OG 1996 12•Notary fee based on cadastral value for pre-1994 appraisals
OG 1996 12Outro Tribunal3 de nov. de 1996Not Examined
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The text explains the 1995 amendment to the notarial fee ordinance in light of the 1989 revision of the appraisal statute. For non-agricultural properties appraised before 1994, and where the contract names no or a lower price, the fee is calculated from the cadastral value plus 200%. Even if a later appraisal makes cadastral and market value roughly coincide, this may justify a partial waiver under § 10(2) BeurkGebV, but the waiver cannot lower the fee base below the cadastral value.
§ 21 Abs. 2 BeurkGebV; § 10 Abs. 2 BeurkGebV: Für vor 1994 geschätzte nichtlandwirtschaftliche Grundstücke ist die Beurkundungsgebühr bei fehlender oder niedrigerer Vertragssumme nach dem Katasterwert zuzüglich 200% zu bemessen. Ein nach dem revidierten Schatzungsgesetz ermittelter Katasterwert, der dem Verkehrswert angenähert ist, kann zwar einen triftigen Grund für einen teilweisen Verzicht auf die Vergütung der Urkundsperson bilden; der Verzicht darf jedoch die gesetzliche Gebührenbemessungsgrundlage nicht unter den Katasterwert herabsetzen. Die ausdrücklich auf Altschatzungen beschränkte Zuschlagsregel ist trotz ihres Übergangscharakters massgebend.
Auf 1. Januar 1989 wurde das Schatzungsgesetz (SRL Nr. 626) in wesentlichen Punkten geändert. Grund dafür war u.a., dass der Katasterwert dem Verkehrswert angepasst werden soll.
Im Hinblick auf die Änderung der BeurkGebV vom 23. November 1995 (in Kraft seit 1.1.1996) war davon auszugehen, dass sich als Folge der Schatzungen gemäss dem seit 1. Januar 1989 geltenden Schatzungsgesetz Katasterwert und Verkehrswert angleichen würden. Zur Berechnung der Beurkundungsgebühr erschien daher nur noch bei nach altem Schatzungsgesetz geschätzten Grundstücken ein Zuschlag zum Katasterwert gerechtfertigt. Aufgrund von Erkundigungen war anzunehmen, dass bis 1994 der Grossteil der Schatzungen nach geändertem Gesetz erfolgt wäre. Daher wurde der Zuschlag nur betreffend die Grundstücke vorgesehen, die vor 1994 geschätzt worden waren. Dass es sich dabei um eine hinkende Lösung handelt, war dem Verordnungsgeber bewusst, war doch davon auszugehen, dass es schon vor 1994 Schatzungen nach geändertem Schatzungsgesetz geben würde.
Der Text von § 21 Abs. 2 BeurkGebV ist klar. Ist im Vertrag keine oder eine niedrigere Vertragssumme angegeben, berechnet sich die Gebühr bei vor 1994 geschätzten nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken nach dem Katasterwert zuzüglich 200%. Entspricht der Katasterwert in solchen Fällen dem Verkehrswert (in etwa), was bei einer Schatzung nach dem per 1. Januar 1989 geänderten Schatzungsgesetz ohne weiteres möglich ist, stellt dieser Umstand einen triftigen Grund nach § 10 Abs. 2 BeurkGebV dar. Dieser erlaubt der Urkundsperson ausnahmsweise einen teilweisen Verzicht auf die Vergütung. Dieser Teilverzicht darf jedoch nicht dazu führen, dass bei der Gebührenberechnung von einer geringeren Summe als dem Katasterwert ausgegangen wird.
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How must the notarial fee be calculated for pre-1994 appraised non-agricultural property when no or a lower contract sum is stated?
Under § 21(2) BeurkGebV, the fee is based on the cadastral value plus 200%.
The text is clear and the surcharge was intentionally limited to properties appraised before 1994 under the older appraisal regime.
Does a triftiger Grund under § 10(2) BeurkGebV allow a fee reduction below the cadastral value when cadastral and market value are approximately equal?
Yes, such a circumstance can justify a partial waiver of the notary's remuneration, but not a fee base below the cadastral value.
Even where an appraised cadastral value roughly corresponds to market value, the exceptional partial waiver may only reduce remuneration; it cannot alter the statutory minimum fee basis.
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