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Appeal against eviction and enforcement dismissed

ZKBES.2017.154Outro Tribunal29 de out. de 2017Dismissed

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Resumo Omnilex

The tenant company appealed an eviction order after the landlord had terminated the lease for unpaid rent under Art. 257d OR. The Obergericht held that the landlord did not need to prove ownership of the premises, because the tenant’s duty to return the leased object arises from the lease itself. The documentary evidence showed a valid payment notice, expiry of the deadline, and an unchallenged termination. The appeal was therefore manifestly unfounded, the first-instance eviction order remained in force, and the appellant had to bear the appellate costs of CHF 600.

Sumário Omnilex

Art. 257 ZPO, Art. 257d OR; eviction in summary proceedings after termination for rent arrears: the landlord need not prove ownership of the leased premises, since the tenant’s duty to return the object after valid termination is based on the lease and not on a real right. In clear cases, protection is granted where the decisive facts are immediately provable by documents and the legal position is clear. An unchallenged termination following proper notice under Art. 257d OR establishes the absence of any right to remain. A tenant cannot oppose the landlord’s contractual restitution claim by invoking the absence of ownership; ownership and contractual return claims are distinct and may coexist (consid. 4).

Texto completo

Geschäftsnummer:** ZKBES.2017.154**
Instanz:Zivilkammer
Entscheiddatum:30.10.2017
FindInfo-Nummer:O_ZK.2017.157
Titel:** Ausweisung und Vollstreckung**
Resümee:
Obergericht Zivilkammer Urteil vom 30. Oktober 2017 Es wirken mit: Präsident Frey Oberrichter Müller Oberrichter Flückiger Gerichtsschreiberin Kofmel In Sachen ** A.__ AG**, vertreten durch Rechtsanwalt Patrick Walker, Beschwerdeführerin gegen ** B.___ AG**, Beschwerdegegnerin betreffend ** Ausweisung und Vollstreckung** zieht die Zivilkammer des Obergerichts in ** Erwägung**: 1.1 Die B.___ AG (nachfolgend: Gesuchstellerin) als Vermieterin einerseits und die A.___ AG (nachfolgend: Gesuchsgegnerin) als Mieterin andererseits unterzeichneten am 10. Februar 2017/20. April 2017 einen Mietvertrag über eine 1-Zimmerwohnung im 5. Stock links an der [Strasse] in [Ort] (nachfolgend: Mietobjekt). Mietbeginn war der 1. Februar 2017. Der monatliche im Voraus zu bezahlende Bruttomietzins für das Mietobjekt beträgt CHF 500.00. 1.2 Die Gesuchstellerin mahnte die Gesuchsgegnerin am 2. Mai 2017 mit eingeschriebenem Brief für offene Mietzinse (Februar, März, April, Mai 2017) ab. Gleichzeitig setzte sie ihr unter Hinweis auf Art. 257d des Schweizerischen Obligationenrechts (OR, SR 220) eine Zahlungsfrist von 30 Tagen und drohte ihr für das Ausbleiben der Zahlung innert dieser Frist die (ausserordentliche) Kündigung an. 1.3 Am 23. Juni 2017 kündigte die Gesuchstellerin das Mietverhältnis mit eingeschrieben verschickten amtlichem Formular per 31. Juli 2017. Die Kündigung blieb unangefochten. 2.1 Die Gesuchstellerin reichte am 3. August 2017 beim Richteramt Solothurn-Lebern ein Gesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) ein und verlangte, die Gesuchsgegnerin sei aus dem Mietobjekt auszuweisen. Gleichzeitig wurde um umgehende Vollstreckung im Widerhandlungsfall ersucht. 2.2 Die Gesuchsgegnerin, welcher Gelegenheit zur Stellungnahme geboten wurde, hat sich nicht vernehmen lassen. 2.3 Mit im Dispositiv eröffneten Urteil vom 23. August 2017 hiess der Amtsgerichtspräsident das Ausweisungsbegehren gut und wies die Gesuchsgegnerin unter Androhung der Strafe nach Art. 292 des Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB, SR 311.0) und der umgehenden Vollstreckung im Widerhandlungsfall per Freitag, 8. September 2017, aus dem Mietobjekt aus und verpflichtete sie dazu, die Gerichtskosten von CHF 600.00 (ohne allfällige Vollstreckungskosten) zu tragen und der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 200.00 zu bezahlen. 2.4 Gegen den begründeten Entscheid erhob die Gesuchsgegnerin (von nun an: Beschwerdeführerin), neu vertreten durch Rechtsanwalt Patrick Walker, am 26. Oktober 2017 fristgerecht Beschwerde an das Obergericht des Kantons Solothurn mit den folgenden Rechtsbegehren: 1. Das Urteil des Richteramtes Solothurn-Lebern vom 23. August 2017 […] sei aufzuheben. 2. Das Gesuch der Beschwerdegegnerin vom 3. August 2017 um Ausweisung und Vollstreckung sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin. 2.5 Da die Beschwerde offensichtlich unbegründet ist, kann auf die Einholung einer Beschwerdeantwort verzichtet werden (vgl. Art. 322 ZPO). 3.1 Gemäss Art. 257 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist und die Rechtslage klar ist. 3.2 Der Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen kann dem Mieter, der mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand ist, schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Er kann innert gleicher Frist auf das Ende eines Monats kündigen, wenn der Mieter innert der gesetzten Frist nicht bezahlt (Art. 257d Abs. 2 OR). 4.1 Die Beschwerdeführerin rügt zusammengefasst und im Wesentlichen, das Begehren um Ausweisung gründe ausschliesslich in den eigentumsrechtlichen Bestimmungen des Zivilgesetzbuches und nicht in den mietrechtlichen Bestimmungen des Obligationenrechts. Das Ausweisungsbegehren müsse somit nicht vom Vermieter, sondern zwingend vom Eigentümer gestellt werden. Der Nachweis, dass die Beschwerdegegnerin tatsächlich auch Eigentümerin des Mietobjekts sei, sei vor Vorinstanz nicht erbracht worden. Die Beschwerdegegnerin, welche nicht Eigentümerin der Liegenschaft sei, habe das Gesuch um Ausweisung nachweislich in eigenem Namen gestellt und nicht im Namen der Eigentümerin. Auf das Gesuch hätte somit nicht eingetreten werden dürfen, bzw. es wäre abzuweisen gewesen. 4.2 Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Die Hauptverpflichtung des Vermieters - die Gebrauchsüberlassung - beinhaltet neben der vertraglichen auch eine dingliche Komponente, nämlich jene, dem Mieter den Besitz am Mietgegenstand zu verschaffen. Voraussetzung der Erfüllung der mietvertraglichen Hauptverpflichtung ist somit, dass der Vermieter im Zeitpunkt des Mietantritts durch den Mieter im Besitz des Mietgegenstands und damit fähig ist, dem Mieter diesen Gegenstand zum Gebrauch zu überlassen. Nicht notwendig ist dagegen eine Eigentümerstellung des Vermieters (vgl. Peter Higi, Zürcher Kommentar, Zürich 1994, Vorbemerkungen zu Art. 253-274g N 12; SVIT-Kommentar Mietrecht, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2008, Vorbemerkungen zu Art. 253-274g N 9; David Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, Zürich 2016, 2/1.2.1). 4.3 Die Übergabe der Mietsache durch den Vermieter an den Mieter gestützt auf den Mietvertrag begründet einen obligatorischen Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache im Fall gültiger Beendigung des Mietvertrages. Dieser Anspruch stellt inhaltlich die Umkehr der Übergabepflicht des Vermieters gemäss Art. 253 OR dar. Ist der Vermieter zugleich Eigentümer der Mietsache, konkurriert sein vertraglicher Rückgabeanspruch mit dem dinglichen Eigentumsanspruch aus Art. 641 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB, SR 210), wobei der Vermieter frei wählen kann, ob er sich auf sein Eigentumsrecht oder den mietvertraglichen Rückgabeanspruch abstützen will (Higi, a.a.O., Art. 267 N 14 f.). Sind Vermieter und Eigentümer der Mietsache nicht identisch, konkurriert der dingliche Anspruch des Eigentümers mit dem vertraglichen Rückgabeanspruch des Vermieters. Darauf kann sich der Mieter indessen dem Vermieter gegenüber grundsätzlich nicht berufen. Aufgrund seiner vertraglichen Verpflichtung hat er dem Vermieter die Mietsache zurückzugeben (Higi, a.a.O., Art. 267 N 10). 4.4 Gestützt auf diese Ausführungen und entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin hat die Mieterin der Vermieterin die Mietsache vorliegend aufgrund einer vertraglichen Verpflichtung zurückzugeben. 4.5 Mit den eingereichten Urkunden hat die Gesuchstellerin den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen erbracht (Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung sowie unangefochten gebliebene form- und fristgerechte Kündigung). Der Sachverhalt ist damit sofort beweisbar. Die Rechtslage ist klar. Die Beschwerdeführerin erhebt keine substantiierten und schlüssigen Vorbringen. Sie besitzt ab dem 1. August 2017 keinen Rechtstitel mehr zum Verbleib im Mietobjekt. 5. Bei diesem Ausgang kann die Frage, ob die Beschwerdeführerin, welche sich am vorinstanzlichen Verfahren nicht beteiligt hat, aufgrund von Art. 326 Abs. 1 ZPO, welcher im Beschwerdeverfahren neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel ausschliesst, mit ihren Vorbringen überhaupt noch zu hören gewesen wäre, offenbleiben. 6.1 Aufgrund der Erwägungen erweist sich die Beschwerde (sofort) als unbegründet. Sie ist abzuweisen. 6.2 Da der Beschwerde keine aufschiebende Wirkung zukommt (Art. 325 ZPO), ist kein neuer Auszugstermin zu setzen. 6.3 Nach dem Ausgang des vorliegenden Verfahrens hat die Beschwerdeführerin die Gerichtskosten des obergerichtlichen Verfahrens von CHF 600.00 (Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 145 Abs. 1 Gebührentarif [GT, BGS 615.11]) zu bezahlen. Demnach wird ** erkannt**: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die A.___ AG hat die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens von CHF 600.00 zu bezahlen. ** Rechtsmittel:Der Streitwert beträgt weniger als CHF 15'000.00. Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen. ** Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts Der Präsident Die Gerichtsschreiberin Frey Kofmel

Palavras-chave

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the landlord was entitled to seek eviction despite not proving ownership of the premises.

Decisão extraída

Yes. Under the lease, the landlord’s contractual duty and corresponding right to restitution do not depend on ownership; the tenant must return the premises to the landlord after valid termination.

Fundamentação extraída

The court held that the lease creates an obligatory right to return of the premises once the lease ends. Ownership is not required for the landlord to demand eviction; if landlord and owner are not identical, the tenant may still not resist the landlord’s contractual claim on that basis.

Questão jurídica principal

Whether the requirements for summary protection in clear cases and eviction were met.

Decisão extraída

Yes. The default notice, deadline, threat of termination, and valid termination were proven by documents; the tenant did not provide substantiated objections.

Fundamentação extraída

The facts were immediately provable and the legal situation clear. The tenant lacked any right title to remain in the apartment from 1 August 2017 onward.

Questão jurídica principal

Whether the first-instance eviction order should be overturned.

Decisão extraída

No. The appeal was unfounded and the first-instance order remained in force.

Fundamentação extraída

Because the landlord’s claim was contractually based and the conditions for summary relief were satisfied, there was no basis to set aside the eviction judgment.

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