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Property description in deed must mention existing buildings

OG 1996 10Outro Tribunal18 de mar. de 1996

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Resumo Omnilex

The supervisory authority held that a notary breached the rules of public notarization by failing to state in the real estate purchase deed that the sold parcel already contained a building. The deed must itself identify the property and include existing structures as part of the sale object. Indirect indications such as the purchase price, warranty provisions, or a building description at handover do not replace the required deed wording.

Sumário Omnilex

§ 17 BeurkV; property description in a real estate purchase deed: the object of sale is an objectively essential contractual term and must be described in the public deed itself so that it can be identified. Where land is sold with an existing building, the deed must state the existence of that building; the completion stage is irrelevant. The requisite designation may not be inferred merely from surrounding contractual clauses or from the circumstances of the transaction (consid. not specified).

Texto completo

Im Rahmen eines Disziplinarverfahrens hatte sich die Aufsichtsbehörde mit dem notwendigen Inhalt der Grundstückbeschreibung im Grundstückkaufvertrag zu befassen. In diesem Zusammenhang wurde folgendes ausgeführt:

Nach der Literatur und Rechtsprechung unterliegen dem Beurkundungszwang zunächst alle objektiv wesentlichen Vertragspunkte, nämlich die für das Geschäft wesensnotwendigen Willenserklärungen. Dazu gehört bei Grundstückkaufverträgen u.a. der Kaufgegenstand. Die zur genügenden Kennzeichnung der Kaufsache dienenden Angaben müssen sich aus der öffentlichen Urkunde selber ergeben (Schmid Jörg, Die öffentliche Beurkundung von Schuldverträgen. Ausgewählte bundesrechtliche Probleme, Diss. Freiburg 1988, Rz 324, 330 und 332). Wird ein Grundstück gekauft, auf dem ein Gebäude erst erstellt oder fertiggestellt wird, ist das Kaufobjekt so zu umschreiben, dass es identifiziert werden kann (Leuenberger Christoph, Abschluss des Grundstückkaufvertrages, in: Der Grundstückkauf, St. Gallen 1989, Rz 117, 119 und 120 S. 76f.; Brückner Christian, Der Umfang des Formzwangs beim Grundstückkauf, in: ZBGR 75 [1994] S. 22/23; Verband bernischer Notare, Musterurkunden/611 Merkblatt über Grundstückbeschreibungen).

Aufgrund der aufgelegten Akten bildete Gegenstand des Kaufvertrages ein Grundstück mit Bauten. Aus der Beschreibung im Kaufvertrag ergeben sich allerdings bezüglich Bau und Überbauungsstadium keine Hinweise. Der Kaufpreis und die vertragliche Regelung der Gewährleistung sowie der Baubeschrieb des Kaufobjektes bei Übernahme lassen indes vermuten, dass es sich beim Kaufobjekt um ein Grundstück mit Baute handelt. Aufgrund der strengen Anforderungen an die Sorgfaltspflicht des Notars und der Tatsache, dass die Umschreibung des Kaufobjektes inklusive allfälliger darauf bestehender Bauten (in welchem Überbauungszustand sie sich dabei befinden, ist unerheblich) als objektiv wesentlicher Vertragspunkt zu beurteilen ist, hat Notar X. mit seiner Unterlassung gegen Vorschriften der öffentlichen Beurkundung verstossen. Im vorliegenden Fall hätte das Bestehen der Baute in der öffentlichen Urkunde enthalten sein müssen. Dies sieht u.a. auch § 17 BeurkV vor, wonach der Vertrag die Beschreibung laut Hauptbuchblatt, zu der auch die Gebäude gehören, zu enthalten hat. Entspricht diese nicht oder nicht mehr dem aktuellen Stand, so sind in der öffentlichen Urkunde die tatsächlichen Verhältnisse zu beurkunden, z.B. Wohnhaus Nr. .. oder im Bau begriffenes Einfamilienhaus Nr. .. usw.

Palavras-chave

public notarizationreal estate saleproperty descriptionobject of salenotary dutiesdisciplinary law

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Questões jurídicas principais extraídas pela Omnilex

Questão jurídica principal

Whether the deed had to state that the purchased land already had a building on it, and whether the omission breached notarization requirements.

Decisão extraída

Yes. The object of the sale had to be identified in the public deed by including the existence of the building; the omission violated the strict requirements of public notarization.

Fundamentação extraída

For real estate sales, the object of sale is an objectively essential contractual term. The deed itself must contain the information needed to identify the property. When a parcel is bought with a building, the building must be mentioned in the deed, regardless of its completion stage. The price, warranty clause, and building description could suggest a built property, but they did not cure the lack of an express description in the deed.

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