ZZ.1997.21•Change of use of hobby room requires building permit
ZZ.1997.21Outro Tribunal26 de nov. de 1997Dismissed
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The owners of a property in T. had a hobby room approved in 1988 but later used it commercially, with growing numbers of visitors and traffic. After neighborhood complaints, the municipality ordered the use restricted to what had been applied for, and the Bau-Departement upheld that decision. The Verwaltungsgericht dismissed the owners’ appeal. It held that the commercial change of use required a building permit, that the municipality could maintain a pure residential zone, and that no vested-rights protection exists for an unlawful use.
§ 3 KBV; change of use of premises to a commercial activity: building-permit requirement; residential zoning; vested rights. A change in the purpose of a building or room is permit-relevant whenever it is capable of producing materially relevant effects on the use-planning order, in particular increased traffic, emissions, or infrastructure burden; the absence of structural works is immaterial (consid. 2). Communal law may validly create pure residential zones and exclude non-disturbing business and service uses if the zoning scheme so provides (consid. 3). The protection of existing use applies only to lawful uses; a use established contrary to the permit cannot be relied upon as a protected status or expanded under the guise of vested rights (consid. 4).
| Geschäftsnummer: | ** ZZ.1997.21** |
|---|---|
| Instanz: | Verwaltungsgericht |
| Entscheiddatum: | 27.11.1997 |
| FindInfo-Nummer: | O_VW.2015.51 |
| Titel: | ** Baubewilligungspflicht, Umnutzung eines Hobbyraumes** |
| Resümee: | § 3 KBV. Die Umnutzung eines Hobbyraums für gewerbliche Zwecke ist baubewilligungspflichtig (Erw. 2). Die Gemeinden sind weiterhin befugt, reine Wohnzonen auszuscheiden (Erw. 3). Keine Besitzstandesgarantie für widerrechtliche Nutzung (Erw. 4). |
| SOG 1997 Nr. 21 **§ 3 KBV.*Die Umnutzung eines Hobbyraums für gewerbliche Zwecke ist baubewilligungspflichtig (Erw. 2). Die Gemeinden sind weiterhin befugt, reine Wohnzonen auszuscheiden (Erw. 3). Keine Besitzstandesgarantie für widerrechtliche Nutzung (Erw. 4). Die Eheleute H. sind Eigentümer von Grundbuch T. Nr. 2000 am Schlossweg. Im Jahre 1988 beabsichtigten sie, ein Einfamilienhaus mit Anbau eines unterkellerten Türmchens von 8 Metern Durchmesser zu erstellen. Der Anbau wurde als "Hobbyraum" deklariert. H. wollte angeblich seine Erfahrungen in Gesprächen an andere Menschen weitergeben und zu diesem Zweck ein- bis zweimal pro Woche 10 bis 12 Personen empfangen. Die kommunale Baukommission erteilte 1988 die Baubewilligung. Im Sommer 1996 wandten sich die Nachbarn D. an die Baukommission. Sie beanstandeten, die Besucherzahl habe kontinuierlich zugenommen und erreiche heute öfter 40 bis 50 Personen pro Woche. Herr H. mache geltend, seine finanzielle Existenz sei von der Weiterführung des Betriebs in heutigem Umfange abhängig. Darauf beschloss die Baukommission, die Freizeittätigkeit dürfe ab sofort nur noch im Rahmen der Angaben im Baugesuch ausgeübt werden. Die Eheleute H. beschwerten sich erfolglos beim Bau-Departement und gelangen nun an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, die Entscheide der Vorinstanzen seien aufzuheben. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde aus folgenden Gründen ab: 2. Nach § 3 Abs. 2 lit. a der kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) ist ein Baugesuch namentlich erforderlich für die Änderung der Zweckbestimmung von Bauten, Anlagen und Räumlichkeiten. In der Lehre und Rechtsprechung werden Zweckänderungen für bewilligungspflichtig gehalten, wenn sie geeignet sind, örtlich fassbare Auswirkungen auf die Nutzungsordnung zu zeitigen, namentlich wenn sie die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen (Leo Schürmann / Peter Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 1995, S. 238; Aldo Zaugg: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bern 1995, N 20 zu Art. 1). Ob mit der Änderung der Benutzungsart bauliche Massnahmen verbunden sind, ist belanglos (BLVGE 1995, S. 75). Nach den glaubhaften Aussagen des Nachbarn D. hat die Besucherzahl (und damit auch der Motorfahrzeugverkehr) in den letzten Jahren stark zugenommen. Diese Behauptung wird namentlich durch die beigezogenen Steuerakten gestützt: Das Nebeneinkommen, das die Eheleute H. erzielen, hat sich in den Jahren 1990 bis 1996 ungefähr verfünffacht und heute einen stattlichen Betrag erreicht. Mithin ist anzunehmen, die Beschwerdeführer hätten den als Hobbyraum deklarierten und bewilligten Anbau einer rentablen, besucherintensiven, gewerblichen Nutzung zugeführt. Der an der Hauptverhandlung vorgetragene Einwand, H. verdiene ausserdem mit Vorträgen und Publikationen Geld, ist durch nichts belegt - und vermöchte am Resultat auch nichts zu ändern. Eine solche Umnutzung ist baubewilligungspflichtig, denn die Praxis legt hier einen strengen Massstab an: In BVR 1996, S. 312 ff. wird erkannt, es stelle eine baubewilligungspflichtige Umnutzung dar, in einem nicht näher definierten Lager- und Gewerbehaus ein Früchte- und Gemüsegrosshandelsunternehmen einzurichten. Ebenso entschied das bernische Verwaltungsgericht als es darum ging, ob eine ehemalige Spenglerei durch eine kirchliche Laienbewegung genutzt werden dürfe (BVR 1997, S. 261). Weiter wurde zum Beispiel die Nutzung einer landwirtschaftlichen Lagerhalle für regelmässige Apéros, Picknicks und Grillparties für bewilligungspflichtig gehalten (LGVE 1992 III Nr. 11). Das Bundesgericht erklärt schliesslich gar eine neue, aber unsichtbare Nutzung für bewilligungspflichtig (BGE 119 Ib 223 betr. Hängegleiterlandeplatz). 3. a) § 29 Abs. 1 des alten Baugesetzes (BauG) vom 3. Dezember 1978 sah keine abschliessende Aufteilung der Bauzone vor. Nach Abs. 2 konnten die einzelnen, geschaffenen Zonen beliebig weiter unterteilt werden. Was die Wohnzone anbelangt, so waren dort nach kantonalem Recht neben Wohnbauten auch nicht-störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig, die der Bauweise der Zone angepasst waren (§ 30 Abs. 1). Es konnten aber namentlich auch reine Wohnzonen oder besondere Ferienhauszonen geschaffen werden (§ 30 Abs. 2). Dem kommunalen Recht wurde folglich ein weiter Spielraum zugestanden. Im Reglement der Gemeinde T. wird die Zone W2A wie folgt umschrieben: Aus § 29 Abs. 1 lässt sich entnehmen, dass dem so eingezonten Gebiet eine Schutzfunktion zukommt, wird doch eine zweckmässige Bebauung der höheren Hanglagen mit besonderer Rücksichtnahme auf die Schlossruine und deren Umgebung angestrebt. Abs. 3 derselben Norm bestimmt, es seien ausschliesslich Einfamilienhäuser zugelassen, und Abs. 2 verweist schliesslich für die Nutzungsart auf § 27. Die Hinweise zur Nutzungsart dieses Paragraphen sind knapp gehalten: "Einfamilienhäuser". Aus der Systematik der Normen lässt sich folgern, dabei handle es sich um eine abschliessende Aufzählung, denn in der Kernzone werden zum Beispiel nebst den "Mehrfamilienhäusern" die Nutzungen "Läden / Büros, nicht störendes Gewerbe" eigens noch genannt, und in der Wohnzone W2B sind Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Läden zugelassen. Das kommunale Recht schloss somit das Betreiben von nicht störenden Gewerben und Dienstleistungsbetrieben in der Zone W2A aus. In Ziffer 48 der Baubewilligung wurde somit zu Recht bemerkt, es handle sich bezüglich der Nutzung um eine reine Einfamilienhauszone. Die Bewilligung für das Türmchen konnte aber dennoch erteilt werden, weil nach Aussagen der Bauherrschaft davon auszugehen war, man beabsichtige, höchstens zwei Mal pro Woche, maximal 12 Personen zu freundschaftlichen Gesprächen zu empfangen. b) Nach heute geltendem kantonalem Recht sind die Gemeinden weiterhin befugt, Bauzonen zu unterteilen; für die hier zu beurteilende Frage ändert sich nichts. § 29 Abs. 2 PBG (BGS 711.1) sieht immer noch explizit vor, dass Bauzonen unterteilt werden können. § 30 Abs. 2 BauG, der die reinen Wohnzonen noch ausdrücklich nannte, wurde in der Revision nur deshalb gestrichen, weil man eine solche Vorschrift für entbehrlich hielt: Die Befugnis zur Bildung von reinen Wohnzonen liege grundsätzlich ohnehin in der Kompetenz der Gemeinde (Botschaft und Entwurf des Regierungsrates zur Teilrevision des Baugesetzes, RRB 3073 vom 11. September 1990). Nach kommunalem Recht liegt die Liegenschaft der Beschwerdeführer in der zweigeschossigen Einfamilienhauszone. Diese ist eine reine Wohnzone (§ 3 des Zonenreglementes, ZR). c) Die Gemeinde ist im Begriff, die Planung zu revidieren. Das neue Zonenreglement ist bereits öffentlich aufgelegt, aber bisher weder vom Gemeinderat noch von der Regierung genehmigt worden. Nach diesem Entwurf befindet sich die Liegenschaft der Beschwerdeführer in der Einfamilienhauszone "E 1-2". Diese Einfamilienhauszone ist eine reine Wohnzone (§ 3). Nach § 2 dient sie grundsätzlich dem Wohnen. Berufliche Tätigkeiten, die von Bewohnern in der eigenen Wohnung ausgeübt werden, keinen Mehrverkehr und keine Mehrimmissionen erzeugen, nach aussen nicht in Erscheinung treten und nur eine geringe Fläche der Wohnung in Anspruch nehmen, sind zulässig. Die Nutzung des Beschwerdeführers erzeugt einen erheblichen Mehrverkehr und, namentlich an Wochenenden, auch zusätzliche Immissionen. Auch nach künftigem Recht ist die Nutzung somit wohl unzulässig. Dies mag aber offenbleiben, weil ein noch nicht beschlossenes Reglement auf den vorliegenden Fall ohnedies keine Anwendung finden kann. d) Es ergibt sich somit, dass eine gewerbliche Nutzung der Liegenschaft der Beschwerdeführer unzulässig war, ist und wohl auch bleibt. 4. Damit aber stellt sich auch die Frage nach der Besitzstandsgarantie nicht, denn unter die Bestandesgarantie fallen nur rechtmässig genutzte Bauten; ein Anspruch auf Nutzungsänderung besteht nicht (Zaugg, a.a.O., N. 2 zu Art. 3). Wer als "Hobbyraum" deklarierte und bewilligte Räumlichkeiten einer gewerblichen Nutzung zuführt, kann sich nicht darauf berufen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 27. November 1997 |
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Whether converting the hobby room to commercial use required a building permit.
Yes. A change of use is permit-required when it creates appreciable effects on zoning, traffic, or emissions; no structural works are needed.
The increased visitor numbers and motor traffic showed a rent-generating commercial use materially different from the approved hobby-room use.
Whether the municipality could designate the area as a pure residential zone excluding non-disturbing business use.
Yes. Communal planning law still allows the subdivision of building zones and the creation of pure residential zones.
The zoning rules and their structure showed that the relevant zone was intended as a pure single-family residential zone, excluding non-disturbing commercial and service activities.
Whether the owners could invoke vested-rights protection for the unlawful commercial use.
No. Vested-rights protection covers only lawful uses; an unlawful use cannot be continued on that basis.
Because the commercial use was unauthorized, there was no protected existing use that could justify continuation or expansion.
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