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Exception for reduced building distance denied

ZZ.1983.21Outro Tribunal24 de abr. de 1983Dismissed

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Resumo Omnilex

K.S. sought approval for an extension of his house on plot GB No. 936, which would have encroached 3 m into the required building distance. The building authority referred the matter to the Baudepartement, which refused consent. The Administrative Court dismissed the complaint. It held that § 29 KBR is to be applied restrictively on already built-up plots: the decisive test is whether the property could otherwise not be reasonably developed, not whether the applicant’s preferred variant is the most practical or economical. The court also found no extraordinary hardship under § 138 BauG.

Sumário Omnilex

§ 29 KBR; § 138 BauG; reduction of building distance by way of exception: for already built-up parcels, an exception is admissible only if, without the distance reduction, the existing structure cannot be maintained or the parcel cannot be reasonably developed. The decisive criterion is objective unreasonableness of the remaining development possibilities, not the owner’s preference for the optimal or most economical solution. The absence of opposing public or neighbour interests does not dispense with this additional requirement. The general hardship exception under § 138 BauG applies only restrictively and only in truly extraordinary cases (consid. 1-4).

Texto completo

Geschäftsnummer:** ZZ.1983.21**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:25.04.1983
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.333
Titel:** Reduktion des Gebäudeabstandes**
Resümee:§ 29 Kantonales Baureglement. Ausnahmebewilligung für eine Reduktion des Gebäudeabstandes. - Zur Voraussetzung, dass das Grundstück ohne Reduktion nicht oder nicht zweckmässig überbaut werden könnte; Anwendung dieser Voraussetzung auf ein überbautes Grundstück (Erw. 1-Erw. 3). - Verhältnis zur allgemeinen Ausnahmebewilligung nach § 138 BauG (Erw. 4).
SOG 1983 Nr. 21 *§ 29 Kantonales Baureglement.Ausnahmebewilligung für eine Reduktion des Gebäudeabstandes. - * Zur Voraussetzung, dass das Grundstück ohne Reduktion nicht oder nicht zweckmässig überbaut werden könnte; Anwendung dieser Voraussetzung auf ein überbautes Grundstück (Erw. 1-Erw. 3). - * Verhältnis zur allgemeinen Ausnahmebewilligung nach § 138 BauG (Erw. 4). K.S. ist Eigentümer des Grundstücks GB Nr. 936 in H. Am Westrand des 1306 m2 grossen Grundstücks steht das Haus Nr. 36. Herr S., der das Haus allein mit seiner Frau bewohnt und kurz vor der Pensionierung steht, wollte an der Westseite des Hauses einen Anbau von ca. 5,7 m Länge, 4m Breite und 5,4 m Höhe erstellen, mit dem er im Erdgeschoss eine Vergrösserung seines Wohnzimmers und im Untergeschoss einen Einstell- oder Bastelraum erhalten hätte. Die vorgesehene Erweiterung hätte bis an die Grundstücksgrenze gereicht. Mit dem Eigentümer des Nachbargrundstücks hatte Herr S. einen Dienstbarkeitsvertrag abgeschlossen, auf Grund dessen der geplante Anbau privatrechtlich möglich gewesen wäre. Der vorgesehene Ausbau hätte aber gegenüber dem auf der Nachbarparzelle stehenden Haus den vorgeschriebenen Gebäudeabstand um 3 m unterschritten. Die Baubehörde sandte deshalb das Baugesuch dem Baudepartement zum Entscheid über die Frage, ob der Abstandsunterschreitung zugestimmt werden könne. Das Departement lehnte die Zustimmung ab. Herr S. erhob dagegen Beschwerde, welche das Verwaltungsgericht mit der folgenden Begründung abwies: Es geht um die Frage, ob das Baudepartement dem Beschwerdeführer die Zustimmung zur Reduktion des Gebäudeabstandes zurecht verweigert hat. Nach § 29 des kantonalen Baureglementes (KBR) setzt eine Ausnahme vom vorgeschriebenen Gebäudeabstand voraus, dass keine erheblichen öffentlichen oder nachbarlichen Interessen beeinträchtigt werden und dass das Grundstück andernfalls nicht oder nicht zweckmässig überbaut werden könnte. Im vorliegenden Fall ist die letzte der drei Voraussetzungen umstritten. Es ist hiezu folgendes zu überlegen: 1. Der Beschwerdeführer möchte durch den Anbau mehr Wohnraum gewinnen. Aus verschiedenen Gründen möchte er die Erweiterung auf der Westseite des Hauses realisieren mit Unterschreitung des Gebäudeabstandes gegenüber der Nachbarliegenschaft. Was er zur Rechtfertigung der Abstandsunterschreitung vorbringt, läuft im Endresultat darauf hinaus, sein Ausbauprogramm lasse sich nur dann optimal verwirklichen -- optimal insbesondere bezüglich Besonnungsverhältnisse, Wärmeisolation, Umgebungsgestaltung und Kosten --, wenn ihm die Unterschreitung des Gebäudeabstandes gestattet werde. Alle andern Ausbaumöglichkeiten, insbesondere ein Anbau an der Ostseite des Hauses, seien weniger zweckdienlich. Wirklich zweckmässig sei allein das Projekt, welches die Ausnahmebewilligung voraussetze, alles andere sei unzweckmässig. Es mag zutreffen, dass die Ausbauwünsche des Beschwerdeführers mit einem Anbau an der Westseite optimal erfüllt werden könnten und dass alle andern Ausbauvarianten weniger zweckmässig sind. Allein, damit ist die besagte dritte Voraussetzung des § 29 KBR noch keineswegs erfüllt. Die Argumentation des Beschwerdeführers geht von einem falschen Verständnis des § 29 aus. Bereits der Wortlaut der Bestimmung deutet in einer andern Richtung; vor allem aber hat, wie das Baudepartement glaubhaft dargetan hat, die Praxis die Bestimmung stets viel einschränkender aufgefasst und zwar seit Jahrzehnten (die Vorschrift hatte schon im früheren kantonalen Normalbaureglement bestanden). Es geht vorliegend um eine überbautes Grundstück. Nach richtiger Auslegung von § 29 KBR würde eine Erweiterung des bestehenden Gebäudes mit Unterschreitung des vorgeschriebenen Gebäudeabstandes vorab verlangen, dass die bestehende Überbauung in ihrer heutigen Form aus irgend einem Grunde unzumutbar ist. Die Praxis nimmt das z.B. dann an, wenn die nach üblicher Anschauung minimalen sanitarischen Einrichtungen fehlen und ohne Erweiterung des Gebäudes nicht zweckmässig erstellt werden können. Derartige Verhältnisse liegen aber bei der Liegenschaft des Beschwerdeführers nicht vor. Es handelt sich um ein zwar bescheidenes, aber durchaus vernünftiges, aus dem Jahre 1956 stammendes Einfamilienhaus. Soweit sein Wohnkomfort überhaupt zu wünschen übrig lässt -- z.B. bezüglich Wärmeisolation oder bezüglich Besonnung der Wohnräume (wünschbare Vergrösserung des Westfensters) -- lässt er sich ohne weiteres im Rahmen der heutigen Gebäude-Ausmasse verbessern. Weiter ist bezüglich der heutigen Überbauung zu überlegen, dass das Grundstück Nr. 936 eine etwas eigenartige Form hat. Dies hat aber keineswegs etwa zur Folge, dass ohne Erweiterung des Hauses Nr. 36 mit Unterschreitung des Gebäudeabstandes die Gesamtfläche des Grundstückes nicht zweckmässig (nicht ihrem effektiven Ausmass gemäss) baulich genutzt werden könnte. Die Sache verhält sich ganz anders: Das Haus Nr. 36 steht am Westrand des Grundstücks; der nordöstliche Teil des Grundstücks stellt eindeutig eine zweckmässige Baulandreserve für ein Gebäude beträchtlicher Grösse dar, sodass auch ohne Unterschreitung des Gebäudeabstandes beim Haus Nr. 36 die mögliche Gesamtnutzung als sehr günstig erscheint. -- Allein schon aus diesen Überlegungen steht fest, dass die besagte dritte Voraussetzung des § 29 KBR nicht erfüllt ist. Dazu kommt, dass der Beschwerdeführer, wenn er sein Haus unbedingt erweitern will, dies offensichtlich auch ohne Verletzung des Gebäudeabstandes tun kann mit Lösungen, die nicht optimal sein mögen, aber auch nicht einfach unvernünftig sind. 2. Die Befragung des Departements über seine Praxis zu § 29 KBR hat ergeben, dass das Departement bezüglich der Frage einer zweckmässigen Überbauungsmöglichkeit dann einen etwas largeren Massstab anlegt, wenn ein wesentliches öffentliches Interesse für die Errichtung oder die Erweiterung einer Baute spricht. So sind z.B. für Garagen Abstandsunterschreitungen bewilligt worden, weil man in den betreffenden Fällen im öffentlichen Interesse durchgehend begrünte Vorgärten schützen wollte (Schutz der "Quartierlandschaft").Im vorliegenden Fall ist nun aber kein öffentliches Interesse zu finden, das für die Unterschreitung des Gebäudeabstandes sprechen würde. Zwar mag es zutreffen, dass das etwas schmalbrüstige Haus des Beschwerdeführers mit einem sorgfältig konzipierten Anbau ästhetisch gewinnen könnte. Aber abgesehen davon, dass diesem Gesichtspunkt bei den bestehenden Verhältnissen nur wenig Gewicht zukommt, lässt sich eben ein entsprechender Anbau auch auf der andern Seite machen. 3. Der Beschwerdeführer wie auch der Vertreter der Einwohnergemeinde haben vor Verwaltungsgericht geltend gemacht, dass im vorliegenden Fall weder öffentliche noch nachbarliche Interessen zu finden seien, welche gegen die Reduktion des Gebäudeabstandes sprechen würden. Es sei deshalb unverständlich, dass man denn vernünftigen Wunsch des Eigentümers nicht entgegenkomme. Dazu ist zu bemerken: Hätte der Gesetzgeber einzig darauf abstellen wollen, ob durch die Abstandsunterschreitung nachbarliche oder besondere öffentliche Interessen verletzt werden, hätte er das so formuliert und hätte nicht noch die dritte Voraussetzung, die gewisse Bedingungen bezüglich des Eigentümerinteresses stellt, in die Bestimmung aufgenommen. Nun hat er aber diese dritte Voraussetzung aufgestellt, und dass die Praxis sie straff und konsequent handhabt, ist nicht zu beanstanden: Beim Gebäudeabstand handelt es sich um eine eigentliche Basis-Bestimmung des solothurnischen Baurechts, welcher aufs Ganze gesehen eine wesentliche raumplanerische Ordnungsfunktion zukommt. Es ist deshalb wichtig, dass die Ausnahmpraxis straff und konsequent ist, weil sonst -- wegen der präjudiziellen Wirkung "entgegenkommender" Verfügungen -- diese wichtige Ordnungsfunktion ins Wanken käme. Die Straffheit der Ausnahmepraxis liegt an sich im öffentlichen Interesse. Die Verweigerung der Zustimmung zur Abstandsunterschreitung bedeutet somit auch im vorliegenden Fall keine blosse Sturheit, welcher das öffentliche Interesse fehlt. 4. Zu beachten ist schliesslich noch, dass in ausserordentlichen Härtefällen zusätzlich zu § 29 KBR die allgemeine Ausnahmebewilligungsbestimmung des § 138 BauG zum Zuge kommen könnte, beziehungsweise dass die beiden Bestimmungen kombiniert angewendet werden könnten. Nun ist aber nach ständiger Praxis die Ausnahmebewilligung nach § 138 BauG mit grösster Zurückhaltung zu handhaben. Im vorliegenden Fall kann von einer ausserordentlichen Härte im Sinne der allgemeinen solothurnischen Ausnahmepraxis nach § 138 BauG keine Rede sein. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 25. April 1983

Palavras-chave

building distanceexception permitzoninghardshipbuilt-up parcelplanning law

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the exception under § 29 KBR allowed reduction of the building distance for the planned extension

Decisão extraída

No. The existing building was not shown to be unreasonably or impractically developed without the distance reduction, and the owner could pursue other feasible extension options.

Fundamentação extraída

For an already built-up plot, § 29 KBR is interpreted restrictively. The decisive question is not whether the proposed variant is optimal, but whether the property cannot otherwise be built on or reasonably used. That was not the case here.

Questão jurídica principal

Whether an exceptional hardship justified reliance on the general exception clause under § 138 BauG

Decisão extraída

No exceptional hardship was present, so § 138 BauG did not assist the appellant.

Fundamentação extraída

General exceptions must be applied with great restraint and are reserved for truly extraordinary hardship, which was absent on these facts.

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