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Land registry fee for transfer under joint ownership change

OG 1996 13Outro Tribunal7 de mai. de 1996Partially Granted

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Resumo

The appellants contested only the fee for ownership registrations. The court held that the initial restructuring of the joint ownership involved a change in the personal composition of the joint ownership community, so the fee had to be calculated under § 23(3) GBG and § 2 no. 5 in conjunction with no. 1 GBGT, with allocation by headcount of outgoing and remaining co-owners. Only the subsequent conversion of the newly formed joint ownerships into co-ownership fell under § 2 no. 6 GBGT. The ownership-registration fee was therefore reduced to CHF 2,312.30.

Regest

§ 23 Abs. 3 GBG; § 2 Ziff. 5, Ziff. 1 und Ziff. 6 GBGT; Gebühren für Eigentumseintrag bei Umgestaltung von Gesamteigentum in neue gesamthänderische Verhältnisse und erst anschliessender Begründung von Miteigentum. § 2 Ziff. 6 GBGT setzt voraus, dass Gesamteigentum ohne Änderung im Personenbestand in ein anderes Gesamthandverhältnis oder in Miteigentum übergeführt wird. Führt die grundbuchliche Abwicklung hingegen zunächst zu einer Änderung im Personenbestand der Gesamthand und erst in einem zweiten Schritt zur Begründung von Miteigentum, ist für den ersten Schritt die Gebühr nach § 2 Ziff. 5 i.V.m. Ziff. 1 GBGT anteilsmässig nach Köpfen der ausscheidenden bzw. verbleibenden Gesamteigentümer zu bemessen (consid. 4). Für die spätere Umwandlung in Miteigentum ist zusätzlich § 2 Ziff. 6 GBGT massgebend; eine Gesamtberechnung ist zulässig, wenn dieselbe Vertragssumme die Gebührenbemessung trägt (consid. 5).

Texto completo

    • Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag verkaufte die Erbengemeinschaft S.-Sch. den Beschwerdeführern ein Grundstück zum Preis von Fr. 1550000.- zu Gesamteigentum. In der Folge begründeten die Beschwerdeführer in einer weiteren öffentlichen Urkunde an diesem Grundstück Stockwerkeigentum (drei Einheiten), wandelten die zugunsten der Bank bestehenden Pfandrechte im Gesamtbetrag von Fr. 1508000.- um und teilten sie neu auf, wobei sie ihre ursprüngliche einfache Gesellschaft auflösten. Im Ergebnis sollten je zwei Gesellschafter Miteigentümer je zur Hälfte eines neuen StWE-Grundstückes werden.

Das Grundbuchamt stellte aufgrund dieser Aufteilungsgeschäfte gemäss zweitem Vertrag die Gebührenrechnung im Gesamtbetrag von Fr. 4984.- aus, die sich im einzelnen wie folgt zusammensetzt:

Eigentumsübertragungen Fr. 3016.-

Stockwerkeigentum Fr. 200.-

Grundpfandrechte: Eintragung Fr. 27.-

Grundpfandrechte: Löschung Fr. 300.-

Grundpfandrechte: Änderungen Fr. 600.-

Grundpfandrechte: Ausfertigung Fr. 200.-

Vormerkungen Fr. 110.-

Anmerkungen Fr. 20.-

Parzellierung usw. Fr. 150.-

Mitteilungen usw., Spesen Fr. 105.-

Auslagen: Publikation Fr. 210.-

Auslagen: Porti, Telefon usw. Fr. 46.-

    • Mit rechtzeitiger Beschwerde beantragten die Beschwerdeführer die Aufhebung dieser Gebührenrechnung. Das Grundbuchamt sei anzuweisen, die Gebühr für die Eigentumsübertragungen nach § 2 Ziff. 6 der Verordnung über die Grundbuchgebühren zu berechnen.

(...)

    • Bestritten ist nur die Berechnung der Gebühr für die Eigentumseintragungen von Fr. 3016.-. Gestützt auf die beantragten Grundbuchanmeldungen hatte das Grundbuchamt Luzern folgende grundbuchlichen Eintragungen vorzunehmen:

  2. Begründung von Stockwerkeigentum bei gleichbleibenden Eigentumsverhältnissen (Gesamteigentum aller Beschwerdeführer an allen drei Stockwerkeigentumseinheiten).

  3. Realteilung und Liquidation der einfachen Gesellschaft:

    a) Bei jeder Stockwerkeigentumseinheit treten von den sechs Gesamteigentümern jeweils vier Gesellschafter aus; es verbleiben je zwei Gesellschafter in der einfachen Gesellschaft.

    b) Umwandlung des Gesamteigentums in Miteigentum zur Hälfte an den Stockwerkeigentumseinheiten in den drei neuen, aus je zwei Personen bestehenden einfachen Gesellschaften.

Im Rahmen der Realteilung und Liquidation der ursprünglichen einfachen Gesellschaft tritt im Personenbestand dieses Gesamthandverhältnisses eine Änderung ein. Für die Berechnung der Grundbuchgebühren im Zusammenhang mit dem Eigentumseintrag sind daher § 23 Abs. 3 GBG (SRL Nr. 225) und § 2 Ziff. 5 in Verbindung mit Ziff. 1 GBGT (SRL Nr. 228) anzuwenden. § 2 Ziff. 6 GBGT kommt entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer nur dann zur Anwendung, wenn Gesamteigentum in ein anderes Gesamthandverhältnis oder in Miteigentum ohne Veränderung im Personenbestand umgewandelt wird, was vorliegend erst in der letzten Phase geschehen soll. In einem ersten Schritt treten aus der ursprünglichen einfachen Gesellschaft als Eigentümerin von drei Stockwerkeigentumseinheiten pro Einheit je vier Gesellschafter aus, wodurch drei neue einfache Gesellschaften mit je Gesamteigentum an einer der drei Einheiten gebildet werden. In einem zweiten Schritt wird innerhalb der drei neuen einfachen Gesellschaften je hälftiges Miteigentum an der jeweiligen Stockwerkeigentumseinheit gebildet.

    • Die Grundbuchgebühr als Gemengsteuer für den neuen Eigentumseintrag ist demnach wie folgt zu veranlagen: Bei der Änderung im Personenbestand von Gesamthandverhältnissen ist die Abgabe gemäss § 2 Ziff. 1 GBGT, nämlich 2¿ der Vertragssumme, nach § 2 Ziff. 5 GBGT anteilsmässig zu beziehen. Die Vertragssumme besteht im vorliegenden Fall aus der pro Stockwerkeigentumseinheit übernommenen Pfandschuld, nämlich Fr. 473000.- für das erste, Fr. 485000.- für das zweite und Fr. 550000.- für das dritte StWE-Grundstück, gesamthaft Fr. 1508000.-, weil der Katasterwert niedriger ist. Die Anteile ergeben sich nicht aus den im Vertrag festgelegten Wertquoten pro Stockwerkeigentumseinheit, sondern nach Köpfen der austretenden und verbleibenden Gesellschafter. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut von § 2 Ziff. 5 GBGT, der die Begriffe "Personenbestand" und "anteilsmässig" zueinander in Abhängigkeit bringt. Nur die austretenden Gesellschafter, die damit ihren virtuellen Anteil am jeweiligen StWE-Grundstück aufgeben, bewirken die im Grundbuch nachzuvollziehende Veränderung im Personenbestand des jeweiligen Gesamthandverhältnisses. Die beiden jeweils verbleibenden Gesellschafter zur gesamten Hand perpetuieren ihr bisheriges Eigentum. Somit sind von den jeweiligen Vertragssummen pro Stockwerkeigentumseinheit nur je zwei Drittel (vier ausscheidende Gesellschafter von sechs) abgabepflichtig.

Weil bei jedem der drei neuen StWE-Grundstücke zwei Drittel der Vertragssumme abgabepflichtig sind, braucht die Berechnung nicht einzeln pro Grundstück vorgenommen zu werden. Von der Vertragssumme von Fr. 1508000.- (Summe aller Grundpfänder) sind zwei Drittel im Betrag von Fr. 1005333.35 steuerbar. Bei einem Abgabesatz von 2¿ gemäss § 23 Abs. 3 GBG und § 2 Ziff. 1 GBGT ergibt dies gesamthaft eine Abgabe von Fr. 2010.70.

    • Die im folgenden vorzunehmende Umwandlung des Gesamteigentums an jeder Stockwerkeigentumseinheit in Miteigentum löst zusätzlich eine Abgabe nach § 2 Ziff. 6 GBGT aus. Zu erheben ist ein Zehntel der Gebühr nach § 2 Ziff. 1 GBGT, d.h. 0,2¿ der Vertragssumme. Auch diesbezüglich ist eine Gesamtberechnung möglich. Bei einer Vertragssumme von Fr. 1508000.- ergibt dies eine Abgabe von Fr. 301.60.-

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