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Building setback waiver for attic conversion and door conversion

ZZ.1989.25Outro Tribunal6 de ago. de 1989Modified

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Resumo Omnilex

The neighbor challenged a building permit for remodeling and attic conversion, arguing violations of setback and building-distance rules. The court held that the small attic area lying within the setback did not have to be excluded from residential use, because doing so would be disproportionate and caused no relevant additional burden. It further held that the exception rule in § 28(5) KBR applies not only to new buildings but also to permit-required alterations of existing buildings. Since no overriding public or private interests opposed the project, the setback/building-distance waiver had to be granted for both the attic conversion and the planned fenstertüre.

Sumário Omnilex

§ 27, § 28 Abs. 5 KBR; building-distance exception for alterations of existing buildings. The setback and building-distance provisions apply to all permit-required building works, including conversions and changes of use. A small portion of a room lying within the setback may not be excluded from an otherwise admissible residential conversion where this would be disproportionate and the neighbor shows no protected interest. The exception clause of § 28 Abs. 5 KBR, although worded for new buildings, also applies teleologically to modifications of existing buildings; if the statutory conditions are met, the waiver is to be granted unless public or neighboring interests clearly prevail against it (consid. 4, 6).

Texto completo

Geschäftsnummer:** ZZ.1989.25**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:07.08.1989
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.88
Titel:** Kantonales Baureglement - Umbau eines Gebäudes, das den Grenz- und Gebäudeabstand verletzt**
Resümee:§ 27, § 28 Abs. 5 Kantonales Baureglement. - Umbau eines Gebäudes, das den Grenz- und Gebäudeabstand verletzt. - Ist die Nutzung eines Dachgeschosses als Wohnraum zu bewilligen, kann der Nachbar nicht verlangen, dass ein geringer Teil der Fläche, der innerhalb des Grenzabstandes liegt, von der Umnutzungsbewilligung ausgenommen wird (Erw. 4). - Eine Ausnahmebewilligung nach § 28 Abs. 5 KBR ist auch bei einer bewilligungspflichtigen Änderung eines bestehenden Gebäudes zu erteilen (Erw. 6).
SOG 1989 Nr. 25 § 27, § 28 Abs. 5 Kantonales Baureglement. -- Umbau eines Gebäudes, das den Grenz- und Gebäudeabstand verletzt. -- Ist die Nutzung eines Dachgeschosses als Wohnraum zu bewilligen, kann der Nachbar nicht verlangen, dass ein geringer Teil der Fläche, der innerhalb des Grenzabstandes liegt, von der Umnutzungsbewilligung ausgenommen wird (Erw. 4). -- Eine Ausnahmebewilligung nach § 28 Abs. 5 KBR ist auch bei einer bewilligungspflichtigen Änderung eines bestehenden Gebäudes zu erteilen (Erw. 6). Zwei Grundeigentümer ersuchten um die Bewilligung, das auf ihrem Grundstück stehende Gebäude um- und dessen Dachstock zu Wohnzwecken auszubauen. Die Eigentümerin des östlich angrenzenden Grundstückes erhob gegen das Bauvorhaben Einsprache. Sie machte unter anderem geltend, der Grenz- und Gebäudeabstand zu ihrer Liegenschaft sei unterschritten. Die Baukommission schützte ihre Einsprache bloss teilweise. Nachdem die von ihr erhobenen Beschwerden vom Gemeinderat und vom Bau-Departement abgewiesen worden waren, zog sie die Sache ans Verwaltungsgericht weiter, welches sich zum Grenz- und Gebäudeabstand wie folgt äusserte: 4. Das Bau-Departement hat in seiner Verfügung vom 18. November 1987 festgehalten, dass das Gebäude der Baugesuchsteller im Nordosten den gesetzlichen Abstand von 4 Metern zur Grenze des Grundstücks der Beschwerdeführerin einhalte, in der südöstlichen Ecke aber bis auf 3 Meter an die Grundstücksgrenze heranreiche. Die Baukommission habe deshalb Veränderungen an der Ostfassade in dem Bereich, in welchem der Grenzabstand unterschritten sei, untersagt. Vom Gebäudeinnern befinde sich nur eine geringe Fläche innerhalb des Grenzabstandes: In der südöstlichen Gebäudeecke rage der Grenzabstand circa 60 Zentimeter in das Zimmer hinein, 5 Meter nördlich davon durchsteche er die Hausmauer. Die Umnutzung dieser kleinen Fläche innerhalb der unveränderten, bestehenden Gebäudemauer bewirke für die Beschwerdeführerin keine relevante Mehrbelastung; im übrigen dürfe dieser Raum nach den Auflagen der Baukommission ohnehin nicht genutzt werden. Die Beschwerdeführerin bezeichnet diese Ausführungen als aktenwidrig und widersprüchlich. In der Tat hat die Baukommission den Baugesuchstellern diesbezüglich keinerlei Auflagen erteilt. Sie war nämlich der Auffassung, die gesamte neu bewohnte Fläche liege ausserhalb des Grenzabstandes von vier Metern. Die Baukommission ist dabei von einem Grundrissplan 1:50 ausgegangen, wogegen das Bau-Departement den Grenzabstand aufgrund des Situationsplanes 1:1000 berechnet hat. Welche dieser beiden Berechnungen richtig ist, kann offen bleiben: Auch nach der Berechnung des Bau-Departementes liegen lediglich rund eineinhalb Quadratmeter des südöstlichen Zimmers im Dachgeschoss innerhalb des Grenzabstandes. Für diese geringe Fläche die Nutzung als Wohnraum zu verbieten und die Baugesuchsteller zu verpflichten, diesen Teil des Raumes durch eine Wand abzutrennen, wäre völlig unverhältnismässig. Die Beschwerdeführerin hat kein schutzwürdiges Interesse an einer derartigen Vorkehr, die sich für die Baugesuchsteller rein schikanös auswirken würde, da sie sich der Nutzung des übrigen Dachgeschosses als Wohnraum nicht erfolgreich widersetzen kann. Ihren berechtigten Interessen hat die Baukommission dadurch Rechnung getragen, dass sie die Anbringung zusätzlicher Fenster an der östlichen Fassade untersagte. Die Beschwerde erweist sich somit in diesem Punkt als unbegründet. 6. Das Bauvorhaben der Baugesuchsteller sieht vor, dass im Erdgeschoss auf der nördlichen Gebäudeseite ein bestehendes Fenster zu einer Fenstertüre ausgebaut wird. Die Fenstertüre wahrt den Grenzabstand von 4 Metern, liegt aber weniger als 8 Meter vom Gebäude der Beschwerdeführerin entfernt. Das Bau-Departement hat erwogen, der Gebäudeabstand sei irrelevant, weil sich die geplante Fenstertüre nicht an der Ostfassade des Gebäudes der Baugesuchsteller befinde, also gar nicht gegen das Gebäude der Beschwerdeführerin gerichtet sei. Auch der Gemeinderat hält in seiner Verfügung vom 16. November 1986 die Gebäudeabstandsvorschriften im vorliegenden Fall für bedeutungslos; der Gebäudeabstand sei unterschritten, weil das Gebäude der Beschwerdeführerin weniger als 4 Meter von der Grenze entfernt stehe; da die Baugesuchsteller den Grenzabstand einhielten, entstünden der Beschwerdeführerin in Bezug auf einen allfälligen Neubau auf ihrem Grundstück keine Nachteile. Die Argumentation der Vorinstanzen vermag jedoch nicht zu überzeugen. Die Gebäudeabstandsvorschriften gelten grundsätzlich für alle bewilligungspflichtigen Bauvorhaben. Dazu gehören insbesondere auch Umbauten und die Änderung der Zweckbestimmung von Bauten (§ 3 Abs. 2 lit. a KBR).Die Tatsache, dass ein bestehendes Gebäude den Gebäudeabstand nicht wahrt, gestattet es nicht, dieses Gebäude unbesehen um die Gebäudeabstandsvorschriften umzubauen oder einer anderen Nutzung zuzuführen. Die Besitzstandsgarantie, die ein solches Gebäude unter Umständen geniesst, weil die altrechtlichen Vorschriften geringere Abstände vorsahen, entbindet nicht von der Einhaltung der geltenden Vorschriften bei einem allfälligen Umbau; dafür ist vielmehr eine Ausnahmebewilligung erforderlich, die sich auf das geltende Recht abstützen muss. In dieser Hinsicht sieht § 28 Abs. 5 KBR vor, dass ein Neubau mit Zustimmung des Bau-Departementes mit dem im vorliegenden Reglement bestimmten Grenzabstand errichtet werden kann, wenn sich auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude befindet, dessen Grenzabstand nach altem Recht geringer ist als der durch das vorliegende Reglement bestimmte. Diese Bestimmung spricht zwar nur von Neubauten, ihrem Sinn und Zweck nach muss sie jedoch auch auf bewilligungspflichtige Veränderungen bestehender Gebäude Anwendung finden. Das Verwaltungsgericht hat bereits mehrfach entschieden, dass, wenn die Voraussetzungen von § 28 Abs. 5 KBR erfüllt sind, die Zustimmung zur Unterschreitung des Gebäudeabstandes zu erteilen ist. Verweigert werden kann sie nur dann, wenn eine Interessenabwägung ergibt, dass das öffentliche oder nachbarliche Interesse an der Verweigerung der Zustimmung gegenüber dem Interesse des Bauherrn an der Zustimmung klar überwiegt (Urteil vom 6. August 1986 i.S. F.; SOG 1982 Nr. 21). Im vorliegenden Fall hält sowohl die streitige Fenstertüre als auch der neu geschaffene Wohnraum im Dachgeschoss (mit Ausnahme von circa 1,5 Quadratmetern, vgl. dazu vorstehend Erw. 4) den gesetzlich vorgeschriebenen Grenzabstand ein. Öffentliche Interessen, die gegen eine Unterschreitung des Abstandes im vorgesehenen Ausmass sprechen würden, sind nicht ersichtlich. Aber auch diesbezüglich besondere private Interessen der Beschwerdeführerin sind nicht dargetan. Im vorliegenden Fall ist insbesondere zu berücksichtigen, dass das Volumen des bestehenden Gebäudes innerhalb des Gebäudeabstandes nicht verändert wird und nur ein geringer Teil der im Dachgeschoss der Wohnnutzung zugeführten Fläche diesen Abstand nicht einhält. Die Unterschreitung des Gebäudeabstandes ist deshalb sowohl bezüglich der Fenstertüre als auch der Zweckänderung des Dachgeschosses zu bewilligen. Das Bau-Departement wird die entsprechenden Bewilligungen noch förmlich zu erteilen haben. Dieses Resultat ist im Verhältnis der beiden Nachbarn gesehen keineswegs stossend. Im Gegenteil: Es befriedigt, dass sich die Unterschreitung des Grenzabstandes durch das Gebäude der Beschwerdeführerin (es steht nur rund einen Meter von der Grenze entfernt!) nicht zum Nachteil des Nachbarn auswirkt und diesen in der Ausnutzung seines Eigentums nicht einschränkt. Dieser Gedanke macht denn auch den eigentlichen Sinn der Bestimmung von § 28 Abs. 5 KBR aus. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 7. August 1989*

Palavras-chave

setbackbuilding distanceattic conversionchange of useexception permitproportionalityneighbor rights

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the attic residential use must be excluded for the small area lying within the setback line.

Decisão extraída

No. The small portion inside the setback could still be included in the residential conversion; excluding it would be disproportionate and the neighbor lacked a protected interest in that restriction.

Fundamentação extraída

Only about 1.5 square meters lay within the setback. The change caused no relevant additional burden, and the neighbor could not successfully oppose the residential use of the remaining attic area. The ban requested would have been merely punitive.

Questão jurídica principal

Whether a setback/building-distance exception under § 28(5) KBR applies to a permitted alteration of an existing building.

Decisão extraída

Yes. The exception rule for new buildings also applies, by its purpose, to permit-required alterations of existing buildings. Where the statutory conditions are met, the waiver should be granted unless public or private interests clearly outweigh the builder's interest.

Fundamentação extraída

Building-distance rules apply to all permit-required works, including conversions and changes of use. Possession-based protection of an older building does not dispense with current rules for later alterations; an exception is required. Here the existing volume within the distance area was not increased and no overriding interests against the waiver were shown.

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