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Challenge to condominium assembly decision dismissed

11.1998.55Outro Tribunal27 de out. de 1999Dismissed

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A condominium unit owner appealed the dismissal of his action seeking annulment of a condominium assembly resolution and a rule prohibiting parking on the common area in front of his windows. The appellate court held that the area was common property, had long been used as parking, and that the resolution was consistent with the deed and regulations. It further held that an annulment action cannot be used to obtain a new use regulation, and that the alleged nuisance was neither sufficiently proven nor properly asserted under Article 679 CC. The appeal was dismissed and costs were imposed on the appellant.

Sumário Omnilex

Art. 712m cpv. 2 and 75 CC; annulment of condominium assembly resolutions; scope of judicial review. A condominium owner who did not adhere to an assembly resolution may challenge it within one month. The decision is annulable only if it violates the condominium regulations or mandatory rules protecting the private interests of co-owners. The action is limited to retroactive annulment of the contested resolution; it cannot be used to substitute a new rule or to obtain a positive restructuring of common-area use. Claims based on nuisance require a distinct legal basis and proof of excessive imissions; mere inconvenience or common experience is insufficient without evidence (consid. 2-6).

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AIUTO RICERCA

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Numero d'incarto: 11.1998.55

Data decisione, Autorità: 27.10.1999, ICCA

Incarto n.: 11.1998.00055

Lugano 27 ottobre 1999/rgc

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e R. Bernasconi, giudice supplente

segretario:

Ambrosini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa ..______ (annullamento di decisione assembleare) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con petizione del 20 novembre 1995 da

__________, __________ (patrocinato dall’avv. __________ __________, __________)

contro

Comunione dei comproprietari del condominio Residenza __________ __________ __________, __________ (patrocinata dall’avv. __________ __________, __________);

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione: 1. Se deve essere accolto l'appello del 20 marzo 1998 presentata da __________ __________ contro la sentenza emessa il 26 febbraio 1998 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1;

Il giudizio sulle spese e ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. __________ __________ ha acquistato il 27 luglio 1990 la proprietà per piani n. __________, pari a 20/1000 della particella __________ RFD di __________ (condominio “Residenza __________ __________ __________ ”) con diritto esclusivo sull’appartamento n. __________ situato al piano __________. Dopo avere reclamato senza esito nel 1994 e 1995 per l’uso come posteggio dello spazio antistante le finestre e il terrazzo del suo appartamento da parte di comproprietari e di loro ospiti, il 4 settembre 1995 egli ha introdotto davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, un’azione possessoria contro la Comunione dei condomini. Egli ha chiesto che fosse vietato ai comproprietari e ai loro ospiti di posteggiare sulla porzione di fondo comune davanti alle sue finestre e di attraversare il suo terrazzo, adducendo che le vetture provocavano immissioni inaccettabili sia per il rumore che per i gas di scarico. All’udienza del 9 ottobre 1995 le parti hanno concordato di sospendere la procedura fino al sopralluogo. Il 19 ottobre 1995 l’assemblea dei comproprietari ha deciso di lasciare invariata la destinazione dell’area, sostenendo che era destinata a posteggio solo in “casi urgenti”.

B. Il 20 novembre 1995 __________ __________ ha promosso azione ordinaria contro la Comunione dei comproprietari della “Residenza __________ __________ __________ ” per ottenere che fosse annullata la deliberazione assembleare predetta e che fosse ordinato ai comproprietari di posteggiare veicoli sulla parte di fondo comune antistante le finestre della sua proprietà per piani. La Comunione dei comproprietari ha presentato il 5 marzo 1996 una domanda processuale tendente a disgiungere le domande della petizione. Alla discussione dell’8 marzo 1996 l’attore ha modificato tali domande, chiedendo l’annullamento della decisione assembleare contestata e l’adozione di un regolamento d’uso della parte comune adibita a giardino per impedire il posteggio davanti alle sue finestre. Nella sua risposta di merito la Comunione dei comproprietari ha poi proposto di respingere la petizione e nei successivi allegati scritti le parti hanno ribadito le loro domande. Esperita l'istruttoria, le parti sono comparse al dibattimento finale del 12 gennaio 1998 e hanno confermato le loro richieste, rinviando al contenuto delle loro conclusioni scritte.

C. Statuendo il 26 febbraio 1998 in luogo e vece del Pretore, il Segretario assessore ha respinto la petizione e ha posto la tassa di giustizia di fr. 600.– con le spese a carico dell’attore, tenuto a rifondere alla convenuta fr. 1'900.– per ripetibili.

D. Contro la sentenza appena citata __________ __________ è insorto con un appello del 20 marzo 1998 nel quale chiede che la petizione sia accolta e il giudizio impugnato riformato di conseguenza. Nelle sue osservazioni dell’11 maggio 1998 la convenuta propone di respingere l’appello e di confermare la sentenza di prima sede.

E. La giudice delegata di questa Camera ha rinviato il 17 luglio 1998 gli atti al Segretario assessore affinché determinasse il valore litigioso. Con ordinanza del 27 novembre 1998 il Segretario assessore ha fissato tale valore in fr. 10’000.– fondandosi su una perizia allestita in contraddittorio.

Considerando

in diritto: 1. Il primo giudice ha accertato che l’area antistante la proprietà per piani dell’attore rientra nelle parti comuni del condominio ed è stata adibita a posteggio sin dall’inizio, mentre l’attore non aveva provato di avere ricevuto garanzie sulla destinazione a prato o giardino di tale superficie. Egli è giunto alla conclusione che l’oggetto n. 3 della deliberazione impugnata è conforme al regolamento e all’atto costitutivo della comproprietà e che non vi era quindi motivo per annullarla. Per quanto concerne la domanda intesa a far cessare le immissioni di vario genere lamentate dall’attore, il Segretario assessore ha ritenuto che non vi erano sufficienti elementi per ritenerle eccessive e ha soggiunto che in ogni modo la Comunione dei comproprietari non poteva essere considerata perturbatrice, l’azione dovendo essere proposta direttamente contro i singoli responsabili. Donde il rigetto della petizione.

  1. In virtù degli art. 712m cpv. 2 e 75 CC ogni comproprietario che non abbia aderito a una decisione assembleare ha la facoltà di impugnare tale deliberazione davanti al giudice entro un mese da quanto ne ha avuto conoscenza (Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3ª edizione, pag. 368 n. 1319; Meier-Hayoz/Rey in: Berner Kommentar, nota 126 ad art. 712m CC). Una siffatta decisione è annullabile quando è stata adottata in violazione degli statuti oppure di norme di legge imperative o destinate a proteggere gli interessi privati dei singoli comproprietari (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., nota 128 ad art. 712m CC; Rep. 1989 pag. 480). Assolutamente nulle sono invece le decisioni prese in dispregio di norme legali imperative o destinate a proteggere gli interessi di terzi, in particolare dei creditori (Steinauer, op. cit., pag. 367 n. 1319; Meier-Hayoz/Rey, op. cit. n.146 ad art. 712m CC).

  2. Nella fattispecie l’attore sostiene che il Segretario assessore ha negato a torto la legittimazione passiva della Comunione dei comproprietari per quel che concerne le immissioni, giacché la lite verte sulla contestazione di una deliberazione assembleare lesiva dei suoi diritti. Su questo punto l’argomentazione è fondata. Unico oggetto dell’azione promossa il 20 novembre 1995 – e quindi del giudizio odierno – è infatti l’annullamento dell’oggetto n. 3 adottato dall’assemblea dei comproprietari il 19 ottobre 1995 e la richiesta di adottare un regolamento d’uso dell’area litigiosa. Per sua stessa ammissione l’attore non ha promosso un’azione fondata sull’art. 679 CC, sicché ogni disquisizione sulla legittimazione passiva della Comunione dei comproprietari si rivela inutile. È infatti pacifico che solo la Comunione dei comproprietari può essere convenuta in causa, come nella fattispecie, intesa a ottenere l’annullamento di una trattanda assembleare contestata (Rep. 1995 pag. 231).

  3. L’appellante afferma che prima della deliberazione contestata non esisteva alcun regolamento che disciplinasse l’uso dell’area adibita a posteggio davanti alle sue finestre e rimprovera al Segretario assessore di avere intravisto una regolamentazione di tale area nell’atto costitutivo della proprietà per piani quando in realtà l’uso di tale superficie non era regolato a sufficienza. La censura si rivela non solo infondata, ma finanche ai limiti della temerarietà. L’attore stesso ammette che la porzione di fondo in questione, descritta come “giardino/accesso” a registro fondiario (doc. D), rientra fra le parti comuni dell’immobile. Non si vede del resto come potrebbe essere altrimenti, dato che si tratta di terreno circostante lo stabile (doc. N, doc. 3), il quale è parte comune per legge (art. 712b cpv. 2 n. 1 CC; Steinauer, op. cit., pag. 311 n. 1129). Né l’atto costitutivo della proprietà per piani né il regolamento prevedono tuttavia una specifica destinazione di tale area (doc. C1, C2, C3 e C4). Il regolamento della proprietà per piani stabilisce soltanto – tra altre cose – che le parti comuni dell’immobile sono a disposizione di tutti i comproprietari, riservato un diverso ordinamento prescritto dall’assemblea condominiale (doc. C2, capitolo C, §13 e 14, pag. 8). Di fronte alle richieste dell’attore, che insisteva perché si adibisse a giardino l’area in questione, l’assemblea dei comproprietari ha deciso che la superficie litigiosa (tratteggiata sulla planimetria doc. M, doc. 3 e 4) poteva continuare a essere usata come posteggio dai comproprietari e dai loro ospiti, quanto meno in casi urgenti (verbale dell’assemblea del 19 ottobre 1995, doc. L). Il risultato della deliberazione assembleare è riuscito indubbiamente sgradito all’appellante, che ha visto respingere la sua richiesta, ma non è contrario alla legge né al regolamento condominiale e precisa in modo chiaro l’uso della porzione di terreno dinanzi all’appartamento n. 2.

  4. Quanto alla domanda dell’appellante volta a far adottare un regolamento d’uso per vietare il posteggio dei comproprietari e dei loro ospiti davanti alla sua proprietà (appello, pag. 2), essa è improponibile in questa sede. L’azione di contestazione di una deliberazione assembleare tende solo a far annullare con effetto retroattivo la risoluzione controversa (Steinauer, op. cit., pag. 369 n. 1325). A prescindere dal fatto che – come detto – l’appellante nemmeno pretende che la decisione da lui impugnata violi la legge o gli statuti, l’annullamento dell’oggetto n. 3 lascerebbe invariata la destinazione e l’uso (di fatto) a posteggio dell’area litigiosa. L’assemblea ha respinto la proposta di modificare il regolamento nel senso postulato dall’attore, il quale poteva chiedere bensì l’annullamento della deliberazione assembleare, se contraria alla legge o al regolamento, ma non la sostituzione di tale decisione con un’altra.

  5. Infine l’appellante rimprovera al primo giudice di avere negato a torto immissioni eccessive dovute ai rumori e ai gas di scarico delle automobili che sostano dinanzi alla sua proprietà, sebbene tali disturbi siano intollerabili già per comune esperienza. Egli però, pur dolendosi di rumori ed esalazioni eccessive, non ha fondato la propria azione sull’art. 679 CC. Anzi, nell’appello egli stesso ribadisce di avere chiesto l’annullamento della decisione assembleare giacché le immissioni illecite impedirebbero la destinazione a posteggio dell’area antistante la sua proprietà. Per di più, né l’istruzione dell’azione possessoria (sospesa di comune accordo in occasione dell’udienza preliminare del 9 ottobre 1995: v. inc. ..__________) né quella della presente causa dimostrano l’esistenza di eccessi pregiudizievoli ai danni dell’attore. I testimoni escussi si sono espressi solo sulla destinazione dell’area litigiosa (deposizione __________ __________ dell’8 aprile 1997, pag. 1 e deposizione __________ __________, di stessa data, pag. 3) e il sopralluogo ha dato atto solo della situazione esistente, senza fornire alcun elemento per accertare le asserite immissioni eccessive (verbale del 27 maggio 1997, act. IX). A giusta ragione quindi il Segretario assessore ha sottolineato la manifesta inesistenza di prove sull’eccesso delle immissioni, che non possono evidentemente presumersi – come asserisce l’attore – per comune esperienza.

  6. Gli oneri processuali sono posti a carico dell’appellante (art. 148 cpv. 1 CPC), che rifonderà alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili.

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L’appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

  1. Gli oneri processuali, consistenti in :

a) tassa di giustizia fr. 300.–

b) spese fr. 50.–

fr. 350.–

sono posti a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 1’200.– per ripetibili di appello.

  1. Intimazione a:

– avv. __________ __________, __________

– avv. __________ __________, __________.

Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.

Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il segretario

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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Palavras-chave

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the condominium assembly resolution of 19 October 1995 had to be annulled as unlawful or contrary to the condominium rules

Decisão extraída

The resolution was compatible with the deed of condominium ownership and the condominium regulations; there was no ground for annulment.

Fundamentação extraída

The area was common property and had been used as parking from the beginning; no specific destination as garden was shown, and the assembly merely clarified that parking remained allowed, at least in urgent cases.

Questão jurídica principal

Whether the court could order adoption of a use regulation banning parking before the appellant's windows

Decisão extraída

That request was inadmissible in an action challenging an assembly resolution, because such an action can only annul the contested decision retroactively and cannot replace it with a different rule.

Fundamentação extraída

The appellant sought not only annulment but also a positive replacement rule; that relief exceeds the scope of an annulment action.

Questão jurídica principal

Whether alleged noise and exhaust immissions justified relief against the condominium community

Decisão extraída

No sufficient proof of excessive immissions was shown, and in any event the appellant had not brought a claim under Article 679 CC.

Fundamentação extraída

The evidence only established the use of the area and the existing situation; it did not demonstrate excessive nuisance attributable in this proceeding.

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