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Reliance on incorrect administrative information in zoning/building law

ZZ.1981.13Outro Tribunal16 de jul. de 1981Dismissed

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Resumo Omnilex

P. G. challenged the refusal of a building permit for a parcel in the second stage of the Langendorf zoning plan. He had relied on earlier letters from the Office for Water Management and the Building Commission suggesting that a sealed cesspit could be accepted. The Administrative Court held that § 26(3) BauG referred to public infrastructure facilities in the development plans and required prepayment of the costs of the necessary public works. Because the staged development order served an important planning purpose, a private interim sewage solution was not allowed. The court further held that reliance on the incorrect official information could not prevail against superior public interests, though compensation for expenses might be considered.

Sumário Omnilex

Art. 4 BV; § 26 Abs. 3 BauG: Meaning of 'Erschliessungsanlagen' and reliance on incorrect official information. In the second development stage, the prepayment requirement concerns the public facilities provided for in the development plans; private transitional solutions contrary to the staged development scheme are excluded. The stage ordering serves not only municipal financing but also the planning objective of organic development from one stage to the next (consid. 1). Under the principle of good faith, incorrect administrative advice may exceptionally become binding only if the usual prerequisites are met and no overriding public interests oppose reliance. In public building law, the reservation of superior public interests is of particular weight; where such interests require adherence to the development-stage order, reliance protection does not compel authorization, but may at most justify pecuniary compensation for causal expenditures (consid. 2).

Texto completo

Geschäftsnummer:** ZZ.1981.13**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:17.07.1981
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.280
Titel:** Treu und Glauben, unrichtige behördliche Auskunft**
Resümee:** Art. 4 BV (Prinzip von Treu und Glauben); § 26 Abs. 3 BauG. - Mit "Erschliessungsanlagen" sind in § 26 Abs. 3 BauG die in den Erschliessungsplänen vorgesehenen öffentlichen Anlagen gemeint. Die hier vorgeschriebene Kostenbevorschussung soll nicht nur die Gemeinde finanziell absichern, sondern auch mithelfen, dass die Bebauung in organischer Weise von der ersten in die zweite Etappe hineinwächst (Erw. 1); - Vertrauen auf unrichtige behördliche Auskunft. Das Vertrauensprinzip führt nicht ohne weiteres zur Verbindlichkeit der Auskunft, insbesondere dann nicht, wenn übergeordnete öffentliche Interessen eine Verbindlichkeit ausschliessen (Erw. 2).**
SOG 1981 Nr. 13 Art. 4 BV (Prinzip von Treu und Glauben); § 26 Abs. 3 BauG. - Mit "Erschliessungsanlagen" sind in § 26 Abs. 3 BauG die in den Erschliessungsplänen vorgesehenen öffentlichen Anlagen gemeint. Die hier vorgeschriebene Kostenbevorschussung soll nicht nur die Gemeinde finanziell absichern, sondern auch mithelfen, dass die Bebauung in organischer Weise von der ersten in die zweite Etappe hineinwächst (Erw. 1); - * Vertrauen auf unrichtige behördliche Auskunft. Das Vertrauensprinzip führt nicht ohne weiteres zur Verbindlichkeit der Auskunft, insbesondere dann nicht, wenn übergeordnete öffentliche Interessen eine Verbindlichkeit ausschliessen (Erw. 2).* P. G. ist Eigentümer eines Grundstücks, das sich in der Zone W2 des rechtsgültigen Zonenplans von Langendorf befindet und für die Erschliessung in zweiter Etappe vorgesehen ist. P. G. beabsichtigte, auf diesem Grundstück ein Einfamilienhaus zu erstellen. Sein Architekt nahm Kontakt mit dem kantonalen Amt für Wasserwirtschaft auf, um abzuklären, wie die Abwasserfrage gelöst werden könnte. Mit Brief vom 10. Oktober 1979 bestätigte das Amt, dass -- als eine mögliche Variante für die Abwasserbeseitigung aus dem geplanten Haus -- eine abflusslose Grube von mindestens 20 m3 Inhalt in Frage komme, wobei mit einer Kanalisationsreinigungsfirma ein Vertrag über die periodische Entleerung der Grube abzuschliessen und dem Amt für Wasserwirtschaft vorzulegen wäre. Herr G. schloss einen solchen Vertrag ab und bezog die abflusslose Grube in seine weitere Planung ein. Er reichte dann ein Baugesuch ein, in welchem für die Abwasserbeseitigung eine abflusslose Grube vorgesehen war. Die Baukommission teilte ihm mit Schreiben vom 5. März 1980 mit, dass als Kanalisation eine abflusslose Grube in Frage komme, doch verlangte sie noch gewisse Änderungen an dem vom Eigentümer eingereichten Abwasserbeseitigungsprojekt. In der Folge machte der Rechtsdienst des Baudepartementes die Baukommission darauf aufmerksam, dass nach dem neuen Baugesetz Übergangslösungen mit abflussloser Grube und anderen provisorischen Vorkehren nicht mehr zulässig seien. Die Baukommission wies deshalb das Baugesuch im Juni 1980 ab. Der Eigentümer erhob gegen die Abweisung Beschwerde, die das Baudepartement abwies. Er reichte hierauf Verwaltungsgerichtsbeschwerde ein. Das Verwaltungsgericht wies sie ab. Es führte in der Begründung zu den zwei Hauptpunkten folgendes aus: 1. Das Grundstück des Beschwerdeführers befindet sich in der zweiten Bauetappe, wo nach § 26 Abs. 3 BauG nur gebaut werden darf, wenn der Bauinteressent der Gemeinde vorschussweise die Kosten der Erschliessungsanlagen bezahlt. Es besteht kein Zweifel, dass hier mit "Erschliessungsanlagen" die in den Erschliessungsplänen vorgesehenen öffentlichen Anlagen gemeint sind -- und nicht private Anlagen, die den Erschliessungsplänen widersprechen. Das ergibt sich klar daraus, dass nach dem neuen kantonalen Baurecht, insbesondere nach den §§ 103 und 139 lit. c BauG keine Bauten errichtet werden dürfen, die nicht an die öffentlichen Erschliessungsanlagen angeschlossen werden. Der Beschwerdeführer müsste also, um die Baubewilligung zu erhalten, die Kosten der notwendigen öffentlichen Erschliessungsanlagen bevorschussen. Was das bezüglich Zufahrt bedeutet, kann hier offen bleiben. Fest steht, dass bezüglich Abwasserbeseitigung zuerst die Verbindung mit dem bestehenden, weit entfernten Kanalisationsnetz herzustellen wäre. Nach dem rechtsgültigen generellen Kanalisationsprojekt wäre eine neue Leitung von rund 840 m Länge zu erstellen, was nach den Angaben am Augenschein Kosten in der Grössenordnung von schätzungsweise 1,3-1,5 Millionen Franken zur Folge hätte. Der Beschwerdeführer hat sich -- begreiflicherweise -- nie bereit erklärt, diese Kosten vorzuschiessen. Er will statt dessen eine provisorische Abwasserleitung erstellen mit einer abflusslosen Grube und Meteorwasserableitung in den Bach. Nach dem neuen Recht sind aber, wie oben dargelegt, grundsätzlich keine derartigen privaten Übergangslösungen zulässig, indem die einschlägigen Bestimmungen schlechthin den Anschluss an die öffentlichen Anlagen verlangen. Denkbar wäre höchstens eine Ausnahmebewilligung nach § 139 Abs. 2 BauG, wobei, was die Abwasserbeseitigung anbelangt, zudem noch eine bundesrechtliche Ausnahmebewilligung nach Art. 19 des eidg. Gewässerschutzgesetzes nötig wäre. Die Baubehörden und das Baudepartement lehnen die Bewilligung nach § 139 BauG ab, indem sie auf den raumplanerischen Zweck der Etappierung hinweisen. Dieser Standpunkt leuchtet ein. Die Etappierung der Bauzonen, wie sie im Baugesetz vorgesehen und im Zonenplan Langendorf realisiert ist, stellt eine erstrangige raumplanerische Massnahme dar. Die Bestimmung über die Kostenbevorschussung in § 26 Abs. 3 BauG soll nicht nur die Gemeindefinanzen absichern, sondern sie soll auch mithelfen, dass die Bebauung in organischer Weise von der ersten in die zweite Etappe hinüberwächst. Es soll vermieden werden, dass irgend eine Ecke der zweiten Etappe vorzeitig überbaut wird. Gerade im Gebiet des Grundstücks des Beschwerdeführers leuchtet dieser Gesichtspunkt ein. Zwar stehen bereits einzelne Altbauten an der Kantonsstrasse; dahinter befindet sich aber unüberbautes Land. Es handelt sich dabei um ein landschaftlich wichtiges Gebiet (relativ schmales Zwischenstück zwischen zwei grossen Wäldern; Zwischenstück zwischen zwei Dörfern), das auf keinen Fall weiterhin mit Einzelbauten vorzeitig "angeknappert" werden sollte. Der Beschwerdeführer macht in seiner Ergänzungseingabe geltend, diese Argumentation überzeuge nicht, weil das öffentliche Interesse, welches hier vorgeschoben werde, ja doch nicht gewahrt werde, sobald jemand genügend Geld aufbringe, um die verlangte öffentliche Erschliessung zu finanzieren. Der Beschwerdeführer übersieht aber, dass bei einer Realisierung der Erschliessungsanlagen eben nicht mehr von einem "Anknappern" der zweiten Etappe, bzw. von einer vorzeitigen Überbauung in abgelegener Ecke gesprochen werden könnte, weil diese Realisierung wegen der sehr hohen Kosten ja nur dann denkbar wäre, wenn eine wesentliche Anzahl von Grundeigentümern mitmachen würde, so dass dann ein ganz neues Quartier, vermutlich anschliessend an die heutige durchgehende Bebauung, entstehen würde. Nach allem erscheint die Ablehnung einer Ausnahmebewilligung für eine Erschliessung mit provisorischen Massnahmen ohne weiteres als gerechtfertigt. 2. Der Beschwerdeführer beruft sich nun aber auch noch auf den Grundsatz von Treu und Glauben und zwar speziell auf die Praxis über die Wirkung unrichtiger behördlicher Auskünfte. Er macht geltend, er habe sich auf die Auskunft des Amtes für Wasserwirtschaft vom 10. Oktober 1979 und auf den Brief der Baukommission vom 5. März 1980 verlassen und habe gestützt darauf die Planung bis zur Baureife betrieben. Die Aufwendungen für die Planung seien als nicht mehr rückgängig zu machende Dispositionen zu sehen im Sinne der Praxis über die Wirkung unrichtiger behördlicher Auskünfte. Nach der schweizerischen Praxis, die sich auf den Grundsatz von Treu und Glauben stützt, können unrichtige behördliche Auskünfte unter Umständen zu Verbindlichkeit gelangen (vgl. Imboden/Rhinow, Verwaltungsrechtsprechung, 5. A., S. 468 ff.).Die vom Beschwerdeführer angeführten behördlichen Auskünfte waren, wie aus dem oben Gesagten hervorgeht, bezüglich Zulässigkeit eines Provisoriums der Abwasserbeseitigung mit abflussloser Grube sicher unrichtig. Damit ist aber noch nicht gesagt, dass der Beschwerdeführer heute gestützt auf die seinerzeitige Auskunft bauen kann, denn die genannte Praxis fordert die Erfüllung einer ganzen Reihe weiterer Voraussetzungen. Die eine liegt darin, dass nicht übergeordnete öffentliche Interessen gegen eine Verbindlichkeit der Auskunft sprechen dürfen. Das Verwaltungsgericht hat bereits einmal in einem publizierten Entscheid darauf hingewiesen, dass der Vorbehalt des übergeordneten öffentlichen Interesses gerade im öffentlichen Baurecht von grosser Bedeutung ist (SOG 1975 S. 32).Für den vorliegenden Fall ist oben eingehend dargelegt worden, dass ein wesentliches öffentliches Interesse an der Einhaltung der Etappen-Ordnung besteht. Es ist nicht einzusehen, weshalb nun die blosse Tatsache, dass dem Beschwerdeführer wegen seines Vertrauens auf behördliche Auskünfte unnütze Planungskosten entstanden, dieses öffentliche Interesse hintanstehen sollte. Dem Vertrauensschutz kann, wenn seine Voraussetzungen wirklich gegeben sein sollten (was hier nicht umfassend zu prüfen ist), mit einer geldmässigen Entschädigung für kausale Aufwendungen genügend Rechnung getragen werden. Nach allem ist die Beschwerde auch unter diesem Gesichtspunkt abzuweisen. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 17. Juli 1981*

Palavras-chave

good faithincorrect official informationbuilding permitdevelopment stagespublic infrastructuresewage disposalreliance protectionplanning law

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether § 26(3) BauG allowed building in the second development stage without prepaying the costs of public infrastructure

Decisão extraída

No. 'Infrastructure facilities' meant the public facilities foreseen in the development plans; the owner had to prefinance the necessary public sewer connection, and a private interim solution was not sufficient.

Fundamentação extraída

The stage system is a core planning measure. The prepayment rule secures municipal financing and also ensures organic, stage-by-stage development; private solutions contrary to the plans are excluded.

Questão jurídica principal

Whether the owner could rely on incorrect prior administrative information permitting a sealed cesspit

Decisão extraída

No. Any reliance protection was overridden by higher-ranking public interests, especially the interest in respecting the staged development order; at most, monetary compensation for causal expenses could be considered.

Fundamentação extraída

Untrue official advice can bind the administration only if further conditions are met, including the absence of superior public interests. Here the public interest in enforcing the zoning-stage scheme prevailed.

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