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PVG 2009 23 ΓÇó Chain transaction as taxable transfer of real estate
PVG 2009 23Outro Tribunal31 de dez. de 2009Confirmed
The court interpreted former Art. 15(1) aGStG on transfer tax for real estate. It held that a chain transaction is taxable where the first acquirer obtains economic control over the property and then uses that control to enable a third party to complete the land-register transfer. The decisive point is whether the acquirer receives an owner-like position and can dispose of the property independently and for its own account. The decision clarified that mere grant of pre-emption or purchase rights is not enough if the holder does not relinquish essential ownership powers.
Art. 15 Abs. 1 aGStG; Handänderungssteuer und Kettengeschäft: Steuerbar ist nicht nur der zivilrechtliche Eigentumswechsel, sondern auch jede Übertragung der tatsächlichen oder wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück. Ein Kettengeschäft liegt vor, wenn die Verfügungsmacht ohne Grundbucheintrag zunächst auf einen wirtschaftlich Berechtigten und von diesem vor der zivilrechtlichen Handänderung auf einen Dritten übergeht. Erforderlich ist eine eigentümerähnliche Stellung des Ersterwerbers; bloss eingeräumte Vorrechte genügen nicht, sofern der Veräusserer seine wesentlichen Herrschaftsrechte nicht aufgibt (E. 2).
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Handänderungssteuer. Kettengeschäft.
Imposta sul trapasso di proprietà. Negozio a catena.
Erwägungen:
2. Gemäss Art. 15 Abs. 1 aGStG sind Handänderungen an
Grundstücken, unbekümmert um einen Grundbucheintrag, jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der tatsächlichen oder wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück. Die Be- stimmung von Art. 15 Abs. 1 aGStG dient dazu, auch jene Handän- derungen auf Grundstücken zu erfassen, welche mit einer Über- tragung von Eigentümerbefugnissen einhergehen, ohne dass die Parteien eine formelle zivilrechtliche Handänderung vereinbart und vollzogen haben. Die Übertragung der Verfügungsgewalt be- dingt den Übergang der wesentlichen Herrschaftsrechte, welche den Inhalt des Eigentums ausmachen (Art. 641 ZGB; vgl. VGE 612/93 mit Hinweisen). Vorliegend geht es um ein so genanntes Kettengeschäft. Vorausgesetzt ist dabei immer, dass die Verfü- gungsgewalt über ein Grundstück ohne Grundbucheintrag vom zivilrechtlichen Eigentümer vorerst auf einen nur wirtschaftlich Berechtigten übergeht, welcher seine wirtschaftliche Verfügungs- macht wiederum auf einen Dritten weiter überträgt usw., bevor es dann zu einer zivilrechtlichen Handänderung kommt. Die Steuer- pflicht entsteht, wenn der Ersterwerber die wirtschaftliche Ver- fügungsmacht nicht nur eingeräumt erhält, sondern diese auch zu Gunsten eines Dritten tatsächlich ausübt, indem der Dritte den Kauf grundbuchlich vollzieht. Hauptfall des Kettengeschäftes ist ein Kaufvertrag mit Substitutionsklausel. Mit Vertragsabschluss geht die tatsächliche und wirtschaftliche Verfügungsgewalt auf den Käufer über. Die Substitutionsklausel gibt ihm das Recht, einen Dritten in den Vertrag eintreten zu lassen mit der Wirkung, dass erst der Dritte im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wird. Das Substitutionsrecht kann mehrfach ausgeübt werden, be- vor eine zivilrechtliche Eigentumsübertragung stattfindet; daher der Begriff «Kettengeschäft». Wirtschaftliche Veräusserungen kön- nen auch vorliegen bei der entgeltlichen Begründung, Veräusse- rung oder Verzicht bei Kaufsrechten, Vorkaufsrechten oder Rück- kaufsrechten. Der Verzicht eines Kaufsberechtigten zugunsten eines Dritten auf ein vorgemerktes Kaufsrecht bedeutet eine wirt- schaftliche Veräusserung, wenn ein darüber abgeschlossener
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Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Dritten vollzogen wird. Eine wirtschaftliche Veräusserung kann auch bei einem Kauf- vertrag ohne Substitutionsklausel vorliegen, wenn der Käufer das Grundstück zu den gleichen Bedingungen oder einem höheren Preis weiterverkauft, also gleich handelt wie der Weiterverkäufer beim Kettenhandel. In jedem einzelnen Fall ist gestützt auf die Ge- samtheit der Vereinbarungen zwischen Veräusserer und Berechtig- tem zu entscheiden, ob die vorgenannten Tatbestände – ein- schliesslich die sogenannten Kettengeschäfte – wirtschaftliche Veräusserungen sind. Der Erwerber muss in jedem Fall eine ei- gentümerähnliche Stellung erhalten. Dies setzt voraus, dass der Veräusserer seine Rechte nach den objektiven Umständen erkenn- bar aufgeben will und der Erwerber z. B. berechtigt wird, das Grundstück selbständig und auf eigene Rechnung zu verkaufen. Es gibt durchaus Fälle, wo zwar der Eigentümer einem anderen Vor- rechte (z. B. in der Form von Vorkaufs- oder Kaufsrechten) ein- räumt, ohne sich seiner wesentlichen Herrschaftsrechte zu bege- ben. Dann bleibt es bei der zivilrechtlichen Betrachtungsweise (vgl. zum Ganzen wiederum VGE 612/93).
A 08 79Urteil vom 24. Februar 2009
Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde in öf- fentlich-rechtlichen Angelegenheiten wurde am 2. Februar 2010 ab- gewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (2C_278/2009).
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