ZZ.1974.27•Special benefit deduction in expropriation compensation
ZZ.1974.27Outro Tribunal21 de fev. de 1974Partially Granted
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The Verwaltungsgericht dealt with expropriation compensation for land taken for an access road serving an industrial area. It held that special-benefit deduction applies in building-plan expropriations in principle, but the municipality could not deduct the planning-related increase in land value. The landowners could not rely on continued agricultural use while claiming a building-land price. Even if road-related benefits existed, they were not sufficiently special, because the road benefited the whole area and all abutters; the system of perimeter contributions already covered such advantages.
§ 232 Abs. 2 EGZGB; § 16 Abs. 2 Baugesetz: Anrechnung besonderer Vorteile bei Enteignungsentschädigung. Der Grundsatz der Vorteilsanrechnung gilt auch für Enteignungen im Bauplanverfahren; angerechnet werden jedoch nur werkbedingte und besondere Vorteile, d.h. solche, die gerade dem enteigneten Grundstück und nicht auch andern Grundeigentümern zukommen. Ein blosser Planungsmehrwert, der auf der Einzonung bzw. Planung beruht, ist nach geltendem Recht weder über eine Sonderabgabe noch über die Vorteilsanrechnung abschöpfbar. Wer Baulandwert verlangt, kann sich nicht zugleich auf die Fortsetzung landwirtschaftlicher Nutzung berufen, um werkbedingte Vorteile zu verneinen. Bestehen die Vorteile im Wesentlichen für das ganze Gebiet oder alle Anstösser und werden sie bereits durch Perimeterbeiträge abgegolten, fehlt es an der Besonderheit im Sinne der Anrechnung (consid. a-e).
| Geschäftsnummer: | ** ZZ.1974.27** |
|---|---|
| Instanz: | Verwaltungsgericht |
| Entscheiddatum: | 22.02.1974 |
| FindInfo-Nummer: | O_VW.2014.786 |
| Titel: | ** Vorteilsanrechnung** |
| Resümee: | § 232 Abs. 2 EGZGB; § 16 Abs. 2 Baugesetz. - Vorteilsanrechnung: - Das Prinzip der Anrechnung besonderer Vorteile gilt auch für die Enteignungen im Bauplanverfahren (Erw. a). - Der Landwirt, der für das abzutretende Land den Baulandpreis verlangt, kann nicht andererseits geltend machen, die Erschliessungsstrasse biete ihm keinen Vorteil, weil er das Restgrundstück weiterhin landwirtschaftlich zu nutzen gedenke (Erw. b). - Der sogenannte Planungsmehrwert kann nach dem geltenden Recht nicht abgeschöpft werden (Erw. c). - Zum Begriff des werkbedingten Vorteils (Erw. d). - Zum Begriff der Besonderheit des Vorteils (Erw. e). |
| SOG 1974 Nr. 27 § 232 Abs. 2 EGZGB; § 16 Abs. 2 Baugesetz. - Vorteilsanrechnung: - Das Prinzip der Anrechnung besonderer Vorteile gilt auch für die Enteignungen im Bauplanverfahren (Erw. a). - Der Landwirt, der für das abzutretende Land den Baulandpreis verlangt, kann nicht andererseits geltend machen, die Erschliessungsstrasse biete ihm keinen Vorteil, weil er das Restgrundstück weiterhin landwirtschaftlich zu nutzen gedenke (Erw. b). - Der sogenannte Planungsmehrwert kann nach dem geltenden Recht nicht abgeschöpft werden (Erw. c). - Zum Begriff des werkbedingten Vorteils (Erw. d). -- Zum Begriff der Besonderheit des Vorteils (Erw. e). Zur Erschliessung eines grossen neuen Industriegebietes baute die Einwohnergemeinde O. eine neue Strasse, die zum grössten Teil durch bisher landwirtschaftlich genutztes Land führt. Für diese Strasse hatten die Anstösser aufgrund des Bebauungsplanes Land abzutreten. Im Prozess um die Enteignungsentschädigungen hatte sich das Verwaltungsgericht u. a. zur Frage der Vorteilsanrechnung Stellung zu nehmen, wobei es sich wie folgt äusserte: a) Die Einwohnergemeinde beruft sich auf die sogenannte Vorteilsanrechnung. Diese ist für das solothurnische Expropriationsrecht in § 232 Abs. 2 EGZGB bzw. § 16 Abs. 2 BauG geordnet. Die beiden Bestimmungen lauten nicht ganz gleich: § 232 Abs. 2 EGZGB: Die besondern Vorteile, die dem Enteigneten aus dem Unternehmen erwachsen, sind dabei anzurechnen. § 16 Abs. 2 BauG: Bei Ausmessung der Entschädigung sind in allen Fällen die Vorteile, welche dem abtretungspflichtigen Grundeigentümer aus der Anlage erwachsen, in billige Berücksichtigung zu ziehen. Es ist nicht ganz klar, ob und inwiefern § 16 Abs. 2 BauG für die Expropriationen, die im Bauplanverfahren zustandekommen, inhaltlich eine andere Regelung treffen will, als § 232 Abs. 2 EGZGB sie für die Enteignungen überhaupt enthält. Der Grundsatz von § 232 Abs. 2 EGZGB ist für das Enteignungsrecht allgemein anerkannt: Die Vorteile, die bei Teilenteignungen dem Restgrundstück aus dem Enteignungsunternehmen (d. h. aus der öffentlichen Anlage, für die enteignet wird) erwachsen, sollen verrechnet werden; aber nur die besondern Vorteile. Die besondern Vorteile sind diejenigen, die nur gerade dem Enteigneten und nicht auch andern Grundeigentümern zugutekommen. Der Grund dieser Einschränkung liegt darin, dass es der Rechtsgleichheit widerspricht, wenn dem Eigentümer, der Land abtreten muss, der Vorteil aus dem Werk angerechnet wird, während andere Eigentümer, die ebenfalls Vorteile erfahren, aber nicht enteignet werden, die Vorteile unentgeltlich empfangen dürfen. (Für diese Auslegung von § 232 Abs. 2 vgl. Luder, Die Praxis des Verwaltungsgerichtes des Kantons Solothurn zur Enteignungsentschädigung, in Festgabe F. J. Jeger, S. 119, und RB 1962 Nr. 37 S. 120; für die allgemeine Geltung des Grundsatzes des besondern Vorteils vgl. Imboden, Schweiz. Verwaltungsrechtssprechung, 3. A., S. 280; Moosbrugger. Die Bemessung der Enteignungsentschädigung nach der Rechtssprechung des Obergerichtes des Kantons Aargau, in: Aargauische Rechtspflege im Gang der Zeit, S. 144.) Im Hinblick auf die allgemeine Geltung des Grundsatzes von den besondern Vorteilen muss man annehmen, er gelte auch für die Enteignungen im Bauplanverfahren. Das steht nicht im Widerspruch zum Wortlaut von § 16 Abs. 2 BauG. § 16 Abs. 2 spricht von "billiger" Berücksichtigung der Vorteile, hat also das Billigkeitsprinzip im Auge. Gewiss wäre es gerade auch vom Standpunkt der Billigkeit aus abzulehnen, wenn ein Vorteil berücksichtigt würde, den auch andere, von der Enteignung nicht betroffene Grundeigentümer erfahren. Der Hinweis auf die billige Berücksichtigung kann demnach höchstens bedeuten, dass auch ein wirklich besonderer Vorteil nicht schlechthin (nicht rigoros), sondern eben nur billigerweise anzurechnen sei. Ob damit mehr gesagt ist, als dass bei der Vorteilsanrechnung ein gewisser Ermessensspielraum besteht (was eigentlich selbstverständlich ist), kann dahingestellt bleiben, weil es vorliegend, wie noch zu zeigen sein wird, auf jeden Fall an der Besonderheit des Vorteils im Sinne der vorstehenden Ausführungen gebricht. b) Die Beschwerdeführer machen geltend, die Erschliessungsstrasse biete ihnen deshalb keinen Vorteil, weil sie ihr Land weiterhin landwirtschaftlich zu nutzen gedächten. Diesen Gesichtspunkt könnten sie dann geltend machen, wenn sie nur den Wert von landwirtschaftlichem Land verlangten und sich dagegen wehren wollten, dass von diesem Wert noch Abzüge gemacht werden wegen der Vorteile der Erschliessungsstrasse. (Selbstverständlich bietet die Erschliessungsstrasse für die landwirtschaftliche Nutzung keinerlei Vorteil.) Allein, sie gehen ja nicht vom Wert landwirtschaftlichen Landes, sondern vom viel höhern Wert aus, den das Land als Bauland hat. Dieser Wert setzt bauliche (und nicht landwirtschaftliche) Ausnützung voraus, und für sie kommen Vorteile aus der Erschliessungsstrasse in Frage. Wenn die Beschwerdeführer einerseits den Baulandpreis verlangen und anderseits behaupten, die Strasse bringe keinen Vorteil, weil sie das Land weiterhin landwirtschaftlich zu nutzen gedächten, stellt dies eine Vermengung von sich ausschliessenden Bewertungsfaktoren dar, wie sie das Verwaltungsgericht in der letzten Zeit immer wieder als unzulässig erklärt hat (vgl. Luder, a.a.O., S. 105 ff.). c) Ist auch diese Argumentation des Beschwerdeführers abzulehnen, so ist doch umgekehrt auch der Standpunkt der Gemeinde nicht überzeugend. Sie beruft sich darauf, dass das betreffende Land vor der Einzonung in die Industriezone nur einen Wert von Fr. 3.-- bis Fr. 5.--/m2 gehabt habe. Heute habe es einen Wert von Fr. 50.--. Die Gemeinde habe den Eigentümern -- wenn man die Perimeterbeiträge, welche die Eigentümer noch bezahlen müssten, abziehe -- einen Netto-Mehrwert von rund Fr. 40.-- verschafft, Dieser Vorteil sei zu berücksichtigen. Die Vorteilsanrechnung, welche die Gemeinde hier fordert, lässt sich nicht auf das geltende Recht stützen. Die Erhöhung des Landwertes im Industriegebiet "Moos" vom Niveau des landwirtschaftlichen Landes auf das Niveau von Rohbauland im Werte von Fr. 50.-- ist in erster Linie eine Folge der Zuteilung zur Industriezone. Der Mehrwert aus dieser Einzonung stellt zum vornherein keinen Vorteil aus der öffentlichen Anlage, für die enteignet wird (nämlich aus der neuen Erschliessungsstrasse), dar. Es handelt sich vielmehr um einen sogenannten Planungs-Mehrwert, wie er im Zusammenhang mit dem Entwurf für ein eidg. Raumplanungsgesetz zur Diskussion steht. Der Planungsmehrwert kann nach dem geltenden Recht weder auf dem Wege einer speziellen Abgabe noch auf dem Wege der Vorteilsanrechnung bei der Bemessung der Enteignungsentschädigung abgeschöpft werden. Im besondern geben die §§ 232 Abs. 2 EGZGB und 16 Abs. 2 BauG keine Grundlage dafür, da sie eben ausschliesslich von den Vorteilen aus dem Enteignungsunternehmen (bzw. aus der Anlage) sprechen. d) Eine Vorteilsanrechnung kommt zum vornherein nur in Frage, wenn es sich um Vorteile handelt, die sich aus der Erschliessungsstrasse, für die enteignet wird, ergeben (sog. werkbedingte Vorteile). Ob beim Kaufpreis von Fr. 50.--/m2 überhaupt solche Vorteile inbegriffen sind, ist fraglich. Es handelt sich, wie die Gemeinde selbst erklärt, um den Preis für Rohbauland. Als die Käufe getätigt wurden, war noch nicht erschlossen. Die Strasse wurde erst in der Zwischenzeit erstellt, und die Perimeterbeiträge werden erst noch bezahlt werden müssen. Unter diesen Umständen ist es fraglich, ob man sagen kann, der Preis von Fr. 50.--/m2 sei auch durch das Werk, für das enteignet wird, bedingt. Immerhin scheint es nicht ganz ausgeschlossen, dass für den Preis von Fr. 50.-- nicht allein die Zuteilung in die Bauzone (Industriezone), sondern auch die Aussicht auf eine Erschliessung, wie sie durch den Bebauungsplan mit dem eingezeichneten Strassensystem zugesichert war, mitbestimmend war. Kann man aber die blosse Aussicht auf Erstellung eines Werks, wenn sie sich preiserhöhend auswirkt, als werkbedingten Vorteil im Sinne der §§ 231 EGZGB und 16 BauG sowie der Praxis über die Vorteilsanrechnung ansehen? Die Frage kann offen bleiben. Auch wenn man annehmen will, es handle sich hier tatsächlich um einen Vorteil, der grundsätzlich angerechnet werden könnte, weil der Zusammenhang mit dem Enteignungswerk eng genug sei, fehlt es doch an der Besonderheit des Vorteils: e) Die Strasse bringt dem ganzen Gebiet Vorteile. Vor allem aber bringt sie allen direkten Anstössern Vorteile. Diese müssen aber nicht alle gleich viel Land abtreten. Die Unterschiede sind sehr gross, und zwar unterscheiden sich die Masse der abzutretenden Flächen nicht nur absolut, sondern auch in ihrem Verhältnis zu den zugehörigen Restgrundstückgrössen. Es ist nun nicht einzusehen, wieso diejenigen Anstösser, die mehr (und zwar bedeutend mehr) Land abtreten müssen, mehr an den Vorteilsausgleich leisten sollen, ohne dass dies durch die Grösse ihrer Grundstücke oder durch andere Umstände sich rechtfertigen lässt. Nur wo ein besonderer Vorteil besteht, der nur gerade dem betreffenden Grundstück zukommt, rechtfertigt es sich, dieses (proportional) stärker zu belasten als die andern. Selbst wenn man das Prinzip des besondern Vorteils im allgemeinen etwas zurückhaltend anwenden wollte, gäbe vorliegend die Perimeterordnung, die für das Industriegebiet Moos gilt, Anlass, das Prinzip strikte zu handhaben. Das Perimeterreglement der Einwohnergemeinde O. vom 8.5.1972 ist für die Industriegebiete recht streng. Es enthält für die verschiedenen öffentlichen Anlagen feste Ansätze, die bis zur Deckung der Kosten der Anlagen (inkl. Landerwerbskosten) eingezogen werden, Die Vertreter der Gemeinde nehmen an, dass für die Nordringstrasse tatsächlich volle Deckung erreicht wird. Ob das wirklich zutrifft, kann dahingestellt bleiben. Entscheidend ist, dass nicht zum vornherein nur ein gewisser Prozentsatz den Grundeigentümern überbunden wird. Bei dieser Sachlage wäre es nun ganz besonders stossend, wenn neben dem Vorteilsausgleich, der aufgrund des Perimeterreglementes geschieht und der gerechterweise auf die Fläche der bevorzugten Grundstücke abstellt, noch ein weiterer Ausgleich stattfände, der auf den abzutretenden Flächen beruht und damit ungerechterweise diejenigen Grundeigentümer, die "zufälligerweise" mehr abtreten müssen, stärker trifft. Bei der Regelung, wie sie das Perimeterreglement für die Industriezonen aufweist, darf man davon ausgehen, dass die Vorteile aus dem Werk über die Grundeigentümerbeiträge und nur über sie abgegolten werden sollen. Aus allem ergibt sich, dass es nicht angeht, vom Rohbaulandwert in der Höhe von Fr. 50.--/m2 im Sinne einer Vorteilsausgleichung Abzüge zu machen. Diese Abzüge widersprechen dem Prinzip des besondern Vorteils und sind zudem nicht harmonisiert mit dem System des Perimeterreglements. Die Vorinstanz hat in teilweiser Einsicht in das Problem die Abzüge diffierenziert und hat demjenigen Eigentümer, der besonders viel Land abtreten muss, wegen dieses Umstandes einen kleineren Abzug gemacht als den andern. Allein, betragsmässig haftet dieser Differenzierung der Vorinstanz etwas Willkürliches an. Die Gleichbehandlung ist nur garantiert, wenn bei allen Abtretungen der richtige Preis eingesetzt wird. Nur auf diese Weise erhält derjenige, der mehr abtreten muss, den entsprechenden Ausgleich. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 22. Februar 1974* |
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Whether the principle of deducting special benefits also applies to expropriations carried out under the building plan procedure.
Yes. The special-benefit principle applies also to expropriations in the building plan procedure.
The statutory wording does not exclude such cases, and the general rule of equal treatment requires only benefits peculiar to the expropriated owner to be taken into account.
Whether the landowners could deny any benefit from the access road because they intended to continue using the remaining land agriculturally.
No. A party claiming a bauland price cannot at the same time rely on agricultural use to deny road-related benefits.
The higher land value presupposes building use, not agricultural use; invoking both valuation bases is impermissible.
Whether the planning-related increase in land value could be offset as a benefit in the compensation calculation.
No. The planning increment could not be captured under existing law through special-benefit deduction.
The increase stemmed primarily from zoning into an industrial zone, not from the road itself; the applicable provisions cover only benefits from the expropriation work, not planning gains.
Whether any deductible benefit was sufficiently work-related and special.
Even assuming a work-related benefit, the required special character was lacking.
The road benefited the entire area and all direct abutters; because the burden and benefit were distributed unevenly, the benefit was not peculiar to the individual plots.
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