ZZ.1979.6•Tenancy termination and rent reduction under BMM
ZZ.1979.6Outro Tribunal21 de mai. de 1979Dismissed
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A tenant challenged the termination of his apartment lease and a separately contracted garage, sought a rent reduction, and alternatively requested an extension. The appellate court held that the termination's validity could only be assessed incidentally in BMM proceedings, that the garage was outside the BMM because it had been leased separately, and that no nullity followed by analogy from the rent-reduction context. It ruled that the conciliation procedure begins only with referral to the conciliation authority, not with prior correspondence. The rent-reduction claim failed because any effective reduction would have come only at the contractual termination date, after the lease had already ended. The subsidiary extension request was also rejected as time-barred.
Art. 2, 18 Abs. 3, 19 Abs. 1bis, 24, 29 BMM; Art. 267a Abs. 3 OR: In proceedings under Art. 29 BMM, the validity of a notice of termination is examined only incidentally. Garages fall under the BMM only when rented together with dwellings or business premises. Nullity provisions are to be construed strictly; no analogy may be drawn to notices issued in connection with tenant-initiated rent reduction requests. Art. 19 Abs. 1bis BMM is a lex imperfecta and does not itself trigger sanctions. The conciliation procedure begins with referral to the conciliation authority; prior negotiations do not start the notice ban under Art. 24 BMM. A rent reduction is in principle claimable only as of a termination date, subject to contrary special circumstances.
| Geschäftsnummer: | ** ZZ.1979.6** |
|---|---|
| Instanz: | Zivilkammer |
| Entscheiddatum: | 22.05.1979 |
| FindInfo-Nummer: | O_ZK.2015.239 |
| Titel: | ** Missbräuche im Mietwesen, Geltungsbereich, Kündigung, Verfahren** |
| Resümee: | ** Art. 2, Art. 18 Abs. 3, Art. 19 Abs. 1 und Abs. 1bis, Art. 24, Art. 29 Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen: - In dem in Art. 29 BMM vorgesehenen Verfahren kann die Frage, ob die Kündigung eines Mietverhältnisses gültig ist, nur vorfrageweise überprüft werden (Erw. a); - Garagen unterstehen dem Bundesbeschluss nur dann, wenn sie zusammen mit Wohnungen oder Geschäftsräumen vermietet sind (Erw. b); - Aus Art. 18 Abs. 3, Halbsatz 2 BMM, darf nicht der Analogieschluss gezogen werden, dass auch Kündigungen, die im Zusammenhang mit (vom Mieter angeregten) Mietzinssenkungen erfolgen, nichtig sind (Erw. c); - Zur Tragweite von Art. 19 Abs. 1bis; diese Bestimmung sieht für den Fall der Nichtbefolgung keine Sanktionen vor (Erw. c); - Massgeblicher Zeitpunkt für den Beginn des Schlichtungsverfahrens im Sinne von Art. 24 ist die Anrufung der Schlichtungsstelle; vorangehende Verhandlungen unter den Parteien vermögen die in Satz 2 vorgesehene Rechtsfolge noch nicht auszulösen (Erw. c); - der Mieter kann die Reduktion des Mietzinses im Sinne von Art. 19 in der Regel erst auf einen Kündigungstermin hin verlangen (Erw. d).** |
| SOG 1979 Nr. 6 Art. 2, Art. 18 Abs. 3, Art. 19 Abs. 1 und Abs. 1bis, Art. 24, Art. 29 Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen: - In dem in Art. 29 BMM vorgesehenen Verfahren kann die Frage, ob die Kündigung eines Mietverhältnisses gültig ist, nur vorfrageweise überprüft werden (Erw. a); - Garagen unterstehen dem Bundesbeschluss nur dann, wenn sie zusammen mit Wohnungen oder Geschäftsräumen vermietet sind (Erw. b); - Aus Art. 18 Abs. 3, Halbsatz 2 BMM, darf nicht der Analogieschluss gezogen werden, dass auch Kündigungen, die im Zusammenhang mit (vom Mieter angeregten) Mietzinssenkungen erfolgen, nichtig sind (Erw. c); - Zur Tragweite von Art. 19 Abs. 1bis; diese Bestimmung sieht für den Fall der Nichtbefolgung keine Sanktionen vor (Erw. c); - Massgeblicher Zeitpunkt für den Beginn des Schlichtungsverfahrens im Sinne von Art. 24 ist die Anrufung der Schlichtungsstelle; vorangehende Verhandlungen unter den Parteien vermögen die in Satz 2 vorgesehene Rechtsfolge noch nicht auszulösen (Erw. c); - der Mieter kann die Reduktion des Mietzinses im Sinne von Art. 19 in der Regel erst auf einen Kündigungstermin hin verlangen (Erw. d). Die Firmen A. und L. hatten am 11. März 1974 einen schriftlichen Mietvertrag über eine 4-Zimmer-Wohnung im Mehrfamilienhaus der Firma A. abgeschlossen. Der Mietzins wurde auf Fr. 515.-- und die Akontozahlung an die Nebenkosten auf Fr. 80.-- festgesetzt. In der Folge erhöhte die Vermieterin den Mietzins auf den 1. Juli 1975 um Fr. 30.--, setzte ihn jedoch bereits auf den 1. Oktober 1977 wieder um monatlich Fr. 20.-- herab. Am 21. Dezember 1976 schlossen die Parteien einen weiteren schriftlichen Mietvertrag über die Garage Nr. 12 ab. Am 12. Oktober 1978 wandte sich der Mieter L. mit folgendem Schreiben an die Vermieterin: "Mit Schreiben vom 21. Juni 1977 haben Sie mir eine Mietzinsreduktion ab 1. Oktober 1977 von Fr. 20.-- angekündigt. Ausserdem wurde vorläufig für die Dauer eines Jahres die Gebühren für das Kabelfernsehen sowie die Betriebskostenbeiträge übernommen, gemäss Schreiben vom 31. März 1978. Die drastischen Senkungen des Hypothekarzinses von 1 1/2 bis 2% haben im Jahre 1978 bisher zu keinen weiteren Mietzinssenkungen geführt. Wir Mieter fragen uns, was Sie heute für eine ordnungsgemässe Verzinsung des Eigenkapitals halten. Wir erwarten daher auf 1. Januar 1979 eine weitere massive Reduktion des Mietzinses. Sollten Sie sich weiterhin in Stillschweigen hüllen, werden wir die Angelegenheit dem Oberamt Olten-Gösgen unterbreiten." Das Schreiben war von einer Anzahl Mieter unterzeichnet. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit L., mit Schreiben vom 2. November 1978, und zwar für die Wohnung per 31. März 1979 und für die Garage per 31. Dezember 1978. L. wandte sich vorerst an die Schlichtungsstelle, wo jedoch keine Einigung erzielt werden konnte. Daher reichte er Klage ein, mit der er verlangte, dass festzustellen sei, dass die Kündigung für die Wohnung und Garage nichtig sei, dass die Beklagte zu einer angemessenen Zinsreduktion zu verurteilen sei, eventualiter, dass dem Kläger das Mietverhältnis für Wohnung und Garage um ein Jahr zu erstrecken sei. Der zuständige Amtsgerichtspräsident wies die Begehren des Klägers vollumfänglich ab. Der Kläger erhob dagegen Rekurs, wobei er die gleichen Rechtsbegehren stellte wie bei der ersten Instanz. Das Obergericht wies den Rekurs ab mit folgender Begründung: a) Vorerst muss die Frage geprüft werden, wieweit auf den vorliegenden Rekurs eingetreten werden kann, enthält er doch -- wie bereits vor 1. Instanz -- Feststellungsbegehren, deren Beurteilung an sich in die Zuständigkeit des ordentlichen Zivilrichters fallen würde und nicht im summarischen Verfahren erledigt werden könnte. Art. 29 des Bundesbeschlusses über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (BMM) hält fest, dass lediglich die Beurteilung von als missbräuchlich angefochtenen Mietzinsen und anderen Forderungen der Vermieter in die gleiche Zuständigkeit fällt wie diejenige der Erstreckung von Mietverhältnissen und demnach im summarischen Verfahren erledigt werden kann. Feststellungsbegehren, wie sie der Rekurrent anbringt, sind dabei nicht erwähnt. Indessen muss beachtet werden, dass der vorliegende Rekurs überdies zwei weitere Begehren enthält, nämlich dasjenige auf Reduktion des Mietzinses und das Eventualbegehren auf Erstreckung des Mietverhältnisses, deren Beurteilung eindeutig dem Einzelrichter im summarischen Verfahren obliegt. Diese beiden Begehren sind ihrerseits derart eng mit der Frage nach der Gültigkeit der Kündigung vom 2. November 1978 verknüpft, dass sie ohne vorgängige Prüfung dieser Frage gar nicht beurteilt werden können. Es erweist sich demnach als notwendig, die Gültigkeit der Kündigung der beiden Mietverhältnisse als Vorfrage zu prüfen (vgl. dazu auch E. Schmid, Kommentar zum Mietrecht, N 6 und 7 zu Art. 267 f. OR).Wird ein Begehren lediglich vorfrageweise überprüft, so nehmen die betreffenden Erwägungen nicht an der Rechtskraft des Entscheides teil, und es bleibt dem Antragsteller unbenommen, die Frage in einem weiteren Verfahren -- im vorliegenden Falle im ordentlichen Verfahren vor dem Zivilrichter -- überprüfen zu lassen. b) Was die Garage anbelangt, so fällt sie überhaupt nicht unter den BMM. Art. 2 BMM begrenzt den Geltungsbereich auf Mietverhältnisse für Wohnungen und Geschäftsräume. Garagen sind an sich weder Wohnungen noch Geschäftsräume. Allerdings kann eine Garage zusammen mit einer Wohnung vermietet und dann gleichzeitig mit der Wohnung dem BMM unterstellt sein (Raissig, Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen, S. 9).Allein, im vorliegenden Fall trifft dies nicht zu. Die Garage wurde erst hinterher, zwei Jahre nach Abschluss des Mietvertrages über die Wohnung, vermietet, und zwar in einem selbständigen Mietvertrag. Dieser selbständige Vertrag regelt denn auch die Kündigung ganz anders als der Vertrag über die Wohnung (Kündigung auf Ende eines Monats).Bei diesen Verhältnissen kann keine Rede sein davon, dass die Garage zusammen mit der Wohnung vermietet sei und damit dem BMM unterstehe. Damit sind sämtliche Begehren in bezug auf die Garage abzuweisen. c) Was die Wohnung anbelangt, so behauptet nun der Rekurrent, die am 2. November 1978 von der Beklagten ausgesprochene Kündigung sei nichtig. Die Nichtigkeit ergebe sich aus Art. 24 BMM, der anordnet, dass eine Kündigung durch einen Vermieter während der Dauer des Schlichtungs- und gerichtlichen Verfahrens nichtig ist. Als Anhebung des Schlichtungsverfahrens sei bereits der Brief zu betrachten, den der Rekurrent der Beklagten am 12. Oktober 1978 geschickt hatte, Anders wurde Art. 24 BMM dagegen von der Vorinstanz ausgelegt, die den Kündigungsschutz erst von dem Moment an eintreten lassen will, in welchem der Mieter die Schlichtungsstelle anruft. Die Argumentation der Vorinstanz leuchtet an sich ein. Betrachtet man indessen Art. 19 Abs. 1bis BMM, der dem Mieter vorschreibt, vor Anrufung der Schlichtungsstelle mit dem Vermieter Fühlung aufzunehmen, so könnte man sehr wohl zu einem gegenteiligen Schluss kommen. Denn will der Mieter dieser Vorschrift nachkommen, so könnte es passieren, dass der Vermieter unmittelbar mit einer Kündigung reagiert. Würde aber ein Kündigungsstop, wie ihn Art. 24 BMM vorsieht, bereits für dieses Verfahrensstadium angenommen, so wäre der Mieter gegen die erwähnte Gefahr geschützt. Andererseits geht aus dem Gesetzestext nicht hervor, welche Folgen es nach sich zieht, wenn der Mieter das Vorgehen nach Art. 19 Abs. 1bis BMM nicht befolgt. Offenbar handelt es sich bei der erwähnten Vorschrift um eine "lex imperfecta", die für den Fall der Nichtbefolgung keinerlei Sanktionen vorsieht. Den Gesetzesmaterialien (Botschaft des Bundesrates und Beratung der eidg. Räte) ist diesbezüglich nichts zu entnehmen. Offenbar wurde die Bestimmung erst durch die Kommission entworfen und gab später zu keinen Diskussionen Anlass. Andererseits erheben sich gegen eine ausdehnende Interpretation von Art. 24 BMM ernste Bedenken. Gewiss enthält das Gesetz eine unbefriedigende Lösung, doch ergeben sich auch aus der Lösung, wie sie der Rekurrent vorschlägt, grösste Schwierigkeiten. Denn wann wäre nach der Argumentation des Rekurrenten jeweils der Zeitpunkt festzusetzen, von welchem an das Schlichtungsverfahren als eingeleitet zu betrachten wäre? Und welche Erfordernisse müsste eine Handlung erfüllen, um als Einleitung des Schlichtungsverfahrens bezeichnet werden zu können? Auch Art, 19 Abs. 1bis BMM vermag hier nicht weiter zu helfen, denn der Begriff "Fühlung aufnehmen" ist derart unbestimmt, dass daraus keine Lösung des Problems gewonnen werden kann. Für eine Auffassung, wie sie der Rekurrent vertritt, finden sich weder im Wortlaut von Art. 24 noch in demjenigen von Art. 19 Abs. 1bis BMM Anhaltspunkte. Es fragt sich, inwieweit Art. 18 Abs. 3 BMM die Ansicht des Rekurrenten zu unterstützen vermag. Diese Bestimmung schreibt vor, dass im Zusammenhang mit Mietzinserhöhungen durch den Vermieter ausgesprochene Kündigungen nichtig sind. Dadurch wird ein Kündigungsstopp vor Einleitung des Schlichtungsverfahrens angeordnet. In Analogie zu dieser Bestimmung könnte man dahingehend argumentieren, dass auch im Zusammenhang mit Mietzinssenkungen ausgesprochene Kündigungen nichtig sein müssten. Art. 18 Abs. 3 BMM hat den Zweck, dem Mieter zu ersparen, unter dem Druck einer laufenden Kündigung über den Mietzins verhandeln zu müssen (W. Raissig, a.a.O., S. 39).Dieselben Bedenken, die sich schon bei der ausdehnenden Interpretation von Art. 24 erhoben haben, gelten indessen auch gegenüber einem solchen Analogieschluss. Die Ungültigkeit einer Rechtshandlung ist an sich etwas Klares, Unzweideutiges. Wo immer das Gesetz die Rechtsfolge der Ungültigkeit anordnet, muss es dies in klarer und unzweideutiger Weise tun, so dass eine ausdehnende Interpretation der die Ungültigkeit anordnenden Bestimmungen nicht als zulässig erscheint. Im weiteren bedeutet ein Kündigungsstopp in jedem Fall einen massiven Eingriff in die Rechte des Vermieters und stellt im schweizerischen Mietrecht die Ausnahme dar. Von daher gesehen darf es nicht Sache des Richters sein, den Zeitraum, in welchem solche Ausnahmebestimmungen Geltung haben, noch durch ausdehnende Interpretation dieser Bestimmungen zu erweitern. Den sich aus Art. 19 Abs. 1bis BMM möglicherweise ergebenden unglücklichen Folgen kann der Mieter im Übrigen dadurch zuvorkommen, dass er sein Begehren bei der Schlichtungsstelle vorläufig anmeldet und das Verfahren erst weiterführt, wenn die Fühlungnahme mit dem Vermieter, zu der ihn Art. 19 Abs. 1bis BMM verpflichtet, zu keiner Einigung geführt hat. Aufgrund der vorangehenden Erwägungen steht somit fest, dass die Auffassung des Rekurrenten in Bezug auf die ausdehnende Interpretation der Bestimmungen des BMM nicht gefolgt werden kann. Die am 2. November 1978 von der Rekursgegnerin ausgesprochene Kündigung muss demnach als gültig betrachtet werden. d) Mit einem weiteren Begehren verlangt der Rekurrent eine angemessene Reduktion des Mietzinses. Da zuvor die Gültigkeit der Kündigung bejaht wurde, fragt es sich, inwieweit dem Begehren des Rekurrenten noch Rechnung getragen werden kann. Die Kündigung wurde auf den 31. März 1979 ausgesprochen. Von diesem Datum an kann folglich keine Reduktion mehr verlangt werden, Dagegen fragt es sich, ob für den Mietzins für die Zeit vor dem 31. März 1979 eine Herabsetzung verlangt werden kann. Die Vorinstanz hat das Begehren unter Hinweis auf einen in der SJZ 1972, S. 240, zitierten Entscheid abgewiesen, der festhält, dass die Bestimmungen des BMM nur auf ungekündigte Mietverhältnisse anwendbar sind, während im Zeitpunkt, als der Rekurrent das Reduktionsbegehren erstmals im Schlichtungsverfahren anbrachte, der Mietvertrag bereits gekündigt gewesen sei. Indessen ist der vorliegende Fall anders gelagert als derjenige, den die Vorinstanz als Beispiel anführt. Vorliegend wurde das Mietverh.tnis per 31. März 1979 gekündigt. Bis dahin bestand es aber als ordentliches Mietverhältnis und war noch nicht aufgelöst, weshalb bis zu diesem Datum über das Reduktionsbegehren des Rekurrenten befunden werden muss. Im zitierten Entscheid dagegen war das Mietverhältnis gekündigt und daraufhin vom Richter erstreckt worden und die Mietzinserhöhung wurde für die Zeit der Erstreckungsdauer angestrebt. Im Übrigen aber hat die Vorinstanz richtig entschieden, wenn sie sich daran hielt, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag eine Anpassung des Mietzinses "in der Regel" per 1. April vorsah, eine Reduktion demnach erst auf diesen Termin hin hätte erfolgen können, an welchem der Mietvertrag nicht mehr bestand. Richtig ist es auch, hinsichtlich des Termins für eine Änderung den Mieter, der gemäss Art. 19 BMM eine Reduktion des Mietzinses zu erwirken versucht, dem Vermieter gleichzustellen, der gemäss Art. 18 BMM eine Mietzinserhöhung beabsichtigt. Der Vermieter hat nach Art. 18 Abs. 1 für die Mietzinserhöhung die geltende Frist für die Abänderung des Mietzinses einzuhalten. Ein gleiches Vorgehen bezüglich Mietzinssenkung und -erhöhung wird schon in der bundesrätlichen Botschaft über die Verlängerung und Änderung des Bundesbeschlusses über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (BBl 1976, Bd. 3, S. 863 oben) als richtig erachtet. Dort wird denn auch angeführt, dass derartige Änderungen in der Regel auf einen Kündigungstermin hin vorzunehmen seien. Freilich sieht Art. 23 Abs. 2 BMM vor, dass für den Fall, dass die richterliche Behörde über den Mietzins und die anderen Forderungen zu entscheiden hat, sie auch bestimmen soll, ob, in welchem Umfang, insbesondere aber auch von welchem Zeitpunkt an die Forderungen zulässig sind. Indessen liegt in casu kein Grund dafür vor, von dem im Mietvertrag genannten und in den Gesetzesmaterialien als Regel vorgesehenen Grundsatz abzuweichen, wonach der Mietzins jeweils erst auf einen Kündigungstermin hin geändert werden kann. Eine Herabsetzung hätte somit im vorliegenden Fall erst auf den 1. April 1979 erfolgen können. In diesem Zeitpunkt war aber das Vertragsverhältnis aufgrund der Kündigung auf den 31. März 1979 abgelaufen. Daher ist das Rechtsbegehren um Mietzinsreduktion abzuweisen. Ob es an sich berechtigt war, kann dahin gestellt bleiben. e) (In Bezug auf den Eventualantrag stellte das Obergericht fest, dass der Mieter die Frist nach Art. 267a Abs. 3 OR nicht eingehalten hat.) Obergericht Zivilkammer, Urteil vom 22. Mai 1979 |
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Whether the validity of the tenancy notice could be examined in BMM proceedings only as a preliminary question
Yes. The validity of the notice could be reviewed only incidentally because the rent-reduction and extension claims depended on it.
Art. 29 BMM covered rent and extension matters; the notice question had to be decided as a prerequisite, without res judicata effect.
Whether the garage fell under the BMM
No. A garage is covered only if rented together with a dwelling or business premises; here it was let later under a separate lease.
Art. 2 BMM applies to dwellings and business premises; a separately rented garage is outside its scope.
Whether the landlord's notice was void because it followed the tenant's request for a rent reduction
No. The court refused to extend the nullity rules by analogy to notices linked to tenant-initiated rent reduction requests.
Nullity must be stated clearly by statute; no basis existed for analogical extension of Art. 18(3) BMM to this situation.
When the conciliation procedure begins for the notice ban under Art. 24 BMM
The relevant moment is the referral of the conciliation authority, not prior exchanges between the parties.
Art. 19(1bis) BMM does not sanction non-compliance and cannot justify broadening Art. 24 BMM; the statutory wording gave no basis for treating earlier correspondence as commencement.
Whether the tenant could demand a rent reduction before the lease ended
In principle yes for the period before termination, but in this case no reduction could take effect because the contractual adjustment date was 1 April 1979 and the lease ended on 31 March 1979.
Rent changes normally take effect at a termination date; here the lease had already expired before any effective reduction date.
Whether the subsidiary request for extension of the lease had to be granted
No. The tenant missed the deadline under Art. 267a(3) OR.
The procedural time limit for requesting extension was not respected.
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