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BGBB: operating area requirement in foreclosure purchases

ZZ.1996.32Outro Tribunal21 de ago. de 1996Dismissed

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The Administrative Court dismissed W.'s appeal against the Volkswirtschafts-Departement’s refusal to authorize a foreclosure purchase of an agricultural parcel under the BGBB. It held that a foreclosure acquisition by a farmer who already operates an agricultural holding remains subject to the refusal grounds of Art. 63 BGBB, including the rule on distance from the customary operating area. On the facts, the parcel was 8.3 km by road from the buyer’s farm and therefore outside the locally customary operating area.

Sumário Omnilex

Art. 61 ff., 63 lit. d, 64, 67 BGBB; foreclosure purchase of agricultural land by an existing self-farming farmer; applicability of the refusal ground based on the customary operating area. A purchase at foreclosure remains subject to the authorization requirement and to all refusal grounds of Art. 63 BGBB. Art. 64 BGBB regulates only exceptions to the self-farming requirement and cannot be relied upon to neutralize the refusal ground of Art. 63 lit. d BGBB. The customary operating area is determined according to the circumstances of the individual case, in particular the local farming practice and the type of cultivation; it is not fixed by an abstract kilometer limit, although mechanization may justify a broader radius (consid. 3-4).

Texto completo

Geschäftsnummer:** ZZ.1996.32**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:22.08.1996
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.27
Titel:** Ortsüblicher Bewirtschaftungsbereich nach BGBB**
Resümee:** Art. 61 ff. BGBB. Die Gründe für die Verweigerung der Bewilligung eines Kaufs gelten auch für einen Landwirt, der bereits ein landwirtschaftliches Gewerbe betreibt und an einer Zwangsversteigerung ein Grundstück als Selbstbewirtschafter erwerben will. Eine Fahrdistanz von 8.3 km zu diesem Grundstück liegt ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs.**
SOG 1996 Nr. 32 ** Art. 61 ff. BGBB.*Die Gründe für die Verweigerung der Bewilligung eines Kaufs gelten auch für einen Landwirt, der bereits ein landwirtschaftliches Gewerbe betreibt und an einer Zwangsversteigerung ein Grundstück als Selbstbewirtschafter erwerben will. Eine Fahrdistanz von 8.3 km zu diesem Grundstück liegt ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs. Anlässlich einer Zwangsverwertung wurde ein landwirtschaftliches Grundstück im Halte von 103,79 a Herrn W. zugeschlagen. Dieser liess beim zuständigen Departement das Gesuch um Bewilligung dieses Erwerbs nach Art. 61 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) einreichen. Das Volkswirtschafts-Departement verweigerte die Bewilligung des Eigentumsübergangs, weil es fand, das Grundstück liege ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Erwerbers. W. liess gegen diese Verfügung Verwaltungsgerichtsbeschwerde einreichen, im wesentlichen mit der Begründung, der vom Departement angeführte Verweigerungsgrund könne beim vorliegenden Steigerungskauf gar nicht zur Anwendung gelangen, weil sonst ein Nichtselbstbewirtschafter in rechtsungleicher Weise bessergestellt würde. Hätte er nicht geboten, so wäre die Parzelle durch einen Nichtlandwirt ersteigert worden. Abgesehen davon sei der Verweigerungsgrund auch gar nicht erfüllt, weil die zulässige Bewirtschaftungsdistanz unter Berücksichtigung des heutigen Mechanisierungsgrades in der Landwirtschaft grosszügiger zu beurteilen sei. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab: 2. Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht dazu eine Bewilligung; als Erwerb gilt die Eigentumsübertragung sowie jedes andere Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommt (Art. 61 Abs. 1 und 3 BGBB). Es ist unbestritten, dass auch der Steigerungskauf bewilligungspflichtig ist. Seitens des Beschwerdeführers wird hingegen bestritten, dass der vom Departement als Verweigerungsgrund angeführte Art. 63 lit. d BGBB bei Zwangsversteigerungen überhaupt anwendbar ist. Er begründet dies damit, die Selbstbewirtschaftung durch den Erwerber als Bewilligungsvoraussetzung entfalle, wenn trotz öffentlicher Ausschreibung zu einem nicht übersetzten Preis kein Angebot eines Selbstbewirtschafters vorliege (Art. 64 Abs. 1 lit. f BGBB). Dieser Tatbestand sei bei einer Zwangsversteigerung erfüllt; zum gebotenen Preis hätte er das Grundstück selbst dann erwerben können, wenn er Nicht-Selbstbewirtschafter wäre. Dadurch, dass er nun aber als Bewirtschafter eines gemischten landwirtschaftlichen Gewerbes mit Ackerbau und Viehhaltung in N. beabsichtige, die ersteigerte Parzelle in B. ebenfalls zu bewirtschaften, dürfe ihm gegenüber einem allfälligen Nicht-Selbstbewirtschafter kein Nachteil erwachsen. Die von der Vorinstanz vorgenommene Gesetzesauslegung sei unhaltbar und widerspreche der allgemeinen Zielsetzung des BGBB. 3. Der Verweigerungsgrund nach Art. 63 lit. d BGBB beruht auf dem Arrondierungsprinzip, das sich aus der Zielsetzung in Art. 31bis Abs. 3 lit. b BV sowie aus Art. 1 Abs. 1 lit. a BGBB ergibt. Wie im privatrechtlichen Teil des bäuerlichen Bodenrechts bei der Ausübung verschiedener Vorzugsrechte soll diese Bewilligungsvoraussetzung die Bildung von ökologisch und wirtschaftlich fragwürdigen Betriebsstrukturen verhindern (BBl 1988 III, S. 1'001); Grundstücke und Gewerbe, die zu weit auseinanderliegen, sollen nicht in einer Hand vereinigt werden (BBl 1988 III, S. 1'039). Die Anwendung von Art. 63 lit. d BGBB setzt zuallererst voraus, dass der Erwerber bereits ein landwirtschaftliches Gewerbe betreibt. Wer noch über kein landwirtschaftliches Grundeigentum verfügt, auf den finden nur die Verweigerungsgründe in lit. a - c Anwendung. Nach der vom Beschwerdeführer vertretenen Auffassung müsste bereits in dieser klaren rechtlichen Regelung eine Rechtsungleichheit gesehen werden. Eine solche liegt indes eindeutig nicht vor: Mangels landwirtschaftlichen Gewerbes gibt es auch keinen "ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich" zu bestimmen. Zudem wäre der Verweigerungsgrund ohne Einschränkung des subjektiven Anwendungsbereichs überhaupt nicht denkbar; deshalb ist beispielsweise der als Selbstbewirtschafter ein landwirtschaftliches Grundstück erwerbende Freizeitlandwirt (vgl. Beat Stalder: Kommentar BGBB, Brugg 1995, N 6 zu Art. 63) ebensowenig vom Arrondierungsprinzip erfasst wie der Nichtselbstbewirtschafter, der ein landwirtschaftliches Grundstück gestützt auf einen Ausnahmegrund von Art. 64 BGBB erwirbt (Beat Stalder, a.a.O., N. 30 zu Art. 63). Weder Art. 64 noch Art. 67 BGBB bieten Anhaltspunkte für die vom Beschwerdeführer verfochtene Theorie. Nach dem Wortlaut des die Fälle eines Erwerbs bei einer Zwangsversteigerung regelnden Artikels 67 ist klar, dass eine Bewilligung erforderlich ist; dabei kann nur eine Bewilligung nach Art. 61 BGBB gemeint sein, und nichts lässt darauf schliessen, hier seien nicht alle Verweigerungsgründe nach Art. 63 BGBB anwendbar. Auch Beat Stalder (a.a.O., N 6 zu Art. 67-69) hält ausdrücklich fest, dass alle Verweigerungsgründe mitsamt den Ausnahmegründen vom Selbstbewirtschafterprinzip nach Art. 64 BGBB auf den Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung vollumfänglich Anwendung finden. Art. 64 BGBB regelt - wie sich aus Systematik, Marginalie und Wortlaut ergibt - ausschliesslich Ausnahmetatbestände vom Erfordernis der Selbstbewirtschaftung. Die Bestimmung kann, schon gar nicht im Sinne des eben Selbstbewirtschaftung beabsichtigenden Beschwerdeführers, für die Nichteinhaltung des Verweigerungsgrundes in Art. 63 lit. d BGBB angerufen werden. An einer Zwangsversteigerung kann nur ein Selbstbewirtschafter offerieren, der alle Bewilligungsvoraussetzungen erfüllt (Christoph Bandli/Beat Stalder: Kommentar BGBB, Brugg 1995, N 39 zu Art. 64; aus der vorangehenden N. 38 ergibt sich, dass als selbstverständlich vorausgesetzt wird, dass das zu ersteigernde Grundstück im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich des offerierenden Selbstbewirtschafters liegen muss). Der für die Begründung der rechtsungleichen Behandlung vom Beschwerdeführer herangezogene Vergleich mit dem hypothetischen Zuschlag an einen Nicht-Selbstbewirtschafter nach Art. 64 Abs. 1 lit. f BGBB ist aber auch deshalb verfehlt, weil ein solcher Erwerber bei der Verpachtung seinerseits unter anderem an die Schranke in Art. 33 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht (LPG, SR 221.213.2) gebunden ist. Nach dieser Bestimmung ist gegen die Zupacht eines Grundstücks eine Einsprache möglich, wenn dieses vom Mittelpunkt des Betriebes des Pächters weit entfernt ist und offensichtlich ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs liegt. Die bisherigen Erwägungen zusammenfassend ergibt sich, dass der mittels Zuschlag an einer Zwangsversteigerung beabsichtigte Eigentumsübergang an einem landwirtschaftlichen Grundstück an einen bereits ein landwirtschaftliches Gewerbe betreibenden Selbstbewirtschafter nur bewilligt werden kann, wenn dieses Grundstück innerhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs liegt. 4. Es bleibt zu prüfen, ob die Vorinstanz diesen Verweigerungsgrund zu Recht bejaht hat. Das Grundstück GB B. Nr. 2209 liegt nach den unbestritten gebliebenen Feststellungen in der angefochtenen Verfügung 8,3 km Fahrdistanz oder 7,3 km Luftlinie vom Gewerbe des Beschwerdeführers in N. entfernt. W. bewirtschaftet in B. kein anderes Land als Eigentümer oder Pächter. Der "ortsübliche Bewirtschaftungsbereich" im Sinne von Art. 63 lit. d BGBB lässt sich nicht starr bestimmen, sondern ist stets nach den Umständen des Einzelfalles festzulegen, insbesondere auch unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungsart (Beat Stalder, a.a.O., N 32 zu Artikel 63). Bei der Interpretation dieser Norm im neuen bäuerlichen Bodenrecht kann auf die Praxis zu den analogen Regelungen im alten bäuerlichen Erbrecht und auf die oben erwähnte Norm im landwirtschaftlichen Pachtrecht zurückgegriffen werden (vgl. etwa Benno Studer/Eduard Hofer: Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Brugg 1987, S. 237). Normalerweise beschränkt sich der Rayon auf das eigene Dorf und je nach Örtlichkeiten auf die angrenzenden Nachbardörfer (vgl. PVG 1994, Nr. 38, S. 105). Dem Beschwerdeführer ist dahingehend zuzustimmen, dass die fortgeschrittene Mechanisierung für einen gegenüber früher eher grosszügiger dimensionierten zulässigen Bewirtschaftungsbereich spricht. Im Zusammenhang mit einem Arrondierungskauf nach Art. 218bis OR bezeichnete das Bundesgericht eine 3 km entfernte Parzelle unter Hinweis auf die 1984 übliche Motorisierung und bei günstigen Zufahrtsverhältnissen als noch in wirtschaftlich vertretbarer Weise vom Betriebszentrum entfernt liegend (BGE 110 II 213). Selbst die neuere Literatur zieht jedoch eine absolute Grenze bei 10 km (vgl. Beat Stalder, a.a.O., mit Hinweisen.) Das vom Beschwerdeführer ersteigerte Grundstück liegt grundsätzlich innerhalb dieser allgemeinen theoretischen Höchstgrenze. Massgebend ist aber der ortsübliche Bewirtschaftungsbereich. Das Amt für Landwirtschaft hat bei verschiedenen Gemeindestellen für Ackerbau und bei Gemeindeverwaltungen umfassende Abklärungen getätigt. Dabei ergab sich, dass 7 in N. ansässige Landwirte insgesamt 11 landwirtschaftliche Grundstücke ausserhalb der Gemeinde N. bewirtschaften. Die zu diesem Zweck zurückzulegenden Fahrdistanzen liegen zwischen 3,5 und 14 km; der Durchschnitt beträgt 7,6 km, mithin unter der vorliegend festgestellten Distanz von 8,3 km. Der Durchschnitt kann aber nicht allein massgeblich sein; es sind insbesondere jene sechs Fälle näher zu prüfen, bei denen die Distanz 8,3 km oder mehr beträgt. Gleichzeitig ist zu beachten, dass die bewirtschafteten Grundstücke ausscheiden, die vor dem 20. Oktober 1986 zugepachtet oder vor dem 1. Januar 1994 erworben worden sind. Ein ortsunüblicher Bewirtschaftungsbereich bildet erst seit dem Inkrafttreten des LPG einen Einsprachegrund gegen eine Zupacht - resp. seit Inkrafttreten des BGBB ein Bewilligungshindernis. Das mit Art. 93 BGBB aufgehobene Bundesgesetz vom 12. Juni 1951 über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes kannte diesen Einsprachegrund nicht, weder in der ursprünglichen Fassung der einschlägigen Norm (Art. 19; AS 1952, 408) noch in der am 6. Oktober 1972 revidierten Fassung (AS 1973, 97). Nach glaubwürdiger und in der Beschwerdeschrift nicht bestrittener Darstellung des Departementes würde nach heutiger Praxis beispielsweise gegen das Zupachtland, wie es die in N. ansässigen A. F. und W. F. in einer Distanz von 8,7 km seit 1970 in L. bewirtschaften, Einsprache erhoben. Dasselbe gilt für die andern, jeweils mehr als 8,3 km entfernten Grundstücke. Selbst wenn man die vor dem Inkrafttreten des BGBB ausserhalb der Gemeinde erworbenen oder zugepachteten Grundstücke berücksichtigen wollte, bestehen zwischen diesen und der Situation beim Beschwerdeführer massgebliche Unterschiede (Zupachtland, Gemüsebaubetrieb, Verwandter als Eigentümer). * Verwaltungsgericht, Urteil vom 22. August 1996

Palavras-chave

agricultural land lawforeclosure saleauthorization requirementcustomary operating areaself-farmingarrondissementdistance criterionmechanization

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the BGBB refusal ground based on the customary operating area applies to a foreclosure purchase by an existing farmer-self-farmer.

Decisão extraída

Yes. A foreclosure purchase by a farmer who already operates an agricultural holding is also subject to all refusal grounds under Art. 63 BGBB, including distance outside the customary operating area.

Fundamentação extraída

Art. 67 BGBB still requires authorization under Art. 61 BGBB, and nothing indicates that the refusal grounds of Art. 63 BGBB are excluded. Art. 64 BGBB only creates exceptions to the self-farming requirement and cannot displace Art. 63 lit. d BGBB.

Questão jurídica principal

Whether the parcel was within the customary operating area of the buyer's farm.

Decisão extraída

No. A driving distance of 8.3 km was outside the customary operating area in the circumstances of the case.

Fundamentação extraída

The area must be assessed case by case, but the evidence on local farming practice showed that the relevant local rayon did not extend to 8.3 km for this farm type and location, even considering mechanization.

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