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Zoning of farm parcel into agricultural zone

VWBES.2000.432Outro Tribunal19 de abr. de 2001Dismissed

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Resumo Omnilex

The owners of parcel GB No. 1310 challenged the rezoning of part of their farm from the building zone to the agricultural zone and asked that it remain in the core zone and be released from the village-image protection zone. The Verwaltungsgericht upheld the authorities. It held that the land is suitable for agriculture, belongs to an operating farm governed by the Rural Land Law, and can be permanently retained for that purpose within the planning horizon. The owners’ interest in obtaining building land was considered comparatively weak, so the zoning revision was lawful and appropriate.

Sumário Omnilex

Art. 15 RPG; § 37bis PBG; agricultural zoning of land forming part of an existing farm: land at the edge of a built-up area may be assigned to the agricultural zone if it is suitable for agricultural use and, on a planning horizon, is to be permanently retained as the basis of an agricultural holding. The fact that the parcel lies in or near a largely built-up area does not preclude agricultural zoning where the land retains its functional link to the farm and the planning assessment shows a viable, rationally managed holding. Private interests in creating buildable land are significantly limited by the Federal Act on Rural Land Law; in the balancing of interests they generally yield to the public planning interest in maintaining the agricultural zone and avoiding sprawl.

Texto completo

Geschäftsnummer:** VWBES.2000.432**
Instanz:Verwaltungsgericht
Entscheiddatum:20.04.2001
FindInfo-Nummer:O_VW.2001.21940
Titel:** Ortsplanung**
Resümee:** Die Umzonung eines landwirtschaftlichen Betriebes von der Bau- in die Landwirtschaftszone ist recht- und zweckmässig, da die privaten Interessen an der Beschaffung von Bauland durch das bäuerliche Bodenrecht eingeschränkt sind. Ortsbildschutzzone (Erw. 4.)**
SOG 2001 Nr. 21 §§ 14, 37bis PBG*. Die Umzonung eines landwirtschaftlichen Betriebes von der Bau- in die Landwirtschaftszone ist recht- und zweckmässig, da die privaten Interessen an der Beschaffung von Bauland durch das bäuerliche Bodenrecht eingeschränkt sind.* * Sachverhalt (gekürzt):* Die revidierte Zonenplanung der Einwohnergemeinde H. wurde im Jahre 1999 öffentlich aufgelegt. Drei Ein­sprachen wurden erhoben, wobei eine sich im gegenseitigen Einvernehmen erledigte. Der Gemeinderat lehnte die beiden anderen ab und genehmigte die Ortsplanung. Gegen den Beschluss des Gemeinderates führ­ten die Eigentümer der Parzelle GB Nr. 1310, die Gebrüder A., beim Re­gierungsrat Beschwerde. Sie wandten sich gegen die Umzonung eines Teiles ihres Hofgrundstückes von der Kernzone in die Landwirtschaftszone. Sie beantragten, die Parzelle sei in der rechtsgültigen Kernzone zu belassen und sie sei gleich­zeitig aus der Ortsbildschutzzone zu entlassen. Der Regierungsrat wies die Beschwerde ab und genehmigte die Revision der Ortsplanung. Das Land der Beschwerde­führer liege zwar im weitgehend überbauten Gebiet am Rand der Kernzone. Es eigne sich aber nach Lage und Beschaffen­heit sehr gut für die landwirtschaftliche Nutzung. Die Gebrüder A. erheben Verwaltungsgerichtsbe­schwerde. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab. * Aus den Erwägungen:* 3. Umstritten ist, ob der nördliche Teil der Parzelle GB Nr. 1310 wie bisher in die Bauzone oder in die Landwirt­schaftszone gehöre. Bauzonen umfassen Land, das sich für die Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist oder vor­aussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird (Art. 15 Bundesgesetz über die Raumplanung, RPG, SR 700). Bauzonen dienen gemäss Art. 15 RPG dem Bauen von Gebäuden, die nichts mit der Bewirtschaftung des Bodens, also u.a. mit der landwirtschaftlichen Nutzung zu tun haben (Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.]: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999, N 3 zu Art. 15). Ökonomiegebäude z.B. sind in der Bauzone in der Regel zonenfremd. Andererseits haben sich Bauzonen an den bereits überbau­ten Gebieten zu orientieren (Walter Haller / Peter Karlen: Raumpla­nungs-, Bau- und Umweltrecht, Zürich 1999, S. 77). Der Begriff der weitgehenden Überbauung ist Parzellen übergrei­fend und gebietsbezogen zu verstehen. Der vorhandene Zu­stand auf einem Grundstück ist in seiner Gesamtheit und in seinem Zusammenhang mit den Verhältnissen auf benachbarten Parzellen zu betrachten (BGE 121 II 424). Ausschlaggebend ist nach der bundesgerichtlichen Praxis, wieweit den beste­henden Bauten Siedlungscharakter zukommt, wie weit sie sich in der Art und Nutzung von der Bewirtschaftung des Umlandes gelöst haben und eine geschlossene Überbauung darstellen. Die Kernzone dient der Erhaltung, Nutzung und Ergänzung des historisch wertvollen Dorfkerns mit seinen Strassenräumen, Plätzen, Grünräumen und den ortstypischen, prägenden Bauten. Sie ist für Wohnungen, Läden, Gastwirt­schaftsbetriebe und nichtstörende, dem Charakter der Zone entsprechende Kleingewerbe und Dienstleistungsbetriebe be­stimmt (§ 5 Zonenreglement, ZR). Die Bauvorschriften in der Kernzone schränken die landwirtschaftliche Nutzung ein. Gemäss § 37bis PBG umfasst die Landwirtschaftszone Land, das sich für die landwirtschaftliche Nutzung eignet (a), und Land, das im Gesamtinteresse, insbesondere zur Er­haltung einer Dauerbesiedlung, zum Schutze von Natur und Landschaft oder zur Landesversorgung landwirtschaftlich ge­nutzt werden soll (b). Auch Land, das im weitgehend überbau­ten Gebiet liegt, aber als Grundlage eines Landwirtschafts­betriebs dauernd erhalten werden soll (c), ist der Landwirt­schaftszone zuzuteilen. Bauten und Anlagen, die der landwirtschaft­lichen Nutzung des Bodens dienen, gehören in die Landwirt­schaftszone. Sie sind dort, und nicht in der Bauzone, zonen­konform (Leo Schürmann / Peter Hänni, a.a.O., S. 147 f.). Betriebsnotwendi­ge Bauten und Anlagen, die landwirtschaftlichen Zwecken die­nen, sind gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. a in der Landwirt­schaftszone zonenkonform (Aemisegger et al., a.a.O. N 81 zu Art. 22). Solange die Bewirtschaftung aus der Bauzone her­aus zumutbar ist, widerspricht eine Aussiedlung zudem dem Zersiedelungsverbot (BGE 103 Ib 112 ff). Aussiedlungen dür­fen nur zurückhaltend und aufgrund einer umfassenden Inter­essenabwägung bewilligt werden (ZBl 1990, S. 358 ff.). Landwirtschaftliche Gewerbe sind Gesamtheiten von land­wirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dienen und die mindestens die halbe Arbeitskraft einer bäuerlichen Fa­milie beanspruchen (Art. 7 Abs. 1 Bundesgesetz über das bäu­erliche Bodenrecht, BGBB, SR 211.412.11). Die Parzelle GB Nr. 1310 wird von einem derartigen landwirtschaftlichen Ge­werbe genutzt. Es handelt sich um ein landwirtschaftliches Grundstück (Art. 6 BGBB), das zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehört. Parzellen, die zu einem landwirtschaftli­chen Hof gehören, unterstehen in der Regel den Bestimmungen des bäuerlichen Bodenrechts. Sie sind nicht frei handelbar. Zur Vermeidung von Aussiedlungen oder Gewerbeauflösungen un­terstehen auch Gebäude und Anlagen, die in der Bauzone lie­gen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören, den Vorschriften des BGBB. Erfasst wird damit das Betriebszen­trum mit den betrieblich notwendigen Wohn- und Ökonomiege­bäuden eines Gewerbes im Sinne von Art. 7 und 5 BGBB, des­sen Landanteil ausserhalb der Bauzone liegt (Christoph Bandli et al.: Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, Brugg 1995, N 21 ff. zu Art. 2). Die Parzelle GB Nr. 1310 untersteht dem Geltungsbereich des BGBB. Damit untersteht die Parzelle der Beschwerdeführer den privat­rechtlichen und öffentlichrechtlichen Beschränkungen des BGBB. Das BGBB bezweckt, das bäuerliche Grundeigentum zu för­dern und Familienbetriebe als Grundlage eines gesunden Bau­ernstandes zu erhalten. Die Anforderungen des BGBB an das Vorhandensein eines erhaltungswürdigen Landwirtschaftsbe­triebs richten sich ausschliesslich nach dem für die Bewirt­schaftung eines solchen Betriebs üblicherweise erforderli­chen Arbeitsaufwand (BGE 121 II 274). Die Veräusserung an Nichtselbstbewirtschafter und die parzellenweise Verpach­tung des Betriebs sind stark erschwert. Es bestehen privat­rechtliche Ansprüche auf die Zuweisung des landwirtschaftli­chen Gewerbes und Vorkaufsrechte der Verwandten. Im öffent­lichen Recht sind das Realteilungs- und Zerstückelungsver­bot und die Verkaufsbeschränkungen zu beachten. Bei der Beurteilung der Überlebensfähigkeit des Betriebs kann auf die Ausführungen des Experten abgestellt werden. Die den Beschwerdeführern zur Verfügung stehenden Bewirt­schaftungsflächen sind ausreichend, um in den nächsten 10 Jahren erfolgreich wirtschaften zu können. Der Hof ist im Rahmen der Güterzusammenlegung gut arrondiert worden und das Land liegt neben den Betriebsgebäuden. Eine rationelle Bewirtschaftung ist weitgehend gewährleistet. Die Gebäude sind zwar etwas veraltet, aber nicht sanierungsbedürftig. Wie die eingereichten Jahresabschlüsse zeigen, ist der Be­trieb für eine Familie existenzsichernd und rentabel. Der Betrieb muss in näherer Zukunft nicht aufgegeben werden. Die streitige Parzelle liegt zwar am Rand des weitgehend überbauten Gebietes. Aber als Grundlage eines Landwirt­schaftsbetriebs kann sie für den Planungshorizont des Zonen­planes dauernd erhalten werden. Gemäss § 37bis lit. c PBG ist sie der Landwirtschaftszone zuzuteilen. Den dargelegten öffentlichen Interessen an einer Umzo­nung in die Landwirtschaftszone stehen die Interessen der Beschwerdeführer an der Beschaffung von Bauland gegenüber. Diese sind jedoch nicht sehr gewichtig. Der nicht eingezon­te Teil der Parzelle ist überbaut und dient einem landwirt­schaftlichen Betrieb. Er kann als Bauland nicht veräussert werden, denn eine Aussiedlung ist nicht absehbar. Die Bewer­tung und Abwägung der dargelegten, relevanten Kriterien führt das Gericht zum Schluss, dass die Zonierung der Ge­meinde nicht zu beanstanden ist. Sie ist recht- und zweck­mässig. * Verwaltungsgericht, Urteil vom 24.04.2001 (VWBES.2000.432)*

Palavras-chave

zoningagricultural zonebuilding zoneland use planningfarm holdingvillage coreprotected areabalancing of interestssprawl

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the northern part of parcel GB No. 1310 had to remain in the building zone rather than be placed in the agricultural zone.

Decisão extraída

The parcel was properly assigned to the agricultural zone because it is suitable for agricultural use and may be permanently retained as the basis of an agricultural holding under the planning horizon.

Fundamentação extraída

The court relied on the parcel’s agricultural suitability, its connection to an existing viable farm, and the restrictions imposed by the Federal Act on Rural Land Law. Private interests in creating buildable land were weak, and an expansion into the building zone would conflict with planning principles and the anti-sprawl requirement.

Questão jurídica principal

Whether the parcel should also be released from the village-image protection zone.

Decisão extraída

No basis was shown to exclude the parcel from the protection zone in addition to the zoning revision upheld by the authorities.

Fundamentação extraída

The court found no reason to interfere with the planning assessment confirming the revised local plan as lawful and appropriate.

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