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Permit requirement for maintenance work in setback area

ZZ.1987.33Outro Tribunal9 de dez. de 1987Dismissed

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X., owner of a farm building partly within the setback area, started restoration work on a barn without first filing a building application. The Baukommission ordered the works stopped and required a permit application; the Baudepartement upheld that decision. The Verwaltungsgericht dismissed X.'s complaint. It held that even maintenance work may be permit-requiring if the works are substantial and a prior review is needed because of public or neighbor interests. Replacing an entire wall and parts of the roof structure in the setback zone justified permit control.

Sumário Omnilex

§ 3 Abs. 2 kant. Baureglement; § 150 BauG; Art. 22 RPG; distinction between permit-free and permit-requiring maintenance works: maintenance work on an existing building may be subject to a building permit if, assessed objectively, it can materially affect public interests or significant neighbor interests and therefore calls for prior administrative review. The criterion is not limited to new construction or changes of use; it also applies to refurbishment of existing structures. In particular, substantial renewal of statically important parts of a building located in a setback or prohibited building area is permit-requiring where the scope of the works and their impact make it unclear whether the measure remains within the limits of vested rights. If in doubt, the building authority should decide the permit question in advance by way of a preliminary ruling or by intervening ex officio in ongoing works (consid. c-d).

Texto completo

Geschäftsnummer:** ZZ.1987.33**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:10.12.1987
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.354
Titel:** Bewilligungspflichtige Unterhaltsarbeiten**
Resümee:§ 3 Abs. 2 Kantonales Baureglement. Zur Abgrenzung von bewilligungspflichtigen und bewilligungsfreien Bauarbeiten. Es gibt auch bewilligungspflichtige Unterhaltsarbeiten. Entscheidend ist, ob ein ernstliches Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht.
SOG 1987 Nr. 33 **§ 3 Abs. 2 Kantonales Baureglement.*Zur Abgrenzung von bewilligungspflichtigen und bewilligungsfreien Bauarbeiten. Es gibt auch bewilligungspflichtige Unterhaltsarbeiten. Entscheidend ist ob ein ernstliches Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht. X. ist Eigentümer einer landwirtschaftlichen Liegenschaft in W., zu der u.a. ein Schopf gehört, der in den Grenzabstandsbereich (4 m) hineinragt, welcher gegenüber dem Nachbargrundstück gilt. X. wünschte den Schopf, der zum Teil erneuerungsbedürftig ist, zu sanieren. Er fragte die Baukommission an, ob die Möglichkeit bestehe, den Schopf instandzustellen. Die Baukommission teilte ihm mit, dass ein Baugesuch einzureichen sei und dass die Zustimmung des Nachbarn (Näherbaurecht) nötig sei. X. begann dann, ohne vorher ein Baugesuch einzureichen, mit Instandstellungsarbeiten. Die Baukommission verfügte hierauf, die Arbeiten seien, weil ohne Bewilligung begonnen, nach § 150 BauG einzustellen. Gleichzeitig setzte die Kommission Herrn X. Frist zur Einreichung eines Baugesuches. X. erhob gegen die Einstellungsverfügung beim Baudepartement Beschwerde, welche abgewiesen wurde. X. gelangte hierauf mit Beschwerde ans Verwaltungsgericht. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde mit folgender Begründung ab: a) Zu beurteilen ist die Frage, ob die Baukommission die Arbeiten zurecht eingestellt hat und die Anforderung zur Einreichung eines Baugesuches zurecht erlassen hat. Dass für die Arbeiten bisher keine Baubewilligung erteilt und auch kein Baugesuch eingereicht worden ist, ist unbestritten. Es geht deshalb um die Frage, ob die zur Diskussion stehenden Arbeiten überhaupt einer Baubewilligung bedürfen. b) Die Augenscheinsverhandlung hat Klarheit darüber gebracht, was der Eigentümer am Schopf bisher hat ausführen lassen und was er noch weiteres machen lassen möchte: Er hat an der ganzen Westwand das Holzfachwerk ersetzt, hat darüber links und rechts den ersten Dachsparren (die erste Rafe) ersetzt und hat an gewissen Stellen das Dachlattenwerk erneuert und fehlende Ziegel angebracht. Nun möchte er noch die (heute immer noch offene) Westwand abdecken. Der vom Baudepartement an die Verhandlung delegierte Baufachmann (Herr S., Leiter der Abteilung Allgemeine Bauten des kant. Hochbauamtes) hat das Gebäude besichtigt und hat erklärt, es seien, wenn man den Schopf wieder funktionstüchtig machen wolle, effektiv nur die vom Beschwerdeführer genannten Arbeiten nötig und hiefür seien allerhöchstens Fr. 20'000.-­auszugeben (das bereits Gemachte inbegriffen); andrerseits stelle der Schopf einen Realwert von 40'000 bis 50'000 Franken dar. Es handle sich dabei um eine grobe Schätzung, die gegebenenfalls näher überprüft werden müsste. Auf jeden Fall lohne sich die Reparatur; der Schopf sie nicht als abbruchreif anzusehen. Er habe auch von seiner Funktion her einen Wert. c) Sofern sich der Beschwerdeführer tatsächlich auf die erwähnten Massnahmen beschränkt, handelt es sich, wenn man von der Grobschätzung des Herrn S. aus geht, immer noch um blosse Unterhaltsarbeiten, die im Grenzabstandsgebiet (Bauverbotsgebiet) zulässig sind, indem eben ihre Kosten immer noch in einem vernünftigen Verhältnis zum vorhandenen Bauwert stehen. (Zu diesem Kriterium als Abgrenzung zwischen Sanierungsarbeiten, die unter dem Gesichtspunkt der Besitzstandsgarantie noch zulässig sind, und solchen, die nicht mehr zulässig sind, vgl. Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2. A., N 4d zu § 224 und die dort angeführten Entscheide.) Damit ist nun aber die Frage, ob die Unterhaltsarbeiten bewilligungspflichtig sind oder nicht, noch nicht beantwortet. Es gibt Bauarbeiten, die unter dem Gesichtswinkel der Besitzstandsgarantie als (im Bauverbotsgebiet) zulässige Unterhaltsarbeiten anzusehen sind, aber trotzdem bewilligungspflichtig sind. Das ist in der Literatur zum Teil zu wenig erkannt oder zu wenig klar dargelegt worden (so z.B. bei Leutenegger, Das formelle Baurecht der Schweiz, S. 85 und 105 unten).Es kann auch nicht unmittelbar aus den gesetzlichen Bestimmungen abgelesen werden. Das Bundesrecht (Art. 22 RPG) wie auch das kantonale Recht sagen nichts Ausdrückliches darüber. Wesentlich ist, dass § 3 des kant. Baureglementes in Absatz 2 die baulichen Massnahmen, welche bewilligungspflichtig sind, nicht abschliessend aufzählt, sondern mit der Wendung "ist namentlich erforderlich" Spielraum für die Auslegung gibt. Nach neuerer Tendenz in der Rechtsprechung ist bei der Abgrenzung von bewilligungspflichtigen und nicht bewilligungspflichtigen Bauarbeiten darauf zu achten, ob die Arbeiten ernstlich das öffentliche Interesse berühren können, beziehungsweise ob ein nicht unerhebliches Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht (Zimmerlin, a.a.O., N 2 zu § 150; AGVE 1980 S. 284).Dieses Kriterium ist nicht nur dann anzuwenden, wenn es um die Abgrenzung der Bewilligungspflicht bei kleinen und kleinsten Bauten sowie bei Zweckänderungen geht, sondern auch bei der Abgrenzung von bewilligungspflichtigen und nicht bewilligungspflichtigen Sanierungsarbeiten an bestehenden Bauten (so im Resultat bereits Verwaltungsgerichtsentscheid vom 18.2.1985, E. 3b i.S. Giacometto). Wenn an einem im Grenzabstandsbereich stehenden Holzgebäude, wie es hier zur Diskussion steht, eine ganze Wand und zudem die ganze darüber angebrachte Giebelkonstruktion ersetzt wird, stellt das eine bauliche Massnahme dar, die in zweifacher Beziehung das öffentliche Interesse berühren kann: Einmal geht es um die Auswechslung statisch wesentlicher Bauteile; die Angelegenheit interessiert allein schon im Hinblick auf die statische Sicherheit des Gebäudes. Im Weiteren stellen solche Bauarbeiten -- zusammen mit der übrigen Dachreparatur, die erfolgt ist -- einen recht grossen Aufwand dar. Im Gegensatz zu bescheideneren Instandstellungsarbeiten steht hier nicht zum vornherein, ohne nähere Abklärung, fest, dass es nicht um eine im Grenzabstandsbereich verbotene Erneuerung geht. Im Hinblick auf beide Gesichtspunkte besteht ein wesentliches öffentliches Interesse an der vorgängigen Durchleuchtung und Kontrolle des Bauvorhabens im Rahmen eines Baugesuchsverfahrens. Der Gesichtspunkt Bauen im Grenzabstandsgebiet berührt speziell auch den Nachbarn. Es ist am Platze, dass er sich als direkt Berührter zur Frage, ob das Bauvorhaben von der Besitzesstandsgarantie aus zulässig ist oder nicht, äussern kann. Er erhält aber nur dann in korrekter Form Gelegenheit, sich hiezu zu äussern, wenn ein Baugesuchsverfahren durchgeführt wird. Zuzugeben ist, dass die Abgrenzung von bewilligungsfreien und bewilligungspflichtigen Sanierungsarbeiten, wenn sie nach dem erwähnten Kriterium vorzunehmen ist, nicht immer leicht fällt (ebenso Zimmerlin, a.a.O., N 2c zu § 150 a. E.).Vor allem für den Bauwilligen ist es eventuell nicht leicht zu erkennen, ob nun ein Baugesuch nötig ist oder nicht. Das ändert aber nichts daran, dass die Abgrenzung nach dem besagten Gesichtspunkt zu erfolgen hat. Im Zweifelsfalle hat die Baukommission durch einen Vorentscheid bekannt zu geben, ob die vorgesehenen Arbeiten bewilligungspflichtig sind; zum Vorentscheid kommt es, wenn der Bauwillige eine entsprechende Anfrage stellt oder wenn die Baukommission gegenüber im Gang befindlichen oder gar schon ausgeführten Bauarbeiten, die sie als bewilligungspflichtig erachtet, von Amtes wegen interveniert. d) Nach allem hat also die Baukommission im vorliegenden Fall zurecht angenommen, dass die vom Beschwerdeführer an die Hand genommenen Arbeiten bewilligungspflichtig sind, und sie hat deshalb auch zurecht die Einstellung angeordnet. Die Beschwerde ist deshalb abzuweisen. Der Beschwerdeführer hat demnach ein Baugesuch einzureichen. Mit diesem dürfte er offenbar – so viel haben die Abklärungen am verwaltungsgerichtlichen Augenschein bereits ergeben -- Erfolg haben, es sei denn, dass noch neue Tatsachen auftauchen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 10. Dezember 1987

Palavras-chave

building permitmaintenance worksetback areaprior reviewvested rightsneighbor interestspublic interestbuilding control

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the repair work on the barn required a building permit.

Decisão extraída

Yes. Even maintenance work can be permit-requiring where the public and neighboring interests justify prior review, especially for substantial work in the setback zone.

Fundamentação extraída

The replacement of an entire wall and parts of the roof structure was not merely minor upkeep. Because the works affected statically important parts and involved a considerable expenditure, there was a significant public interest and a neighbor interest in prior control through a building-permit procedure.

Questão jurídica principal

Whether the Baukommission was entitled to order suspension of the works and require filing of a building application.

Decisão extraída

Yes. Since the works were permit-requiring and had begun without approval, the suspension order and the duty to file an application were proper.

Fundamentação extraída

The commission could intervene ex officio when permit-requiring works were being carried out without prior authorization.

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