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Maximum number of storeys in old industrial zones

ZZ.1994.39Outro Tribunal29 de ago. de 1994Dismissed

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Resumo Omnilex

H. SA appealed against the annulment of a building permit for a planned automatic car wash in Solothurn's commercial zone. The court held that the applicable zoning rules required a maximum storey number to be determined by the municipality; in Solothurn, the building-height rule meant four storeys, or at least two under the cantonal fallback rule. A single-storey project was therefore impermissible under § 19 KBV. The court also held that § 155(3) PBG did not affect the KBV rules on storey numbers. The appeal was dismissed.

Sumário Omnilex

§§ 16, 19 KBV; § 155 Abs. 3 PBG; storey number in old commercial zones; transitional law. The municipality must determine the maximum number of storeys in its zoning rules; if it does not do so expressly, cantonal fallback provisions apply. In commercial zones, a municipal building-height limit may indirectly determine the permissible storey number. Under § 19 KBV, a building may not fall below the maximum permitted storey number by more than one storey where the municipality has not enacted stricter rules. The transitional rule of § 155 Abs. 3 PBG concerns zonal conformity under the PBG and does not retroactively modify the KBV rules on storey number (consid. 2-4).

Texto completo

Geschäftsnummer:** ZZ.1994.39**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:30.08.1994
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.102
Titel:** Maximale Geschosszahl**
Resümee:§§ 16, 19 KBV - Geschosszahl. - Welche maximale Geschosszahl gilt übergangsrechtlich in altrechtlichen Gewerbezonen (Erw. 2)? - In zweigeschossigen Zonen darf ohne anderslautende Regelung in den Zonenvorschriften nicht eingeschossig gebaut werden (Erw. 3). - Die Übergangsregel von § 155 Abs. 3 PBG bezieht sich nicht auf die Bauvorschriften (Erw. 4).
SOG 1994 Nr. 39 §§ 16, 19 KBV - Geschosszahl. Welche maximale Geschosszahl gilt übergangsrechtlich in altrechtlichen Gewerbezonen (Erw. 2)? * In zweigeschossigen Zonen darf ohne anderslautende Regelung in den Zonenvorschriften nicht eingeschossig gebaut werden (Erw. 3).* * Die Übergangsregel von § 155 Abs. 3 PBG bezieht sich nicht auf die Bauvorschriften (Erw. 4).* Die H. SA wollte auf ihrer in der Gewerbezone gelegenen Parzelle in der Stadt Solothurn eine Autowaschanlage erstellen. Es sollten fünf Autowaschboxen, ein offener Waschplatz, sechs Staubsaugerplätze in Selbstbedienung und eine Reklamesäule mit einem Firmenzeichen gebaut werden. Die Waschboxenreihe war eingeschossig geplant und hatte die Ausmasse von 26,90 m x 6.30 m x 3.84 m. Die Baukommission der Stadt Solothurn erteilte die Baubewilligung und wies die erhobenen Einsprachen ab. Das Bau-Departement hob die Baubewilligung auf Beschwerde der Einsprecher auf, weil in der zur Diskussion stehenden Zone mindestens zweigeschossig gebaut werden müsse. Das Verwaltungsgericht bestätigte diesen Entscheid auf Beschwerde der Bauherrin mit folgender Begründung: 2. § 49 des Bau- und Zonenreglementes der Stadt Solothurn (BZR) legt fest, dass in der Gewerbezone nicht wesentlich störende Gewerbe-, Dienstleistungs- und Industriebetriebe und betriebsnotwendige Wohnungen zulässig sind. Die zulässige Anzahl Geschosse ist nach § 26 BZR frei; die Gebäudehöhe beträgt 14 m. Diese kommunale Bestimmung wurde in Anwendung von § 16 des kantonalen Baureglements vom 3. Juli 1978 (KBR) erlassen, wonach die maximale Geschosszahl in den Zonenvorschriften zu bestimmen war. Am 1. Januar 1991 trat die neue Kantonale Bauverordnung (KBV; BGS 711.61) in Kraft. Gemäss § 70 der Verordnung sind mit dem Inkrafttreten widersprechende Gemeindereglemente aufgehoben. Nach § 16 Abs. 1 KBV ist die maximale Geschosszahl weiterhin in den Zonenvorschriften zu bestimmen. Wo solche Normen fehlen, sind (wie nach dem alten Recht) höchstens zwei Geschosse zulässig. Die Bestimmung über die Geschosszahl wird neu durch weitere Regeln ergänzt. Demnach sind Geschosszahl und Gebäudehöhe in den Industriezonen nicht beschränkt, sofern die Gemeinden nicht etwas anderes bestimmen. In Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen können die Gemeinden statt der Geschosszahl nur die zulässige Gebäudehöhe festlegen. Es ist nun streitig, ob die Gemeinde die Geschosszahl in der Gewerbezone beschränken muss, und ob beim Fehlen einer derartigen Beschränkung die kantonale Auffanglösung von § 16 KBV (höchstens zwei Geschosse) Geltung erlangt. a) Der Botschaft des Regierungsrates an den Kantonsrat über die Änderung des kantonalen Baureglementes (RRB Nr. 316 vom 22.1.1990; Botschaft KBV) kann zu dieser Frage folgendes entnommen werden: Aufgabe der Gemeinde soll es sein, festzulegen, welche Geschosszahl sie wählen will (§ 16) und ob sie die Geschosszahl in Industrie- und Gewerbezonen begrenzen will (§ 16 Abs. 3). Gemäss Beschlussesentwurf zur Botschaft nimmt der neue § 16 Abs. 3 KBV jedoch bloss die Industriezonen von der Geschosszahlbeschränkung aus. Die Gewerbezonen werden nicht genannt. Dass es sich bei der zitierten Passage der Botschaft, welche die Gewerbezone im Zusammenhang mit § 16 Abs. 3 KBV nennt, um einen Verschrieb handeln muss, zeigt auch der Kommentar zu § 16 (Botschaft KBV, S. 9), wo klargestellt wird, dass die Vorschriften über Geschosszahl und Gebäudehöhe einzig in der Industriezone nicht gelten (Abs. 3) und dass sich die Gemeinden nur in der "ÖBA"-Zone auf die Festlegung von Gebäudehöhen beschränken können. Daraus ist zu schliessen, dass die Gemeinde (auch) nach der neuen KBV bestimmen muss, welche Geschosszahl in der Gewerbezone gelten soll. b) Die zulässige Geschosszahl der solothurnischen Gewerbezone ist von der Gemeinde indirekt durch die zulässige Gebäudehöhe von 14 m bestimmt worden. Nach § 18 der KBV entspricht dies einer viergeschossigen Zone. Wenn aber eine derartige, implizite Begrenzung nicht für zulässig gehalten werden könnte, würde als subsidiäre Auffangregelung das kantonale Recht gelten (Botschaft zur KBV, S. 7), und die Gewerbezone der Stadt Solothurn würde nach § 16 KBV zur zweigeschossigen Zone. Es ist somit davon auszugehen, dass nach den Bestimmungen der KBV in der Gewerbezone der Stadt Solothurn eine maximale Zahl von vier (jedenfalls aber mindestens von zwei) Geschossen gilt. 3. Nach § 19 KBV können die Gemeinden neuerdings aber auch minimale Geschosszahlen festlegen. Wo sie nichts anderes bestimmen, darf die maximal zulässige Geschosszahl in der Zone für zweigeschossige Bauten nicht, und in den übrigen Zonen um nicht mehr als ein Geschoss unterschritten werden. Im Sinne der einheitlichen Erscheinung von Überbauungen, aber auch einer haushälterischen Nutzung des Bodens, wird festgehalten (Botschaft zur KBV, S. 10), dass - wo die Gemeinden nicht noch strenger sind - die zulässige Geschosszahl nach kantonalem Recht nicht um mehr als ein Geschoss unterschritten werden darf. Die Botschaft verdeutlicht, dass es sich bei Satz 2 von § 19 KBV um eine kantonalrechtliche, subsidiäre Auffangregelung handelt. Demnach darf in der Gewerbezone der Stadt Solothurn, wo eine maximale Geschosszahl von vier (jedenfalls aber mindestens von zwei) Geschossen gilt, eine eingeschossige Überbauung nicht bewilligt werden. 4. Daran änderte sich auch am 1. Juli 1992 mit dem Inkrafttreten von § 155 Abs. 3 des neuen Planungs- und Baugesetzes (PBG; BGS 711.1) nichts, wonach für die Gewerbezone und die Bauernhofzone die bisherigen Bestimmungen bis zur Revision der Zonenpläne weiter gelten. Bei § 155 Abs. 3 handelt es sich nicht um eine Übergangsbestimmung zu kommunalen Vorschriften oder zu Normen der KBV, die ja bereits in Kraft waren, sondern um eine intertemporale Regel zum PBG, zur Zonenkonformität in der Gewerbezone. Die Bestimmung wurde notwendig, weil nach § 32 PBG Wohnungen in der Gewerbezone nicht mehr betriebsnotwendig sein müssen, es sei denn, die Gemeinde scheide eine reine Gewerbezone aus (Botschaft und Entwurf des Regierungsrates an den Kantonsrat, RRB Nr. 3073 vom 11. September 1990; Botschaft PBG). "§ 155 Abs. 3 enthält hiezu eine Übergangsregelung" (Botschaft PBG, S. 21). Für die Gewerbezone gelten folglich die alten Bestimmungen zur Zonenkonformität des BauG. Die Gemeinden haben die Möglichkeit, im Rahmen der Zonenplanrevision über die neue Zoneneinteilung der alten Gewerbezone nach § 32 BauG zu entscheiden (Botschaft PBG, S. 33). Die Bestimmungen der KBV zur Geschosszahl in der Gewerbezone werden durch § 155 Abs. 3 PBG nicht tangiert. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 30. August 1994*

Palavras-chave

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

What maximum number of storeys applies in the old commercial zone under the KBV transition rules?

Decisão extraída

The municipal zone rules had to determine the permitted storey number; in the City of Solothurn's commercial zone the applicable limit was at least two and, via the building-height rule, effectively four storeys.

Fundamentação extraída

Under § 16 KBV the municipality must still fix the maximum storey number in its zoning rules. The commercial zone of Solothurn was indirectly limited by the permitted building height of 14 m, corresponding to four storeys under § 18 KBV; at minimum, the cantonal fallback rule would have yielded two storeys.

Questão jurídica principal

May a single-storey building be approved in a zone that allows two storeys unless the zoning rules provide otherwise?

Decisão extraída

No. In the absence of a contrary municipal rule, a building may not fall more than one storey below the maximum permitted number in a two-storey zone or comparable zone under § 19 KBV.

Fundamentação extraída

§ 19 KBV is a subsidiary cantonal fallback rule intended to preserve uniformity of development and economical land use. Since the applicable maximum was at least two, a single-storey development could not be permitted.

Questão jurídica principal

Does § 155(3) PBG affect the KBV storey-number rules for the commercial zone?

Decisão extraída

No. The transitional rule of § 155(3) PBG concerns zonal conformity under the PBG and does not alter the KBV provisions on storey number.

Fundamentação extraída

The provision is an intertemporal rule for the PBG's zoning conformity regime, not a transition rule for municipal by-laws or the already in-force KBV. It therefore left the KBV storey rules untouched.

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