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Transfer tax on acquisition of majority in real estate company

SGNEB.2005.2Outro Tribunal4 de mai. de 2008Dismissed

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Resumo Omnilex

X. AG acquired a majority stake in Y. AG, a real estate company, and challenged the transfer tax assessment. The tax authority had taxed the transaction on the full market value of the underlying property, not on the share percentage acquired. The court held that, for the economic transfer of real estate through the acquisition of a majority of shares, the tax base is always the full market value of the property. The share quota purchased is irrelevant. However, any purchase price components attributable to non-real-estate assets must be excluded from the taxable property value. The appeal was dismissed.

Sumário Omnilex

StG § 205, § 206 Abs. 1 lit. d, § 210; handänderungssteuer bei Übertragung der Aktienmehrheit an einer Immobiliengesellschaft: Steuerobjekt und Bemessungsgrundlage bilden die ganze Liegenschaft, nicht bloss der der übertragenen Beteiligungsquote entsprechende Bruchteil des Grundstückswerts. Für die wirtschaftliche Handänderung gilt dieselbe Bemessung wie bei der zivilrechtlichen Eigentumsübertragung; maßgebend ist der Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Handänderung. Der Umfang des übertragenen Aktienpakets ist für die Steuerhöhe unerheblich. Vom Kaufpreis sind jedoch jene Teile auszuscheiden, die nicht als Entgelt für das Grundstück bzw. dessen Wert, sondern für mitübertragene, nichtliegenschaftliche Werte bezahlt wurden (E. 4).

Texto completo

Geschäftsnummer:** SGNEB.2005.2**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:05.05.2008
FindInfo-Nummer:O_SG.2015.88
Titel:** Handänderungssteuer**
Resümee:** StG § 206 Abs. 1 lit. d, StG § 210 - Handänderungssteuer; Immobiliengesellschaft. 1. Erwerb der Aktienmehrheit (mehr als 50%) an einer Immobiliengesellschaft: Bei der Berechnung der Handänderungssteuer wird immer auf den vollen Verkehrswert der Liegenschaft abgestellt. Wie hoch der prozentuale Eigentumsanteil an der AG ist (oder der theoretisch anteilsmässig verkörperte Grundstückswert) hat keinen Einfluss auf die Höhe der Handänderungssteuer. 2. Vom Wert des übertragenen Grundstückes sind diejenigen Kaufpreisteile auszuscheiden, die nicht für die Immobilie bzw. deren Wert bezahlt wurden, sondern für weitere mitübertragene Sachen.**
KSGE 2008 Nr. 11 ** StG § 206 Abs. 1 lit. d, StG § 210***- Handänderungssteuer; Immobiliengesellschaft.* * 1.*Erwerb der Aktienmehrheit (mehr als 50%) an einer Immobiliengesellschaft: Bei der Berechnung der Handänderungssteuer wird immer auf den vollen Verkehrswert der Liegenschaft abgestellt. Wie hoch der prozentuale Eigentumsanteil an der AG ist (oder der theoretisch anteilsmässig verkörperte Grundstückswert) hat keinen Einfluss auf die Höhe der Handänderungssteuer. * 2.Vom Wert des übertragenen Grundstückes sind diejenigen Kaufpreisteile auszuscheiden, die nicht für die Immobilie bzw. deren Wert bezahlt wurden, sondern für weitere mitübertragene Sachen. Urteil SGNEB.2005.2 vom 5. Mai 2008 Sachverhalt 1. Die X. AG, die bereits Eigentümerin von 2'400 Aktien der Y. AG war, kaufte am 9. Dezember 2003 von der Zürcher Kantonalbank 6'578 Inhaberaktien der Y. AG, einer Immobiliengesellschaft mit Sitz in R./SO, zum Preis von Fr. 4'177‘030.--. Der erworbene Anteil beträgt 54.82 % aller Aktien. Nach Aussonderung der nichtliegenschaftlichen Werte ergab sich ein auf die Grundstücke entfallender Anteil des Kaufpreises von Fr. 3'253'310.-- bei einem gesamten Grundstückwert von Fr. 5'934'533.--. 2. Im Auftrag des Kantonalen Steueramtes eröffnete die Amtschreiberei der X. AG am 23. Juli 2004 eine Handänderungssteuer von Fr. 130'559.75. Sie berechnete 2.2 % auf dem gesamten Grundstückswert von Fr. 5'934'533.--. Mit Einsprache vom 13. August 2004 verlangte die X. AG eine Reduktion auf Fr. 71'572.85, weil nur 54.82 % der Aktien erworben worden seien. 3. Im Einspracheentscheid vom 20. Januar 2005 blieb das Steueramt des Kantons Solothurn bei der Auffassung, dass für die Bemessung der Handänderungssteuer auf den gesamten Wert der Grundstücke abzustellen sei, weil der Mehrheitsaktionär die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die ganzen Grundstücke habe, nicht nur über eine Quote davon, die seinem Aktienanteil entspreche. 4. Mit Rekurs vom 15. Februar 2005 verlangte die X. AG (Rekurrentin) erneut, die Handänderungssteuer sei nur nach der erworbenen Aktienquote zu bemessen und entsprechend zu reduzieren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Das Steueramt (Vorinstanz) blieb auch in der Vernehmlassung bei seiner Auffassung und verlangte, der Rekurs sei kostenfällig abzuweisen. In der Replik blieb die Rekurrentin ihrerseits bei ihrem Antrag. Erwägungen 3. Nach § 205 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handänderungssteuer. Nach § 206 StG wird die Steuerpflicht durch jedes Rechtsgeschäft begründet, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsmacht über ein Grundstück übergeht, insbesondere auch durch Übertragung von Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften (lit. d). Dass der Steuertatbestand durch den Erwerb der Aktien eingetreten ist, ist unbestritten. 4. Bemessen wird die Steuer nach dem Verkehrswert des Grundstückes zur Zeit der Handänderung (§ 210 StG). Während die Vorinstanz die Steuer auf dem totalen Verkehrswert der Grundstücke von Fr. 5'934'533.-- erhoben hat, machte die Rekurrentin geltend, die Steuer sei nur auf dem tatsächlich erworbenen und bezahlten Anteil von 54.82 % dieses Wertes geschuldet. a) Nach dem Wortlaut der Bestimmung von § 210 StG ist auf den Verkehrswert „des Grundstückes“ abzustellen. Das heisst, auf den Wert, den das Grundstück im Moment des Verkaufs auf dem Markt erzielen würde. „Das Grundstück“ ist definiert in § 205 Abs. 2 StG, und zwar primär als Grundstück im sachenrechtlichen Sinn von Art. 655 ZGB (lit. a). Grundstücke sind nach der Definition von Art. 655 ZGB die Liegenschaften, die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte, die Bergwerke und die Miteigentumsanteile an Grundstücken. Daneben gelten auch Rechtsameanteile nach kantonalem Recht als Grundstücke (§ 205 Abs. 2 lit. b), zudem feste Bauten auf fremdem Boden (lit. c). Diesen Grundstücken gleichgestellt werden Grundstücksanteile (§ 205 Abs. 3 StG). Als „Grundstück“ kommt nach dem Wortlaut der Bestimmung also nur die Liegenschaft in Frage, welche die Hand geändert hat, sei dies nun durch ein direktes Veräusserungsgeschäft oder durch den Verkauf der Beteiligungsrechte, in welchem diese Liegenschaft quasi verkörpert ist. b) Auch eine systematische Auslegung führt zu demselben Ergebnis. Die Tatbestände nach § 206 Abs. 1 StG sind in erster Linie direkte Veräusserungsgeschäfte, nämlich Kauf, Tausch und Schenkung (lit. a), daneben indirekte Veräusserungsgeschäfte wie die Übertragung eines Kauf- oder Rückkaufrechts an Grundstücken sowie der Verzicht auf deren Ausübung zugunsten eines Dritten, welche rechtlich direkt durchsetzbar sind (lit. b), ferner der Eintritt eines Dritten in den Kaufvertrag (lit. c). Weil nach dem kantonalen Recht die wirtschaftliche Veränderung der Verfügungsgewalt entscheidend ist, sind auch indirekte Handänderungen wie eben die Veräusserung der Aktienmehrheit an einer Immobiliengesellschaft (lit. d) steuerpflichtig. In jedem dieser Fälle geht es aber immer um eine ganze Liegenschaft im Sinne von Art. 655 ZGB, nicht um einen blossen Teil davon. c) Durch die Tatbestände der wirtschaftlichen Handänderung soll sichergestellt werden, dass die Rechtsverkehrssteuer nicht mit Rechtsgeschäften umgangen werden kann, die wirtschaftlich einer zivilrechtlichen Eigentumsübertragung gleichkommen, also ebenfalls dem (wirtschaftlichen) Erwerber erlauben, über das Grundstück wie ein zivilrechtlicher Eigentümer zu verfügen und seinen Wert nutzbar zu machen. Weshalb bei diesen Geschäften nicht die gleiche Bemessungsgrundlagen gelten sollte, wie bei zivilrechtlichen Übertragungen, nämlich der Verkehrswert des (wirtschaftliche) übertragenen Grundstückes, ist nicht ersichtlich. Besteuert wird ja nicht die Aktienübertragung, sondern die wirtschaftliche Veräusserung des Grundstücks. Dabei kann es nicht auf den Anteil der Aktienübertragung und dessen Wert ankommen, sondern einzig darauf, ob durch die Übertragung eines Aktienpakets, oder im Extremfall einer einzigen Aktie, die wirtschaftliche Verfügungsmacht von einem alten Aktieninhaber auf einen neuen übertragen wird, sodass der neue Inhaber in der Lage ist, als Mehrheitsaktionär wirtschaftlich über das Grundstück zu verfügen. Auch nach dem Sinn der Vorschrift von § 210 StG kommt es also entscheidend auf den Verkehrswert des Grundstücks an, nicht auf den Wert der übertragenen Beteiligungsrechte. d) Die Auffassung der Rekurrentin hätte zur Folge, dass entweder ein Teil des Grundstückswerts, der in einer Immobilien-AG verkörpert ist, im Extremfall 49.9 Prozent, überhaupt nie als Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer unterläge, oder dass jeder Aktienverkauf bei einer Immobiliengesellschaft der Steuer unterstellt werden müsste, was schon praktisch nicht durchführbar wäre, da die Publizität fehlte. Der Anteil des verkauften Aktienpaketes und sein Preis oder der darin theoretisch anteilsmässig verkörperte Grundstückswert spielt also für die Bemessung der Handänderungssteuer keine Rolle. Wie die Rekurrentin selber ausführt, ist entscheidend der Verkehrswert des Grundstücks, der in der Regel dem Kaufpreis entspricht, vermehrt um allfällige zusätzliche Leistungen des Erwerbers und vermindert um Leistungen des Verkäufers an den Käufer, welche eine Erlös- oder Kaufpreisminderung zur Folge haben. Genau danach ist die Steuerbehörde vorgegangen, indem sie vom Wert des übertragenen Grundstückes diejenigen Kaufpreisteile ausgeschieden hat, die nicht für die Immobilie bzw. deren Wert bezahlt wurden, sondern für weitere mitübertragene Sachen. e) Von einer systematischen Benachteiligung der Erwerber von Anteilen an einer Immobilen-AG kann keine Rede sein. Besteuert wird nur, wenn die wirtschaftliche Verfügungsmacht übertragen wird, also der Erwerber neu über eine Aktienmehrheit verfügt. Bemessungsgrundlage ist dieselbe wie bei allen andern Grundstücksübertragungen, nämlich der Verkehrswert der Liegenschaft. Wenn bei einer Übertragung von (bloss) 55 Prozent der Aktien einer Immobiliengesellschaft der Grundstückswert nur zu 55 Prozent als Bemessungsgrundlage diente, käme das einer ungerechtfertigten Bevorzugung des wirtschaftlichen Erwerbers einer Immobilie gleich, die im Gesetz keine Stütze findet. f) Im Übrigen entspricht dieses Ergebnis durchaus der bisherigen Rechtsprechung des Kantonalen Steuergerichtes. Im Entscheid vom 12. März 2001 (SGNEB.2000.2) wurde bei der Schenkung von 51 Prozent der Aktien einer Immobilien-AG an einen Nachkommen (und gleichzeitiger Schenkung von je 24.5 Prozent an zwei andere Nachkommen) der mit 51 % der Aktien beschenkte Nachkomme voll steuerpflichtig erklärt, und zwar für den ganzen Grundstückswert von ca. Fr. 34 Mio., weil er eben die alleinige Entscheidungsgewalt bzw. die alleinige wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück erhalten habe. * Steuergericht, Urteil vom 5. Mai 2008

Palavras-chave

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether transfer tax for acquisition of a majority stake in a real estate company is calculated on the full market value of the property or only on the proportional share represented by the acquired shares.

Decisão extraída

The tax is calculated on the full market value of the property; the percentage of shares acquired does not reduce the tax base.

Fundamentação extraída

For economic transfers under § 206 Abs. 1 lit. d StG, the taxable object remains the whole property. The statute ties valuation under § 210 StG to the market value of the transferred property, not to the proportion of the share package.

Questão jurídica principal

Whether parts of the purchase price not paid for the property itself, but for other transferred assets, must be excluded from the taxable value.

Decisão extraída

Yes. Price components attributable to non-property assets must be deducted from the taxable property value.

Fundamentação extraída

The tax base is the market value of the property actually transferred, so amounts paid for additional transferred items are not part of the taxable object.

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