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Amended building project required new application and publication

ZZ.1976.33Outro Tribunal25 de set. de 1976Granted

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Resumo Omnilex

The owner of a silo-building project attempted to replace the original plans with a substantially redesigned project during the pending permit proceedings. The Solothurn building department ordered the municipality to publish the amended plans and invited the previous objectors to comment. On appeal, the Administrative Court held that this was an appealable interim order, but that the changes were so extensive that they constituted a new project. Such a redesign cannot be handled as a mere modification during the ongoing permit procedure; a new, publicly noticed building application is required. The appeal was therefore allowed and the departmental order annulled.

Sumário Omnilex

§ 66 VRG; § 11 Abs. 3 NBR; appealability of interim orders and admissibility of project changes during pending building-permit proceedings. An order that does not finally dispose of the permit dispute may nevertheless be appealable if it has significant procedural effects and the legality of the chosen procedure is at stake. Art. 11(3) NBR concerns deviations from already approved plans and cannot be transposed without more to alterations before the permit is granted. During the permit process, amendments are not freely admissible; where the redesign is so extensive that it amounts to a new project, the publication procedure and the municipality's first-instance competence must be preserved, requiring a new application and public notice (consid. 2-3).

Texto completo

Geschäftsnummer:** ZZ.1976.33**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:26.09.1976
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.46
Titel:** Anfechtbarkeit von Zwischenentscheiden, Abänderung des Bauprojekts ohne neue Publikation**
Resümee:§ 66 VRG; § 11 Abs. 3 NBR. - Zur Möglichkeit, gegen "Zwischenentscheide" Beschwerde zu erheben (Erw. 2); - Wie weit können Bauprojekte im Laufe des Baubewilligungsverfahrens abgeändert werden, ohne dass neu publiziert werden muss? (Erw. 3).
SOG 1976 Nr. 33 § 66 VRG; § 11 Abs. 3 NBR. - Zur Möglichkeit, gegen "Zwischenentscheide" Beschwerde zu erheben (Erw. 2); - * Wie weit können Bauprojekte im Laufe des Baubewilligungsverfahrens abgeändert werden, ohne dass neu publiziert werden muss? (Erw. 3).* Die Landwirtschaftliche Genossenschaft Sch. möchte in D. ein Silogebäude erstellen. Dagegen sind zahlreiche Einsprachen erhoben worden. Die Baubewilligung wurde nicht erteilt. Die Bauherrschaft erhob Beschwerde. Im Beschwerdeentscheid erklärte das Baudepartement des Kantons Solothurn das Baugesuch als unzulässig, weil wegen der besondern Höhe des Bauvorhabens ein spezieller Bebauungsplan nötig sei (§ 27 Abs. 3 NBR).Auf Beschwerde der Genossenschaft hin hob das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 27. Mai 1975 die Verfügung des Baudepartementes auf und wies die Sache zum neuen Entscheid ans Departement zurück (vgl. SOG 1975 Nr. 23). Das Verwaltungsgericht erklärte, das Baugesuch könne wegen des Prinzips von Treu und Glauben (unrichtige behördliche Auskunft) nicht mehr mit der Begründung abgelehnt werden, es fehle an einem speziellen Bebauungsplan im Sinne von § 27 Abs. 3 NBR. Das Baudepartement behandelte nun aber in der Folge nicht mehr die ursprünglich eingelegten Baupläne. Die Bauherrschaft reichte vielmehr dem Baudepartement neue Pläne ein. Das Departement verfügte daraufhin wie folgt: "1 Die Gemeinde hat die Pläne des abgeänderten Bauvorhabens vom 27. Mai bis 10. Juni 1976 auf der Bauverwaltung zur Einsichtnahme aufzulegen. 2 Die Bauherrin hat das Baugespann den neuen Massen anzupassen. 3 Die Einsprecher und die Gemeinde können während der Auflagefrist zum abgeänderten Projekt beim Baudepartement schriftlich Stellung nehmen." Das Departement stellte die Verfügung den seinerzeitigen Einsprechern und der Einwohnergemeinde zu und eröffnete ihnen, dass gegen die Verfügung beim Verwaltungsgericht Beschwerde erhoben werden könne. Innert Frist erhoben einige der ehemaligen Einsprecher sowie die Einwohnergemeinde D. Beschwerde. 2. Die Genossenschaft macht geltend, es liege gar keine beschwerdefähige Verfügung vor und deshalb könne auf die Beschwerden nicht eingetreten werden. Sie beruft sich auf § 66 VRG. Gewiss liegt kein Entscheid vor, der die Sache materiell oder formell erledigen würde. Es handelt sich vielmehr um einen Zwischenentscheid. Dieser ist aber von wesentlicher Bedeutung. Es ist den Beschwerdeführern, insbesondere auch der Gemeinde, nicht zuzumuten, sich beim Baudepartement an einer Art "Einspracheverfahren" zu beteiligen, welches eine genaue Auseinandersetzung mit den vollständig neuen Plänen erfordert, wenn dieses Verfahren gar nicht zulässig und ein neues Baugesuch nötig sein sollte. Das Baudepartement hat in richtiger Erkenntnis der Tragweite der ganzen Angelegenheit seine Verfügung als beschwerdefähig bezeichnet und die Beschwerdemöglichkeit den Einsprechern eröffnet. Somit kann auf die Beschwerden insofern eingetreten werden, als sie geltend machen, das Baudepartement dürfe die neuen Pläne nicht behandeln, es sei ein neues Baugesuch, beziehungsweise eine neue Bauausschreibung nötig. 3. Es geht um die Frage, wie weit ein Bauprojekt im Laufe des Bewilligungsverfahrens abgeändert werden kann. Die Einwohnergemeinde D. beruft sich in ihrer Beschwerdeschrift auf § 11 Abs. 3 NBR. Das Baudepartement seinerseits erklärt in der Vernehmlassung, § 11 Abs. 3 NBR sei hier nicht anwendbar. Diese Bestimmung regle Änderungen nach erteilter und rechtskräftiger Baubewilligung und nicht Änderungen während des Bewilligungsverfahrens. Man könne die Bestimmung auch nicht sinngemäss auf die Änderungen im Laufe des Verfahrens anwenden, wenigstens nicht so, dass nur "geringfügige" Änderungen zulässig wären. (Es wird dies näher begründet.) In der Tat behandelt § 11 Abs. 3 NBR die Abweichungen von den bereits genehmigten Plänen. Eine Bestimmung, welche die Abweichungen im Laufe des Bewilligungsverfahrens ordnete, ist nicht zu finden. Sicher sind solche Abänderungen nicht beliebig zulässig: Das würde die Baupublikation und das Einspracheverfahren sinnlos machen. Es liegt deshalb eine Lücke vor. Man kann sich fragen, ob sie nicht durch eine analoge Anwendung von § 11 Abs. 3 zu schliessen ist. Dann wären eben nur "geringfügige" Abweichungen zulässig, was das Baudepartement als untragbar erachtet. Die Frage der analogen Anwendung von § 11 Abs. 3 kann indessen offen bleiben. Sicher können derart weitgehende Abänderungen, wie sie im vorliegenden Verfahren vorgelegt werden, nicht zulässig sein. Die Genossenschaft spricht in ihrer Vernehmlassung von "teilweise abgeänderten" Plänen. In Wirklichkeit handelt es sich um ein ganz neues Projekt. Keiner der dem Verwaltungsgericht eingesandten Pläne stimmt auch nur teilweise überein mit einem der alten Pläne. Es ist keineswegs so, dass nur der Siloturm etwas verkürzt worden wäre; es liegt vielmehr eine ganz neue Gestaltung des Baukörpers vor. Der Grundriss auf dem Situationsplan ist anders. Die Fassaden sind bis in alle Details vollständig umgestaltet. Logischerweise sind auch die Schnitte anders. Das neue Projekt weicht nicht nur aussen, sondern auch in der innern Aufteilung und in der Konstruktion vom alten ab. Vermutlich stimmen alte und neue Pläne in überhaupt keinem Raumelement überein. Dabei ist zu sehen, dass das Ganze wegen seiner Grösse sowohl in ästhetischer wie auch in technischer Beziehung ein heikles Bauvorhaben darstellt. Soll der Grundsatz, dass über Baugesuche in erster Instanz die Gemeinde befindet (§ 2 NBR) und soll das Institut der Baupublikation (§ 7 NBR) nicht zur Farce werden, so muss für eine solche Projektänderung ein neues Baugesuch gestellt werden, das publiziert werden muss. Ein solches neues Projekt muss umfassend baupolizeilich überprüft werden; es geht nicht nur um die Frage, ob es für das Ortsbild immer noch als zu gross erscheint. Es geht nicht an, der zuständigen Gemeindebehörde eine umfassende Überprüfung, bei der es u. a. um die Anwendung von autonomem Gemeinderecht gehen kann, wegzunehmen und sie lediglich als Partei, die sich vernehmen lassen darf, zu begrüssen. Aber auch die sogenannten Nachbarinteressen sind nicht genügend gewahrt, wenn lediglich den bisherigen Einsprechern Gelegenheit gegeben wird, sich mit dem neuen Projekt auseinanderzusetzen und bei der Beschwerdeinstanz Einwendungen zu erheben. Es ist durchaus möglich, dass nun gegenüber dem ganz neuen Projekt andere Leute neue Einwände zu erheben haben. Das Baudepartement verweist in der Vernehmlassung u. a. auf das Institut der Baubedingung (§ 8 Abs. 5 NBR) und darauf, dass mit Baubedingungen und Bauauflagen Abweichungen vom Baugesuch angeordnet werden, ohne dass eine entsprechende Publikation erfolgt. Eine Projektänderung, wie sie hier vorliegt, übersteigt indessen ganz offensichtlich alles, was allenfalls noch auf dem Wege einer Baubedingung oder Bauauflage vorgeschrieben werden könnte. Es liegt eben ein wirklich neues Projekt vor über eine grosse, differenzierte Baute. Die Beschwerden sind demnach gutzuheissen und die angefochtene Verfügung ist aufzuheben. Der Genossenschaft steht es frei, nun ihr ursprüngliches Projekt vom Baudepartement umfassend überprüfen zu lassen, wie das mit dem Entscheid des Verwaltungsgerichtes vom 27. Mai 1975 (SOG 1975 Nr. 23) ermöglicht worden ist. Will sie dagegen auf dem neuen Projekt beharren, bleibt ihr nur der Weg, ein neues Baugesuch zu stellen. Dabei ist aber äusserst fraglich, ob sie sich auch für dieses neue Projekt bezüglich der Notwendigkeit eines speziellen Bebauungsplans im Sinne von § 27 Abs. 3 NBR auf den Grundsatz von Treu und Glauben berufen könnte. Es liegt nahe, dass sie sich nur für das seinerzeit vorgeprüfte Projekt auf die mangelhafte Vorprüfung berufen kann. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 26. September 1976*

Palavras-chave

planning permissioninterim decisionpublic noticebuilding project modificationmunicipal competenceneighbor objectionsadministrative appeal

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the department's order on the amended project was an appealable interim decision

Decisão extraída

Yes. Although it did not finally resolve the building permit, it was a significant interim order with immediate procedural impact, so review was allowed on that point.

Fundamentação extraída

Requiring the objectors and the municipality to participate in a quasi-objection procedure over a completely new design would be unreasonable if the procedure itself were impermissible; the department correctly treated its order as appealable.

Questão jurídica principal

Whether the building owner could materially change the project during the permit proceedings without a new publication and new application

Decisão extraída

No. The submitted plans amounted to a fundamentally new project, not a minor modification; therefore a new building application with public notice was required.

Fundamentação extraída

Section 11(3) NBR governs deviations from already approved plans, not changes before permit issuance. A broad in-procedure amendment would undermine publication, objections, municipal first-instance review, and neighbor protection.

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