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Connection fees may not rely blindly on cadastral valuation

VWBES.2014.368Outro Tribunal14 de dez. de 2014Partially Granted

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Resumo Omnilex

The owner challenged water and wastewater connection fees calculated by the municipality from a cadastral revaluation after renovation work. The Verwaltungsgericht held that the municipality had to apply its own fee regulation and could not simply rely on the cadastral estimate. It found no chargeable increase for the south apartment, because only the cadastral classification changed, not the building use. For the north apartment, only a newly classified half room unit was chargeable. The appeal was therefore partially upheld, the lower decisions were annulled, the appeal fee refunded, and the connection fees reduced to CHF 1,256.40.

Sumário Omnilex

§ 109 PBG; §§ 28 f., 31 GBV; municipal fee regulation; connection fees based on number of rooms: the commune must apply its own duly enacted tariff scheme and may not adopt the cadastral valuation unexamined. Where the local regulation ties the fee to room units, a fee increase presupposes a chargeable increase in the number of room units under that regulation, not merely a higher cadastral estimate. A mere reclassification in the cadastre without structural or functional change does not, by itself, justify a supplementary fee. If the fee determined under the regulation leads to an obviously inappropriate amount in the individual case, § 31 GBV permits reduction.

Texto completo

Geschäftsnummer:** VWBES.2014.368**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:15.12.2014
FindInfo-Nummer:O_VW.2015.138
Titel:** Anschlussgebühren**
Resümee:§ 109 PBG. Anschlussgebühren. Bemessung nach der Anzahl Raumeinheiten. Die Gemeinde hat ihr Reglement anzuwenden. Sie darf nicht unbesehen auf die Katasterschätzung abstellen.
SOG 2014 Nr. 21 § 109 PBG. Anschlussgebühren. Bemessung nach der Anzahl Raumeinheiten. Die Gemeinde hat ihr Reglement anzuwenden. Sie darf nicht unbesehen auf die Katasterschätzung abstellen. * Sachverhalt:* Die Einwohnergemeinde O. stellte K. im Januar 2014 Wasser- und Abwasseranschlussgebühren für 1,25 Zimmer von je CHF 1‘187.50 in Rechnung. Inkl. Mehrwertsteuer belief sich die Rechnung auf CHF 3‘140.95. Bei der Neueinschätzung durch die Katasterschätzung seien zusätzliche Raumeinheiten (RE) gemessen worden, die Anschlussgebühren auslösen würden. K. erhob Einsprache beim Gemeinderat. Es seien keine zusätzlichen Raumeinheiten geschaffen worden. Es sei auch kein Wohnraum umfunktioniert worden. Der Gemeinderat erwog, man stelle praxisgemäss auf die Katasterschätzung ab. Diese komme im Zuge des Umbaus zu einer Höherschätzung um 1,25 Raumeinheiten. Die Katasterschätzung und der Wert der Gebäudeversicherung seien gestiegen. Die Katasterschätzung sei rechtskräftig. Die Einsprache wurde im März 2014 vollumfänglich abgewiesen. K. gelangte erfolglos an die Schätzungskommission. K. erhob Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Sie beantragte sinngemäss, die Entscheide der Vorinstanzen seien aufzuheben, sie sei mithin von den Anschlussgebühren und den Verfahrenskosten zu befreien. Sie habe keinen Anlass gehabt, gegen die neue Katasterschätzung Einsprache zu erheben. Als sie die kommunale Gebührenrechnung dann erhalten habe, habe sie keine Möglichkeit mehr gehabt, die Katasterschätzung anzufechten. Sie habe zwar eine Kopie des Schätzungsprotokolls erhalten, dies aber nicht rechtzeitig. Der Zuschlag der Katasterschätzung sei ungerecht. Die Wertvermehrung um 0,5 Raumeinheiten aus dem Umbau der Wohnung Nord- und Westseite (Wohnzimmer/Küche) könne sie mittlerweile akzeptieren. Sie sei bereit, dafür zu bezahlen. Mit der Wertvermehrung im Büro um 0,75 Raumeinheiten sei sie aber nicht einverstanden. Es handle sich immer noch um ein freistehendes Büro mit separater Eingangstür. Es entspreche in keiner Weise einem Zimmer. Es habe weder ein Umbau noch eine Umnutzung stattgefunden. Sie arbeite immer noch für die Schreinerei G. Auf der Westseite versickere ihr Dachabwasser. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde teilweise gut. * Aus den Erwägungen:* 2. Nach § 109 des Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 711.1) haben die Gemeinden für den Anschluss an die Wasserversorgung und Kanalisation und für die Benützung dieser Anlagen Gebühren zu erheben. Gemäss § 110 Abs. 3 PBG sind die Anschluss- und Benützungsgebühren so zu bemessen, dass sich die Anlagen weitgehend selbst erhalten, wobei in der Regel auf das Mass der Benützung abzustellen ist. In § 117 PBG wird der Kantonsrat ermächtigt, eine Verordnung über Grundeigentümerbeiträge und -gebühren mit Ausführungsbestimmungen zu erlassen. Nach § 28 Grundeigentümerbeitragsverordnung (GBV, BGS 711.41) dienen die Anschluss- und Benützungsgebühren zur Finanzierung von Betrieb und Unterhalt der Erschliessungsanlagen (Abs. 2). Anschlussgebühren können auch für die Finanzierung der nicht durch Beiträge gedeckten Erstellungskosten erhoben werden (Abs. 3). Die Anschlussgebühr wird nach § 29 GBV aufgrund der Gebäudeversicherungssumme der angeschlossenen Gebäude berechnet, sofern die Gemeinde nicht eine andere Berechnungsgrundlage beschliesst (Abs. 1). Die Ansätze sind von der Gemeinde in einem Reglement festzulegen; dabei können für Erschliessungsanlagen, die nur durch Gebühren finanziert werden, höhere Ansätze bestimmt werden (Abs. 2). Bei Erhöhung der Gebäudeversicherungssumme ist eine Nachzahlung zu leisten. Gemeinden können beschliessen, dass bei einer Erhöhung um weniger als 5 % keine Nachzahlung zu leisten ist (Abs. 3). § 31 GBV schliesslich bestimmt, dass der Gemeinderat die Gebühr zu ermässigen hat, wenn die Bemessung aufgrund des Reglements im Einzelfall zu offensichtlich unangemessenen Beträgen führt, insbesondere die Höhe der geforderten Gebühr zu weit von der tatsächlichen Leistung der Gemeinde abweicht. 3.1 Das Reglement über Grundeigentümerbeiträge und Gebühren der Einwohnergemeinde O. sagt in § 3, die Anschlussgebühr an Abwasserbeseitigungsanlagen berechne sich nach der Anzahl Zimmer multipliziert mit dem im Gebührentarif festgelegten Ansatz in CHF pro Zimmer. Dasselbe sagt das Reglement in § 10 für Wasserversorgungsanlagen. Der kommunale Gebührentarif legt in Ziffer 802 die Kanalisationsanschlussgebühr fest. Er differenziert, je nachdem, ob das Dachwasser versickert oder in die Kanalisation eingeleitet wird. Für die Definition dessen, was eine gebührenpflichtige Raumeinheit sei, wird auf die Richtlinie im Anhang verwiesen. Die Regelung für den Anschluss an die Wasserversorgung findet sich in Ziffer 902. Der Anhang («Richtlinie für die Ermittlung der Anzahl Zimmer») ist im Wesentlichen eine Abschrift von Ziffer 2.2 der Weisung II zur allgemeinen Revision der Katasterschätzung (Bewertung überbauter Grundstücke, BGS 2121.478.452). Dies stimmt aber nur auf den ersten Blick. Vergleicht man die Weisung II und den Anhang zum kommunalen Gebührenreglement genau, ergeben sich einige Unterschiede, dies zum Beispiel bei den Sanitärräumen. Die Gemeinde muss ihr eigenes Reglement aus dem Jahr 2012 und nicht die Weisung II anwenden, die übrigens eine Verfügung (Dienstanweisung) des Finanzdepartements aus dem Jahr 1979 ist. Daraus ergibt sich, dass die Gemeinde bei der Erhebung von Anschlussgebühren nicht auf die Katasterschätzung abstellen darf. Dies jedenfalls nicht unbesehen. 3.2 Nach dem Entscheid der Katasterschätzung ist die Wohnung Nord um 0,5 RE grösser geworden, die Wohnung Süd um 0,75 RE. Vergleicht man aber die Gebäudeversicherungsschätzungen aus den Jahren 2005 und 2013, so ist das Haus nicht grösser geworden. Es umfasst nach wie vor insgesamt 886 m3. 3.3 Die Beschwerdeführerin macht geltend, in der Wohnung Süd habe sich überhaupt nichts geändert. Zu der Wohnung Süd existieren denn auch keine Baugesuchsakten eines kürzlich erfolgten Umbaus. Die Differenz in der Katasterschätzung ist auf folgenden Umstand zurückzuführen: In der Katasterschätzung 1993 wurde die Wohnung Süd mit 5,5 Raumeinheiten bewertet. Das Büro wurde separat erfasst und mit einem Wert von 2/3 eingesetzt. In der neuen Katasterschätzung aus dem Jahr 2013 gehört das Büro zur Wohnung Süd, die damit auf 6,25 Raumeinheiten «anwächst» (heute rechnet man nur noch mit Vierteln). Verändert wurde aber nichts. Für die Wohnung Süd sind demzufolge keine Gebühren geschuldet. 3.4 In der Wohnung Nord wurde ein Gesuch bewilligt, dessen Baubeschrieb «Terrassenfenster und Ofenrohr» lautete. Die Beschwerdeführerin hat zusätzlich einen (nicht baubewilligten und auch nicht baubewilligungspflichtigen) Plan eingereicht. Danach hat sie die Wand zwischen Küche und Wohnzimmer im Erdgeschoss durchbrochen. An der Anzahl Raumeinheiten ändert sich dadurch nichts. Die Differenz in der Katasterschätzung besteht aus dem Sitzplatz, der neu als halbe Raumeinheit eingestuft wurde. Dies ist nach dem kommunalen Reglement nicht zu beanstanden. 4.1 Die Beschwerde erweist sich somit als teilweise begründet. Der Entscheid der Schätzungskommission vom 12. August 2014 und der Beschluss des Einwohnergemeinderats O. vom 27. März 2014 sind aufzuheben. Dies hat zur Folge, dass die Entscheidgebühr der Schätzungskommission von CHF 200.00 zurückzuerstatten ist. Die Beschwerdeführerin hat grundsätzlich nur Anschlussgebühren für eine halbe Raumeinheit nachzubezahlen. Dies macht nach Reglement für Wasser und Abwasser je CHF 475.00 aus. 4.2 Die Beschwerdeführerin schuldet der Gemeinde Obergerlafingen demnach folgenden Betrag: | Anschlussgebühr | RE | Betrag | | --- | --- | --- | | Wasser | 0,5 | 475.00 | | Abwasser | 0,5 | 475.00 | | Zuschlag Einleitung Dachwasser | | 237.50 | | Mehrwertsteuer 8 % auf CHF 712.50 | | 57.00 | | Mehrwertsteuer 2,5 % auf CHF 475.00 | | 11.90 | | Total CHF | | 1'256.40 | * Verwaltungsgericht, Urteil vom 15. Dezember 2014 (VWBES.2014.368)*
AnschlussgebührREBetrag
Wasser0,5475.00
Abwasser0,5475.00
Zuschlag Einleitung Dachwasser237.50
Mehrwertsteuer 8 % auf CHF 712.5057.00
Mehrwertsteuer 2,5 % auf CHF 475.0011.90
Total CHF1'256.40

Palavras-chave

connection feescadastral valuationroom unitsmunicipal regulationwater supplywastewaterfee reductionadministrative appeal

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the municipality could determine connection fees by simply relying on the cadastral revaluation.

Decisão extraída

No. The municipality had to apply its own fee regulation and could not uncritically adopt the cadastral valuation method.

Fundamentação extraída

The municipal regulation tied the fee to the number of rooms, and the relevant local annex differed in details from the cadastral valuation guideline. Therefore the cadastral estimate was not a sufficient basis for fee assessment.

Questão jurídica principal

Whether the owner owed connection fees for the south apartment's alleged increase in room units.

Decisão extraída

No fees were owed for the south apartment because no relevant change or conversion had occurred.

Fundamentação extraída

The apparent increase in room units came only from a changed cadastral classification of the existing office as part of the apartment; the building and its use had not changed.

Questão jurídica principal

Whether the owner owed connection fees for the north apartment's alleged increase in room units.

Decisão extraída

Only partly. The half room unit attributed to the newly classified seating area could be charged, but not any further increase.

Fundamentação extraída

The proven structural change did not affect the number of room units, except for the seating area newly treated as half a room unit under the municipal regulation.

Questão jurídica principal

Whether the lower decisions and the administrative fee had to be annulled and adjusted costs refunded.

Decisão extraída

Yes. The lower decisions were annulled, the fee was reduced to the amount due for 0.5 room unit, and the appeal fee had to be refunded.

Fundamentação extraída

Because only part of the invoiced connection fee was justified, the prior decisions could not stand in full and the procedural fee had to be returned.

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