HR.1996.1598•Notary may not bill inspection time as separate fees
HR.1996.1598Outro Tribunal23 de dez. de 1996Modified
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A notary applied for approval of his invoice for an apartment condition report. The court held that only G., who alone had requested the report, was liable; the claim against M. was inadmissible. It further ruled that the time spent inspecting the apartment formed part of the tariff emolument under Art. 13 ch. 4 ATEN and could not be billed again as honoraria. Separate honoraria were allowed only for preparatory and subsequent steps, namely telephone calls and travel time, which led to a reduction of the honoraria to CHF 125. The total invoice was fixed at CHF 483.20, and costs were put on the applicant.
Art. 13 ch. 4 ATEN; art. 62 LN (NE); taxation of notarial fees for a constat d'état des lieux. The inspection of premises indispensable to the authenticated report is remunerated exclusively by the tariff emolument, which already takes account of the time employed and the difficulty of the constatations. No separate honoraria may be added for the inspection itself; honoraria are due only for preparatory and subsequent steps required for the act. Liability for notarial fees lies only with the person who actually resorted to the notary's ministry. Where the report contains minor imperfections, the amount of honoraria remains a matter of judicial appreciation, taking account of the reduced value of the prestation (consid. 4-5).
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N° dossier: HR.1996.1598
Autorité:
Date décision: 23.12.1996
Publié le: 14.04.2008
Revue juridique:
Titre: Emoluments et honoraires des notaires.
Résumé:
Le notaire appelé à dresser un constat de l'état d'un appartement ne peut prélever, en sus de l'émolument fixé à l'art.13 ch.4 du tarif, des honoraires pour le temps passé à inspecter les lieux.
Articles de loi:
Art. 13 ch. 4 ATEN Art. 62 LN (NE)
1. Le notaire demandeur expose qu'il a été requis téléphoniquement
par G. de dresser un constat des lieux de l'appartement dans
lequel il s'apprêtait à emménager aux (...), à Rochefort, pro-
priété de B.. Le demandeur s'est rendu sur place le 5 juillet
1996 en présence des défendeurs et de la propriétaire et il allègue que la
visite des lieux a duré deux heures. Le 10 juillet 1996, il a dressé le
constat authentique de ses constatations concernant l'état des lieux. Ce
document comporte onze pages utiles. Le même jour, le notaire a adressé à
francs, soit 300 francs d'émolument, 400 francs d'honoraires et 76.10
francs de débours (photocopies, timbres fiscaux et TVA).
2. Par lettre du 19 juillet 1996, les défendeurs ont répondu qu'ils
avaient été fort surpris à la lecture du constat qui était incomplet et
partiellement inexact concernant l'appréciation de la propreté des lieux.
En conclusion, ils demandaient au notaire de "revoir à la baisse, et ceci
très fortement, le montant de (ses) honoraires".
Le demandeur a réagi en déposant la présente demande d'homologa-
tion. Concernant les honoraires facturés, il explique qu'ils couvrent les
deux heures passées à visiter l'appartement ainsi que les conférences té-
léphoniques évaluées au minimum à une demi-heure, sans tenir compte du
temps et des frais de déplacement de Peseux à Rochefort.
Les défendeurs reprennent dans leurs observations les critiques
émises concernant les constatations incomplètes du notaire en relevant
toute une série de points qui ne figurent pas dans le constat. Ils dépo-
sent des photographies, un état des lieux dressé par le représentant de la
propriétaire le 1er juillet 1995, faisant état d'un "nettoyage absolument
insuffisant", une facture qu'ils ont payée pour le nettoyage de l'apparte-
ment en cause de 476 francs (28 heures à 17 francs) et un constat de la
commission de salubrité publique de Rochefort du 27 juillet 1996 mention-
nant qu'"une forte odeur d'urine animale a été constatée dans la chambre
située au nord-ouest du 1er étage".
3. Une des Cours civiles du Tribunal cantonal tranche les contesta-
tions relatives aux émoluments et honoraires ministériels et celles rela-
tives aux honoraires civils réclamés par le notaire pour une activité
d'homme de loi. Elle statue quelle que soit l'importance du litige sur le
montant et sur l'existence de la créance (art.64 de la loi sur le nota-
riat).
Selon l'article 62 LN, le notaire a le droit de percevoir de
ceux qui recourent à son ministère :
a) des émoluments pour les actes authentiques;
b) des honoraires pour les démarches, opérations et formalités
préparatoires ou subséquentes exigés pour la passation des
actes;
c) le remboursement de ses débours.
Les émoluments sont tarifés par arrêté du Conseil d'Etat. Selon
l'article 13 ch.4 de cet arrêté, l'émolument dû pour un constat est de 50
à 1'500 francs, en tenant compte du temps employé, de la difficulté des
constatations et de leur importance.
4. La qualité pour agir ou pour défendre d'une partie s'examine
d'office par le juge (RJN 1990, p.72 et arrêt cité). En l'occurrence, le
demandeur expose qu'il a été requis de dresser le constat en cause par
G. uniquement. Il n'est pas fait état que sa compagne M. se serait jointe à cette requête. Dès lors, les émoluments et
honoraires dus pour l'activité déployée par le notaire relativement à ce
constat sont dus uniquement par G., conformément à l'article 62
al.1 LN. Dans la mesure où la demande vise également M.,
elle est irrecevable.
5. a) Il n'est pas contesté que la visite des lieux faisant l'objet
du constat a duré deux heures. Les constatations faites sont consignées
dans un constat de onze pages. Même si celui-ci ne contient pas toutes les
indications détaillées que le défendeur aurait souhaité y voir figurer, il
remplit pour l'essentiel son but. Le montant de l'émolument facturé de 300
francs peut être admis.
b) La prétention du demandeur de percevoir, en plus de cet émo-
lument, des honoraires pour le temps passé à visiter l'appartement, n'est
pas admissible. En effet, cet examen des lieux est indispensable pour rem-
plir la mission demandée au notaire. Il fait partie du temps employé à
dresser le constat authentique et cette activité est rémunérée par l'émo-
lument prévu à l'article 13 ch.4 de l'arrêté. Le montant de cet émolument
tient compte précisément du temps employé et de la difficulté des consta-
tations en prévoyant une large fourchette entre le minimum et le maximum
admissible. Des honoraires ne sont dus en plus que pour les démarches pré-
paratoires et subséquentes exigées par la passation de cet acte (art.62
al.1 litt.b LN). A ce titre, peuvent être facturés comme honoraires les
deux téléphones allégués et non contestés d'une durée totale d'une demi
heure environ et le temps de déplacement depuis l'étude du notaire à
Rochefort, ce qui représente au total environ 50 minutes.
Pour fixer le montant des honoraires dus à ce titre, les règles
du mandat sont en principe applicables (art.3 de l'arrêté). Le notaire,
comme tout mandataire, est responsable de la bonne et fidèle exécution du
mandat (art.398 al.2 CO). Le défendeur prétend implicitement que le deman-
deur n'a pas respecté cette obligation dans la mesure où le constat requis
était incomplet et en partie inexact. Sur deux points ce reproche paraît
établi. Le constat ne mentionne pas, alors que le défendeur l'avait fait
remarquer (cf sa lettre du 19.7.96 au demandeur non contestée sur ce
point) une forte odeur d'urine animale dans une chambre, ce qui a été
constaté peu après par la commission de salubrité publique. D'autre part,
le constat mentionne que "l'état général de propreté est acceptable" alors
que le constat d'état des lieux établi le 1er juillet 1996 par le repré-
sentant du bailleur mentionne "nettoyages absolument insuffisants". Cette
constatation est confirmée par le fait que les locataires ont dû faire
nettoyer ultérieurement l'appartement. Toutefois, pour que la responsabi-
lité du notaire soit engagée, il ne suffit pas d'établir une inexécution
partielle du mandat. Encore faut-il que le mandant prouve avoir subi de ce
fait un préjudice économique (art.67 LN; Wessner, La responsabilité pro-
fessionnelle de l'avocat ... in RJN 1986, p.18 ss). Cette preuve n'est pas
rapportée en l'espèce.
Le montant des honoraires est une affaire d'appréciation. A cet
égard, il sera tenu compte des quelques imperfections du constat susmen-
tionné et, tout bien considéré, il convient de fixer à 125 francs les ho-
noraires dus en sus de l'émolument.
c) Les débours réclamés ne sont pas contestés. Ils peuvent être
admis, sous réserve de la rectification du montant de la TVA en fonction
des honoraires réduits.
Ainsi, le demandeur peut prétendre à 300 francs d'émolument, 125
francs d'honoraires, 23.10 francs de photocopies, 29.10 francs de TVA et 6
francs de timbres fiscaux, au total 483.20 francs.
6. Le demandeur qui succombe pour l'essentiel supportera les frais
de la procédure, sans dépens, les défendeurs ayant agi personnellement.
Par ces motifs
LA Ie COUR CIVILE
1. Fixe à 483.20 francs le mémoire de Me X., notaire à
Peseux, pour l'établissement du constat authentique du 10 juillet 1996
et dit que G. en est seul débiteur.
2. Met les frais de la cause, arrêtés à 220 francs, à la charge du deman-
deur.
Neuchâtel, le 23 décembre 1996
Extraído pela Omnilex
Whether M. was liable for the notary's fees and whether the claim against her was admissible
The fee obligation arose only toward G., who alone had requested the report; the claim against M. was inadmissible.
Under Art. 62 LN, fees are due by those who resort to the notary's ministry. No request by M. was shown.
Whether the notary could charge separate honoraria for time spent inspecting the apartment in addition to the tariff emolument
No separate honoraria may be charged for the inspection itself; that time is included in the tariff emolument for the authenticated report.
The inspection is indispensable to the report and is remunerated by the emolument under Art. 13 ch. 4 ATEN, whose tariff expressly takes account of time and difficulty. Additional fees are only possible for preparatory or subsequent steps under Art. 62 LN.
What total amount was due for the report and disbursements
The invoice was fixed at CHF 483.20: CHF 300 emolument, CHF 125 honoraria, CHF 23.10 photocopies, CHF 29.10 VAT, and CHF 6 fiscal stamps.
The emolument of CHF 300 was accepted; honoraria were reduced to CHF 125 in view of minor imperfections in the report; disbursements were admitted subject to adjusted VAT.
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