mentre non è il caso di assegnare ripetibili alle controparti, cui l'appello non è stato intimato e non ha cagionato costi presumibili.

Per questi motivi,

in applicazione dell'art. 313bis CPC,

e vista sulle spese la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Gli oneri processuali, consistenti in:
   1. tassa di giustizia fr. 250.–
   2. spese fr. 50.–
   fr. 300.–

sono posti a carico degli appellanti in solido. Non si assegnano ripetibili.

3. Intimazione:

– AP6, ;

– AP6, __________;

– AP4, ;

– AP1, ;

– avv. RA1, .

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.

terzi implicati

Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello

Il presidente La segretaria

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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