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Transfer tax exemption denied for housing cooperative

SGNEB.1997.2Outro Tribunal24 de ago. de 1997Dismissed

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Baugenossenschaft X. purchased several parcels and objected to a CHF 209,000 transfer tax assessment, arguing that it pursued charitable housing purposes and should be exempt. The tax court rejected the appeal. It held that the cooperative’s activities were not charitable within the meaning of the cantonal tax provisions because it operated at cost/market prices, used compensated services through Y. AG, and did not forgo adequate consideration in a selfless manner. The exclusion of speculation and the promotion of affordable housing were insufficient.

Sumário Omnilex

StG § 90 lit. i, § 209 Abs. 1; transfer tax exemption for charitable organizations; housing cooperatives. Charitable status presupposes selfless and altruistic conduct directed to the benefit of third parties, excluding the pursuit of personal or economic interests by the entity or closely associated persons. The decisive criterion is not the mere renunciation of profit, but the absence of adequate consideration and of compensatory benefits. A housing cooperative that finances, markets, and rents dwellings at cost or market-related prices, and whose services are remunerated, does not qualify as charitable merely because it excludes speculation and promotes affordable housing (consid. 1-2).

Texto completo

Geschäftsnummer:** SGNEB.1997.2**
Instanz:Steuergericht
Entscheiddatum:25.08.1997
FindInfo-Nummer:O_SG.2015.241
Titel:** Handänderungssteuer, Gemeinnützigkeit, Steuerbefreiung**
Resümee:** StG § 90 lit. i und 209 Abs. 1 - Handänderungssteuer, Gemeinnützigkeit, Steuerbefreiung. Eine Wohnbaugenossenschaft, welche den Bau und Erwerb von preisgünstigen, jedoch marktgerechten Wohnungen im Sinne des eidgenössischen Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes bezweckt, ist nicht gemeinnützig. Nicht schon der Verzicht auf Gewinn, sondern vielmehr erst das Ausbleiben von angemessenen Gegenleistungen führt zur Anerkennung der Gemeinnützigkeit.**
KSGE 1997 Nr. 13 ** StG § 90 lit. i und 209 Abs. 1***- Handänderungssteuer, Gemeinnützigkeit, Steuerbefreiung.* * Eine Wohnbaugenossenschaft, welche den Bau und Erwerb von preisgünstigen, jedoch marktgerechten Wohnungen im Sinne des eidgenössischen Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes bezweckt, ist nicht gemeinnützig. Nicht schon der Verzicht auf Gewinn, sondern vielmehr erst das Ausbleiben von angemessenen Gegenleistungen führt zur Anerkennung der Gemeinnützigkeit.* Urteil N 1997/2 vom 25.8.1997 Sachverhalt: 1. a) Am 4. Februar 1994 gründeten sieben natürliche Personen die Baugenossenschaft X.. Diese bezweckt die Beschaffung von preisgünstigen Wohnungen und den Bau und Erwerb von Wohnhäusern oder Wohnungen unter Ausschluss jeder spekulativen Absicht. Sie verfolgt im besonderen den Zweck, den preisgünstigen Wohnungsbau im Sinne des eidgenössischen Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes (WEG) sowie entsprechender kantonaler oder kommunaler Erlasse zu fördern. Sie kann Grundstücke oder Immobiliengesellschaften erwerben oder veräussern, Bauten erstellen, mitfinanzieren, verwalten und vermieten. Den Mitgliedern der Pflichtigen wird im Falle einer Veräusserung vorab Gelegenheit gegeben, Grundeigentum zu den unter Berücksichtigung aller Kosten und Aufwendungen entstehenden Gestehungspreisen zu erwerben. Dabei muss jede Spekulationsabsicht ausgeschlossen sein (Art. 2 der Statuten). Zur Aufnahme als Mitglied der Pflichtigen bedarf es einer schriftlichen Beitrittserklärung sowie eines Vorstandsbeschlusses (Art. 3). Der Vorstand kann Interessenten von Wohnungen zum Erwerb einer bestimmten Anzahl Anteilscheine oder zur Leistung von Kautionen verpflichten. Zu diesem Zweck kann er Vorschriften über die Höhe des Pflichtanteilkapitals oder der Kautionen erlassen, die von der Generalversammlung genehmigt werden müssen (Art. 26). Die Pflichtige unterhielt und unterhält enge persönliche und geschäftliche Beziehungen zu der Y. AG: Die Verwaltung war ursprünglich ausschliesslich mit Angestellten der Y. AG bestellt. Hinzu kommt, dass die Y. AG mit der Vermarktung der Immobilien der Pflichtigen betraut wurde und aus ihrer diesbezüglichen Geschäftstätigkeit per 31.12.1995 einen Betrag von über Fr. 200'000.-- forderte. b) Die Pflichtige verkauft und vermietet ihre Wohnungen zu den Selbstkosten. Sie macht also weder Gewinn, noch setzt sie ihr Kapital zur Verbilligung ihres Wohnungangebotes ein, denn das Anteilskapital wird grundsätzlich verzinst. 2. a) Am 3. März 1994 erwarb die Pflichtige mehrere Grundstücke in B. zum Totalpreis von Fr. 9'500'000.--. Die Amtschreiberei veranlagte eine Handänderungssteuer von 2,2 %, was einen Steuerbetrag von Fr. 209'000.-- ergab. Fakturiert wurde dieser am 15. April 1994. Die entsprechende Veranlagungsverfügung erging am 22. April 1994. Am 20. Mai 1994 erhob die Pflichtige Einsprache. Sie bezwecke den gemeinnützigen Wohnungsbau unter Ausschluss jeglicher spekulativer Absicht und sei dem Verband der liberalen Baugenossenschaft angeschlossen. Vom Bundesamt für Wohnungswesen sei sie als gemeinnützig anerkannt und daher von der Handänderungssteuer zu befreien. b) Mit Entscheid vom 16. Dezember 1996 wies die Vorinstanz die Einsprache im wesentlichen mit der Begründung ab, die Tätigkeit von Wohnbaugenossenschaften werde steuerlich nicht als gemeinnützig anerkannt. 3. a) Mit Rekurs vom 16. Januar 1997 verlangt die Pflichtige die Aufhebung des Einspracheentscheids und die Befreiung von der Handänderungssteuerpflicht. Zur Begründung führt sie im wesentlich an, von einer gemeinnützigen Tätigkeit sei zu sprechen, wenn mit ihr keine Erwerbszwecke oder sonst eigene unmittelbare Interessen der juristischen Person oder ihrer Mitglieder verknüpft seien. Dies sei namentlich dann der Fall, wenn ihre Tätigkeit unmittelbar und ausschliesslich auf die Unterstützung Betagter, Invalider, Pflegebedürftiger oder weiterer Personen gerichtet sei, die preisgünstiger Wohnungen bedürften (BGE 114 I b 277). Das steuerbefreite Einkommen und Vermögen müsse in erster Linie zweckgerichtet verwendet werden, und zwar gegenwärtig und auf eine gewisse Dauer. Die Tätigkeit der Rekurrentin sei einzig und allein dem gemeinnützigen Zweck gewidmet. Spekulative Absichten seien ausdrücklich ausgeschlossen. Die Mittel würden zur Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus verwendet, wovon die Allgemeinheit direkt profitiere. Hinzu komme, dass Wohnungsinteressenten nicht zwingend Mitglieder der Genossenschaft werden müssten. Der Mindestbeitrag von Fr. 1'000.-- sei gemessen am günstigen Wohnungskaufpreis auch nicht von Gewicht. Der Zweck, bedürftigen Personen günstigen Wohnraum zu offerieren, werde dadurch nicht beeinträchtigt. Finanzielle Eigeninteressen der Genossenschaft als solche würden nicht geschützt. Eine Verzinsung der Anteilscheine sei sodann zwar grundsätzlich möglich, bis dato aber nicht erfolgt. Die persönlichen Beziehungen zwischen der Genossenschaft der und Y. AG lägen im Interesse ersterer, weil auch sozialer Wohnungsbau nur mit der entsprechenden Fachkunde betrieben und gefördert werden könne. Die Vorstandsmitglieder seien sodann an der Y. AG nicht beteiligt, sondern dort nur angestellt. Zum Schluss müssten die für die einzelnen Wohnungen geforderten Preise durchaus als günstig und daher als sozial bezeichnet werden. b) In ihrer Vernehmlassung vom 13. Februar 1997 hielt die Vorinstanz am Einspracheentscheid fest. Gemeinnützigkeit setze Gemeinsinn voraus, d.h. das altruistische Erbringen von Leistungen zu Gunsten Dritter, womit unter Ausschluss von Eigeninteressen der Allgemeinheit zu deren Nutzen und Vorteil gedient werde. Die beteiligten Personen dürften nicht eigene Vorteile verfolgen, sondern müssten zum Wohle Dritter handeln. Die Vorstandsmitglieder der Genossenschaft seien sodann nicht gewöhnliche Angestellte der Y. AG, sondern solche mit Zeichnungsberechtigung. Es handle sich somit um eine ganz normale Wohnbaugenossenschaft, die nicht von der Handänderungssteuer befreit werden könne. c) In der Rückäusserung vom 4. April 1997 hielt die Rekurrentin an ihrem Standpunkt ebenfalls fest. Gemeinnützigkeit sei gegeben. Sowohl in Statuten wie auch beim Auftritt auf dem Markt stehe die gemeinnützige Idee im Vordergrund. Die für die Wohnungen verlangten Preise bewegten sich rund 15 % unter dem Marktniveau. Dass die Y. AG mit der Vermarktung der Wohnungen beauftragt worden sei, hänge einzig damit zusammen, dass er das preisgünstigste Angebot gemacht habe. Erwägungen: 1. Grundsätzlich unbestritten ist im vorliegenden Verfahren der Begriff der Gemeinnützigkeit gemäss geltender gesetzlicher Grundlagen und der Praxis. Die entsprechenden Grundlagen lassen sich wie folgt zusammenfassen: Gemäss § 209 Abs. 1 i.V.m. § 90 lit. i StG sind juristische Personen mit Sitz in der Schweiz steuerbefreit, soweit sie sich kantonal oder gesamtschweizerisch öffentlichen, gemeinnützigen oder wohltätigen Zwecken, Schul- oder Kultuszwecken widmen, ohne dabei Erwerbs- oder Selbsthilfezwecke zu verfolgen. Die der Allgemeinheit zugute kommenden Tätigkeiten müssen unter Ausschluss persönlicher oder wirtschaftlicher Interessen des Steuersubjektes oder ihm nahestehender Dritter erfolgen (BGE 74 I 312 E.2, ASA 59, 468 E.2b und 470 E.3e; Arthur Häfliger, Zum steuerlichen Begriff der Wohltätigkeit und Gemeinnützigkeit, in: Festschrift 500 Jahre Solothurn im Bund (1981), S. 20; Masshard, Kommentar zur direkten Bundessteuer, 2. Auflage 1985, Art. 16 N 17 S. 79; Känzig, Kommentar zur direkten Bundessteuer, 2. Auflage 1982, Art. 16 N 15, S. 172). Mithin sind Selbsthilfegenossenschaften wie Bürgschaft- und Wohnbaugenossenschaften nach der Lehre grundsätzlich nicht gemeinnützig (Häfliger, a.a.o., S. 308). Gemeinnütziges Handeln muss selbstlos und altruistisch sein und einen Verzicht bedeuten. Uneigennützigkeit setzt Opferwilligkeit zugunsten Dritter voraus, nämlich eine freiwillige Hingabe von materiellen Mitteln oder Arbeit, wobei keine oder keine angemessene Gegenleistung gegenüber stehen darf (Reich, Gemeinnützigkeit als Steuerbefreiungsgrund, ASA 58, S. 472). 2. a) Dass die Rekurrentin einen nützlichen Zweck verfolgt, kann kaum bestritten werden. Dass er indessen gemeinnützig wäre, trifft nicht zu: Sie erbringt keine Dienstleistungen, für die sie nicht angemessen entschädigt würde, denn sie betraut hiermit die Y. AG, die hiefür offenbar voll entschädigt wird. Anders läge der Fall allenfalls, wenn die Baugenossenschaft eigenes Personal beschäftigt und deren Dienstleistungen unentgeltlich erbracht worden wären. Die Wohnungen werden sodann zu den Gestehungskosten vermarktet. Die Mittel der Genossenschaft werden also nicht zu gemeinnützigen Zwecken verwendet, und das Genossenschaftskapital wird sogar - wenn es die Bilanzverhältnisse gestatten - verzinst. Dass die Rekurrentin die Voraussetzungen gemäss der vorgenannten Lehre und Rechtsprechung erfüllen würde, ist nicht dargetan. So erbringt die Rekurrentin keine Opfer zu Gunsten Dritter. Die für die Wohnungen verlangten Preise sind marktgerecht, nachdem es sich nicht um Neubauwohnungen handelt. Von einer unangemessen tiefen Gegenleistung kann nicht gesprochen werden, es geht vielmehr um ganz normale Immobilienvermittlung. Der Ausschluss spekulativer Absichten in den Statuten hilft nicht weiter, denn nicht schon der Verzicht auf Gewinn ist gemeinnützig, vielmehr führt erst das Ausbleiben von angemessenen Gegenleistungen zur Anerkennung der Gemeinnützigkeit. Die Möglichkeit der Verzinsung der Anteilscheine ist zudem ein Indiz für Gewinnstrebigkeit und gegen die Gemeinnützigkeit. b) Unter Hinweis auf die Praxis des Steuergerichts (vgl. KSGE 1988, Nr. 22) muss einzig darauf hingewiesen werden, dass das Kriterium des grundsätzlich offenen Destinatärkreises einzelfallgerecht differenziert zur Anwendung zu bringen ist. Da aber das Begehren der Rekurrentin im wesentlichen an der fehlenden Erbringung von Opfern zu Gunsten Dritter scheitert, erübrigt sich eine nähere Auseinandersetzung mit diesem Kriterium. Zusammenfassend ist der Vorinstanz darin beizupflichten, dass die Rekurrentin in keiner Weise dartut, in welcher Beziehung ihre Geschäftstätigkeit als gemeinnützig erachtet werden müsste.Der Rekurs erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen. * Steuergericht, Urteil vom 25. August 1997*

Palavras-chave

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the housing cooperative qualified as a charitable organization exempt from transfer tax under StG § 90 lit. i and § 209 Abs. 1.

Decisão extraída

No. A cooperative selling and renting housing at cost price, with compensated management and possible share interest, does not act altruistically enough to be charitable.

Fundamentação extraída

The court held that charitable status requires selfless activity without adequate consideration and without personal or economic interests. The cooperative used paid services, marketed housing at cost/market rates, and did not show sacrifices in favor of third parties; the exclusion of speculation and pursuit of low-cost housing were insufficient.

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