Standing for negatory action in condominium disputesGerado por IA

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Anteprima di stampa

Numero d'incarto: 11.1997.70

Data decisione, Autorità: 10.02.1998, ICCA

Incarto n. 11.97.00070

Lugano, 10 febbraio 1998/fb

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La prima Camera civile del Tribunale d’appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani

segretaria:

Gronchi Pozzoli, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa ..__________ (azione negatoria) della Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna promossa con petizione del 26 ottobre 1994 da

---

__________, __________ (ora patrocinato dall’avv. __________ __________, __________)

contro

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__________, __________ (patrocinata dall’avv. __________ __________, __________);

esaminati gli atti,

posti i seguenti

punti di questione: 1. Se dev’essere accolto l’appello del 29 aprile 1997 presentato da __________ __________ contro la sentenza emessa l’8 aprile 1997 dal Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna;

2. Il giudizio sulle spese e sulle ripetibili.

Ritenuto

in fatto: A. __________ __________ ha acquistato il 14 novembre 1983 l’odierna proprietà per piani n. __________, pari a 144/1000 della particella n. RFD di __________ (Condominio “ __________a”), posta in località __________, con diritto esclusivo sull’appartamento n. 4 e uso riservato di una striscia di giardino verso il lago (segnata con la lettera “D” sul piano di assegnazione). __________ __________ possiede dal

30 luglio 1982 l’odierna proprietà per piani n. __________, pari a 22/1000 del medesimo condominio, con diritto esclusivo sull’appar-tamento n. 9 e uso riservato di una striscia di giardino (lettera “U”) attigua a quella di __________ __________. Lungo il limite fra le due strisce di giardino vi è una siepe bassa e, verso il lago, una scaletta in piode che conduce alla riva; un’altra scaletta in muratura si trova al bordo del lago.

B. In seguito a contrasti sul riparto di oneri e spese comuni, l’as-semblea dei comproprietari ha deciso il 29 maggio 1993 di far verificare dal geometra ing. __________ __________ di __________ il calcolo delle quote millesimali e l’assegnazione delle parti comuni. In seguito al rilievo planimetrico del geometra sulle delimitazioni dei diritti d’uso sul giardino, la siepe bassa, parte della scaletta che conduce alla riva e il primo gradino di quella al bordo del lago sono risultate trovarsi, secondo __________ __________, sulla striscia di terreno a lui attribuita. La modifica del regolamento sull’ammi-nistrazione e l’uso della comproprietà, in cui figura la nuova planimetria sull’assegnazione delle strisce di giardino, è stata menzionata nel registro fondiario il 13 febbraio 1985.

C. Intanto, il 1° luglio 1994, __________ __________ ha chiesto al Comune di __________ il permesso di erigere sulla striscia di giardino a lui attribuita, a ridosso di quella assegnata a __________ __________, un muro ad angolo, in granito (alto 1.90 m), sormontato da un tetto in plastica trasparente con funzione di pergola. __________ __________ ha citato __________ __________ l’8 settembre 1994 per un esperimento di conciliazione davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna, affinché rinunciasse al manufatto. Il Comune di __________ ha rilasciato l’autorizzazione a costruire il 12 settembre successivo, riservati i diritti dei terzi in base al regolamento della comproprietà. All’udienza davanti al Pretore, del 3 ottobre 1994, le parti hanno deciso di sospendere la conciliazione in vista di trattative. La procedura non ha più avuto alcun seguito.

D. Il 26 ottobre 1994 __________ __________ ha introdotto un’azione negatoria davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna per ottenere che __________ __________ rimuovesse la siepe, la scaletta verso la riva e quella al bordo del lago nella misura in cui invadono la striscia di giardino in suo uso riservato. La convenuta si è opposta alla petizione e in via riconvenzionale ha postulato l’eliminazione del manufatto – nel frattempo pressoché ultimato – edificato dall’attore. Questi ha proposto di respingere la riconvenzione. Le parti hanno mantenuto invariate le loro domande di giudizio anche nei memoriali conclusivi, rinunciando al dibattimento finale.

E. Con sentenza dell’8 aprile 1997 il Pretore ha respinto la petizione, ritenendo – in sintesi – che il piano sul riparto delle aree di giardino non costituisce una mappa catastale e non è quindi di fede pubblica, tanto più che in concreto, al momento di acquistare la quota di proprietà per piani (14 novembre 1983), l’attore conosceva l’esistenza della siepe e della scaletta a lago. La tassa di giustizia di fr. 1200.– e le spese sono state poste a carico dell’attore, tenuto a rifondere alla convenuta fr. 1700.– per ripetibili. Il Pretore ha accolto invece la riconvenzione di __________ __________, rilevando che il manufatto dell’attore viola il regolamento sull’amministrazione e l’uso della comproprietà, il quale vieta di alterare l’aspetto del giardino a scapito di altri condomini. Le spese dell’azione riconvenzionale, con una tassa di giustizia di fr. 800.–, sono state poste a carico di __________ __________, con obbligo di versare a __________ __________ fr. 1700.– per ripetibili.

F. Contro la sentenza predetta __________ __________ ha presentato un appello del 29 aprile 1997 in cui chiede di accogliere l’azione principale, di respingere la riconvenzione e di riformare il giudizio pretorile di conseguenza. In subordine conclude perché le ripetibili dell’azione principale siano ridotte a fr. 1600.–, la tassa di giustizia della riconvenzione a fr. 250.– e le ripetibili della medesima a fr. 400.–. Nelle sue osservazioni del 3 giugno 1997 __________ __________ propone di respingere l’appello e di confermare la sentenza impugnata.

Considerando

in diritto: 1. L’appellante ha promosso un’azione negatoria, esplicitamente dichiarata tale nella petizione con richiamo espresso all’art. 641 cpv. 2 CC. Si tratta di una causa che il proprietario intenta al fine di ottenere la cessazione di una turbativa pregiudizievole per il suo dominio sulla cosa, ovvero per il suo diritto di proprietà (Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3ª edizione, pag. 286 n. 1028; Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 5ª edizione, nota 89 ad art. 641 CC con richiami). La turbativa deve costituire però un’ingerenza diretta, nel senso che deve verificarsi sul fondo stesso dell’attore (Steinauer, op. cit., vol. II, 2ª edizione, pag. 175 n. 1896). In caso di comproprietà l’azione può essere promossa anche da un comproprietario contro un altro comproprietario (Steinauer, loc. cit., n. 1030a; Rey, Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum, vol. I, Berna 1990, pag. 439 n. 2057 con riferimenti; Meier-Hayoz/Rey in: Berner Kommentar, Berna 1988, nota 105 ad art. 712g CC). Trattandosi di proprietà per piani, in particolare, l’azione può essere avviata da ogni condomino leso direttamente dal comportamento di un altro condomino che eserciti prerogative legate al suo diritto d’uso esclusivo su locali spettanti in realtà in uso esclusivo all’attore. Nella prospettiva dell’art. 641 cpv. 2 CC non basta, quindi, che il convenuto trascenda le facoltà inerenti al suo diritto d’uso esclu-sivo: occorre ch’egli leda direttamente il diritto d’uso esclusivo dell’attore, ad esempio introducendosi in locali d’abitazione o abusando del campanello (Wermerlinger-de Gottrau, L’utili-sation de l’unité d’étage dans un immeuble en propriété par étages, Friburgo 1992, pag. 345 in alto e pag. 346 nel mezzo con rinvii di dottrina).

2. Nella fattispecie l’appellante rimprovera alla controparte di avere invaso la striscia di giardino riservatagli per regolamento con la piantagione di una siepe e – in parte – con la costruzione di due scale di accesso alla riva del lago. Sotto questo profilo la turbativa configura quindi un intervento diretto, esercitato su una porzione del fondo in uso all’attore. Il problema è di sapere se l’azione negatoria possa essere promossa anche da un condomino leso direttamente nel suo diritto d’uso riservato. Si è visto poc’anzi, infatti, che con tale azione il condomino può difendere da turbative dirette il suo diritto d’uso esclusivo. La striscia di giardino aperto attribuita all’appellante non può essere oggetto d’uso esclusivo (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., nota 10 ad art. 712b CC; Steinauer, op. cit., vol. I, pag. 353 n. 1272a), nonostante la fallace terminologia usata nel regolamento per l’uso e l’ammini-strazione (art. 2), ma solo di un diritto riservato, alla stessa stregua – per esempio – di un posteggio (DTF 121 III 25 consid. 2a; Steinauer, po. cit., vol. I, pag. 311 n. 1129a). La risposta è affermativa: la legittimazione a procedere contro comproprietari che ledono diritti riservati ad altri comproprietari dalla legge o dal regolamento per l’amministrazione e l’uso del condominio, in effetti, non compete solo alla comunione dei comproprietari, ma anche al singolo condomino leso direttamente nel suo diritto d’uso riservato (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., nota 106 in fine ad art. 712g CC con rinvii). Per il resto non fa dubbio che la legittimazione attiva – o passiva – sia un presupposto di merito, da verificare d’ufficio, per diritto federale, in ogni stadio di causa (DTF 118 Ia 130 consid. 1; v. anche DTF 123 III 62 consid. 3a).

3. Quanto alla legittimazione passiva, un’azione negatoria va promossa contro l’autore – diretto o indiretto – della turbativa (Steinauer, op. cit., vol. I, pag. 286 n. 1031 con rinvii; Schmid, Sachenrecht, Zurigo 1997, pag. 133 n. 675 e 680). A tale regola non sfugge la disciplina sulla proprietà per piani, sicché il condomino intenzionato a far cessare una turbativa esercitata da un altro condomino deve procedere contro quest’ultimo, non contro la comunione dei comproprietari (Wermerlinger-de Gottrau, op. cit., pag. 346). Poco importa che la turbativa pregiudichi diritti d’uso esclusivo o diritti d’uso riservato (Meier-Hayoz/Rey, op. cit., nota 107 ad art. 712g CC). Determinante è la figura del responsabile. Ora, nella fattispecie l’attore principale rimprovera alla convenuta di avere piantato una siepe e di avere costruito scale sulla striscia di terreno a lui riservata. La legittimazione passiva della comproprietaria era quindi data.

4. Ciò posto, occorre esaminare la turbativa lamentata dall’appel-lante. La piantagione della siepe potrebbe senz’altro ritenersi tale, se fosse opera della convenuta, già per la circostanza che l’attore non sarebbe tenuto a tollerare la messa a dimora di piante da parte di un altro condomino sull’area di giardino in suo uso riservato. Il fatto è che la siepe non consta essere stata piantata dalla convenuta. Davanti al Pretore quest’ultima aveva negato di avere posato qualsivoglia recinzione, soggiungendo che siffatti lavori erano stati eseguiti dal promotore immobiliare ing. __________ __________ di __________ (risposta, pag. 2). L’attore non ha contestato ciò (replica, pag. 2). Sentito in qualità di testimone, __________ __________, già dipendente dell’impresa edile di __________ __________ (____________________), ha ricordato che “la ramina plastificata è stata posata da __________ ” e che oltre alla rete “è stata posata una siepe (...) ad una distanza di 50 cm dalla linea di delimitazione degli spazi assegnati in uso esclusivo ai singoli condomini” (verbali, pag. 9). L’ing. __________ __________ ha confermato che la sistemazione esterna è stata eseguita dalla sua impresa (ver-bali, pag. 8). Nessun elemento induce quindi a ritenere che l’attrice sia, direttamente o anche solo indirettamente, all’origine della censurata turbativa. Su questo punto il giudizio del Pretore, ancorché per motivi diversi da quelli addotti nella sentenza impugnata, resiste alla critica.

5. La parziale invasione della striscia di giardino in uso riservato dell’attore dovuta alla costruzione di scale di accesso al lago potrebbe costituire anch’essa una turbativa diretta (Steinauer, op. cit., vol. I, pag. 287 n. 1034 con rinvii). A prescindere dal fatto però che la convenuta ha ammesso di avere costruito una sola scala (“la scala che scende al lago”: risposta, pag. 2) e che non è dato di capire se si tratti dell’una, dell’altra o di entrambe le scale evocate nella petizione, l’usurpazione della striscia di terreno in uso riservato dell’attore rimane del tutto aleatoria. Secondo il Pretore “per alcuni centimetri parte della scala che dalla striscia ‘U’ della convenuta porta alla riva del lago è (...) situata sulla striscia (...) assegnata all’attore” (sentenza, pag. 5 in fondo). Se non che, il doc. A menzionato dal Pretore non consente di dedurre alcunché, nemmeno di quale scala si tratti. Certo, il geometra __________ avrebbe segnato sul terreno con un picchetto lo spigolo sud-est della striscia di giardino “D” e con tratti di vernice arancione lungo il resto del terreno la corretta separazione fra la striscia “D” e la “U” (sentenza, pag. 5 in basso), ma invano si cercherebbe agli atti un documento qualsiasi che permetta di misurare lo scarto rispetto alle recinzioni posate dall’impresa edile __________, rispettivamente di determinare in che misura l’una o l’altra scala – o ambedue – invadano la striscia di giardino in uso riservato all’attore (la lettera 19 maggio 1994 dell’ing. __________ negli atti richiamati dall’Immobiliare __________ non è di alcun ausilio). Quanto alla perizia giudiziaria, essa non è di alcuna utilità a tal fine.

Si aggiunga che nemmeno l’attore è stato in grado di indicare con un minimo di precisione quali opere la convenuta avrebbe dovuto eliminare. Nella richiesta di giudizio egli si è limitato a chiedere che fosse ordinato alla convenuta “di rimuovere immediatamente quelle parti dei manufatti da lei eretti, in particolare le scale nel giardino e lungo il lago (...) che invadono il giardino lett. D, utilizzazione riservata in favore dell’attore, e di ripristinare lo stato anteriore entro 60 giorni dalla crescita in giudicato della presente sentenza, sotto le comminatorie dell’esecuzione effettiva (art. 490 CPC) e dell’art. 292 CP che prevede la pena dell’arresto o della multa in caso di disobbedienza a un ordine dell’autorità” (memoriale conclusivo, pag. 12). Da tale richiesta di giudizio è possibile desumere solo la generica esistenza di “scale nel giardino e lungo il lago”; tutto si ignora invece sulle “opere” che la convenuta dovrebbe rimuovere e che in misura ciò dovrebbe avvenire. Il mancato ossequio di un ordine formulato in termini tanto imprecisi, per di più, nemmeno potrebbe essere sanzionato in caso di inosservanza, né il giudice del rigetto dell’opposizione né l’autorità penale potendo individuare con un minimo di sicurezza che cosa concretamente dovrebbe fare la convenuta. Anche limitandosi alle due scale verso il lago e supponendo che la convenuta abbia eseguito entrambe, non si sa in che misura debba essere demolita l’una e in che misura l’altra. Neppure le risultanze istruttorie – come detto – non consentono lontanamente di supplire all’incertezza.

6. Se ne conclude, per quanto concerne l’azione principale, che l’appello non ha alcuna possibilità di successo, sia perché la convenuta non risulta avere piantato la siepe litigiosa, sia perché non è dato di sapere in che misura e con quale manufatto essa abbia invaso l’area attribuita in diritto riservato dell’attore. Rimane da esaminare il giudizio sulle ripetibili dell’azione principale, che l’appellante definisce eccessive e propone di ridurre a da fr. 1700.– a fr. 1600.–.

La giurisprudenza ha già avuto modo di rammentare che entro i minimi e i massimi delle tariffe applicabili in materia di spese e ripetibili il primo giudice gode di ampio potere di apprezzamento, censurabile solo per eccesso o per abuso (I CCA, sentenza del 18 aprile 1985 nella causa GMS contro T. e B., consid. 8; sentenza del 1° febbraio 1996 nella causa A., consid. 3). L’art. 150 CPC, secondo cui le ripetibili sono determinate entro i limiti della tariffa dell’Ordine degli avvocati, ha solo valore indicativo (Cocchi/Trezzini, CPC annotato, Lugano 1993, n. 3 ad art. 150). Nel caso specifico non è noto il valore litigioso dell’azione principale, genericamente definito “superiore a fr. 8000.–” nella petizione e non contestato dell’appellante. Ci si dipartisse da un valore di fr. 8000.–, in ogni modo, l’avvocato potrebbe esporre un onorario di fr. 1600.– (per altro riconosciuto dall’appellante) che si manterrebbe ancora entro i limiti dell’art. 9 cpv. 1 TOA. A ciò devono aggiungersi le spese vive (art. 3 TOA), che possono senz’altro presumersi – secondo la comune esperienza e il normale andamento delle cose – in almeno fr. 100.–. Nelle circostanze descritte non è dato di ravvisare perciò alcun eccesso o abuso del potere di apprezzamento da parte del primo giudice. Manifestamente infondato, l’appello deve essere respinto anche a tale proposito.

Se ne conclude, per quanto riguarda l’azione principale, che quantunque – una volta ancora – per motivi diversi da quelli evocati dal Pretore, la sentenza impugnata merita conferma.

7. L’appellante insorge anche avverso l’accoglimento della riconvenzione con cui gli è ordinato di demolire il manufatto oggetto dell’autorizzazione rilasciata il 12 settembre 1994 dal Comune di __________. Egli fa valere che l’assemblea dei comproprietari ha deciso il 27 luglio 1995 di permettere, in deroga all’art. 12 del regolamento sull’uso e l’amministrazione, “separazioni e accessori tra i giardini fino a un’altezza di 2 m”, sostenendo che il manufatto sostituisce solo un precedente capanno degli attrezzi ed è mascherato dietro l’alta siepe che separa in quel punto le due strisce di giardino (appello, pag. 15 seg.).

a) Il singolo condomino di una proprietà per piani non dispone solo dell’azione negatoria contro ingerenze dirette – cioè esercitate direttamente su locali o spazi oggetto del uso esclusivo o riservato – da parte di un altro condomino. Egli fruisce anche dell’art. 679 CC, che gli permette di difendersi da turbative indirette, purché tali turbative trascendano in un eccesso pregiudizievole giusta l’art. 684 CC (Steinauer, op. cit., vol. II, pag. 175 n. 1896). L’art. 679 CC è, in tal senso, una lex specialis dell’art. 641 cpv. 2 CC (Steinauer, op. cit., vol. I, pag. 342 n. 1234 con rinvio al n. 1035 di pag. 287; Wermerlinger-de Gottrau, op. cit., pag. 334 segg.; Meier-Hayoz/Rey, op. cit., nota 105 ad art. 712g CC; Schmid, op. cit., pag. 190 n. 962). La turbativa indiretta deve ledere locali o spazi oggetto di uso esclusivo o riservato dell’attore; se essa pregiudica una parte comune, l’azione spetta solo alla comunione dei comproprietari (Baurecht 2/1994 pag. 56 n. 109). Viceversa, se la turbativa proviene da parti comuni, l’azione non va rivolta contro il singolo condomino, bensì contro la comunione (ZBGR 72/1991 pag. 94).

b) Nel caso in esame l’attrice riconvenzionale non ha mai preteso che la controparte abbia invaso in un modo o nell’altro la striscia di giardino attribuitale in uso riservato. Non può farsi questione dunque di turbativa diretta. Quanto a una turbativa indiretta, essa dovrebbe costituire un eccesso pregiudizievole (giusta l’art. 684 CC) a detrimento di locali o spazi oggetto di uso esclusivo o riservato dell’attore. L’attri-ce riconvenzionale non pretende però che il manufatto della controparte emetta rumori, fumo o altri eccessi pregiudizievoli, mentre la sola presenza di un fabbricato ancora non costituisce un’immissione nel senso dell’art. 684 CC (Geiser, Leitsätze zum Eigentumsrecht, Berna 1981, pag 59 verso il basso). Ci si potrebbe domandare, certo, se la costruzione non sia causa di immissioni “negative” (privazione di sole, vista o luce), ma il problema – controverso in dottrina (Steinauer, op. cit., vol. I, pag. 141 n. 1808 e 1808a) – non è sollevato nemmeno nelle osservazioni all’appello. Ciò premesso, non giova interrogarsi se l’azione dovesse essere proposta contro il singolo condomino o contro la comunione dei comproprietari. Quel che l’attrice lamenta è, in sostanza, la violazione del regolamento sull’uso e l’amministrazione del condominio (art. 12) circa l’impiego delle aree comuni attribuite in uso riservato. Le norme cantonali sulle distanze da confine (art. 124 LAC) non sono di alcuna pertinenza, la delimitazione di spazi comuni destinati a uso riservato entro una medesima particella non potendosi manifestamente assimilare a un “confine” (onde l’inutilità di domandarsi se l’inosservanza di tali distanze costituisca una turbativa indiretta).

c) La legittimazione attiva è – come si è accennato – un presupposto di merito che il giudice deve verificare d’ufficio in ogni stadio di causa. Che il Pretore non si sia interrogato al riguardo non è perciò di rilievo. Ora, la disattenzione di norme contenute nel regolamento per l’uso e l’amministrazione del condominio può bensì essere fatta valere nei confronti di un singolo condomino. Tale prerogativa compete però – in assenza di turbative dirette o indirette per il singolo condomino – alla comunione dei comproprietari, cui il condomino può sempre rivolgersi. Ne segue che in concreto, mancando la legittimazione attiva dell’attrice riconvenzionale, il Pretore avrebbe dovuto respingere d’ufficio la riconvenzione. Su questo punto l’appello si rivela provvisto di buon diritto, indipendentemente dal fatto che il ricorrente non abbia rilevato il vizio. Ciò rende superfluo interrogarsi sull’eventuale riduzione della tassa di giustizia e delle ripetibili, censurate nell’appello.

8. La tassa di giustizia e le ripetibili di appello seguono il vicendevole grado di soccombenza (art. 24 lett. a LTG e 148 cpv. 2 CPC). L’appellante esce perdente sull’azione principale, ma ottiene causa vinta sulla riconvenzione. Si giustifica pertanto di suddividere le spese a metà e di compensare le ripetibili. Gli oneri processuali di prima sede si attengono anch’esse al principio della soccombenza.

Per questi motivi,

vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,

pronuncia: 1. L’appello è parzialmente accolto e il dispositivo n. 2 della sentenza impugnata è riformato come segue:

La riconvenzione è respinta.

La tassa di giustizia di fr. 800.– è posta a carico dell’attrice riconvenzionale, con obbligo di rifondere alla controparte fr. 1700.– per ripetibili.

Per il resto la sentenza impugnata è confermata.

2. Gli oneri processuali di appello, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 800.–

b) spese fr. 50.–

fr. 850.–

da anticipare dall'appellante, sono posti a carico delle parti in ragione di metà ciascuno, compensate le ripetibili.

3. Intimazione:

– avv. __________ __________, __________

– avv. __________ __________, __________.

Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.

Per la prima Camera civile del Tribunale di appello

La presidente La segretaria:

Ultimo aggiornamento: 02.07.2026

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