Lease re-letting notice justified; counterclaim inadmissible without conciliationGerado por IA

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N° dossier: CCC.2009.80

Autorité: CCC

Date décision: 19.11.2009

Publié le: 17.03.2010

Revue juridique: RJN 2010, P.239

Titre: Pas d'atteinte à la personnalité du locataire lorsque le bailleur tente de relouer les locaux dont le locataire a résilié le bail. Recevabilité du recours. Obligation de soumettre les conclusions à l'autorité de conciliation avant de les soumettre au tribunal.

Résumé:

**Recours irrecevable dans sa contestation des faits retenus par le premier juge, de nature appellatoire.

L'article 28 CC n'est pas violé par le bailleur qui publie, via les médias modernes (par exemple Internet), une annonce pour les locaux sur lesquels portait le bail résilié par le locataire, y compris en donnant les identité et coordonnées de ce locataire, notamment en vue de faciliter les visites.

Tout litige relatif à un bail d'habitation ou de local commercial, hormis les cas expressément exclus par la loi, doit obligatoirement être soumis, pour tentative de conciliation à l'autorité de conciliation avant d'être porté devant un tribunal. Application en l'espèce à une demande reconventionnelle des bailleurs en paiement du loyer, qui n'avait pas été soumise à l'autorité de conciliation.**

Articles de loi:

Art. 28 CC Art. 274a al. 1 CO Art. 416 CPCN

Réf. : CCC.2009.80/vc

A. Le 11 octobre 2007, les parties ont conclu un contrat de bail portant sur la location d'un appartement de 4,5 pièces sis dans l'immeuble […] à Neuchâtel. Le loyer mensuel s'élevait à 1'890 francs, charges comprises. Le bail commençait le 1er novembre 2007 pour se terminer le 31 mars 2009.

Le 29 mai 2008, S. a saisi l'Autorité régionale de conciliation d'une première demande portant plusieurs conclusions tendant notamment à la résiliation immédiate du bail, à une réduction de loyer et au paiement de dommages-intérêts. Cette autorité a tenu une audience le 16 juin 2008, lors de laquelle une transaction a été conclue.

Le 1er juin 2008, S. a été inscrit aux mesures cantonales genevoises en vue de bénéficier d'un programme cantonal d'emploi et de formation, lequel a débuté le 5 août 2008. En raison de ce changement professionnel, il a résilié son contrat de bail le 28 juillet 2008 pour le 31 octobre 2008. En raison de la résiliation de son bail par le locataire, les bailleurs ont entrepris différentes démarches afin de trouver un nouveau locataire, en particulier par la publication d'annonces sur Internet. Le 17 septembre 2008, S. a saisi l’Autorité régionale de conciliation d’une deuxième demande tendant à la résiliation de son bail, à une réduction de loyer de 20% (store), au paiement de dommages-intérêts (store et atteinte à la personnalité) et à la compensation des créances réciproques. Lors de l’audition de conciliation du 27 octobre 2008, les parties sont convenues de fixer la fin du bail au 28 février 2009 et que le store serait installé, aucune transaction n’intervenant pour le surplus.

En octobre 2008, des travaux de rénovation qui étaient entrepris dans l'immeuble […] ont provoqué une faille dans le mur par laquelle une importante quantité d'eau s'est échappée, dans l'appartement du demandeur.

B. Par demande du 24 novembre 2008, S. a pris devant la présidente du Tribunal civil du district de Neuchâtel les conclusions suivantes :

" Principalement :

1. Déclarer la présente requête recevable.

2. Accorder au locataire une réduction de 20 % du loyer de novembre 2007 au 17 novembre 2008 pour la défectuosité du store.

3. Accorder au locataire une réduction globale de loyer de novembre 2007 au 28 février 2009 pour majoration abusive et injustifiée du loyer de 52 %, pour enrichissement illégitime et atteinte au patrimoine du locataire.

4. Condamner les bailleurs à verser au locataire des dommages-intérêts pour défaut d'exécution de l'obligation de réparer le store, selon procès-verbal d'audience du 16 juin 2008.

5. Condamner les bailleurs à une certaine somme d'argent à titre de dommages-intérêts pour violation des droits de la personnalité du locataire.

6. Condamner les bailleurs à une certaine somme d'argent à titre de dommages-intérêts en réparation pour les dégâts des eaux ayant entraîné la non-disponibilité de la chose louée pendant une bonne semaine.

7. Condamner les bailleurs à une certaine somme d'argent à titre de réparation du dommage matériel subi (fauteuil et tapis inondés, portable noyé).

8. Admettre la compensation des créances réciproques entre les bailleurs et le locataire.

9. Débouter les parties de toutes autres conclusions.

Subsidiairement

10. Acheminer S. à prouver par toutes voies de droit les faits et les conclusions alléguées dans les présentes écritures."

Lors de l'audience du 15 janvier 2009, S. a modifié sa conclusions no 3 en ce sens que la réduction revendiquée est de 20 %. Lors de cette même audience, les défendeurs ont conclu au rejet, respectivement à l’irrecevabilité des conclusions principales et, reconventionnellement, au paiement par S: d’un montant de 10'940 francs plus intérêts à 5 % dès le 1er novembre 2008, représentant les loyers impayés depuis le mois de septembre 2008. Le demandeur a conclu au rejet des conclusions reconventionnelles. Les parties ont été entendues à l'audience du 26 février 2009.

C. Par jugement du 20 avril 2009, la présidente du Tribunal civil du district de Neuchâtel a rejeté la demande déposée le 24 novembre 2008 par S. contre T. et D., a condamné S. à verser à T. et D. un montant de 10'940 francs plus intérêts à 5 % dès le 1er novembre 2008, a mis à la charge de D. les frais de justice arrêtés à 535 francs et l'a condamné à verser à T. et D. une indemnité de dépens de 3'000 francs. En substance, la présidente du Tribunal civil du district de Neuchâtel a retenu que la réparation du store et la date de fin du bail avaient été réglés définitivement dans l'accord intervenu lors de l'audience du 27 octobre 2008 devant l'Autorité régionale de conciliation. La demande portant sur la réduction du loyer était également rejetée au motif que le demandeur n'avait ni contesté le loyer initial ni demandé une réduction de loyer en respectant les formes prévues par l'article 270a al.2 CO. Le dommage lié à l'inondation n'était pas alloué, faute pour le demandeur de l'avoir prouvé. S'agissant finalement de la demande en réparation de l'atteinte à la personnalité du demandeur, causée selon lui par le fait que les défendeurs ont entrepris des démarches en vue de relouer l'appartement (annonce sur Internet, impliquant pour le locataire la nécessité de répondre à des demandes de tiers), la présidente l'a rejetée dans la mesure où de telles démarches entraient précisément dans l'obligation incombant au bailleur de diminuer le dommage du locataire lorsque celui-ci résiliait le bail en dehors du délai de résiliation. Statuant sur la demande reconventionnelle, l'autorité intimée a constaté que le demandeur n'avait plus payé son loyer depuis le mois de septembre 2008 et que le montant réclamé correspondant à 5 mois de loyer et charges était manifestement dû, les parties ayant mis fin d'un commun accord au bail pour le 28 février 2009. Le demandeur a dès lors été condamné à verser le montant auquel les bailleurs avaient conclu par 10'940 francs plus intérêts à 5 % dès le 1er novembre 2008, date moyenne.

D. S. recourt contre ce jugement, en prenant les conclusions suivantes :

"A. Recevabilité

[…]

B. Au fond

Principalement :

Débouter les intimés dans toutes leurs conclusions

Mettre à néant le jugement querellé

Infirmer en conséquence le jugement rendu en date du 20 avril 2009 par le tribunal civil dans la cause […]

Admettre les conclusions de l'appelant prises par devant le tribunal civil, en date du 24 novembre 2008

Laisser les frais de la procédure à l'entière charge des intimés

Accorder à l'appelant une indemnité de dépens de Fr. 3'000.--

Débouter les intimés et leur avocat de toutes autres ou contraires conclusions.

Subsidiairement :

•  Acheminer S. à prouver par toutes voies de
  

droit les faits allégués dans les présentes écritures."

S. soutient, en substance et pour autant qu’on le comprenne, que l'inexécution de la réparation du store dans le délai imparti par l'Autorité régionale de conciliation lors de son audience du 16 juin 2008 devait donner lieu à réparation par l'allocation de dommages et intérêts, qu'une réparation lui est également due du fait de la publication sans droit de ses données personnelles privées sur Internet, sans consentement préalable, que la preuve de l'augmentation du loyer telle qu'il la conteste incombait au bailleur et non au locataire, qu'il s'est montré disponible chaque fois que le bailleur avait besoin d'accéder aux locaux de même que durant toute la procédure judiciaire, que la résiliation anticipée pour juste motif n'avait été refusée par les intimés que pour des "motivations purement pécuniaires et spéculatives d'enrichissement illégitime", que les intimés ont commis un abus de droit en procédant à une hausse de 52 % du loyer alors qu'une hausse maximum de 6 % aurait été admissible et qu'il a excipé de la compensation des loyers réclamés à titre reconventionnel sur 5 mois dès le 1er septembre 2008, cette conclusion reconventionnelle étant au surplus irrecevable du fait qu'elle n'avait pas été préalablement soumise à l'examen de l'Autorité régionale de conciliation.

E. La présidente du Tribunal civil du district de Neuchâtel a informé la Cour de céans n'avoir pas d'observations à formuler. Les intimés ont conclu à ce que le recours soit déclaré irrecevable et mal fondé dans toutes ses conclusions, sous suite de frais et dépens.

C O N S I D E R A N T

en droit

1. a) Interjeté en temps utile, le recours est recevable à cet égard.

b) Pour être recevable, un recours doit être motivé (art.416 CPC), soit indiquer, ne serait-ce que sommairement, en quoi, dans la décision attaquée, le premier juge aurait faussement appliqué le droit matériel, constaté arbitrairement les faits, abusé de son pouvoir d'appréciation ou encore n'aurait pas respecté une règle essentielle de procédure (art.415 CPC).

c) En l'espèce, et sous réserve de deux griefs traités ci-dessous sous lettre d), l'argumentation présentée devant la Cour de céans par S. se résume à un exposé confus, de nature appellatoire, puisque le recourant se borne à contester les faits retenus par le juge de première instance, sans démontrer en quoi ceux-ci l'auraient été de manière arbitraire, ou suite à un abus de son pouvoir d'appréciation du juge, ni établir en quoi les dispositions légales qu’il mentionne auraient été violées. En particulier, le recourant n'indique pas à quels faits il se réfère lorsqu'il soutient que le premier juge « a écarté sans motif des faits pertinents et déterminants, ou il les a simplement passés sous silence" (recours p.3, 2ème §). Il ne dit pas non plus en quoi le juge de première instance a violé le droit en retenant que la question des dommages et intérêts liés à la réparation du store était exhaustivement traitée dans la convention passée devant l'Autorité régionale de conciliation. Il en va de même de la fin conventionnelle du contrat de bail, fixée selon dite convention au 28 février 2009. Il n'explique finalement pas non plus en quoi consisterait l'abus de droit reproché aux intimés, dans le cadre de la contestation par le recourant de l'augmentation de loyer de 52 % au lieu des 6 % qu'il dit être admissibles. A cet égard, on relèvera au surplus qu'une telle contestation revient à solliciter une baisse de loyer. Or, celle-ci n’est pas recevable si elle n'est pas présentée dans le cadre de la contestation du loyer initial (art. 270 CO) ou dans le cadre d'une demande de baisse de loyer respectant les formes prévues par l'article 270a al.2 CO (ATF 125 III 358 cons. 1a, qui qualifie cette norme d’impérative). N'ayant emprunté ni l'une ni l'autre de ces voies et n'ayant pas mis en évidence une appréciation arbitraire des faits, un abus du pouvoir d'appréciation ou encore une violation du droit, le recours interjeté par S. est irrecevable sur les points susmentionnés.

d) En revanche, on comprend du mémoire de recours de S. du 15 mai 2009 - en ne se montrant pas trop sévère sur les exigences de motivation des griefs visés par l'article 415 CPC du fait que le recours émane d'un justiciable qui n'est pas assisté d'un avocat - que celui-ci invoque, d’une part, une violation des dispositions du code civil protégeant les droits de la personnalité en raison de la publication sur un site Internet de ses coordonnées personnelles en vue de relouer l'appartement et, d'autre part, une violation de l'article 274aCO dans la mesure où la conclusion reconventionnelle portant sur le paiement de 5 mois de loyers arriérés n'avait pas été soumise à l'Autorité de conciliation au préalable. Ces deux griefs sont recevables. Reste à voir s’ils sont bien fondés.

2. a) Aux termes de l'article 28 CC, celui qui subit une atteinte illicite à sa personnalité peut agir en justice pour sa protection contre toute personne qui y participe (al.1). Une atteinte est illicite, à moins qu'elle ne soit justifiée par le consentement de la victime, par un intérêt prépondérant privé ou public ou par la loi (al.2). Selon l'article 264 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (al.1). A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme contractuel ou légal (al.2). La jurisprudence a déduit de cet article qu'au besoin, le bailleur devait chercher lui-même un locataire de remplacement (ATF 119 II 36 ; Lachat, Le bail à loyer, 1997, p. 454) ou à tout le moins contribuer à la diminution du dommage du locataire (ATF 117 II 156, 158).

b) Ainsi, comme l'a constaté avec raison le premier juge, il incombe au bailleur, dans la perspective plus large de son obligation de diminuer le dommage de son co-contractant, de mettre en œuvre les mesures adéquates pour retrouver un nouveau locataire. A cet égard, la publication d'une annonce dans les médias modernes, et Internet constitue à cet égard un canal privilégié, est seule à même de toucher les personnes qui s'intéressent à la location d'un appartement et qui peuvent entrer en ligne de compte comme possibles locataires de remplacement. Il est à cet égard tout à fait usuel et même souhaitable dans la perspective poursuivie par une telle annonce, que celle-ci mentionne les coordonnées du locataire actuel, avec lequel les éventuels intéressés doivent prendre contact pour organiser les visites. Ceci vise du reste également le but de permettre au locataire qui se trouve dans l'appartement d'avoir la maîtrise sur les dates et l'heure des visites, afin qu'elles soient le moins intrusives pour lui. Partant, la publication des coordonnées du recourant, aux fins de faciliter les visites d'appartement et en définitive d'augmenter les chances de trouver un locataire de remplacement, est justifiée par les dispositions contractuelles sur le droit du bail telles qu'interprétées par la jurisprudence et par le principe général de l'obligation de diminuer le dommage de sa partie cocontractante. L'atteinte, si tant est qu'on en ait retenu une, est dès lors justifiée par la loi. Ce grief doit dès lors être rejeté.

3. a) S'agissant du grief tiré de la non-soumission préalable de la conclusion reconventionnelle des intimés à l'Autorité régionale de conciliation, il doit en revanche être déclaré bien fondé.

b) Aux termes de l'article 274a al.1 CO, les cantons instituent des Autorités cantonales, régionales ou communales de conciliation qui sont chargées, dans toute question relative aux baux de choses immobilières notamment de tenter, en cas de litige, de les amener à un accord (let.b). La doctrine a déduit de cet article que tout litige relatif à un bail d’habitation ou de local commercial, hormis les cas expressément exclus par la loi, devait obligatoirement être soumis, pour tentative de conciliation à l'Autorité de conciliation avant d'être porté devant un tribunal (voir notamment Lachat, in Commentaire romand, N.10 ad art.274a CO ; le même, in Le bail à loyer, p. 93 ). La jurisprudence a relevé que la majorité de la doctrine préconisait cette solution mais s'est dispensée de trancher la question de principe de la soumission de tout litige à l'autorité de conciliation, se limitant à examiner cette nécessité préalable pour chaque cas de figure qui lui était soumis (voir notamment ATF 118 II 307). Comme toutefois relevé par Lachat, la controverse doctrinale sur l’étendue de l’obligation de soumettre à la conciliation « n’a aucune portée dans les cantons qui prévoient, en vertu du droit cantonal de procédure, la compétence exclusive des autorités de conciliation pour tous les litiges relatifs aux baux d’immeubles » (Lachat, Le bail à loyer, note 20, p. 93). La législation neuchâteloise a introduit ce principe de la conciliation obligatoire puisque l'article 16 al.1 de la loi d'introduction des titres huitième et huitième bis du code des obligations - bail à loyer et bail à ferme (du 28 juin 1993 ; RSN 224.1, ci-après : LICO) prévoit que "[n]ul n'est admis à saisir l'autorité judiciaire d'un litige portant sur un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, s'il n'a introduit l’instance et comparu devant l'autorité régionale de conciliation". Cette obligation vaut à l'évidence aussi pour les demandes reconventionnelles, sans quoi une inégalité de traitement serait introduite. Le cas d'espèce se distingue de celui jugé récemment par le Tribunal fédéral (ATF 135 III 253), dans lequel une conclusion de nature reconventionnelle a été considérée comme recevable. En effet, elle était prise par les locataires qui avaient saisi l'autorité de conciliation, avant que la bailleresse ne saisisse seule le juge. Le Tribunal fédéral a jugé que dans un tel cas, l'action en justice de la bailleresse mettait à néant la décision de l'autorité de conciliation et que la partie qui n'avait pas saisi le juge restait libre de conclure sur l'objet du litige et de former devant le juge une demande reconventionnelle, sur une prétention qui avait été soumise à l'autorité de conciliation.

c) En l'occurrence, la conclusion des intimés tendant au versement d'un montant de 10'940 francs plus intérêts à 5 % dès le 1er novembre 2008, correspondant à 5 mois de loyer d'un montant de 1'890 francs l'unité, a été prise à l’audience du 15 janvier 2009 devant la présidente du Tribunal civil. Elle n'a pas été présentée formellement lors de l'audience de conciliation du 16 juin 2008 devant l'Autorité régionale de conciliation, les intimés indiquant dans leurs observations du 15 juin 2009 que « [l]a question du paiement des arriérés de loyers a été évoquée devant l’Autorité régionale de conciliation ». Or, on ne trouve aucune indication corroborant cela dans le dossier de dite autorité. Ni le procès-verbal d'audience du lundi 16 juin 2008 ni celui du lundi 27 octobre 2008 de l'Autorité régionale de conciliation ne font référence à une éventuelle demande reconventionnelle, et pour cause puisqu’ils sont – à tout le moins partiellement - antérieurs à la période de loyers réclamés. La simple mention dans le courrier du 17 octobre 2008 de la gérance qui assistait les intimés de ce que "le bail de S. conserve tous [s]es effets jusqu'à l'entrée en vigueur d'un nouveau contrat de bail mais au plus tard jusqu'à la prochaine échéance contractuelle du 31 mars 2009" ne suffit pas pour être considérée comme une demande reconventionnelle en paiement des loyers. S’agissant en outre d’un justiciable qui n’est pas assisté d’un mandataire, on ne saurait le pénaliser d’avoir conclu – dès que la conclusion reconventionnelle a été présentée - au rejet de celle-ci plutôt qu’à son irrecevabilité, d’autant plus lorsque celle-ci découle d’une disposition impérative, comme en l’espèce. Le présent cas de figure s’éloigne à cet égard de celui ayant fait l’objet de l’arrêt de la Cour de cassation civile dont se prévalent les intimés (arrêt du 13 février 2001 ; CCC.2000.150) dans lequel il avait été jugé qu’obliger une partie à recommencer la procédure alors que la requête de mainlevée avait abouti puis que l’action en libération de dette en était au stade des plaidoiries lorsque le moyen tiré de l‘irrecevabilité avait été soulevé pour la première fois procéderait d’un formalisme excessif. En l’espèce, on l’a dit, le moyen doit être considéré comme ayant été présenté en temps utile, puisqu’il a été opposé aux conclusions reconventionnelles durant la même audience que celle durant laquelle elles ont été prises. Ainsi, faute de conciliation préalable, la conclusion reconventionnelle était donc irrecevable. La juge de première instance aurait dû d’office la déclarer telle et ce, conformément à l'article 16 al.3 LICO selon lequel l'autorité judiciaire saisie supplée ce moyen d'office.

5. Au vu de ce qui précède, il convient donc d'admettre partiellement le recours, dans la mesure où il est recevable. La Cour de céans statuera elle-même en réformant le chiffre 2 du dispositif du jugement attaqué, la conclusion qu’il allouait étant irrecevable. La répartition des frais de justice de deuxième instance interviendra par moitié, pour tenir compte de la valeur litigieuse – difficile à estimer – des différentes conclusions soumises à la cour de cassation. Il en ira de même des frais de première instance (chiffre 3 du dispositif du jugement attaqué). Il ne sera pas alloué de dépens, ni en première (chiffre 4 du dispositif du jugement attaqué) ni en deuxième instance, S. n'étant pour sa part pas assisté et T. et D. succombant en leurs conclusions reconventionnelles, même s'ils obtiennent gain de cause sur le rejet des conclusions principales.

**Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION CIVILE**

1. Admet partiellement le recours.

2. Casse les chiffres 2 à 4 du dispositif du jugement attaqué

Statuant elle-même :

3. Déclare irrecevable la demande reconventionnelle présentée à l'audience du 15 janvier 2009 par T. et D.

4. Déclare le recours irrecevable pour le surplus.

5. Met les frais de justice de première instance, arrêtés à 535 francs, et de deuxième instance, arrêtés à 990 francs, à charge pour moitié de S. et pour l'autre moitié de T. et D., solidairement entre eux.

6. N'alloue pas de dépens.

Neuchâtel, le 19 novembre 2009

AU NOM DE LA COUR DE CASSATION CIVILE

Le greffier L'un des juges

Art. 274 *a * CO

B. Autorité de conciliation

1 Les cantons instituent des autorités cantonales, régionales ou communales de conciliation qui sont chargées, dans toute question relative aux baux de choses immobilières:

a.

de conseiller les parties;

b.

de tenter, en cas de litige, de les amener à un accord;

c.

de rendre les décisions prévues par la loi;

d.

de transmettre les requêtes du locataire à l’autorité compétente lorsqu’une procédure d’expulsion est pendante;

e.

de faire office de tribunal arbitral à la demande des parties.

2 Bailleurs et locataires sont représentés paritairement au sein des autorités de conciliation par l’intermédiaire de leurs associations ou d’autres organisations défendant des intérêts semblables.

3 Les cantons peuvent désigner comme autorité de conciliation les organes paritaires prévus dans des contrats-cadres ou dans des conventions semblables.

Art. 281 CC

II. Contre des atteintes

1. Principe

1 Celui qui subit une atteinte illicite à sa personnalité peut agir en justice pour sa protection contre toute personne qui y participe.

2 Une atteinte est illicite, à moins qu’elle ne soit justifiée par le consentement de la victime, par un intérêt prépondérant privé ou public, ou par la loi.

1 Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 16 déc. 1983, en vigueur depuis le 1er juillet 1985 (RO 1984 778 782; FF ** 1982** II 661).